臺灣高等法院臺中分院刑事判決 101年度上訴字第1973號
上 訴 人
即 被 告 盧樹蕯
上 訴 人
即 被 告 張碧玉
上列上訴人等因違反稅捐稽徵法等案件，不服臺灣南投地方法院
100年度訴字第292號中華民國101年9月28日第一審判決（起訴案
號：臺灣南投地方法院檢察署99年度偵字第3523號），提起上訴
，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、盧樹蕯（原名盧國弘，於 94年5月19日改名）、張碧玉係母 子，與張銘佐（另行審結）、許秀麗（另行審結）夫婦係鄰 居，張銘佐、許秀麗因積欠龐大債務，為避免名下所有不動 產遭債務人查知行使權利，欲將之贈與其等子女張汶肇（另 行審結）、張伊岑（另行審結），明知將被課徵贈與稅，又 二親等以內親屬間財產之買賣，若無法提出已支付價款之確 實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他 人借得者，以贈與論，亦將被課徵贈與稅，張銘佐、許秀麗 為逃漏贈與稅，擬以虛偽買賣方式將上揭房地先移轉登記至 第三人名下，再由第三人以虛偽買賣方式將上揭房地移轉登 記至其等子女名下，以達贈與目的，逃避贈與稅之課徵，分 別為下列行為：
㈠盧樹蕯、張銘佐、許秀麗、張汶肇均明知張銘佐、許秀麗與 盧樹蕯間，盧樹蕯與張汶肇間皆無真實之買賣關係存在，竟 共同基於行使使公務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之 犯意聯絡，先於93年4月1日前之某日，在不詳地點，製作表 示盧樹蕯以新臺幣（下同） 717萬元之價金向許秀麗購買其 所有坐落南投縣（以下均不引縣）埔里鎮○里段○○○段00 00 0地號土地及以18萬1000元向張銘佐購買其所有坐落該土 地之建物（建號56號，門牌號碼為埔里鎮○○○街00號，該 土地及建物以下簡稱系爭甲房地），且以「買賣」為登記原 因，申請系爭甲房地所有權移轉登記之不實內容之土地登記 申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，繼委由不 知情之代書陳惠邦持上揭文書於93年4月1日至南投縣埔里地 政事務所（以下簡稱埔里地政事務所），申請以買賣為移轉 登記之原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，使該地政 事務所不知情之承辦公務員陷於錯誤，於93年4月6日將此不 實之移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿
冊上，並據以核發系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之不實土地 、建物所有權狀；嗣於 93年9月15日前之某日，在不詳地點 ，製作表示張汶肇以 734萬8200元之價金向盧樹蕯購買其所 有系爭甲房地，且以「買賣」為登記原因，申請所有權移轉 登記之不實內容之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所 有權移轉契約書後，繼委由不知情之代書陳惠邦持上揭文件 及系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之不實土地、建物所有權狀 於93年9月15 日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之 原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記而行使上開不實土 地、建物所有權狀，使該地政事務所不知情之承辦公務員陷 於錯誤，於 93年9月17日將此不實之移轉原因事項登載於職 務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發所有權人 為張汶肇之不實土地、建物所有權狀，均足以生損害於地政 機關對於土地、建物登記管理及稅捐機關對於贈與稅課徵之 正確性，張銘佐、許秀麗、盧樹蕯、張汶肇即共同以此假買 賣真贈與之詐術方式，逃漏許秀麗將埔里鎮○里段○○○段 0000 0地號土地贈與張汶肇應繳納之贈與稅58萬3291元（起 訴書誤為74萬2700元）。
