臺灣高等法院臺中分院刑事判決 101年度上訴字第1964號
上 訴 人
即 被 告 張銘佐
上 訴 人
即 被 告 許秀麗
上 訴 人
即 被 告 張汶肇
上 訴 人
即 被 告 張伊岑
上列上訴人等因違反稅捐稽徵法等案件，不服臺灣南投地方法院
100年度訴字第292號中華民國101年9月28日第一審判決（起訴案
號：臺灣南投地方法院檢察署99年度偵字第3523號），提起上訴
，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、張銘佐、許秀麗因積欠龐大債務，為避免名下所有不動產遭 債務人查知行使權利，欲將之贈與其等子女張汶肇、張伊岑 ，明知將被課徵贈與稅，又二親等以內親屬間財產之買賣， 若無法提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由 出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，以贈與論，亦將被課 徵贈與稅，張銘佐、許秀麗為逃漏贈與稅，擬以虛偽買賣方 式將上揭房地先移轉登記至第三人名下，再由第三人以虛偽 買賣方式將上揭房地移轉登記至其等子女名下，以達贈與目 的，逃避贈與稅之課徵，分別為下列行為：
㈠張銘佐、許秀麗、張汶肇、盧樹蕯（原名盧國弘，於 94年5 月19日改名，另行審結）均明知張銘佐、許秀麗與盧樹蕯間 ，盧樹蕯與張汶肇間皆無真實之買賣關係存在，竟共同基於 行使使公務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之犯意聯絡 ，先於93年4月1日前之某日，在不詳地點，製作表示盧樹蕯 以新臺幣（下同）717 萬元之價金向許秀麗購買其所有坐落 南投縣（以下均不引縣）埔里鎮○里段○○○段0000 0地號 土地及以18萬1000元向張銘佐購買其所有坐落該土地之建物 （建號56號，門牌號碼為埔里鎮○○○街00號，該土地及建 物以下簡稱系爭甲房地），且以「買賣」為登記原因，申請 系爭甲房地所有權移轉登記之不實內容之土地登記申請書、 土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，繼委由不知情之代 書陳惠邦持上揭文書於93年4月1日至南投縣埔里地政事務所 （以下簡稱埔里地政事務所），申請以買賣為移轉登記之原 因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，使該地政事務所不
知情之承辦公務員陷於錯誤，於93年4月6日將此不實之移轉 原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並 據以核發系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之不實土地、建物所 有權狀；嗣於 93年9月15日前之某日，在不詳地點，製作表 示張汶肇以734萬 8200元之價金向盧樹蕯購買其所有系爭甲 房地，且以「買賣」為登記原因，申請所有權移轉登記之不 實內容之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉 契約書後，繼委由不知情之代書陳惠邦持上揭文件及系爭甲 房地所有權人為盧樹蕯之不實土地、建物所有權狀於 93年9 月15日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦 理系爭甲房地之所有權移轉登記而行使上開不實土地、建物 所有權狀，使該地政事務所不知情之承辦公務員陷於錯誤， 於 93年9月17日將此不實之移轉原因事項登載於職務上所掌 管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發所有權人為張汶肇 之不實土地、建物所有權狀，均足以生損害於地政機關對於 土地、建物登記管理及稅捐機關對於贈與稅課徵之正確性， 張銘佐、許秀麗、盧樹蕯、張汶肇即共同以此假買賣真贈與 之詐術方式，逃漏許秀麗將埔里鎮○里段○○○段0000 0地 號土地贈與張汶肇應繳納之贈與稅58萬3291元（起訴書誤為 74萬2700元）。
