臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度重上字第4號
上 訴 人 李定存
訴訟代理人 林武順律師
上 訴 人 李世熙
上二人共同
訴訟代理人 陳正忠律師
上 訴 人 李雪艷
被上訴人 張智鈞 住花蓮縣吉安鄉○○路0段00號
訴訟代理人 許嚴中律師
高逸軒律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於臺灣花蓮地方
法院中華民國100年12月26日第一審判決，提起上訴，本院於101
年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第2、3、7款定有明文。被上訴人以兩造間簽立之買 賣契約有履約之爭議，提起訴之預備合併，先位之訴主張上 訴人應履行契約移轉買賣標的物所有權之義務，請求上訴人 應將坐落花蓮市○○段000○000地號土地及其上主權段889 建號建物即門牌號碼：花蓮市○○路000號房屋（下稱系爭 房地）所有權移轉登記予被上訴人；備位之訴則主張上訴人 遲延履行移轉標的物所有權義務，以訴狀繕本送達為解除契 約之表示，請求上訴人應給付新臺幣（下同）1,200,000元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算 之利息。嗣被上訴人於第一次言詞辯論期日，將先備位之訴 調換，先位聲明為：上訴人應給付被上訴人1,200,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息；備位聲明為：上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予 被上訴人。嗣於第二次言詞辯論期日，又將上訴人金錢給付 部分之法定遲延利息起算日變更為民國100年9月26日。上訴 人雖不同意被上訴人所為訴之變更，然核其所為訴之變更， 基礎事實皆為同一，且證據資料於變更之訴得加以利用，無 礙於上訴人之防禦及訴訟終結，利息起算日後延也屬減縮應 受判決事項聲明，合於前揭法文規定，應予准許。又上訴人 李雪艷未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各
款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人於99年4月30日透過遠東房屋仲介與上訴人共同 簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買上訴 人公同共有之系爭房地，總價金為792萬元。被上訴人於 簽約當日分別交付花蓮第二信用合作社田浦分社面額20萬 元及40萬元支票各乙紙予上訴人李世熙、李定存，共計60 萬元。詎料，被上訴人給付上開60萬元之定金後，上訴人 人迄今仍未履行契約。為此，被上訴人分別於99年6月19 日以花蓮國安郵局存證信函第341號、99年6月26日以花蓮 國安郵局存證信函第357號、99年7月5日以花蓮14支郵局 存證信函第113號，函達上情予上訴人，告知其等限期履 行契約，然上訴人仍置之不理，導致系爭房地迄今仍未能 移轉登記予被上訴人。
（二）依民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他 方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時 ，得解除其契約。被上訴人於99年6月19日即催告上訴人 等人如不履行契約即解除契約，此有買賣契約書及存證信 函可稽。今兩造未能履行系爭買賣契約，係因可歸責於上 訴人所致，依系爭買賣契約第9條第2項約定：「賣方如不 履行契約所定各項義務者，即為違約。買方得限期履行， 逾期仍不履行，買方得逕行解除契約，賣方除將所收價款 外，並應同時給付買方同額之違約賠償金，但以不超過房 地總價百分之十五為限。」