㈡張碧玉、張銘佐、張伊岑均明知張銘佐與張碧玉間、張碧玉 與張伊岑間皆無真實之買賣關係存在，張銘佐承上揭行使使 公務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之概括犯意，並與 張伊岑、張碧玉共同基於行使使公務員登載不實文書、以詐 術逃漏贈與稅之犯意聯絡，先於 93年11月8日前之某日，在 不詳地點，製作表示張碧玉以 642萬元之價金向張銘佐購買 其所有坐落埔里鎮北澤段 341地號（重測前地號為埔里鎮梅 子腳小段 162-143）、342地號（重測前地號為埔里鎮梅子腳 小段162-78）、343地號（重測前地號為埔里鎮梅子腳小段1 62-1）、344地號（重測前地號為埔里鎮梅子腳小段162-144 ）等 4筆土地（以下簡稱系爭乙土地），且以「買賣」為登 記原因，申請系爭乙土地所有權移轉登記之不實內容之土地 登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書後，繼委由不知情 之代書周淑燕持上揭文書於 93年11月8日至埔里地政事務所 申請以買賣為移轉登記之原因，辦理系爭乙土地所有權移轉 登記，使該地政事務所不知情之承辦公務員陷於錯誤，於93 年11月12日將此不實之移轉原因事項登載於職務上所掌管之 土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有權人為張碧玉 之不實土地所有權狀；嗣於 94年3月22日前之某日，在不詳 地點，製作表示張伊岑以 642萬元之價金向張碧玉購買其所 有系爭乙土地，且以「買賣」為登記原因，申請所有權移轉 登記之不實內容之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契
約書後，繼委由不知情之代書周淑燕持上揭文件及系爭乙土 地所有權人為張碧玉之不實土地所有權狀於 94年3月22日至 埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦理系爭乙 土地之所有權移轉登記而行使該不實土地所有權狀，使該地 政事務所不知情之承辦公務員陷於錯誤，於 94年3月25日將 此不實之移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地登記簿冊 上，並據以核發系爭乙土地所有權人為張伊岑之不實土地所 有權狀，均足以生損害於地政機關對於土地登記管理及稅捐 機關對於贈與稅課徵之正確性，張銘佐、張碧玉、張伊岑即 共同以此假買賣真贈與之詐術方式，逃漏張銘佐將系爭乙土 地贈與張伊岑應繳納之贈與稅48萬8609元（起訴書誤為58萬 5200元）。
二、案經臺灣南投地方法院檢察署檢察官自動檢舉偵查起訴。 理 由
一、程序方面（證據能力部分）：
㈠按刑事訴訟法第159 條之4 規定，除前3 條之情形外，下列 文書亦得為證據：「一、除顯有不可信之情況外，公務員職 務上製作之紀錄文書、證明文書。二、除顯有不可信之情況 外，從事業務之人於業務上或通常業務過程所須製作之紀錄 文書、證明文書。三、除前二款之情形外，其他於可信之特 別情況下所製作之文書」，此係因公務員職務上製作之紀錄 文書或證明文書，係公務員依規定及職權所為，與其責任、 信譽攸關，若有錯誤、虛偽，公務員可能因此擔負刑事及行 政責任，且該等文書經常處於可能受公開檢查之狀態，其正 確性及真實之保障極高；另從事業務之人在業務上或通常業 務過程所製作之紀錄文書、證明文書，因係於通常業務過程 不間斷、有規律而準確之記載，通常有會計人員或記帳人員 等校對其正確性，公務員、從事業務之人記錄時，無預見日 後可能會被提供作為證據之偽造動機，其虛偽之可能性小， ，且如讓製作者以口頭方式在法庭上再重述過去之事實或數 據，實際上有其困難，通常具有一定程度之不可代替性，是 除非有顯不可信之情況外，上開公務文書、業務文書均應具 有證據能力。查本件卷附土地登記申請書、南投縣政府稅捐 稽徵處（埔里分處）土地增值稅免稅證明書、繳款書、契稅 繳款書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書、國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明 、土地、建物所有權狀、異動索引、土地、建物登記第二類 謄本、稅務電子閘門財產所得調件明細表等公務文書，均係 地政機關公務員職務上製作之紀錄文書；另臺灣銀行埔里分 行放款借據、帳戶存摺存款歷史明細批次查詢（共同被告張