㈡張銘佐、盧樹蕯之母張碧玉（另行審結）、張伊岑均明知張 銘佐與張碧玉間、張碧玉與張伊岑間皆無真實之買賣關係存 在，張銘佐承上揭行使使公務員登載不實文書、以詐術逃漏 贈與稅之概括犯意，並與張伊岑、張碧玉共同基於行使使公 務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之犯意聯絡，先於93 年11月8 日前之某日，在不詳地點，製作表示張碧玉以 642 萬元之價金向張銘佐購買其所有坐落埔里鎮北澤段341 地號 （重測前地號為埔里鎮梅子腳小段162-143）、342地號（重 測前地號為埔里鎮梅子腳小段 162-78）、343地號（重測前 地號為埔里鎮梅子腳小段162-1）、344地號（重測前地號為 埔里鎮梅子腳小段162-144）等4筆土地（以下簡稱系爭乙土 地），且以「買賣」為登記原因，申請系爭乙土地所有權移 轉登記之不實內容之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉 契約書後，繼委由不知情之代書周淑燕持上揭文書於93年11 月 8日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦 理系爭乙土地所有權移轉登記，使該地政事務所不知情之承 辦公務員陷於錯誤，於93年11月12日將此不實之移轉原因事 項登載於職務上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭 乙土地所有權人為張碧玉之不實土地所有權狀；嗣於 94年3 月22日前之某日，在不詳地點，製作表示張伊岑以 642萬元
之價金向張碧玉購買其所有系爭乙土地，且以「買賣」為登 記原因，申請所有權移轉登記之不實內容之土地登記申請書 、土地買賣所有權移轉契約書後，繼委由不知情之代書周淑 燕持上揭文件及系爭乙土地所有權人為張碧玉之不實土地所 有權狀於 94年3月22日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉 登記之原因，辦理系爭乙土地之所有權移轉登記而行使該不 實土地所有權狀，使該地政事務所不知情之承辦公務員陷於 錯誤，於 94年3月25日將此不實之移轉原因事項登載於職務 上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有權 人為張伊岑之不實土地所有權狀，均足以生損害於地政機關 對於土地登記管理及稅捐機關對於贈與稅課徵之正確性，張 銘佐、張碧玉、張伊岑即共同以此假買賣真贈與之詐術方式 ，逃漏張銘佐將系爭乙土地贈與張伊岑應繳納之贈與稅48萬 8609元（起訴書誤為58萬5200元）。二、案經臺灣南投地方法院檢察署檢察官自動檢舉偵查起訴。 理 由
一、程序方面（證據能力部分）：
㈠按刑事訴訟法第 159條之4規定，除前3條之情形外，下列文 書亦得為證據：「一、除顯有不可信之情況外，公務員職務 上製作之紀錄文書、證明文書。二、除顯有不可信之情況外 ，從事業務之人於業務上或通常業務過程所須製作之紀錄文 書、證明文書。三、除前二款之情形外，其他於可信之特別 情況下所製作之文書」，此係因公務員職務上製作之紀錄文 書或證明文書，係公務員依規定及職權所為，與其責任、信 譽攸關，若有錯誤、虛偽，公務員可能因此擔負刑事及行政 責任，且該等文書經常處於可能受公開檢查之狀態，其正確 性及真實之保障極高；另從事業務之人在業務上或通常業務 過程所製作之紀錄文書、證明文書，因係於通常業務過程不 間斷、有規律而準確之記載，通常有會計人員或記帳人員等 校對其正確性，公務員、從事業務之人記錄時，無預見日後 可能會被提供作為證據之偽造動機，其虛偽之可能性小，且 如讓製作者以口頭方式在法庭上再重述過去之事實或數據， 實際上有其困難，通常具有一定程度之不可代替性，是除非 有顯不可信之情況外，上開公務文書、業務文書均應具有證 據能力。查本件卷附土地登記申請書、南投縣政府稅捐稽徵 處（埔里分處）土地增值稅免稅證明書、繳款書、契稅繳款 書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地建築改良物買賣 所有權移轉契約書、國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明、土 地、建物所有權狀、異動索引、土地、建物登記第二類謄本 、稅務電子閘門財產所得調件明細表等公務文書，均係地政
