臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1499號
原 告 曾基賢
訴訟代理人 王森榮律師
賴柏宏律師
鄭婷瑄律師
被 告 林景凰
林玉敏
共 同
訴訟代理人 李昌明律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將高雄市○○區○○段○○○○○○○地號土地上如附圖所示B 部分建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。被告應自民國一○一年五月十九日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣壹佰捌拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告以新台幣壹拾柒萬玖仟壹佰陸拾柒元為被告預供擔保後得假執行。但被告如以新台幣伍拾叁萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告之被繼承人林○○前與訴外人葉正氣就高雄 市○○區○○段0000000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖 A 、B 、C 部分之土地訂有未定期限之不定期之租賃契約（ 下稱系爭租約），並於該部分土地上興建未保存登記建物（ 下稱系爭建物）。葉○○嗣後將系爭土地以夫妻贈與為原因 移轉登記予訴外人葉○○，伊於101 年4 月30日向葉○○買 購系爭土地，並於101 年5 月18日辦畢所有權移轉登記。在 伊買受系爭土地前，系爭建物已逾使用年限，且如附圖所示 B 部分已坍崩，A 部分雖未崩壞但已十分老舊及簡陋，與一 般正常家庭使用有異，故系爭租約於伊買受前已因系爭建物 不堪使用而終止，被告無權占用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分，自101 年5 月19日起受有相當於租金之不當得利 為每月新台幣（下同）13,438元（計算式：系爭土地公告地 價每平方公尺12,500元×129 平方公尺×百分之10÷12個月 ）＝13 ,438 元，元以下4 捨5 入）。爰依民法第767 條、 第179 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭土地上 如附圖所示A 、B 部分之建物拆除，並將如附圖所示之A、B
、C 部分騰空返還原告；㈡被告應自101 年5 月19日起至返 還上開土地之日止，按月給付原告新台幣13,438元；㈢原告 願供擔保請求准予假執行。
二、被告則以：系爭租約及系爭建物係伊自被繼承人林○○繼承 而來，基於買賣不破租賃之原則，原告應受系爭租賃契約之 拘束，伊占用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分並非無權 占用。且A 部分建物結構良好，伊仍居住使用至今，並無不 堪使用之情事，B 部分建物雖於原告前手即葉○○尚為系爭 土地所有權人時已傾塌，惟原告繼受系爭租約之法律關係， 應同意讓被告進行修復，系爭租約未因系爭建物不堪使用而 終止。縱系爭租約已終止，計算相當於租金之不當得利應以 申報地價為計算基準，原告請求以年息百分之10計算亦屬過 高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為訴外人葉○○贈與訴外人葉○○後，原告於10 1 年4 月30日向葉○○承買系爭土地，並於101 年5 月18 日以買賣為原因辦畢所有權移轉登記。
㈡被告之被繼承人林○○與葉○○之先祖就系爭土地訂立租地 建屋之不定期租約( 下稱系爭租約) ，系爭租約由林○○與 葉○○繼承之。
㈢林○○之繼承人為被告，系爭房屋為被告二人共有，自101 年5 月19日前占有至今。
㈣被告於99年6 月11日、101 年9 月5 日以原告前手葉○○為 受取權人將系爭土地97年1 月1 日至98年12月31日、99 年1 月1 日至100 年12月31日之租金16,234元、21,464元(已 扣 除提存費500 元) 提存於本院。
㈤系爭房屋如附圖所示B 部分已坍塌，A 、Ｃ部分為被告現在 使用部分，A部分有漏水之情事。
四、兩造爭執之事項：
㈠系爭建物是否有不堪使用之情形導致系爭租約終止? ㈡承上，原告得請求相當於租金之不當得利以若干為適當？五、得心證之理由
㈠系爭建物是否有不堪使用之情形導致系爭租約終止? ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限 者，不適用之，民法第425 條定有明文。惟基於法律不溯及 既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律 之安定性，於89年5 月5 日民法債編修正前成立之租賃契約
，即無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地( 最高法 院98年度第2 次民事庭會議決議參照) 。次按土地法為民法 之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法 第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建 築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的 ，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人 之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。 所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間 正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所 造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形，否則，在未 明定租賃期限之租地建屋契約，出租人將永無收回之期，顯 違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。（最高 法院95年度台上字第388 號、85年度台上字第790 號、87年 度台上字第2475號判決意旨參照）。被告之被繼承人林○○ 先祖與葉○○之先祖就系爭土地訂立租地建屋之不定期租賃 契約，並已將系爭土地交由林○○先祖占有，系爭租約由葉 ○○與林○○繼承之，核與本院依職權調閱之本院83年度訴 字第274 號全卷相符。葉○○又將系爭土地贈與葉○○，葉 ○○再將系爭土地出售予原告，被告則為林○○之繼承人， 有系爭土地異動索引附卷可稽( 見本院卷第87-93 頁) 。揆 諸前揭說明，系爭租約應由原告及被告繼受之，系爭租約既 為租地建屋之不定期契約，故除系爭建物有不堪使用導致系 爭租約終止外，兩造應受系爭租約之拘束。