汶肇、張伊岑）、中華郵政股份有限公司南投郵局埔里中心 碑（以下簡稱南投郵局埔里中心碑）存款帳戶客戶歷史交易 清單（共同張汶肇）等業務文書，分別係臺灣銀行埔里分行 、南投郵局埔里中心碑員工業務上製作之紀錄文書，且被告 盧樹蕯、張碧玉均未主張或釋明其製作有「顯有不可信之情 況」，本院亦認無此例外不得為證據之情形，則依據上開刑 事訴訟法之規定，應認均具有證據能力
㈡又按被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同 意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況 ，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法 院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而 未於言詞辯論終結前聲明異議，視為有前項之同意，刑事訴 訟法第159 條之5 定有明文。核其立法意旨，在於傳聞證據 未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若 當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞 證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊 重當事人對傳聞證據之處分權，暨證據資料愈豐富，愈有助 於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以 順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查本件其餘以 下採為判決基礎之被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述 ，固屬傳聞證據，惟檢察官及被告 2人均知有該等證據，迄 於言詞辯論終結前，均未對該等證據能力聲明異議，主張有 刑事訴訟法第159條第1項不得為證據之情形，本院復審酌前 揭證據之取得，無違法取證或其他瑕疵，與本件待證事實間 復具有相當之關聯性，無證據證明力顯然偏低等不適當之情 形，以之為本件證據堪認為適當，認均有證據能力。二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
訊據上訴人即被告（下稱被告）盧樹蕯、張碧玉均矢口否認 有何行使使公務員登載不實文書及以詐術逃漏稅捐等犯行， 被告盧樹蕯辯稱：伊與張銘佐、許秀麗是鄰居，伊有在作貸 款，93年 2月15日買系爭甲房地是想說可以賣給別人賺一點 錢，當時只有口頭約定，沒有簽定書面契約，當時約定期間 4 個月，如果伊沒有清償貸款，就要開始繳銀行貸款本金及 利息，當時伊沒有辦法解決他的債務，伊有幫他繳一個月的 本金及利息，伊是拿現金給他，詳細數字伊忘記了，大約是 3 萬多，後來覺得負擔太大，就去找他兒子張汶肇談，伊就 把上述房地賣回給他，張銘佐當初因為房貸的壓力很重就來 拜託伊，伊就幫他的忙買下，之後想把它賣給別人。當初伊 等買賣是以剩餘的貸款為原則，剩餘的再慢慢清償，當初過 戶契稅伊有付，代書費伊有付一半，伊有付出伊的代價，因
為有付一個月的利息，又付契稅、代書費，就是因為有太多 負擔，所以才轉賣回去給他兒子，中間也是想要多賺一點錢 ，但是都賣不出去，伊等間之買賣是真正云云。被告張碧玉 則辯稱：伊向張銘佐買系爭乙土地，在這之前張銘佐因為貸 款的壓力很重，常常向伊借2、3萬元週轉，他說要把系爭乙 土地先過戶給伊，貸款債務也移轉給伊，當時只有口頭約定 有段時間讓伊轉賣，3、4個月後如果賣不出去，伊就要繳他 的利息，伊跟盧樹想說時間那麼短又賣不出去，又要負擔 那麼重的利息，時機又不好，伊等找不到買主，就去找張銘 佐的兒女將上述房地買回去，伊有付過戶的代書費1 萬多元 ，他們還向伊等借錢，他們過戶是連抵押權也移轉給伊等， 給伊4個月時間去賣，如果4個月賣不出去就要幫她們繳納利 息，伊是想說以比較高價賣出去，賺個價差，但是因為景氣 不好都賣不出去，也一直找買家，代書費也有付，反正錢都 一直貼下去，伊等是合法買賣，怎麼會變成不合法云云。共 同被告張銘佐辯稱：伊當初是為了抵扣債務才會賣土地，伊 賣系爭甲房地給盧樹的條件是他要處理伊跟許秀麗用上述 房地向臺灣銀行埔里分行借款抵押500萬的債務，時間是4個 月，當時只有口頭約定沒有簽訂契約，後來超過 4個月，盧 樹問說要不要移轉回去，伊說會找人來買，然後盧樹就 去找伊兒子張汶肇，張汶肇有跟伊講，伊告訴他有能力負擔 就買下來，伊不知道他的薪水多少，如果銀行願意貸給他就 貸給他。