上訴人若未將系爭房地移轉所 有權登記予被上訴人，被上訴人自得以本件起訴狀表明解 除契約之意思表示。是被上訴人自得依契約第9條第2項、 民法第229條第2項、第231條第1項、第249條第3款、第25 0條、第254條、第259條第2款等規定，擇一請求上訴人返 還已付定金60萬元，並賠償被上訴人同額違約金60萬元， 暨法定遲延利息；縱認上訴人不得依上開規定請求返還定 金與賠償違約金，依民法第348條第1項，上訴人仍應履行 系爭買賣契約，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。 爰先位聲明：上訴人應給付被上訴人120萬元及自100年9 月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。如先位之 訴無理由時，則備位聲明：上訴人應將系爭房屋所有權移 轉登記予被上訴人。
三、上訴人李定存辯以：伊於99年4月30日與被上訴人簽訂系爭 買賣契約，被上訴人以792萬元之金額購買系爭不動產，約 定伊分得340萬元，李世熙分得2,687,813元，李世熙並同意
將50萬元授權李麗娟地政士匯入伊帳戶內。而伊於訂約後， 已按照被上訴人請求備齊文件，有履行契約之誠意，並無任 何可歸責之事由。被上訴人既請求上訴人履行系爭契約，自 不得再主張解除契約，其以解除契約為由，請求上訴人返還 已付定金60萬元並賠償同額違約金60萬元，自有未洽。另 本件系爭契約應已合法成立，而被上訴人亦據以請求履行契 約，殊不容被上訴人以李世熙抗辯李雪艷不同意本件買賣， 系爭契約不成立云云，即主張解除契約，蓋被告李雪艷事後 是否同意本件買賣，並不影響本件買賣契約之成立。況且， 若被上訴人認同李雪艷所抗辯之本件契約不成立，則更不能 依據系爭契約有所請求，乃屬當然之理。由此可見，被上訴 人所為訴之變更及法律上主張昧於事理等語。並聲明：駁回 被上訴人之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
四、上訴人李世熙則以：李雪艷並未同意本次買賣，沒有收取訂 金也沒有在買賣契約上簽字，因此買賣契約並不成立，且被 上訴人自始至終不付給被告李雪艷一毛錢，是契約無法履行 之主因，被上訴人主張上訴人違約，顯然不符事實。被上訴 人既認未履行契約的人是李雪艷，卻不和其交涉，只一再要 脅上訴人李定存、李世熙和代理人陳致如，要求交付李雪艷 的證件，惟其等並非李雪艷本人，自無法交出李雪艷的證件 。即使上訴人一再表示願意配合以提存的方式進行買賣或解 除契約，有賣屋的誠意，也願意配合辦理，被上訴人卻執意 要訴訟，令上訴人飽受訴訟過程煎熬，誠屬無辜等語，資為 抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
五、上訴人李雪艷未於言詞辯論期日到庭，據其所提書狀答辯略 以：伊也有誠意要賣房子，但系爭買賣契約內容潦草又不周 全，無法讓伊接受。被上訴人又不願提出能讓人接受的方法 ，若有意買房，本應準備充足款項，何有只付60萬元及要求 賣方過戶讓其貸款支付價金；被上訴人不願重新定約，又將 房子占住造成伊之損失，並要求加倍的賠償金，其行為顯然 不正。查中華民國對於海外居民申請授權書，有其程序與規 定，皆需提出正本經住所地公證人公證，及經駐所州政府監 管單位證實公證人資格後，再送中華民國駐申請人駐所住所 辦事處審核檢驗屬實，並在授權書上蓋上官印，該授權書才 合法生效。則當初簽約時並未取得其同意，也沒有委任合法 的代理人代其簽約，仲介所提出之委託書亦不符合上開程序 ，自不具法律效力，則系爭買賣契約當然無效；縱認契約有 效成立，伊也願意依約履行義務等語。並聲明：駁回被上訴 人之訴。
