臺灣高等法院民事判決 101年度上字第285號
上 訴 人 社團法人台北市日日春關懷互助協會
法定代理人 陳心匏
訴訟代理人 卓品介律師
謝允正律師
張克西律師
被上 訴 人 劉順發
訴訟代理人 郭睦萱律師
複代 理 人 蔡佑明律師
訴訟代理人 林麗萍
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國101年1月
31日臺灣士林地方法院100年度訴字第957號第一審判決提起上訴
，經本院於101年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌號碼臺北市○○區○○街000號未辦保 存登記建物（以下簡稱系爭建物）為日據時代興建之二層建 物，經臺北市政府文化局指定為市定古蹟「歸綏街文萌樓」 。原屋主即訴外人朱素秋、林一桂因高齡，無力維護，於民 國100年3月16日將系爭建物以新臺幣（下同）330萬元出賣 予伊，並已完成點交、移轉稅籍及與系爭建物坐落基地所有 權人即訴外人臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）之變 更基地承租人手續，而由伊取得系爭房屋之事實上處分權。 伊為避免原屋主流離失所，同意朱素秋、林一桂繼續居住系 爭建物之二樓部分，朱素秋、林一桂則將系爭建物依民法第 946條第2項準用同法第761條第2項、第3項之規定移轉占有 予伊，故伊為系爭建物現占有人。上訴人無權占用系爭建物 一樓部分，爰依民法第962條及類推適用民法第767條第1項 之規定，求為命上訴人將系爭建物一樓部分騰空遷讓返還予 伊之判決。原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審請求返還系爭 建物全部，嗣於本院減縮起訴聲明為返還系爭建物一樓部分 ，見本院卷第181頁）
二、上訴人則以：系爭建物乃建造於日據時期，為未辦保存登記 之建物，係由何人起造所有，尚屬未明，自不得謂朱素秋、 林一桂二人係系爭建物之原所有權人或已取得事實上處分權 人。且縱認朱素秋、林一桂二人前為系爭建物之事實上處分 權人，但系爭建物於86年9月4日臺北市政府公告廢娼前，原
係供公娼館「文萌樓」經營使用，廢娼後由臺北市公娼自救 會會長官秀琴（95年8月1日死亡）代表向朱素秋、林一桂租 用系爭建物一樓作為自救會會館，嗣臺北市政府於88年再給 予二年之廢娼緩衝期，臺北市公娼自救會乃改組為大同區公 娼自治會，嗣並發起籌組設立「臺北市性工作者關懷互助協 會」，其後於92年10月14日設立「社團法人臺北市日日春關 懷互助協會」即上訴人而辦理法人設立登記完竣。是上訴人 乃與上揭自救會、自治會具有同一性，其會長官秀琴以臺北 市公娼自救會名義與朱素秋、林一桂二人就系爭建物一樓部 分所成立之不定期租賃關係，於上訴人取得法人資格後，應 由上訴人概括承受，故上訴人與朱素秋、林一桂二人間之租 賃契約，實係訂立於民法第425條第2項修正增訂施行前，雖 未定期限且未經公證，亦應適用修正前之買賣不破租賃規定 ，對系爭建物之受讓人即被上訴人仍應繼續存在。又上訴人 現占有系爭建物一樓部分，係本於朱素秋、林一桂同意，並 非侵奪其占有，已不合民法第962條之占有被侵奪要件。被 上訴人受讓系爭建物後同意朱素秋、林一桂二人繼續使用二 樓部分，而與其成立契約取得間接占有，僅限於二樓而不及 於上訴人現占有之一樓部分。上訴人本於不定期房屋租賃契 約占有系爭建物一樓部分，具有正當權源，朱素秋、林一桂 對上訴人不得收回租賃房屋，對伊即無租賃物返還請求權， 自無從以之讓與予被上訴人，系爭建物一樓部分即未移轉占 有予被上訴人，被上訴人非系爭建物一樓部分之事實上處分 權人，自不得謂已依民法第761條第2項、第3項之規定移轉 占有，以代交付，而得依民法第962條規定請求返還系爭建 物一樓部分占有。又未辦保存登記建物之事實上處分權究非 所有權，尚不得類推適用所有權之物上請求權之規定，被上 訴人主張伊為系爭建物之事實上處分權人而得類推適用民法 第767條第1項之規定，請求返還，亦屬無據。再系爭建物係 屬市定古蹟，上訴人前即受委託完成調查及保存計劃，實際 從事系爭建物古蹟之管理維護，並獲臺北市政府補助就系爭 建物從事活化再利用經營，輔導過往從事性工作之婦女轉業 ，已見相當成效，被上訴人明知於此，仍執意買受，並於買 受後起訴請求返還，顯有濫用債之相對性原則，妨害伊合法 占有利益而與誠信原則有悖。且被上訴人不具專業背景，並 無管理維護能力，其低價買受系爭建物，非供自住使用，而 係冀以市定古蹟牟取容積獎勵或取得更新價值，屬投機行為 ，是權衡損益比例，被上訴人本件訴訟所得利益實遠低於上 訴人及整體歷史、文化資源等公益之損害，其返還請求權之 行使，顯係違反公共利益，以損害他人為目的，自不應准許