機關公務員職務上製作之紀錄文書；另臺灣銀行埔里分行放 款借據、帳戶存摺存款歷史明細批次查詢（被告張汶肇、張 伊岑）、中華郵政股份有限公司南投郵局埔里中心碑（以下 簡稱南投郵局埔里中心碑）存款帳戶客戶歷史交易清單（被 告張汶肇）等業務文書，分別係臺灣銀行埔里分行、南投郵 局埔里中心碑員工業務上製作之紀錄文書，且被告張銘佐、 許秀麗、張汶肇、張伊岑均未主張或釋明其製作有「顯有不 可信之情況」，本院亦認無此例外不得為證據之情形，則依 據上開刑事訴訟法之規定，應認均具有證據能力 ㈡又按被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同 意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況 ，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法 院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未 於言詞辯論終結前聲明異議，視為有前項之同意，刑事訴訟 法第159條之5定有明文。核其立法意旨，在於傳聞證據未經 當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若當事人 已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞證據可 作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊重當事 人對傳聞證據之處分權，暨證據資料愈豐富，愈有助於真實 發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以順暢進 行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查本件其餘以下採為 判決基礎之被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，固屬 傳聞證據，惟經本院依法踐行調查證據程序時，檢察官及被 告 4人均知有該等證據，而迄於言詞辯論終結前，其等均未 對該等證據能力聲明異議，主張有刑事訴訟法第159條第1項 不得為證據之情形，本院復審酌前揭證據之取得，無違法取 證或其他瑕疵，與本件待證事實間復具有相當之關聯性，無 證據證明力顯然偏低等不適當之情形，以之為本件證據堪認 為適當，認均有證據能力。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
訊據上訴人即被告（下稱被告）張銘佐、許秀麗、張汶肇、 張伊岑均矢口否認有何行使使公務員登載不實文書及以詐術 逃漏稅捐等犯行，被告張銘佐辯稱：伊時常跟盧樹蕯、張碧 玉母子調款，當初是為了抵扣債務才會賣土地，伊賣系爭甲 房地給盧樹蕯的條件是他要處理伊跟許秀麗用上述房地向臺 灣銀行埔里分行借款抵押500萬的債務，時間是4個月，當時 只有口頭約定沒有簽訂契約，後來超過4個月，盧樹蕯問說 要不要移轉回去，伊說會找人來買，然後盧樹蕯就去找伊兒 子張汶肇，張汶肇有跟伊講，伊告訴他有能力負擔就買下來 ，伊不知道他的薪水多少，如果銀行願意貸給他就貸給他。
系爭乙土地賣給張碧玉的條件也跟她兒子盧樹蕯一樣，不知 道她有沒有能力可以負擔該等土地的貸款債務，她說她有能 力，伊就賣她，也只有口頭約定沒有簽定書面契約，後來她 也沒有辦法處理，她說她要賣給別人，後來她去找伊女兒張 伊岑，張伊岑有問伊，伊說有辦法貸款就把它買回來，後來 張汶肇、張伊岑去向臺灣銀行埔里分行辦貸款把伊貸款清償 了，買賣都沒有給錢，買賣是附有條件，都是真正云云（參 見他卷第114頁至第115頁、第155頁、第165頁；原審卷㈠第 218頁至第219頁、原審卷㈢第49頁至第53頁；本院卷第85頁 反面）。被告許秀麗辯稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，因為當 時負債很多，整件事情伊知道，是鄰居介紹的，盧樹蕯是伊 等自己找的，沒有透過中間人，是伊先生張銘佐找到買主， 當時欠銀行錢，買賣是張銘佐處理的，不是伊去接洽的，買 賣的條件張銘佐才知道云云（參見原審卷㈠第219頁至第220 頁、卷㈢第48頁）；被告張汶肇辯稱：是盧樹蕯來找伊，爸 爸張銘佐沒有跟伊提過要買回土地的事情，後來伊找代書去 銀行問轉貸的事情，伊跟爸爸講，他說有能力的話，就把土 地買回來，當初賣給盧樹蕯時伊人在外地，後來有聽他們說 ，當初跟盧樹蕯談土地就是負擔銀行500萬元的貸款，去辦 理取消抵押權的登記，當初跟盧樹蕯的買賣條件就是比照爸 爸賣給盧樹蕯、張碧玉都不付價金，是清償臺灣銀行500萬 元債務部分，伊也去辦理清償債款部分，也辦理設定抵押權 塗銷登記，也有繳納代書費、契稅部分都是伊負擔，買賣過 程都是正常買賣（參見他卷第116頁；原審卷㈢第53頁至第 54頁、第59頁、本院卷第85頁反面）；被告張伊岑辯稱：是 張碧玉來找伊，她問伊要不要買回土地，伊回家有跟爸爸張 銘佐、媽媽許秀麗商量，後來想說土地是爺爺留下來，所以 