系爭乙土地賣給張碧玉的條件也跟她兒子盧樹蕯一 樣，不知道她有沒有能力可以負擔該等土地的貸款債務，她 說她有能力，伊就賣她，也只有口頭約定沒有簽定書面契約 ，後來她也沒有辦法處理，她說她要賣給別人，後來她去找 伊女兒張伊岑，張伊岑有問伊，伊說有辦法貸款就把它買回 來，後來張汶肇、張伊岑去向臺灣銀行埔里分行辦貸款把伊 貸款清償了，買賣都沒有給錢，買賣是附有條件，都是真正 云云。共同被告許秀麗辯稱：系爭甲房地賣給盧樹，因為 當時負債很多，整件事情伊知道，是鄰居介紹的，盧國弘是 伊等自己找的，沒有透過中間人，是伊先生張銘佐找到買主 ，當時欠銀行錢，買賣是張銘佐處理的，不是伊去接洽的， 買賣的條件張銘佐才知道云云；共同被告張汶肇辯稱：是盧 樹蕯來找伊，爸爸張銘佐沒有跟伊提過要買回土地的事情， 後來伊找代書去銀行問轉貸的事情，伊跟爸爸講，他說有能 力的話，就把土地買回來，當初賣給盧樹蕯時伊人在外地， 後來有聽他們說，當初跟盧樹蕯談土地就是負擔銀行500 萬 元的貸款，去辦理取消抵押權的登記，當初跟盧樹蕯的買賣 條件就是比照爸爸賣給盧樹蕯、張碧玉都不付價金，是清償
臺灣銀行 500萬元債務部分，伊也去辦理清償債款部分，也 辦理設定抵押權塗銷登記，也有繳納代書費、契稅部分都是 伊負擔，買賣過程都是正常買賣；共同張伊岑辯稱：是張碧 玉來找伊，她問伊要不要買回土地，伊回家有跟爸爸張銘佐 、媽媽許秀麗商量，後來想說土地是爺爺留下來，所以想去 銀行辦看看，當初賣土地，爸爸都沒有跟伊等講，是之後才 跟伊等說這件事情，伊是因為祖產關係才會買回土地，當初 張碧玉找伊買土地，她說要伊負責清償銀行債務，支付代書 、印花稅等費用，沒有付價金，伊也有去跟銀行貸款，也負 責清償債務部分，伊有銀行塗銷抵押權證明，買賣是真正云 云。經查：
㈠盧樹蕯、張銘佐、許秀麗、張汶肇4人於 93年4月1日前之某 日，在不詳地點製作表示盧樹蕯以 717萬元之價金向許秀麗 購買埔里鎮○里段○○○段0000 0地號土地，以18萬1000元 價金向張銘佐購買其所有坐落該土地之建物，且以「買賣」 為登記原因，申請系爭甲房地所有權移轉登記之土地登記申 請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書後，繼委由代 書陳惠邦持上揭文書於93年4月1日至埔里地政事務所申請以 買賣為移轉登記之原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記 ，該地政事務所之承辦公務員將此移轉原因事項登載於職務 上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發系爭甲房地 所有權人為盧樹蕯之土地、建物所有權狀；嗣於 93年9月15 日前之某日，在不詳地點，製作表示張汶肇以734萬8200 元 之價金向盧樹蕯購買其所有系爭甲房地，且以「買賣」為登 記原因，申請所有權移轉登記之土地登記申請書、土地建築 改良物買賣所有權移轉契約書後，繼委由陳惠邦持上揭文件 及系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之土地、建物所有權狀於93 年 9月15日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因 ，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，而行使該土地、建物 所有權狀，該地政事務所承辦公務員，將此移轉原因事項登 載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發系 爭甲房地所有權人為張汶肇之土地、建物所有權狀等情，業 據盧樹蕯、張銘佐、許秀麗、張汶肇坦承不諱，並有系爭甲 房地土地登記申請書、南投縣政府稅捐稽徵處（埔里分處） 土地增值稅免稅證明書、繳款書、契稅繳款書、印花稅大額 憑證應納稅額繳款書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約 書、許秀麗、盧樹蕯國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明、系 爭甲房地土地、建物所有權狀、異動索引、土地、建物登記 第二類謄本（以上均影本）在卷可稽（見他卷第37頁至第57 頁、第87頁反面至第94頁；偵卷第75頁至第85頁），此部分