六、原審為上訴人敗訴之判決，命上訴人應給付被上訴人120萬 元，及自100年9月26日起至清償日止按週年利率5%計算之利 息；訴訟費用79,408元由上訴人負擔；暨兩造分別供擔保後 ，得為准免假執行之宣告。李雪艷雖未聲明上訴，惟被上訴 人係就公同共有物對出賣之上訴人等提起本訴，於各上訴人 間自屬必須合一確定，雖僅由李定存、李世熙聲明上訴，其 效力及於公同共有人全體，自應併列李雪艷為上訴人。七、上訴人聲明：1、原判決廢棄。2、上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴駁回。其等於本院之補充陳述如下：（一）上訴人李定存部分：
1、上訴人李定存就本件契約之履行，始終未有任何歸責事由 ，且被上訴人原本乃請求上訴人方面履行契約，各上訴人 於合法收受書狀後，均表明願履行契約，殊不容被上訴人 竟反稱解除契約，並據以請求返還定金及違約金。 2、本件原判決疏未查明事實之真相，並違背法律之規定，竟 誤認被上訴人得以解除契約，顯屬錯誤。蓋本件契約所以 未能履行順遂，乃因被上訴人未能對李雪艷為即時合法催 告所致，且此一事由為其所明知，自不能竟對上訴人李定 存有所歸咎。經查，本件被上訴人於99年10月29日及100 年4月1日所具起訴狀，均係先請求上訴人方面履行契約， 上訴人李定存亦同意被上訴人此一請求，即不容被上訴人 再以先前之事由主張解除契約。詎被上訴人張智鈞迄至10 0年6月15日始改為主張解除契約，該項解除不僅出爾反爾 ，且係於法無據。縱認被上訴人得解除契約，應係於被上 訴人對李雪艷合法催告後始得為之。惟被上訴人該項解除 契約之主張，迄至合法送達予李雪艷前，並未再經合法催 告，即與契約解除之要件不合。
3、被上訴人不能解除契約，正如上述。縱認被上訴人得解除 契約，則其早已明知此等事由，且一再出爾反爾，自不能 再請求所謂違約金。尤其，被上訴人原本乃請求履行契約 ，於100年6月15日始改為主張解除契約，迄原審言詞辯論 終結時僅為6個月之久，詎本件原判決竟以延宕一年餘， 認定被上訴人得請求違約金60萬元，亦屬錯誤。（二）上訴人李定存及李世熙共同陳述部分：
1、本件上訴效力及於未上訴之被告李雪艷，應列為上訴人： 按性質上必須合一確定之共同訴訟，依法一人有上訴者， 應視與全體所為之上訴同，此有最高法院20年上字第1520 號判例可參。又被上訴人係就公同共有物對出賣之上訴人 等提起所有權移轉登記之訴，於各上訴人間自屬必須合一 確定，雖僅由吳寶泉等聲明上訴，但本院認應發回更審，
其效力及於共有人全體，併列之為上訴人。亦有最高法院 60年度台上字第660號判決足核。查本件買賣標的物係上 訴人李世熙、李定存及李雪艷等三人所公同共有，各公同 共有人間，在訴訟上自屬必須合一確定，雖李雪艷未上訴 ，然李世熙、李定存二人已合法上訴，依上揭實務見解， 本件二人之上訴，其效力及於公同共有人全體，自應併列 李雪艷為上訴人，俾符法制。
2、本件被上訴人主張解除契約，並無理由：
①原判決但以證人邱竹君多次以存證信函催告上訴人二人履 約，然又證稱上訴人二人有同意配合備證等語在卷，上訴 人二人既非另一公同共有人李雪艷之指定代理人，原判決 並引述李雪艷在原審所提書狀辯稱：縱認契約有效成立， 伊也願意依約履行義務等語；茍被上訴人不臨時將請求所 有權移轉登記之先位訴訟，變更為備位，而原先備位請求 賠償之訴改為先位請求者。當可逕為判決所有權移轉登記 ；乃被上訴人不此之為，訴訟進行中，擅自變更先位、備 位之訴，徒增無益之訟爭而已，且有違誠信原則。 ②按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。又契 約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或 向其全體為之。民法第258條第1、2項定有明文。本件依 系爭買賣契約第9條第2項規定：「賣方如不履行契約所定 各項義務者，即為違約。買方得限期催告履行，逾期仍不 履行，買方得逕自解除契約，…」如前所述，上訴人二人 與遠居美國之李雪艷，既因感情不好，不方便聯繫，惟並 無理由苛責上訴人二人有義務對李雪艷負督促其備證之責 。