等語，資為抗辯。聲明：㈠原判決關於命上訴人返還系爭建 物一樓部分及該部分假執行之宣告廢棄。㈡被上訴人在第一 審之訴及假執行之聲請駁回。
三、查系爭建物於95年12月20日經臺北市政府公告指定為市定古 蹟「歸綏街文萌樓」，被上訴人於100年3月16日以330萬元 向朱素秋、林一桂購買系爭建物，並已辦妥系爭建物房屋稅 籍登記為被上訴人，被上訴人並與系爭建物坐落基地所有權 人臺灣銀行辦理土地過戶承租申請，簽訂基地租賃契約之事 實，已據被上訴人提出臺北市政府公告、所有權買賣移轉契 約書、基地租賃契約、房屋稅籍證明書為證（見原審卷第8- 12、14-15頁），並有臺北市稅捐稽徵處大同分處函覆提供 之契稅申報書、臺灣銀行函覆提供之土地過戶承租申請書可 按（見本院卷第140、148頁），且為上訴人所不爭，堪認真 實。被上訴人主張上訴人無權占有系爭建物一樓部分，依民 法第962條及類推適用民法第767條第1項之規定，請求返還 ，上訴人則以上揭情詞置辯，經查：
㈠被上訴人是否為系爭建物之事實上處分權人？ 按違章建築物之讓與，雖因不能移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為 讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法 院67年2月21日67年度第2次民庭庭推總會議決定(一)參照） 。系爭建物係未辦保存登記之建物，建造於日據時期，且原 始起造人為何人，已無從查考之事實，已據兩造所不爭（見 本院卷第181頁背面），經本院向臺北市稅捐稽徵處大同分 處函查系爭建物歷年納稅義務人結果，覆稱「依44年、62年 房屋稅籍紀錄表記載為林金玉，未載明移轉日期。依78年、 80年房屋稅籍紀錄表記載，為甘文鐘，於85年10月22日申報 契稅移轉予林一桂、朱素秋2人。依88年房屋稅籍紀錄表記 載，為林一桂、朱素秋2人，於100年3月15日申報契稅移轉 予劉順發。」，有該分處101年8月17日北市○○○○○○00 000000000號函可按（見本院卷第138頁）。而系爭建物坐落 基地即臺北市○○段0○段00000○00000號土地所有權人臺 灣銀行，覆稱該基地出租情形如下：「75年9月1日至78年12 月31日，承租人為甘文鐘。85年10月甘文鐘將建物售予林一 桂、朱素秋，並自85年11月1日起由林、朱二人共同承租土 地，陸續續租租期至102年12月31日。100年3月林、朱二人 將建物售予劉順發，自100年4月1日起改由劉順發承租土地 ，租期至102年12月31日。」，有臺灣銀行不動產管理部101 年8月22日產管非自用字第00000000000號函可稽（本院卷第 141頁），是系爭建物原始起造人雖已無從查考，但依房屋
稅籍紀錄表所示，其納稅義務人自44年之林金玉、78年之甘 文鐘、85年之林一桂、朱素秋、100年之被上訴人以觀，已 歷數十年而由被上訴人輾轉受讓，復由甘文鐘自75年起向臺 灣銀行承租坐落基地，並輾轉過戶變更承租人為林一桂、朱 素秋及被上訴人，系爭建物自臺灣光復後經數十年輾轉出讓 ，並逐次辦理基地承租過戶手續予被上訴人，均無人異議， 亦無證據證明有第三人出而主張權利情形，證人林一桂復到 庭證稱賣屋後已把鑰匙交給被上訴人，並簽立原證五點交證 明，將一樓房屋權利點交予被上訴人等語（見本院卷第167 、168頁），則依一般社會交易常情，顯然系爭建物應係光 復前不詳原始起造人起造取得所有權後輾轉出讓，再由被上 訴人自林一桂、朱素秋受讓系爭建物之事實上處分權甚明。 上訴人徒以系爭建物之原始起造人不詳，即謂被上訴人及其 前手林一桂、朱素秋均未取得系爭建物之事實上處分權云云 ，自不足採。