想去銀行辦看看，當初賣土地，爸爸都沒有跟伊等講，是之 後才跟伊等說這件事情，伊是因為祖產關係才會買回土地， 當初張碧玉找伊買土地，她說要伊負責清償銀行債務，支付 代書、印花稅等費用，沒有付價金，伊也有去跟銀行貸款， 也負責清償債務部分，伊有銀行塗銷抵押權證明，買賣是真 正云云（參見他卷第115頁至第116頁；原審卷㈢第54頁、第 60頁、本院卷第85頁反面）；被告張銘佐、許秀麗原審共同 選任辯護人為其等辯護及被告張銘佐、許秀麗、張汶肇、張 伊岑上訴理由稱：被告張銘佐、許秀麗確實是以買賣的原因 移轉，沒有逃漏稅，至於贈與所要繳交的稅均與買賣要繳交 的稅金相差不多，其等沒有必要用這種方式逃漏贈與稅的稅 金。被告張銘佐、許秀麗有把土地、建物移轉給盧樹蕯、張 碧玉，這部分被告張銘佐、許秀麗承認，他們到案後，也承
認確實沒有支付價金，買賣條件是買受人盧樹蕯、張碧玉承 擔銀行抵押貸款的債務本金及本息，他們認為這約定就是買 賣條件，所以是以買賣原因完成不動產登記，偽造文書、詐 術逃漏稅應該有犯罪故意，被告張銘佐、許秀麗當時主觀上 認為這是法律上買賣行為，所以他們認為不構成犯罪，這部 分與盧樹蕯、張碧玉供述內容一致，不動產過戶雖然沒有金 錢移轉，但是有真正去辦理不動產移轉，就不動產沒有虛偽 不實，物權移轉是無因性，只要移轉事實是真正的，對於物 權的發生、變動沒有發生影響。詐術逃漏稅部分，因為被告 張銘佐、許秀麗主觀上是認為買賣，不是以詐術故意逃漏稅 ，而且有繳納代書、契稅、土地增值稅，被告沒有故意逃漏 贈與稅，沒有詐術的積極作為。又按稅捐稽徵法第41條所謂 以不正當方法逃漏稅捐，必具有與積極之詐術同一型態，始 與立法之本旨符合，如僅屬單純的不作為，而別無逃漏稅捐 之積極行為，即不能認與詐術漏稅之違法特性同視，而繩以 稅捐稽徵法第41條之罪。因此，被告張銘佐、許秀麗有漏報 贈與稅之事，然渠等是否有積極之詐術行為而漏報贈與稅， 當為本罪成立與否之重點所在。又稱買賣者，謂當事人約定 一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標 的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條規定甚明。是以，只有契約當事人有約定買賣之價金為何 ，買賣契約即足成立，至於價金如何支付，究竟係以現金方 式、匯款方式、抵償方式等，均非所問，被告張銘佐、許秀 麗與盧樹蕯、張碧玉間，就本件相關不動產買賣，雖無一般 交易上常見之現金交付或匯款方式支付價金，然因被告張銘 佐、許秀麗所有之本件相關不動產上，均尚有貸款未償，被 告張銘佐、許秀麗乃與盧樹蕯、張碧玉約定，以盧樹蕯、張 碧玉承擔被告張銘佐、許秀麗對於銀行之債務方式，作為買 賣價金之支付方式，因此承擔債務即為渠等間之價金給付方 式，嗣後，盧樹蕯、張碧玉又將本件相關不動產轉售於張汶 肇、張伊岑，並由張汶肇、張伊岑繼續承擔銀行債務，顯然 張汶肇、張伊岑亦有價金交付之行為。而其等向臺灣銀行貸 款500萬元及444萬8955元所負擔之債務應自贈與額中扣除。 又倘盧樹、張碧玉無購買不動產之真意，僅係配合被告張 銘佐、許秀麗行贈與之實，豈有於不動產移轉過戶程序中， 自行支付契稅、代書費用及銀行抵押債務本息等費用，故而 渠等間確實有買賣之真意，而非為行贈與之實之不實買賣。 次按不動產過戶雙方雖無真正之金錢移轉，但出於特定目的 而雙方真正辦理不動產之移轉時，其不動產之移轉，並無虛 偽之意，至其移轉之原因買賣關係係雖有不實，但基於不動
產移轉登記乃物權行為，依物權無因性之理論，只要物權之 移轉事實為真正，即不對管理不動產物權變動之地政之管理 發生損害，本件相關不動產之所有權由被告張銘佐、許秀麗 移轉登記至盧樹蕯、張碧玉名下，渠等均知情且同意，基此 所為之移轉所有權之結果，並無不實，雙方自有移轉所有權 之真意，地政機關對於不動產物權發生、變動之管理正確性 ，並不因而發生影響，自難認有使公務員登載不實罪之該當 。再者，依遺產及贈與稅法第5條第1項第6款規定，被告張 銘佐、許秀麗與張汶肇、張伊岑為二親等內親屬，其等之買 賣行為，依法會被視為贈與，又依財政部台灣省中區國稅局 埔里稽徵所100年2月23日中區國稅埔里一字第0000000000號 函及檢附之裁決書可知，國稅局係以被告張銘佐、許秀麗未 依規定辦理贈與稅申報，而予以裁處，被告張銘佐、許秀麗 縱使有應申報贈與稅卻未依規定申報之情形，然彼等僅係漏 未申報，並非係以偽作真或欺罔隱瞞等積極之作為，致稅捐 機關陷於錯誤，而免納或少納應繳之稅款，已獲取財產上之 不法利益。