事實，應堪認定。
㈡張碧玉、張銘佐、張伊岑於 93年11月8日前之某日，在不詳 地點，製作表示張碧玉以 642萬元之價金向張銘佐購買其所 有系爭乙土地，且以「買賣」為登記原因，申請系爭乙土地 所有權移轉登記之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契 約書後，繼委由代書周淑燕持上揭文書於 93年11月8日至埔 里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦理系爭乙土 地所有權移轉登記，該地政事務所承辦公務員於93年11月12 日將此移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地登記簿冊上 ，並據以核發系爭乙土地所有權人為張碧玉之土地所有權狀 ；嗣於 94年3月22日前之某日，在不詳地點，製作表示張伊 岑以 642萬元之價金向張碧玉購買其所有系爭乙土地，且以 「買賣」為登記原因，申請所有權移轉登記之土地登記申請 書、土地買賣所有權移轉契約書後，繼委由代書周淑燕持上 揭文件及系爭乙土地所有權人為張碧玉之土地所有權狀於94 年 3月22日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因 ，辦理系爭乙土地之所有權移轉登記而行使該土地所有權狀 ，該地政事務所承辦公務員於 94年3月25日將此移轉原因事 項登載於職務上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭 乙土地所有權人為張伊岑之土地所有權狀等情，業據張碧玉 、張銘佐、張伊岑坦承不諱，並有埔里地政事務所99年12月 14日埔地一字第0000000000號函及所附系爭乙土地土地登記 申請書、南投縣政府稅捐稽徵處（埔里分處）土地增值稅免 稅證明書、繳款書、土地買賣所有權移轉契約書、被告張伊 岑、張碧玉國民身分證、張銘佐戶籍謄本、共同被告張碧玉 印鑑證明、系爭乙土地土地所有權狀、變更登記紀要、土地 登記公務用謄本、異動索引、土地建物查詢資料（以上均影 本）在卷可稽（見偵卷第19頁至第53頁、第58頁至第61頁； 他卷第95頁反面至第104頁；原審卷㈠第 159頁至第166頁） ，此部分事實，亦堪認定。
㈢張銘佐、許秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別以買賣為原 因，移轉登記與盧樹蕯、張碧玉，皆無真實之買賣關係存在 ：
⒈張銘佐、許秀麗、盧樹蕯、張碧玉固均辯稱系爭甲房地、系 爭乙土地前後 2次以買賣為原因之移轉登記均係附有條件之 買賣，均係真正云云。惟其等所謂之買賣條件，張銘佐於偵 查中辯稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，系爭乙土地賣給張碧玉 的條件就是在 4個月內把銀行貸款還掉，塗銷抵押權設定， 如果他們沒有把銀行債務還掉務還掉或把土地賣掉，就要把 土地還伊， 4個月內銀行貸款利息還是伊繳納云云（參見他
卷第114頁、第165頁）；於原審訊問時辯稱：系爭甲房地賣 給盧樹蕯，系爭乙土地賣給張碧玉的條件是他們要處理伊跟 伊太太用上述房地向銀行借款抵押500萬的債務，時間是4個 月，如果期間到沒有辦法清償 500萬的債務，他們要幫伊繳 向銀行貸款本息，伊有權利找人把土地買回來，買回來這段 期間他們要繳本息云云（參見原審卷第218頁至第219頁）。 盧樹蕯於偵查中辯稱：當初沒有講多少錢，張銘佐是講先過 戶到伊名下，辦貸款後再把貸款轉到伊名下，因為土地價值 超過貸款的金額，所以不足部分，要再以公告現值計算，當 時他有 500多萬的貸款，當初有口頭約定，「不足額的部分 讓伊慢慢還」，如果貸款沒有辦過，土地要還張銘佐云云（ 參見他卷第154頁至第155頁）；於原審訊問時辯稱：當時只 有口頭約定沒有簽定書面契約，當時約定期間 4個月，如果 伊沒有清償貸款，就要開始繳銀行貸款本金及本息云云（參 見原審卷㈠第 220頁）。