㈡被上訴人得否請求上訴人騰空遷讓返還系爭建物一樓部分？ 1.上訴人主張伊雖係於92年10月14日取得法人設立登記（見原 審卷第61頁之上訴人法人登記簿謄本），但設立前與之具有 同一性之臺北市公娼自救會、大同區公娼自治會之會長官秀 琴，前於86年9月即向林一桂、朱素秋以自救會名義承租系 爭建物一樓作為會館使用，而應適用修正前民法第425條之 買賣不破租賃原則之規定等情，惟此已為被上訴人所否認， 而證人林一桂結證稱「（問：在廢娼之前一樓有無出租給他 人？）在我買進之前，一樓就是做公娼館使用，我買進以後 ，還是做公娼館使用，我繼續跟小姐收租金。」「陳水扁廢 娼後一年多，馬英九擔任市長上任就改為緩衝兩年，所以公 娼館就繼續營業兩年，當時的公娼館老闆是官秀琴，由她主 持，我都是跟官秀琴收房屋租金，兩年緩衝期屆滿，公娼就 沒有再繼續營業，但是官秀琴仍然繼續住在一樓，我怕她繼 續做私娼，不敢續租給她，就借給她讓她繼續住在一樓，沒 有收租金，但她有幫我繳納系爭房屋的土地租金，因為她住 在那裡，所以自願幫我繳土地租金，不算是房租。」「（問 ：在緩衝兩年期間，每月向官秀琴收取多少租金？）大約每 月兩萬多元租金。」「（問：官秀琴廢娼之後又住多久？） 約住了一年多，到她自殺為止。」（見本院卷第167頁）。 足見系爭建物一樓於86年9月之前本即係由林一桂出租予官 秀琴等人作為從事性工作場所，嗣86年9月臺北市政府公告 廢娼後，官秀琴等人成立臺北市公娼自救會據以抗爭，至88 年1月臺北市政府再給予2年緩衝期間，官秀琴復接續於系爭 建物一樓從事性工作，並成立大同區公娼自治會，則依林一
桂所證，系爭建物一樓原即係出租予官秀琴從事性工作，期 間經過86年廢娼、88年給予2年緩衝期後再度廢娼，直至官 秀琴於95年8月1日死亡，均係由官秀琴使用居住，則系爭建 物一樓不定期租賃之承租人自始即為官秀琴甚明，縱官秀琴 於廢娼抗爭期間及2年緩衝期間，曾提供系爭建物一樓作為 自救會或自治會使用，亦係官秀琴個人自由使用其承租系爭 建物之權利，依其情節，尚不得以此謂官秀琴係以臺北市公 娼自救會或大同區公娼自治會名義，自86年9月起向林一桂 、朱素秋承租系爭建物。況上訴人於原審即自認「被告自95 年9月起與林一桂、朱素秋就系爭建物成立租賃契約，約定 租期為不定期，租金即為林一桂、朱素秋對地主應繳納之地 租，該租賃契約未辦理公證。」（見原審卷第83頁背面、第 98頁），且依上訴人所提出之繳納臺灣銀行地租收據所示， 其繳租期間係始自95年11、12月（見原審卷第99頁以下）， 再參酌上訴人係於95年9月3日始受林一桂、朱素秋委託處理 系爭建物申請指定古蹟進行修復等事宜，有上訴人提出之委 託書2紙可按（見本院卷第222、223頁），足見上訴人顯係 於95年8月1日官秀琴死亡後，始於95年9月以自己名義向林 一桂、朱素秋承租系爭建物，所辯系爭建物係自其設立中之 前身臺北市公娼自救會或大同區公娼自治會名義，自86年9 月起即向林一桂、朱素秋承租云云，自不足採。 2.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，88年4月21日修正公布，89年5月5日施行之 民法第425條定有明文。本件上訴人與被上訴人前手林一桂 、朱素秋間就系爭建物一樓之租賃，為未經公證之未定期限 不動產租賃契約，乃係成立於95年9月間，而非成立於86年9 月，應適用修正後規定，尚不得對受讓系爭建物事實上處分 權人之被上訴人，主張租賃契約對被上訴人仍繼續存在，被 上訴人抗辯上訴人不受該租賃契約拘束，自屬有據。 3.按未辦保存登記之建物，無法辦理所有權移轉登記，而僅得 以事實上處分權讓與，但受讓人所取得之事實上處分權，除 此之外，較之所有權人之各項使用、收益、處分權能，實屬 無異，則基於保障人民財產權之意旨，受讓事實上處分權人 就所有權人所具有之排除他人干涉權能，亦有類推適用必要 ，否則無以保障受讓人之財產法益，如放任他人不當干涉， 實有害社會交易秩序及經濟發展。從而民法第767條第1項： 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對 於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者
，得請求防止之所有權排除干涉規定，於取得事實上處分權 人亦得類推適用。本件上訴人占有使用系爭建物一樓部分， 係本於95年9月間與被上訴人前手林一桂、朱素秋間未經公 證之未定期租賃契約，依法不得對受讓之被上訴人主張租賃 契約繼續存在，如前述，且上訴人與林一桂、朱素秋間所簽 訂之「市定古蹟文萌樓之委託管理契約」，依其所載為委任 契約（見本院卷第23頁），基於債之相對性原則，亦不得執 以拘束被上訴人，則其繼續占有使用系爭建物，即屬無權占 有，被上訴人自得類推適用民法第767條第1項規定，請求上 訴人返還系爭建物一樓部分。