稅捐稽徵法第41條僅處罰積極之作為犯，若屬於 消極之不作為，祇能科以行政罰之罰鍰，不能遽論以該條之 罪云云（參見原審卷㈢第60頁、第93頁至第99頁、本院卷第 17頁至第19頁、第28頁至第37頁）。共同被告盧樹蕯則辯稱 ：伊與張銘佐、許秀麗是鄰居，伊有在作貸款，93年2月15 日買系爭甲房地是想說可以賣給別人賺一點錢，當時只有口 頭約定，沒有簽定書面契約，當時約定期間4個月，如果伊 沒有清償貸款，就要開始繳銀行貸款本金及利息，當時伊沒 有辦法解決他的債務，伊有幫他繳一個月的本金及利息，伊 是拿現金給他，詳細數字伊忘記了，大約是3萬多，後來覺 得負擔太大，就去找他兒子張汶肇談，伊就把上述房地賣回 給他，張銘佐當初因為房貸的壓力很重就來拜託伊，伊就幫 他的忙買下，之後想把它賣給別人。當初伊等買賣是以剩餘 的貸款為原則，剩餘的再慢慢清償，當初過戶契稅伊有付， 代書費伊有付一半，伊有付出伊的代價，因為有付一個月的 利息，又付契稅、代書費，就是因為有太多負擔，所以才轉 賣回去給他兒子，中間也是想要多賺一點錢，但是都賣不出 去，伊等間之買賣是真正云云（參見原審卷㈠第220頁至第 221頁、卷㈡第191頁至第193頁）。共同被告張碧玉辯稱： 伊向張銘佐買系爭乙土地，在這之前張銘佐因為貸款的壓力 很重，常常向伊借2、3萬元週轉，他說要把系爭乙土地先過 戶給伊，貸款債務也移轉給伊，當時只有口頭約定有段時間 讓伊轉賣，3、4個月後如果賣不出去，伊就要繳他的利息， 伊跟盧樹蕯想說時間那麼短又賣不出去，又要負擔那麼重的
利息，時機又不好，伊等找不到買主，就去找張銘佐的兒女 將上述房地買回去，伊有付過戶的代書費月1萬多元，他們 還向伊等借錢，他們過戶是連抵押權也移轉給伊等，給伊4 個月時間去賣，如果4個月賣不出去就要幫她們繳納利息， 伊是想說以比較高價賣出去，賺個價差，但是因為景氣不好 都賣不出去，也一直找買家，代書費也有付，反正錢都一直 貼下去，伊等是合法買賣，怎麼會變成不合法云云（參見原 審卷㈠第221頁、卷㈡第192頁）。經查： ㈠被告張銘佐、許秀麗、張汶肇、共同被告盧樹蕯4 人於93年 4月1日前之某日，在不詳地點製作表示共同被告盧樹蕯以71 7萬元之價金向被告許秀麗購買埔里鎮埔里段信義小段278-2 地號土地，以18萬1000元價金向被告張銘佐購買其所有坐落 該土地之建物，且以「買賣」為登記原因，申請系爭甲房地 所有權移轉登記之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所 有權移轉契約書後，繼委由代書陳惠邦持上揭文書於93 年4 月 1日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦 理系爭甲房地之所有權移轉登記，該地政事務所之承辦公務 員將此移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記 簿冊上，並據以核發系爭甲房地所有權人為共同被告盧樹蕯 之土地、建物所有權狀；嗣於 93年9月15日前之某日，在不 詳地點，製作表示被告張汶肇以 734萬8200元之價金向共同 被告盧樹蕯購買其所有系爭甲房地，且以「買賣」為登記原 因，申請所有權移轉登記之土地登記申請書、土地建築改良 物買賣所有權移轉契約書後，繼委由陳惠邦持上揭文件及系 爭甲房地所有權人為共同被告盧樹蕯之土地、建物所有權狀 於 93年9月15日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之 原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，而行使該土地、 建物所有權狀，該地政事務所承辦公務員，將此移轉原因事 項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核 發系爭甲房地所有權人為被告張汶肇之土地、建物所有權狀 等情，業據被告張銘佐、許秀麗、張汶肇及共同被告盧樹蕯 坦承不諱，並有系爭甲房地土地登記申請書、南投縣政府稅 捐稽徵處（埔里分處）土地增值稅免稅證明書、繳款書、契 稅繳款書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地建築改良 物買賣所有權移轉契約書、被告許秀麗、共同被告盧樹蕯國 民身分證、戶籍謄本、印鑑證明、系爭甲房地土地、建物所 有權狀、異動索引、土地、建物登記第二類謄本（以上均影 本）在卷可稽（見他卷第37頁至第57頁、第87頁反面至第94 頁；偵卷第75頁至第85頁），此部分事實，應堪認定。 ㈡被告張銘佐、張伊岑、張碧玉於 93年11月8日前之某日，在