張碧玉於檢察官偵查中辯稱：當初 口頭有講好一個期間，如果沒有幫他還清銀行約 400萬元債 務，要把土地還他云云（參見他卷第 164頁）；於原審訊問 時辯稱：伊等當時只有口頭約定有段時間讓伊轉賣，放風聲 出去，他說3、4個月後伊如果賣不出去，伊就要繳銀行貸款 本息，本息不少錢，金額伊忘記了云云（參見原審卷㈠第22 1 頁），是關於張銘佐、許秀麗將系爭甲房地出賣與盧樹蕯 ，系爭乙土地出賣與張碧玉的條件，究係張銘佐、許秀麗先 將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與盧樹蕯、張碧玉 ，其等若未於約定之 4個月內清償張銘佐、許秀麗向臺灣銀 行貸款債務，期限屆至，即需將系爭甲房地、系爭乙土地返 還張銘佐、許秀麗，抑或期限屆至，盧樹蕯、張碧玉即需給 付張銘佐、許秀麗向臺灣銀行貸款債務之本息？張銘佐、盧 樹蕯、張碧玉前後供述歧異；又系爭甲房地價值超過張銘佐 、許秀麗貸款債務，盧樹蕯是否需另行給付此不足額部分乙 節，張銘佐與盧樹蕯供述亦不一；然衡情關於系爭甲房地、 系爭乙土地買賣所附之條件為何，是否需另行給付現值與貸 款債務差額各節均係買賣之重要事項，影響雙方權利義務甚 鉅，其等就此重要事項供述竟前後不一，其等所辯，是否屬 實，已堪置疑。
⒉又依現行不動產買賣交易慣例其階段大概可區分為訂立不動 產買賣契約、備齊過戶證件、取得稅單並繳納及過戶等4 大 步驟，各步驟環環相扣，任一環節發生問題或狀況，勢將影 響到交易的順利完成，嚴重影響自身之權益，尤其不動產買 賣契約之訂立，舉凡買賣標的物之正確面積、有無瑕疵、有 無貸款設定抵押或其他地上權之設定、有無遭法院查封或假
扣押、有無出租、有無瑕疵、房屋完工日期等現況、買賣價 金、付款方式及日期、貸款清償方式、稅費之歸屬等均攸關 雙方買賣之權利義務，且不動產買賣價金動輒上百、上千萬 元，更應審慎為之，以避免日後不必要之糾紛發生，故不動 產買賣契約以書面訂立為原則，幾乎無例外。查張銘佐、許 秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與盧樹蕯、張 碧玉時，均未以書面訂立買賣契約，僅口頭約定乙情，業據 張銘佐、許秀麗、盧樹蕯、張碧玉坦承不諱，而系爭甲房地 、系爭乙土地買賣價金分別735萬1000元、642萬元，金額均 鉅大，且系爭甲房地尚設定最高限額抵押權2000萬元擔保張 銘佐、許秀麗向張銘佐岳母許陳昭蕊之借款債務，系爭甲房 地、系爭乙土地亦設定最高限額抵押權與臺灣銀行，擔保張 銘佐、許秀麗向臺灣銀行借款債務，有系爭甲房地、系爭乙 土地抵押權設定登記資料（見他卷第26頁至第36頁）、異動 索引（見他卷第87頁至第92頁、第95頁至第 104頁）、張銘 佐、許秀麗向臺灣銀行貸款一覽表（見原審卷㈠第 115頁） 在卷可憑，是現況並非單純，且依其等所辯，系爭甲房地、 系爭乙土地均係附有條件之買賣，則上述各節均為買賣契約 之重要事項，攸關雙方權利義務，張銘佐、許秀麗、盧樹蕯 、張碧玉竟未以書面訂立契約，詳細規範雙方之權利義務以 供遵循，維護雙方權益，竟僅以口頭約定，如此輕率之態度 ，嚴重違背一般不動產買賣交易常情，已有可疑。又系爭甲 房地、系爭乙土地移轉登記皆無買賣價金之交付乙情，亦據 張銘佐、許秀麗及盧樹蕯坦承不諱，此亦與一般不動產買賣 交易常情有違。
⒊質之張銘佐、盧樹蕯、張碧玉分別自承系爭甲房地抵押貸款 債務500餘萬元、系爭乙土地抵押貸款債務400餘萬元，系爭 甲房地、系爭乙土地之價值均超過貸款金額乙情明確（參見 他卷第154頁、第165頁；原審卷㈠第 218頁）；又系爭甲房 地移轉登記與盧樹蕯時土地公告現值每平方公尺 1萬5000元 ，該土地面積478平方公尺，是系爭甲房地土地公告現值717 萬元；系爭乙土地移轉登記與同案被告張碧玉時， 4地號土 地公告現值分別為每平方公尺 3萬2000元、3萬5200元、3萬 5200元、3萬2000元，面積分別為 11.71平方公尺、83.95平 方公尺、81平方公尺、7.47平方公尺，是系爭乙土地土地公 告現值為 642萬元，分別有系爭甲房地、系爭乙土地地價查 詢資料各1份在卷可佐（參見原審卷㈠第92頁、第159頁至第 166 頁），顯見系爭甲房地（不包括該土地其上建物）、系 爭乙土地分別移轉登記與盧樹蕯、張碧玉時，「土地公告現 值」即已超過張銘佐、許秀麗以系爭甲房地、系爭乙土地向
臺灣銀行抵押貸款債務，則土地真正價值應更遠超過張銘佐 、許秀麗以系爭甲房地、系爭乙土地向臺灣銀行貸款債務， 已甚明確。衡情，張銘佐、許秀麗與盧樹蕯、張碧玉係20多 年鄰居，平時雖有資金往來，然系爭甲房地、系爭乙土地分 別移轉登記與盧樹蕯、張碧玉時，不動產價值均遠超過張銘 佐、許秀麗向臺灣銀行抵押貸款債務，被告張銘佐、許秀麗 竟於盧樹蕯、張碧玉均未支付差額，亦尚未轉貸之情形下， 貿然移轉登記與盧樹蕯、張碧玉，且未簽立任何書面契約， 詳細約定其等買賣所附之條件，嚴重乖違一般不動產買賣交 易常情。