則被上訴人有無依上開規定對李雪艷限期催告履行，及 其催告期間是否相當，仍不履行、始為解除契約之意思表 示等情，應由被上訴人負舉證之責，以實其說。 ③按催告應定相當之期限，民法第257條定有明文。縱依被 上訴人101.7.10狀提公同共有人李雪艷書函屬實，然徵以 該函所具日期為2011/3/3，而被上訴人竟要求李雪艷需在 3/7前備齊證件。就客觀言之，李雪艷居住美國，如何申 領印鑑證明等文件，且需經由有關外交單位之簽證，方屬 有效，其正本更需遞郵寄送，在時程上，絕非短期間可就 ，俱證被上訴人該項對旅居國外之李雪艷所為之催告期間 ，顯非相當，依上揭規定，其催告應非適法，被上訴人據 以解約，即不生法效；則被上訴人100.4.13起訴狀主張以 該書狀表明解除契約之意思表示乙節，顯非適法，並不發 生效力。而其後被上訴人於100.6.15所提出之民事更正聲 明暨準備書狀，並無再以該後一書狀之送達代替其解除契
約之意思表示之表明，即不生解除契約之效力。原判決遽 為有利於被上訴人之認定，其認事用法，即有違誤至明。 3、退一萬步言之，依據民法第271條規定：「數人負同一債 務…，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有約定 外，應各平均分擔…。其給付本不可分而變為可分者，亦 同。」又民法第292條規定：「數人負同一債務，而其給 付不可分者，準用關於連帶債務之規定。」凡此係以不可 分給付為其原則而設；反之，數人所負債務如係可分，或 轉為可分之債時，即應各自平均分擔，乃法理所當然。 ①查本件上訴人二人係基於何法律規定負有促使另一公同共 有人李雪艷及時備證之義務？原判決但以證人邱竹君多次 以存證信函催告上訴人二人履約，然又證稱上訴人二人有 同意配合備證等語在卷，上訴人二人既非另一公同共有人 李雪艷之指定代理人；且依該證人所證：另二位被告（即 本件上訴人二人）表示與李雪艷感情不好，不方便聯繫等 在卷，已見本件仲介人即證人邱竹君促成本件買賣，無所 不用其極，隱匿李雪艷遠居美國、備證不易之困難情事， 致生訟端。原判決率認上訴人已構成遲延給付，遽科以上 訴人二人該項促使另一公同共有人李雪艷及時備證之責任 ，其依據為何？並未見敘明，即有判決不適用法則、及理 由不備之違法至明。
②原判決又認被告三人為出賣人，本應共同履行契約義務， 無從切割，系爭房地產移轉需被告三人共同備證齊全始得 順利完成云云。均無以說明上訴人二人有何督促另一李雪 豔備證之義務。然其不能移轉過戶，上訴人二人則已同意 配合備證，業據該證人證述屬實在卷，上訴人何違約之有 ？另縱認為解除契約返還已付金額及違約金、均屬可分之 債，上訴人二人尚且至多亦僅各負3分之1額度的責任而已 ，亦如前述。原判決命公同共有人三人同負全部金額之給 付，顯有違誤。
③矧上訴人二人與李雪艷（代理人），係分別簽約，互不相 干，何來科以上訴人二人對李雪豔督促備證之責任，誠屬 無中生有，匪夷所思；而上訴人就如何分配價金之真意， 又記明於特約事項為其前提。被上訴人引述證人邱竹君證 詞謂：伊與李雪艷電子郵件聯繫、並庭呈傳真資料為憑而 辯稱：李雪艷之授權書為真正云云，惟不知據何以科上訴 人二人有促成李雪艷備證之義務，及何以應共同給付120 萬元之責，殊難以令人信服。
4、綜上，被上訴人之催告期間既不相當，自不生解約效力； 其原先起訴之先位之訴，既經上訴人二人之同意辦理所有
權移轉登記，復據李雪艷相同之表示，被上訴人竟然驟變 其先位聲明與主張，滋生爭訟不休，亦有背誠信原則。（三）上訴人李雪艷部分：
上訴人李雪艷從來沒跟被上訴人簽任何契約，也從來沒有 同意任何契約條件，被上訴人沒有理由指控上訴人李雪艷 ，而要求賠償。
八、被上訴人聲明駁回上訴。其於本院之補充陳述如下：（一）上訴人辯稱本件買賣契約之出賣人之一李雪豔部分，僅有 訴外人陳致如之簽章、加註「代」字而已，難認有合法有 效之代理云云，然查陳致如乃合法代理李雪艷簽立系爭買 賣契約，故兩造間買賣契約確屬有效成立：