不詳地點，製作表示共同被告張碧玉以 642萬元之價金向被 告張銘佐購買其所有系爭乙土地，且以「買賣」為登記原因 ，申請系爭乙土地所有權移轉登記之土地登記申請書、土地 買賣所有權移轉契約書後，繼委由代書周淑燕持上揭文書於 93年 11月8日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原 因，辦理系爭乙土地所有權移轉登記，該地政事務所承辦公 務員於93年11月12日將此移轉原因事項登載於職務上所掌管 之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有權人為同案 被告張碧玉之土地所有權狀；嗣於 94年3月22日前之某日， 在不詳地點，製作表示被告張伊岑以 642萬元之價金向同案 被告張碧玉購買其所有系爭乙土地，且以「買賣」為登記原 因，申請所有權移轉登記之土地登記申請書、土地買賣所有 權移轉契約書後，繼委由代書周淑燕持上揭文件及系爭乙土 地所有權人為被告張碧玉之土地所有權狀於 94年3月22日至 埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦理系爭乙 土地之所有權移轉登記而行使該土地所有權狀，該地政事務 所承辦公務員於 94年3月25日將此移轉原因事項登載於職務 上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有權 人為被告張伊岑之土地所有權狀等情，業據被告張銘佐、張 伊岑、共同被告張碧玉坦承不諱，並有埔里地政事務所99年 12月14日埔地一字第0000000000號函及所附系爭乙土地土地 登記申請書、南投縣政府稅捐稽徵處（埔里分處）土地增值 稅免稅證明書、繳款書、土地買賣所有權移轉契約書、被告 張伊岑、共同被告張碧玉國民身分證、被告張銘佐戶籍謄本 、共同被告張碧玉印鑑證明、系爭乙土地土地所有權狀、變 更登記紀要、土地登記公務用謄本、異動索引、土地建物查 詢資料（以上均影本）在卷可稽（見偵卷第19頁至第53頁、 第58頁至第61頁；他卷第95頁反面至第 104頁；原審卷㈠第 159 頁至第166頁），此部分事實，亦堪認定。 ㈢被告張銘佐、許秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別以買賣 為原因，移轉登記與共同被告盧樹蕯、張碧玉，皆無真實之 買賣關係存在：
⒈被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯、張碧玉固均辯稱系 爭甲房地、系爭乙土地前後 2次以買賣為原因之移轉登記均 係附有條件之買賣，均係真正云云。惟其等所謂之買賣條件 ，被告張銘佐於偵查中辯稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，系爭 乙土地賣給張碧玉的條件就是在4個月內把銀行貸款還掉， 塗銷抵押權設定，如果他們沒有把銀行債務還掉務還掉或把 土地賣掉，就要把土地還伊，4 個月內銀行貸款利息還是伊 繳納云云（參見他卷第114頁、第165頁）；於原審訊問時辯
稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，系爭乙土地賣給張碧玉的條件 是他們要處理伊跟伊太太用上述房地向銀行借款抵押 500萬 的債務，時間是4個月，如果期間到沒有辦法清償500萬的債 務，他們要幫伊繳向銀行貸款本息，伊有權利找人把土地買 回來，買回來這段期間他們要繳本息云云（參見原審卷㈠第 218頁至第219頁）。共同被告盧樹蕯於偵查中辯稱：當初沒 有講多少錢，張銘佐是講先過戶到伊名下，辦貸款後再把貸 款轉到伊名下，因為土地價值超過貸款的金額，所以不足部 分，要再以公告現值計算，當時他有 500多萬的貸款，當初 有口頭約定，「不足額的部分讓伊慢慢還」，如果貸款沒有 辦過，土地要還張銘佐云云（參見他卷第154頁至第155頁； 原審卷㈡第 192頁）；於原審訊問時辯稱：當時只有口頭約 定沒有簽定書面契約，當時約定期間 4個月，如果伊沒有清 償貸款，就要開始繳銀行貸款本金及本息云云（參見原審卷 ㈠第 220頁）。