⒉經查，如附圖所示A 部分建物屋頂、牆壁及門窗外觀上完整 ，內有家電、家具及生活用品，屋頂及牆壁滲漏水，現為被 告居住；B 部分建物屋頂塌陷、牆壁毀損可直視建物，現以 帆布與A 、C 部分區隔，無人居住使用；C 部分為空地，又 A 部分建物有其獨立之出入口，不需經過B 部分建物及C 部 分，A 部分建物除向外聯絡臨高雄市旗山區義德街4 巷之出 入口外，亦有一向內通往B 、C 部分之進出口，A 、B 、C 部分均使用高雄市○○區○○街0 巷0 號之門牌號碼等情， 有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可按( 見本院卷第37頁、59 、68、74-76 頁) 。系爭建物雖係磚石造，折舊年數為46年 ，自起課時起已逾耐用年限，有房屋稅籍證明書、高雄市各 類房屋折舊標準及耐用年數表可考（見本院卷第45、96頁） ，惟此係供核定房屋稅之依據，是否不能為通常之使用仍應 以實際狀態認定，不得以耐用年限為唯一判斷標準。A 部分 建物雖有滲漏水之情形，惟建物滲漏水可經由簡易修繕回復 ，A 部分建物仍具有遮風避雨之功能，可為通常之使用，並 無不堪使用之情形。B 部分建物屋頂、牆壁外觀上破敗傾頹
，喪失遮蔽風雨之功能，已不能為通常之使用。又系爭土地 上本僅有A 、B 部分建物，C 部分係空地，位於A 、B 部分 建物之間，且系爭租約租賃範圍亦包含C 部分，足見C 部分 應為A 、B 部分建物之共同使用空間，而租地建屋契約承租 人租用土地除建築房屋外，另預留空地為生活使用自屬常情 ，C 部分為A 部分建物使用之延伸，A 部分建物既未達不堪 使用之程度，則承租人租用系爭土地A 、C 部分居住使用之 目的尚未消滅，A 、C 部分之土地租賃契約關係仍為存在。 又依照上開A 、B 部分建物之位置及出入情況所示，A 部分 與B 部分為不同之建物，關於不堪使用之情況自可為不同之 認定，因此，B 部分土地之不定期租賃契約已因B 部分建物 不堪使用而在原告前手即葉○○為所有權人時已終止，A 、 C 部分土地之使用目的尚未消滅。至被告雖抗辯原告有同意 B 部分建物重建之義務，然依前揭說明，未定期限之租地建 屋契約於房屋毀壞致不堪使用時終止，以兼顧契約當事人之 權益，是故B 部分建物坐落土地之不定期租賃契約，已因B 部分建物不堪使用而終止，被告前開所辯，自無可採。故被 告占用B 部分土地應係無權占用，應將該部分之土地騰空返 還予原告。
㈡承上，原告得請求相當於租金之不當得利以若干為適當？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；次 按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分10為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97 條第1 項、第105 條定有明文。又基地租金之數額，除以基 地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決 定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院61 年台上字第1695號判例、68年台上字第3071號判例參照）。 ⒉系爭土地如附圖所示B 土地之租約於葉○○為所有權人時已 有不堪使用之情形，B 部分土地之租約於該時已終止，業如 前述。被告迄今未經原告同意仍占用B 部分土地，自為無權 占有，則被告自原告於101 年5 月18日登記為系爭土地所有 權人之日起至返還系爭不動產之日止，係屬侵害原告對B部 分土地之管理及使用權，是原告主張被告自101 年5 月19 日起至返還占用部分之日止受有相當於租金之利益，致其受 有相當於租金之損害，應返還其所受利益，依前開說明，自 屬有據。又系爭土地位於高雄市旗山區，附近係住宅，並無 繁榮之商業活動，原告亦未提出系爭土地價值較接近公告地
價之事證，是原告主張應以公告地價計算相當於租金之不當 得利云云，要難採信。依上開說明，相當於租金之利益應以 申報地價為準，系爭土地之申報地價為每平方公尺1,760 元 ，有土地登記謄本在卷可參（見本院101 旗補字第74號卷第 7 頁），爰審酌系爭不動產地處位置、工商業繁榮程度，暨 被告利用該地所受利益等情，認以年息百分之10計算尚屬過 高，應以百分之3 計算較為適當，據此計算被告自101 年5 月19日起至返還B 部分土地之日止，按月應給付原告相當於 租金之不當得利金額為189 元（B 部分土地面積43平方公尺 ×申報地價每平方公尺1,760 元×年息百分之3 ÷12個月＝ 18 9元，元以下4 捨5 入）為有理由，逾此部分之請求，不 予准許。
六、從而，原告依民法第767 條、179 條請求被告應將系爭土地 上如附圖所示B 部分之建物拆除，並將該部分土地騰空返還 原告，暨應自101 年5 月19日起至返還上開土地之日止，按 月給付原告新台幣189 元，為有理由，應予准許，逾此範圍 之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造各陳明願供擔保，聲請假執行或免為假執行，就原告勝 訴部分俱無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之。至於原 告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應予駁回。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依 民事訴訟法第第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
民事第二庭法 官 楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
書記官 劉企萍