⒋再者，若依張銘佐、盧樹蕯、張碧玉於檢察官偵查中所辯系 爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件係張銘佐、許秀麗先 將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與盧樹蕯、張碧玉 ，若盧樹蕯、張碧玉未於約定之 4個月期限內清償張銘佐、 許秀麗向臺灣銀行貸款債務塗銷抵押權設定登記（轉貸或出 賣土地均可），4 個月內由張銘佐、許秀麗給付貸款本息， 期限屆至，盧樹蕯、張碧玉即需返還系爭甲房地、系爭乙土 地與張銘佐、許秀麗。然依此約定， 4個月期限內，張銘佐 、許秀麗貸款本息仍由張銘佐、許秀麗負擔，若盧樹蕯、張 碧玉於期限內清償抵押貸款債務，無須返還土地，並可賺取 數百萬元價差；反之，期限屆至，盧樹蕯、張碧玉即返還土 地與張銘佐、許秀麗，自無須負擔張銘佐、許秀麗抵押貸款 本息，是以，該買賣條件對盧樹蕯、張碧玉而言，屬無本生 意；而無論盧樹蕯、張碧玉有無於期限內清償張銘佐、許秀 麗抵押貸款債務，本息均由張銘佐、許秀麗負擔，從而，上 述買賣條件對張銘佐、許秀麗而言顯失公平，張銘佐、許秀 麗縱屬至愚之人，亦無可能僅為減輕沈重貸款壓力而為如此 顯失公平之約定。
⒌再者，若依張銘佐、盧樹蕯、張碧玉於原審所辯系爭甲房地 、系爭乙土地買賣所附之條件係張銘佐、許秀麗先將系爭甲 房地、系爭乙土地分別移轉登記與盧樹蕯、張碧玉，若盧樹 蕯、張碧玉未於約定之 4個月期限內清償張銘佐、許秀麗向 臺灣銀行貸款債務塗銷抵押權設定登記（轉貸或出賣土地均 可），4 個月內由張銘佐、許秀麗給付貸款本息，期限屆至 ，即由盧樹蕯、張碧玉清償抵押貸款本息直至張銘佐、許秀 麗找人買回為止。則依此約定， 4個月期限內，張銘佐、許 秀麗貸款本息仍由張銘佐、許秀麗負擔，若盧樹蕯、張碧玉 於期限內清償抵押貸款債務，無須返還土地，固可賺取數百 萬元價差；反之，若期限屆至，盧樹蕯、張碧玉即須負擔張 銘佐、許秀麗抵押貸款本息直至張銘佐、許秀麗找人將該等
不動產買回止，期間不定，而系爭甲房地、系爭乙土地抵押 貸款債務分別500餘萬元、400餘萬元，盧樹蕯於原審訊問時 供稱：每月本息約3萬多元等語（參見原審卷㈠第220頁）， 張碧玉於原審訊問時亦供稱：本息負擔重等語（參見原審卷 ㈠第 221頁），是可認其等若未於期限內清償張銘佐、許秀 麗抵押貸款債務，所需負擔之抵押貸款本息壓力沈重；又盧 樹蕯、張碧玉當時是否有資力負擔此抵押貸款本息乙節，盧 樹蕯於原審訊問時供稱：當時是在幫伊哥哥作資源回收的工 作，另外伊93年間剛開始作機車貸款，伊就是跟機車行合作 ，購買機車的人向伊貸款，伊就放款給他們等語（參見原審 卷㈠第220頁），而經原審調閱盧樹蕯於 93年間之財產及所 得資料，結果盧樹蕯於93年間並無所得資料，有稅務電子閘 門財產所得調件明細表1在卷可參（見原審卷㈠第275頁至第 277頁）；另張碧玉於原審審理時供稱： 93年的時候伊沒有 工作，伊先生是公路局退休，伊兒子是在做資源回收，伊幫 他的忙等語（參見原審卷第 221頁），從而，盧樹蕯於系爭 甲房地移轉登記時並無申報所得，而張碧玉當時並無工作， 僅在兒子經營之資源回收場幫忙，則依其等當時工作及所得 情形，應無資力負擔張銘佐、許秀麗沈重之抵押貸款債務本 息，應可認定。再者，盧樹蕯、張碧玉於系爭甲房地、系爭 乙土地移轉登記前均無仲介或買賣不動產買賣之經驗乙情， 為盧樹蕯、張碧玉所自承或不否認（參見原審卷㈠第 220頁 ）；又張銘佐、許秀麗分別與盧樹蕯、張碧玉約定之清償張 銘佐、許秀麗抵押貸款債務期限僅短短 4個月，且當時房地 產不景氣，不動產交易幾乎停頓乙情，業據張銘佐、張碧玉 自承在卷（參見原審卷㈠第221頁、卷㈡第192頁；卷㈢第51 頁、第52頁），從而，依張銘佐、許秀麗與盧樹蕯、張碧玉 約定之買賣條件，盧樹蕯、張碧玉清償張銘佐、許秀麗抵押 貸款債務期限僅短短 4個月，又盧樹蕯、張碧玉均無仲介不 動產買賣之經驗，當時房地產不景氣，交易幾乎停頓，且盧 樹蕯、張碧玉復無資力負擔每月張銘佐、許秀麗高額抵押貸 款債務本息，故其等當無僅因有可能於 4個月內賺取高額價 差，即與張銘佐、許秀麗為上述買賣條件約定之合理動機存 在。