1、據證人邱竹君100年9月26日於原審到庭證稱：「我認識被 告李世熙的太太陳致如，經她提起房子要賣才有接觸，我 當時是遠東房屋仲介人員，被告李世熙、被告李定存同意 售屋，我們開始幫他們找買主，直到雙方同意買賣，簽立 買賣契約為止。當時李雪艷是由陳致如來代理，也由她聯 繫，後來有一些書信往來，就透過我來聯繫。」、「（在 你仲介兩造買賣契約之前，是否已提出該份文件即不動產 買賣授權書？）有，李雪艷先把這份資料傳真給我，上面 只有授權人李雪艷的資料及簽名，其餘部分都是空白，我 把它列印出來後交給陳致如，委託事項權利範圍、不動產 座落、仲介服務費成交總價百分之3等欄位是我所填寫的 ，這些都是經過李雪艷授權填寫，填寫之後交給陳致如確 認無誤，才由陳致如簽名的。當時的委任期限至99年5月 31日。」、「（買賣契約簽立後備證時，你有無告知被告 備證內容？）有，我是以電子郵件與李雪艷聯繫，電子郵 件聯繫時間我不記得，有時候還會透過陳致如聯絡，我有 李雪艷回的傳真資料。庭呈李雪艷傳真資料，我也有保留 電子郵件資料。」、「（你最近是何時與李雪艷聯繫備證 的事情?）今年3月左右我們還有電子郵件的聯繫，但不知 道是我傳給她，還是她傳給，我收到她的信是3月2日。」 、「（《提示原審卷第92頁》李雪艷是否已經將身分證件 寄回，並請你轉請李代書代刻印章的事情？）身分證是李 雪艷用電子郵件傳真回來，代刻印章的事情我忘記了。」 、「（你有無明確告知李雪艷要提供證件的正本才能辦理 移轉事宜？）我有用電子郵件告知李雪艷要準備的資料。 」、「（買賣授權書是李雪艷簽完名後傳真給妳，她有無 提到本案買賣她授權陳致如處理？）有。」等語（參原審 卷第109 至112頁），可知李雪艷確實有委託陳致如代其 簽訂買賣契約，並知悉買賣房地事宜，且證人邱竹君提出
之授權書中授權人欄及簽名部分，經核與李雪艷傳送至法 院書信上之字跡相符（參原審卷第90、118至119、148至 150頁），堪信前揭授權書為李雪艷本人所親簽並為真正 。
2、再佐以李雪艷與證人邱竹君間往來之電子郵件內容，多為 要求證人傳送契約書、詢問契約書內容與確認辦理過戶應 備資料等（參原審卷第120至131頁），益證李雪艷授予代 理權予陳致如簽訂系爭買賣契約之事實。
3、綜上，李雪艷既有授權陳致如代理簽訂系爭買賣契約之意 ，上訴人李定存、李世熙亦不否認本人簽立系爭買賣契約 之事實，則本件買賣契約即屬有效成立。上訴人所辯系爭 買賣契約未經李雪艷簽立應不成立或無效乙詞，洵不足採 。
（二）上訴人辯稱代書可先行依土地法之規定提存李雪艷應分得 之價金云云，惟查系爭買賣契約上係以李世熙、李定存、 李雪艷三人為共同出賣人，關於契約之履行應以契約之記 載為準，尚無從以提存方式辦理土地法第34條之1方式買 賣：
1、系爭買賣契約上係以李定存、李世熙、李雪艷三人為共同 出賣人，非依土地法第34條之1方式由上訴人李定存、李 世熙二人與被上訴人簽約買賣系爭房地，且契約第12條特 約事項欄載明系爭買賣價金分配為：李定存分得340萬元 、李世熙分得2, 687,813元，並同意將50萬元授權李麗娟 地政士匯入李定存帳戶內，李雪艷分得164萬元等文字係 以手寫方式載入契約中，稽以上訴人李世熙與李雪艷之代 理人陳致如為夫妻關係，並同時完成簽約之事實，上訴人 李世熙顯可知悉李雪艷同為出賣人，尚無從以提存方式辦 理土地法第34條之1方式買賣，縱事後李雪艷一方履約有 爭議，但在上訴人李定存、李世熙與李雪艷內部尚未達成 共識，且價金非均等分配之情形下，被上訴人顯不可能僅 就上訴人李世熙一方之請求即將已成立之買賣契約改以土 地法第34條之1方式辦理。
2、另證人李麗娟100年7月14日於原審亦證稱：「以本案房地 被告三人所有持分是均分，但價金部分並非分為三份，所 以是無法辦理提存，提存部分我曾經對被告李世熙、被告 李定存表示過，若三人同意價金均分，我可以幫忙辦理提 存，但被告李定存不同意這樣做。」（參原審卷第77頁） 即明上情，是本件契約之履行應以契約之記載為準，且本 件係上訴人與李雪艷間內部就價金分配無法達成共識之問 題，自不能反歸咎被上訴人未應上訴人李世熙之要求辦理