共同被告張碧玉於檢察官偵查中辯稱：當初 口頭有講好一個期間，如果沒有幫他還清銀行約 400萬元債 務，要把土地還他云云（參見他卷第 164頁）；於原審訊問 時辯稱：伊等當時只有口頭約定有段時間讓伊轉賣，放風聲 出去，他說3、4個月後伊如果賣不出去，伊就要繳銀行貸款 本息，本息不少錢，金額伊忘記了云云（參見原審卷㈠第22 1 頁），是關於被告張銘佐、許秀麗將系爭甲房地出賣與盧 樹蕯，系爭乙土地出賣與張碧玉的條件，究係被告張銘佐、 許秀麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與共同被 告盧樹蕯、張碧玉，其等若未於約定之 4個月內清償被告張 銘佐、許秀麗向臺灣銀行貸款債務，期限屆至，即需將系爭 甲房地、系爭乙土地返還被告張銘佐、許秀麗，抑或期限屆 至，共同被告盧樹蕯、張碧玉即需給付被告張銘佐、許秀麗 向臺灣銀行貸款債務之本息？被告張銘佐、共同被告盧樹蕯 、張碧玉前後供述歧異；又系爭甲房地價值超過被告張銘佐 、許秀麗貸款債務，共同被告盧樹蕯是否需另行給付此不足 額部分乙節，被告張銘佐與共同被告盧樹蕯供述亦不一；然 衡情關於系爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件為何，是 否需另行給付現值與貸款債務差額各節均係買賣之重要事項 ，影響雙方權利義務甚鉅，其等就此重要事項供述竟前後不 一，其等所辯，是否屬實，已堪置疑。
⒉又依現行不動產買賣交易慣例其階段大概可區分為訂立不動 產買賣契約、備齊過戶證件、取得稅單並繳納及過戶等4 大 步驟，各步驟環環相扣，任一環節發生問題或狀況，勢將影 響到交易的順利完成，嚴重影響自身之權益，尤其不動產買 賣契約之訂立，舉凡買賣標的物之正確面積、有無瑕疵、有
無貸款設定抵押或其他地上權之設定、有無遭法院查封或假 扣押、有無出租、有無瑕疵、房屋完工日期等現況、買賣價 金、付款方式及日期、貸款清償方式、稅費之歸屬等均攸關 雙方買賣之權利義務，且不動產買賣價金動輒上百、上千萬 元，更應審慎為之，以避免日後不必要之糾紛發生，故不動 產買賣契約以書面訂立為原則，幾乎無例外。查被告張銘佐 、許秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與共同被 告盧樹蕯、張碧玉時，均未以書面訂立買賣契約，僅口頭約 定乙情，業據被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯、張碧 玉坦承不諱，而系爭甲房地、系爭乙土地買賣價金分別 735 萬1000元、 642萬元，金額均鉅大，且系爭甲房地尚設定最 高限額抵押權2000萬元擔保被告張銘佐、許秀麗向被告張銘 佐岳母許陳昭蕊之借款債務，系爭甲房地、系爭乙土地亦設 定最高限額抵押權與臺灣銀行，擔保被告張銘佐、許秀麗向 臺灣銀行借款債務，有系爭甲房地、系爭乙土地抵押權設定 登記資料（見他卷第26頁至第36頁）、異動索引（見他卷第 87 頁至第92頁、第95頁至第104頁）、被告張銘佐、許秀麗 向臺灣銀行貸款一覽表（見原審卷㈠第 115頁）在卷可憑， 是現況並非單純，且依其等所辯，系爭甲房地、系爭乙土地 均係附有條件之買賣，則上述各節均為買賣契約之重要事項 ，攸關雙方權利義務，被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹 蕯、張碧玉竟未以書面訂立契約，詳細規範雙方之權利義務 以供遵循，維護雙方權益，竟僅以口頭約定，如此輕率之態 度，嚴重違背一般不動產買賣交易常情，已有可疑。又系爭 甲房地、系爭乙土地移轉登記皆無買賣價金之交付乙情，亦 據被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯坦承不諱，此亦與 一般不動產買賣交易常情有違。
⒊質之被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉分別自承系爭甲 房地抵押貸款債務 500餘萬元、系爭乙土地抵押貸款債務40 0 餘萬元，系爭甲房地、系爭乙土地之價值均超過貸款金額 乙情明確（參見他卷第154頁、第165頁；原審卷㈠第 218頁 ）；又系爭甲房地移轉登記與共同被告盧樹蕯時土地公告現 值每平方公尺1萬5000元，該土地面積478平方公尺，是系爭 甲房地土地公告現值 717萬元；系爭乙土地移轉登記與同案 被告張碧玉時，4地號土地公告現值分別為每平方公尺3萬20 00元、3萬5200元、3萬5200元、3萬2000元，面積分別為11. 71平方公尺、83.95平方公尺、81平方公尺、7. 47平方公尺 ，是系爭乙土地土地公告現值為 642萬元，分別有系爭甲房 地、系爭乙土地地價查詢資料各 1份在卷可佐（參見原審卷 ㈠第92頁、第159頁至第166頁），顯見系爭甲房地（不包括