4.上訴人雖另以系爭建物係屬市定古蹟，上訴人前實際從事系 爭建物古蹟之管理維護，被上訴人明知於此，不具專業背景 ，並無管理維護能力，仍執意買受，其權利行使有違誠信原 則，且違反公共利益，以損害他人為目的云云。惟按民法42 5條88年4月21日修正之立法意旨：「在長期或未定期限之租 賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求 其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即 債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限 之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」 係以未經公證之長期或未定期限租賃契約，影響當事人及債 權人權益甚鉅，因而加以調和修正，以兼顧租賃關係當事人 及債權人權益。上訴人徒以被上訴人明知其租賃關係存在， 仍執意買受，即謂其權利行使係有違誠信原則，已嫌乏據， 況證人林一桂已證稱「後來因為房屋破舊，我沒有錢整修， 王芳萍（按為上訴人之社員，並曾當選候補理事，見本院卷 第77頁）提議做古蹟使用，可以向市政府申請補助，而且也 可以把古蹟賣給市政府，所以我答應王芳萍把房子申請做為 古蹟屋，而且把所有的文件蓋給她，但後來補助款沒有下來 ，市政府也沒有買下我的房屋，結果把我害慘了，而且房子 也沒有人來買，後來我說要把房子以三百萬元賣給王芳萍， 她又不肯，只願意出兩百萬元，結果買賣沒有成，後來我就 把房子賣給劉順發。」（見本院卷第168頁背面），足見證 人林一桂前確曾提議出讓系爭建物予上訴人，但上訴人未行 購買，因而轉售予被上訴人，上訴人自不得以自己未行購得 系爭建物，即謂他人購買受讓係屬違背誠信原則。而依文化 資產保存法第20條第2項、第3項規定「古蹟於指定後，所有 人、使用人或管理人應擬定管理維護計畫，並報主管機關備 查。古蹟所有人、使用人或管理人擬定管理維護計畫有困難 時，主管機關應主動協助擬定。」，第21條第1項規定「古 蹟應保存原有形貌及工法，如因故毀損，而主要構造與建材
仍存在者，應依照原有形貌修復，並得依其性質，由所有人 、使用人或管理人提出計畫，經主管機關核准後，採取適當 之修復或再利用方式。」則古蹟之維護、管理、保存本為所 有人之義務，遇有困難時，主管機關亦應主動協助處理或依 同法第26條規定予以補助，被上訴人取得系爭建物事實上處 分權後，依法即應負系爭建物古蹟維護、管理、保存之責， 縱力有未逮，亦得委託管理人為之，且得以從事古蹟管理維 護保存之資格者，非僅有上訴人而已，另依同法第35條規定 ，對古蹟用地本有容積移轉之獎勵措施，而屬其合法權益， 上訴人指被上訴人係為取得容積獎勵或徒以被上訴人並無管 理維護能力，其已從事系爭建物維護、利用多年，即謂被上 訴人買受系爭建物係違反整體歷史、文化資源等公共利益， 並以損害其利益為主要目的云云，自不足據。
四、綜上所述，被上訴人主張其為系爭建物之事實上處分權人， 上訴人係無權占有系爭建物一樓部分，類推適用民法第767 條第1項之所有物返還請求權，請求上訴人返還系爭建物一 樓部分為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人請求 上訴人應將系爭建物一樓部分騰空遷讓返還，為有理由。原 審就此部分判命上訴人返還，並諭知假執行宣告，其理由雖 有不同，結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決 不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經 斟酌後，核與判決結果不生影響，無再予一一論斷之必要。 又本件競合合併之訴（見本院卷第26頁背面），本院既已擇 一就類推適用民法第767條第1項之訴訟標的為被上訴人勝訴 判決，即無再就另以民法第962條之訴訟標的為裁判必要， 併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 15 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 邱璿如
法 官 朱耀平
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
書記官 鎖瑞嶺
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。