提存。
（三）被上訴人已定期催告上訴人三人履行契約，惟上訴人仍未 履行出賣人之義務，被上訴人主張解除契約自屬有據： 1、被上訴人以原證三之存證信函催告上訴人李定存、李世熙 ，並於100年3月3日委請本件買賣之仲介邱竹君寄發電子 郵件，催告李雪艷於同年3月7日前將所需證件備齊，惟李 雪艷迄今仍未履行契約之義務。上開事實可見被上訴人之 親筆信（被上證一）、李雪艷之回信（被上證二）、邱竹 君之電子郵件記錄（被上證三）。
2、上訴人雖辯稱上開催告未給予李雪艷相當期限云云，惟自 上開催告後，迄今顯已經過相當之期間，而李雪艷仍未履 行契約之義務，依最高法院90年台上字第1231號判例（被 上證四）、最高法院74年度第1次民庭決議（被上證五） 、最高法院69年度台上字第1590號判決（被上證六）之見 解，被上訴人於100年3月3日催告李雪艷於同年3月7日履 行契約義務，縱認為被上訴人所定上開期間過短，惟至被 上訴人於100年4月13日提起本件訴訟為止，李雪艷仍未交 付所需之證件，自被上訴人催告後，顯已經過相當之期間 ，而李雪艷仍未履行契約之義務，依最高法院之判例、決 議、判決之一貫見解，被上訴人仍得解除契約。 3、被上訴人以民事起訴狀表明解除契約之意思，並以100年6 月16日「民事更正聲明暨準備書狀」重申解除契約之意思 。
（四）上訴人李定存、李世熙辯稱自己都有完成備證或同意配合 備證云云，然查李定存、李世熙、李雪艷為共同出賣人， 自應共同負出賣人之責任：
1、李定存、李世熙、李雪艷因繼承而為系爭房地之公同共有 人，系爭買賣契約既以李定存、李世熙、李雪艷三人為出 賣人，本應共同履行契約義務，無從切割，系爭房地移轉 需渠等三人共同備證齊全始得順利完成。因此，上訴人李 定存、李世熙自不得以同意配合備證為由，而解免其等應 促使共同出賣人被告李雪艷備證以移轉登記系爭房地予被 上訴人之義務。
2、況李定存、李世熙、李雪艷為系爭房地之公同共有人，亦 為系爭買賣契約之共同出賣人，渠等對於本件買賣所應負 之出賣人責任性質上為不可分之債，即多數債務人以不可 分之給付為標的之債務，因其給付為不可分，故各債務人 必須負全部給付之義務，債務人既無從為一部給付，債權 人亦無從請求一部之給付，依民法第292條準用第273第2 項「連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任」
之規定，上訴人李定存、李世熙自應就李雪艷未履行契約 義務乙事負共同出賣人之責任。
（五）被上訴人於原審所為訴之變更，係依據民事訴訟法第255 條第1項但書第2款「請求之基礎事實同一」及第7款「不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結」，應予准許，原審判決並 無違誤：
1、蓋變更後之各項聲明與原起訴各項聲明所涉之爭點均為上 訴人就系爭契約有無可歸責事由、被上訴人得否對上訴人 主張債務不履行及解除契約後回復原狀、得否對上訴人請 求給付違約金、及被上訴人得否請求上訴人履行契約等事 項，具有爭點共通性，請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，又變更之訴之證據資料與原訴可相互援用 ，且於上訴人之程序權保障亦無妨礙。故本件被上訴人所 為變更之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性 及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更 之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，應 准許被上訴人為訴之變更，以符訴訟經濟原則，達成一次 解決紛爭，擴大訴訟制度解決紛爭之功能，更適時有效保 障當事人之權益。原審判決認定「被告雖不同意原告所為 訴之變更，然核其所為訴之變更，基礎事實皆為同一，且 證據資料於變更之訴得加以利用，無礙於被告之防禦及訴 訟終結，利息起算日後延也屬減縮應受判決事項聲明，合 於前揭法文規定，應予准許。」其認事用法並無違誤。 2、且本案至被上訴人於100年6月16日變更聲明之前，上訴人 全體並無同意被上訴人原起訴時先位聲明之意思表示，自 不能以此認為被上訴人所為訴之變更有何違反誠信原則或 不合法之處。