⒍此外，張銘佐於原審訊問時供稱：伊向伊岳母許陳昭蕊借款 100 多萬，伊為了向小舅子交代，所以伊就跟伊太太將伊等 名下的不動產都設定2000萬給伊岳母，給她一點保障，這部 分的債務再賣給盧樹薩時由伊自己處理，盧樹薩不用負責這 部分的債務等語（參見原審卷㈠第 213頁）。而系爭甲房地 、系爭乙土地連同張銘佐所有其他土地，於92年10月27日設
定最高限額抵押權2000萬元與許陳昭蕊，繼於系爭甲房地移 轉登記與盧樹蕯後之 93年9月24日始塗銷抵押權設定等情， 有土地登記申請書（抵押權登記、抵押權塗銷登記）、土地 建築改良物抵押權設定契約書、登記清冊、許陳昭蕊、張銘 佐、許秀麗國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明、證明書、他 項權利證明書（以上均影本）在卷可考（見他卷第26頁至第 36 頁、第 59頁至第70頁），則被告張銘佐既與盧樹蕯約定 ，張銘佐、許秀麗積欠許陳昭蕊之抵押貸款債務由張銘佐、 許秀麗承擔，盧樹蕯無需承擔，則盧樹蕯竟未要求張銘佐、 許秀麗於系爭甲房地移轉登記同時塗銷此部分抵押權設定， 亦與一般不動產買賣交易常情有違。
⒎基上，張銘佐、許秀麗及盧樹蕯、張碧玉就其所辯既有上述 供述歧異，且悖於一般不動產買賣交易常情之嚴重瑕疵，自 無足採，其等間之買賣關係虛偽不實，實堪認定。 ㈣盧樹蕯、張碧玉將系爭甲房地、系爭乙土地分別以買賣為原 因，移轉登記與張汶肇、張伊岑，亦無真實之買賣關係存在 ：
⒈盧樹蕯、張碧玉將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與 張汶肇、張伊岑時，均未以書面訂立買賣契約，僅口頭約定 乙情，業據張汶肇、張伊岑、盧樹蕯、張碧玉坦承不諱，而 爭甲房地、系爭乙土地買賣價金分別為734 萬8200元、642 萬元，金額均鉅大，且系爭甲房地、系爭乙土地尚有臺灣銀 行抵押權設定登記未塗銷，現況非單純，已如前敘，且依其 等所辯，系爭甲房地、系爭乙土地均係附有條件之買賣，則 同理，上述各節均為買賣契約之重要事項，攸關雙方權利義 務，張汶肇、張伊岑、盧樹蕯、張碧玉竟未以書面訂立契約 ，詳細規範雙方之權利義務以供遵循，維護雙方權益，竟僅 以口頭約定，如此輕率之態度，此與一般不動產買賣交易常 情已有違。
⒉盧樹蕯、張碧玉分別將系爭甲房地、系爭乙土地移轉登記與 張汶肇、張伊岑後，張汶肇、張伊岑於94 年5月4 日向臺灣 銀行埔里分行分別借貸500萬元、449萬元，由張汶肇清償張 銘佐、許秀麗前向臺灣銀行抵押貸款債務 500萬元，由張伊 岑清償張銘佐、許秀麗抵押貸款債務 444萬8955元，並塗銷 擔保該貸款債務之系爭甲房地、系爭乙土地抵押權設定登記 等情，固有臺灣銀行埔里分行100年6月3日埔里營字第00000 000000號函及所附放款借據、存摺存款歷史明細批次查詢（ 張汶肇、張伊岑）、埔里地政事務所100年6月10日埔地一字 第0000000000號函及所附土地登記申請書、登記清冊、抵押 權塗銷同意書、他項權利證明書、張銘佐、許秀麗抵押貸款
債務清償情形表各1份（見原審卷㈠第20頁、第 22頁、第24 頁至第51頁、卷㈢第62頁、第73頁）在卷可參，惟系爭甲房 地於93年9月15日移轉登記與張汶肇，然張汶肇遲至94年5月 4日始向臺灣銀行貸得500萬元，並清償張銘佐、許秀麗抵押 貸款債務塗銷系爭甲房地之抵押權設定登記，則二者時間相 差 7月餘，張汶肇就此供稱：當初盧樹蕯找伊之後，伊有去 找很多家銀行評估伊可以貸款的額度，後來經過一段時間， 有一家銀行就願意以比較低的利息貸款給伊，貸給伊 500萬 ，伊才決定買下這土地，跟盧樹蕯買土地的時間，伊就已經 開始找銀行評估伊可以貸款的額度，買賣條件就是清償臺灣 銀行 500萬債務部分，伊在還沒跟銀行談妥可以貸款額度， 就讓盧樹蕯先移轉登記，這中間的利息是伊要負擔，因為盧 樹蕯叫伊趕快辦理，因為他也要負擔利息，所以伊就先讓盧 樹蕯移轉登記云云（參見原審卷㈢第58頁），則依張汶肇與 盧樹蕯間之買賣約定，在系爭甲房地移轉登記與張汶肇前， 原本張銘佐、許秀麗抵押貸款債務本息應由盧樹蕯負擔，則 張汶肇既未與銀行談妥貸款內容，即讓盧樹蕯將系爭甲房地 移轉登記與其，其多負擔張銘佐、許秀麗抵押貸款債務本息 7 個月，此顯與不動產買賣交易常情有違。又張汶肇於系爭 甲房地移轉登記時是否有資力負擔上述抵押貸款債務乙節，
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