該土地其上建物）、系爭乙土地分別移轉登記與共同被告盧 樹蕯、張碧玉時，「土地公告現值」即已超過被告張銘佐、 許秀麗以系爭甲房地、系爭乙土地向臺灣銀行抵押貸款債務 ，則土地真正價值應更遠超過被告張銘佐、許秀麗以系爭甲 房地、系爭乙土地向臺灣銀行貸款債務，已甚明確。衡情， 被告張銘佐、許秀麗與共同被告盧樹蕯、張碧玉係20多年鄰 居，平時雖有資金往來，然系爭甲房地、系爭乙土地分別移 轉登記與共同被告盧樹蕯、張碧玉時，不動產價值均遠超過 被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行抵押貸款債務，被告張銘佐 、許秀麗竟於共同被告盧樹蕯、張碧玉均未支付差額，亦尚 未轉貸之情形下，貿然移轉登記與共同被告盧樹蕯、張碧玉 ，且未簽立任何書面契約，詳細約定其等買賣所附之條件， 嚴重乖違一般不動產買賣交易常情。
⒋再者，若依被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉於檢察官 偵查中所辯系爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件係被告 張銘佐、許秀麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記 與共同被告盧樹蕯、張碧玉，若共同被告盧樹蕯、張碧玉未 於約定之 4個月期限內清償被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行 貸款債務塗銷抵押權設定登記（轉貸或出賣土地均可）， 4 個月內由被告張銘佐、許秀麗給付貸款本息，期限屆至，同 案被告盧樹蕯、張碧玉即需返還系爭甲房地、系爭乙土地與 被告張銘佐、許秀麗。然依此約定， 4個月期限內，被告張 銘佐、許秀麗貸款本息仍由被告張銘佐、許秀麗負擔，若共 同被告盧樹蕯、張碧玉於期限內清償抵押貸款債務，無須返 還土地，並可賺取數百萬元價差；反之，期限屆至，共同被 告盧樹蕯、張碧玉即返還土地與被告張銘佐、許秀麗，自無 須負擔被告張銘佐、許秀麗抵押貸款本息，是以，該買賣條 件對共同被告盧樹蕯、張碧玉而言，屬無本生意；而無論共 同被告盧樹蕯、張碧玉有無於期限內清償被告張銘佐、許秀 麗抵押貸款債務，本息均由被告張銘佐、許秀麗負擔，從而 ，上述買賣條件對被告張銘佐、許秀麗而言顯失公平，被告 張銘佐、許秀麗縱屬至愚之人，亦無可能僅為減輕沈重貸款 壓力而為如此顯失公平之約定。
⒌再者，若依被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉於所辯系 爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件係被告張銘佐、許秀 麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與共同被告盧 樹蕯、張碧玉，若共同被告盧樹蕯、張碧玉未於約定之 4個 月期限內清償被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行貸款債務塗銷 抵押權設定登記（轉貸或出賣土地均可）， 4個月內由被告 張銘佐、許秀麗給付貸款本息，期限屆至，即由共同被告盧
樹蕯、張碧玉清償抵押貸款本息直至被告張銘佐、許秀麗找 人買回為止。則依此約定， 4個月期限內，被告張銘佐、許 秀麗貸款本息仍由被告張銘佐、許秀麗負擔，若共同被告盧 樹蕯、張碧玉於期限內清償抵押貸款債務，無須返還土地， 固可賺取數百萬元價差；反之，若期限屆至，其等即須負擔 被告張銘佐、許秀麗抵押貸款本息直至被告張銘佐、許秀麗 找人將該等不動產買回止，期間不定，而系爭甲房地、系爭 乙土地抵押貸款債務分別500餘萬元、400餘萬元，共同被告 盧樹蕯於原審訊問時供稱：每月本息約 3萬多元等語（參見 原審卷㈠第 220頁），共同被告張碧玉於原審訊問時亦供稱 ：本息負擔重等語（參見原審卷㈠第 221頁），是可認其等 若未於期限內清償被告張銘佐、許秀麗抵押貸款債務，所需 負擔之抵押貸款本息壓力沈重；又共同被告盧樹蕯、張碧玉 當時是否有資力負擔此抵押貸款本息乙節，共同被告盧樹蕯 於原審訊問時供稱：當時是在幫伊哥哥作資源回收的工作， 另外伊93年間剛開始作機車貸款，伊就是跟機車行合作，購 買機車的人向伊貸款，伊就放款給他們等語（參見原審卷㈠ 第220頁），而經原審調閱共同被告盧樹蕯於 93年間之財產 及所得資料，結果共同被告盧樹蕯於93年間並無所得資料， 有稅務電子閘門財產所得調件明細表 1在卷可參（見原審卷
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