（六）上訴人又主張違約金酌減部分，惟查：
1、契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實 、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如 期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶 符實情而得法理之平。
2、查系爭買賣契約已約定違約賠償之上限即房地總價百分之 15 範圍之內，且系爭買賣契約分別係在99年4月30日與李 定存、99年5月25日與李世熙、李雪艷完成簽約，被上訴 人也已交付60萬元簽約金，然遲至今日李定存、李世熙、 李雪艷仍未履約備證完成，前後延宕已超過二年，則以系 爭房地坐落處為花蓮市繁榮商圈地段，其地價也逐年攀升 ，被上訴人若已取得所有權再易手或自行利用所得利益顯 不僅如此，原審法院斟酌上開事由，及上訴人等違約之程
度、被上訴人可能之損害等一切情狀，認為違約金60萬元 ，尚稱允當，不應再予以酌減。
九、本院之判斷：
（一）被上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，已依約給付 上訴人定金60萬元，惟上訴人迄未依約移轉登記系爭房地 所有權予伊，屢經催告仍不置理等情，業據提出不動產買 賣授權書、不動產買賣契約書、價金支票二紙、系爭房地 登記謄本與存證信函等為憑。上訴人李定存、李世熙對於 系爭買賣契約之有效成立，亦不爭執。
（二）陳致如乃合法代理上訴人李雪艷與被上訴人簽立系爭買賣 契約，兩造間買賣契約係屬有效成立：
1、按為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應 以文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權 之授與，固應以文字為之；惟買賣契約為債權契約，本不 須以文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸 以文字為之，僅需雙方皆有此合意即可成立。查系爭買賣 契約屬於債之契約，李雪艷委任陳致如代理簽訂契約，毋 需以書面授權，則被上訴人與仲介邱竹君所出示之不動產 買賣授權書縱未符合授權書驗證之形式，亦不當然使代理 權歸於無效，仍應就李雪艷與陳致如間是否有授與代理權 之合意判斷。
2、據證人邱竹君原審證稱：「我認識李世熙的太太陳致如， 經她提起房子要賣才有接觸，我當時是遠東房屋仲介人員 ，李世熙、被告李定存同意售屋，我們開始幫他們找買主 ，直到雙方同意買賣，簽立買賣契約為止。當時李雪艷是 由陳致如來代理，也由她聯繫，後來有一些書信往來，就 透過我來聯繫。」「（在你仲介兩造買賣契約之前，是否 已提出該份文件即不動產買賣授權書？）有，李雪艷先把 這份資料傳真給我，上面只有授權人李雪艷的資料及簽名 ，其餘部分都是空白，我把它列印出來後交給陳致如，委 託事項權利範圍、不動產坐落、仲介服務費成交總價百分 之3等欄位是我所填寫的，這些都是經過李雪艷授權填寫 ，填寫之後交給陳致如確認無誤，才由陳致如簽名的。當 時的委任期限至99年5月31日。」「（買賣契約簽立後備 證時，你有無告知被告備證內容？）有，我是以電子郵件 與李雪艷聯繫，電子郵件聯繫時間我不記得，有時候還會 透過陳致如聯絡，我有李雪艷回的傳真資料。庭呈李雪艷 傳真資料（附卷），我也有保留電子郵件資料。」「（你 最近是何時與李雪艷聯繫備證的事情?）今年3月左右我們 還有電子郵件的聯繫，但不知道是我傳給她，還是她傳給
，我收到她的信是3月2日。」「（提示本院卷第92頁，李 雪艷是否已經將身分證件寄回，並請你轉請李代書代刻印 章的事情？）身分證是李雪艷用電子郵件傳真回來，代刻 印章的事情我忘記了。」「（你有無明確告知李雪艷要提 供證件的正本才能辦理移轉事宜？）我有用電子郵件告知 李雪艷要準備的資料。」「（買賣授權書是李雪艷簽完名 後傳真給妳，她有無提到本案買賣她授權陳致如處理？） 有。」等語（原審卷第109至112頁）。可知李雪艷確實有 委託陳致如代其簽訂買賣契約，並知悉買賣房地事宜。又 證人邱竹君提出之授權書中授權人欄及簽名部分，經核與 李雪艷傳送至原審之書信上字跡相符（原審卷第90、118 至119、148至150頁），堪信前揭授權書為李雪艷本人所 親簽並為真正。再佐以李雪艷與證人邱竹君間往來之電子 郵件內容，多為要求證人傳送契約書、詢問契約書內容與 確認辦理過戶應備資料等（原審卷第120至131頁），益證 李雪艷授予代理權予陳致如簽訂系爭買賣契約並願履行契 約備證義務之事實。
3、綜上，李雪艷既有授權陳致如代理簽訂系爭買賣契約之意 ，李定存、李世熙亦不否認本人簽立系爭買賣契約之事實 ，則本件買賣契約即屬有效成立。至於李雪艷與陳致如內 部有無約定授權範圍，陳致如是否逾越代理權限，及李雪 艷是否被明確告知契約內容，乃其與陳致如間之約定及溝 通與告知義務問題，李雪艷自不能以之對抗被上訴人，而 謂系爭買賣契約不成立或無效。
（三）本件上訴人應負遲延給付之責任，被上訴人得以上訴人遲 延給付為由，解除系爭買賣契約：
1、系爭買賣契約第6條約定：「1.雙方應於備證款交付同時 將移轉登記所須交付之文件書類備齊並加蓋專用印章交付 予受託地政士專責辦理，且非經雙方同意，任一方不得擅 自將文件取回。2.本件產權移轉登記及相關手續，倘須任 一方補繳證件、用印為其他必要之行為，該方應無條件於 受託地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難、推諉或藉 故要求任何補貼。」則系爭買賣契約成立後，買方即被上 訴人將備證款交付賣方即上訴人之同時，上訴人應即將申 請貸款及移轉登記系爭房地所需之文件交予受託地政士。 又依證人地政士李麗娟於原審所稱：「（依照買賣契約付 款約定99年4月30日簽約付訂金、99年5月31日付尾款，雙 方當事人需要在何時備證？）依據買賣契約書第6條第2點 約定，雙方簽約之後，要由我通知雙方在約定的期日內備 妥移轉登記所需要之相關文件，通常我會通知雙方在三日
內備妥文件給我。該三日是自我通知之日起算。」「（本 件是否有通知被告三人交付備證？何時通知？）有。但確 定日期不記得了。」「（是否在原告交付訂金後沒多久就 通知？）是的。在原告交付簽約金60萬元之後，我就通知 。」「（依你的說法，依據契約第6條約定，備證款所指 是否就是交付簽約金？）是的。本件所指備證就是簽約金 交付時，同時備證。」「（被告有無在你通知期限內備證 ？）李定存有交付證件給我，印鑑章他口頭承諾，如要用 印時，他會帶過來。李世熙也有這方面的表示，但李雪艷 人在美國，她的證件一直沒有交給我。」「（是否因為被 告沒有辦法將證件備齊，所以本案房地無法辦理貸款？） 是的。本案連買賣流程都還沒有開始進行。」「（你是否 有催告被告趕快備齊證件給你？）仲介公司有以電子郵件 催在美國的李雪艷把證件備齊。」「（你有無請另外二位 被告催促李雪艷？）我有，但另二位被告表示與李雪艷感 情不好，不方便聯繫。」等語（原審卷第75至77頁），可 知系爭買賣契約於被上訴人交付備證款即簽約金60萬元後 ，上訴人即須同時備證提供地政士辦理移轉登記。而李定 存、李世熙均不否認各收受簽約金40萬元、20萬元之支票 ，自應於備證完妥後交予地政士辦理相關事宜。惟如證人