臺灣臺南地方法院民事判決 101年度訴字第604號
原 告 呂珊琴
訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師
劉家宏律師
被 告 石東美
被 告 呂宗頴
共 同
訴訟代理人 李合法律師
趙培皓律師
劉芝光律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國101年12月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告呂宗頴應將坐落台南市○區○○段0000○0000○0○0000○0000○0地號土地上門牌號碼台南市東區台南市○區○○00街00號房屋即台南市○區○○段000○號建物含未保存登記部分，如附圖所示斜線部分拆除，並將上開土地返還原告。被告應自民國101年12月19日起至返還前項土地之日止，按月共同給付原告新台幣參仟貳佰元。
被告應返還「重測前竹篙厝段364之107、364之9地號」土地權狀共二紙予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣伍拾萬元為原告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣壹佰參拾萬陸仟肆佰元為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告原起訴請求㈠被告石東美、呂宗穎應將台南市○區 ○○段0000○0000地號土地上門牌號碼台南市○區○○00街 00號房屋拆除、返還土地（依據民法第767條），並給付原 告並應自起訴狀繕本送達之日回溯5年起至返還日止，每月 給付原告新臺幣（下同）4,000元（依據民法第179條、第83 6條），及被告應返還土地權狀予原告（詳如起訴狀所載） ，嗣於本件審理時變更聲明為㈠被告呂宗頴應將坐落台南市 ○區○○段0000○0000○0○0000○0000○0地號土地（以下 簡稱系爭土地）上門牌號碼台南市○區○○00街00號房屋即 台南市○區○○段000○號建物含未保存登記部分，如附圖 所示斜線部分（以下簡稱系爭房屋）拆除並返還土地，㈡被
告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地日止，按月共同 給付原告4,000元；㈢被告應返還「重測前竹篙厝段364之10 7、364之9地號」土地權狀2紙予原告，原告願供擔保請准宣 告假執行等語（見本院卷148、160頁），被告對原告所為訴 之變更程序上無異議，並為本案言詞辯論，核與民事訴訟法 第255條第1項第2款、第7款及同條第2項之規定相符，先予 敘明。
二、原告主張略以：
㈠其分別於民國66年、67年間因買賣取得系爭1215、1216地號 土地所有權，系爭土地上之系爭房屋則為其父即訴外人呂鐵 民於66年間建築完成而登記為所有權人，嗣系爭1215、1216 地號於88年間因分割增加同段1215之1、1216之1地號，所有 權人仍係原告。原告於購得系爭土地後，同意由其父呂鐵民 無償使用，嗣呂鐵民於72年1月6日將系爭房屋贈與原告胞弟 即訴外人呂錫暄時，約定「爾後呂珊琴年老，要回來住，要 照顧她」，當時原告因呂錫暄有該承諾，約定系爭房屋待原 告年老後，要交予原告養老使用，故原告亦有同意由呂錫暄 繼續使用系爭土地，惟呂錫暄於94年10月25日死亡後，系爭 房屋由被告呂宗頴繼承取得所有權，惟被告卻拒絕原告年老 時可返回台南至系爭房屋居住，故原告並不同意被告使用系 爭土地，兩造間既無使用借貸關係，被告自屬無權占用系爭 土地。縱使兩造間有成立使用借貸關係，惟原告年事已高， 自己亦有使用土地之需要，且被告違反「應讓原告入住系爭 房屋養老」之約定，原借用人呂錫暄亦已死亡，為此原告自 得依民法第472條第1、2、4款規定終止使用借貸契約，並依 民法第470條、第767條請求被告呂宗頴拆屋還地。 ㈡另被告持有原告所有系爭土地重測前地號之所有權狀2紙（ 見本院卷29、30頁），亦屬無權占有，原告自得依民法第76 7條規定，請求被告返還土地所有權狀。
㈢被告無權占用系爭土地，屬不當得利及侵權行為，原告終止 與被告間之使用借貸關係後，則被告因使用系爭土地獲取之 不當得利及原告所受之損害，應以每月4,000元為適當等語 。
㈣並聲明：⒈被告呂宗頴應將系爭房屋含未保存登記部分拆除 並返還土地。⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至前項土 地返還日止，按月共同給付原告4,000元。⒊被告應返還重 測前竹篙厝段364之107、364之9地號土地之土地權狀2紙予 原告。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以下列情詞抗辯：
㈠被告係基於買賣關係占有系爭土地及土地所有權狀：
被告石東美之公公即被告呂宗頴之祖父呂鐵民家族於60幾年 間購買系爭1216地號土地、1215地號土地及系爭房屋，系爭 2筆土地登記於原告名下，系爭房屋則登記於呂鐵民名下， 嗣呂鐵民於71年間將系爭房屋贈與其子呂錫暄，迄至85年間 經呂鐵民提議由呂錫暄以20萬元向原告購買系爭土地，原告 則將系爭土地所有權讓與呂錫暄，原告及呂錫暄當日即初步 達成合意，其後於半年內，並由呂錫暄邀同被告石東美三次 北上，分別交付5萬、5萬及10萬元現金予原告，於呂錫暄付 清20萬元後，原告即將土地所有權狀2紙交呂錫暄收執，自 原告將系爭2筆土地出售予呂錫暄後，即自85年起，系爭土 地之地價稅均由呂錫暄繳納，至呂錫暄94年10月25日死亡後 ，地價稅即由被告繳納。又呂錫暄與原告買賣系爭土地後， 於辦理系爭土地所有權移轉登記時，知悉需繳納高額之土地 增值稅，致未辦理所有權移轉登記。且被告亦曾於88年至90 年間至楊叔銘土地登記代理人事務所詢問移轉系爭土地之地 價稅事宜，應可證系爭土地確為呂錫暄向原告買受，再由被 告繼承取得所有權。原告主張兩造間有約定原告無償借貸系 爭土地與呂錫暄使用，被告應照顧原告老年生活及101年4月 20日函終止借貸意思等情，均與當事人間法律關係有違。 ㈡縱兩造間無買賣關係存在，然系爭房屋申請營造執照時，業 經坐落臺南市○區○○段0000○0000○0地號土地（即原臺 南市○區○○○段000○0地號土地）當時地主郭來成出具土 地使用權證明書，同意呂鐵民建築永久式房屋，原告應受系 爭土地使用權證明書之拘束：
按『以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅 於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性）而 非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下 ，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第 三人，而對任何第三人均姿生法律上之效力（對世效力之物 權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債 權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事 人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記 為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自 應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權 契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理 所衍生之結果，觀之民法第425條第1項規定：「出租人於『 租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人 ，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物 交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院 釋字第349號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書
、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明。』 又按「上訴人明知系爭土地，其前手已出具土地使用同意書 ，將系爭土地提供訴外人幸○公司及購屋之被上訴人通行使 用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應受該土地 使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共 利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴 移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手 拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使用權同意書對 上訴人主張通行權利。」（最高法院97年度台上字第1729號 判決、98年度台上字第1424號判決意旨足資參照）。是縱原 告主張其與呂錫暄就系爭土地無買賣關係，惟郭來成與呂鐵 民間就提供系爭土地供建屋使用之債權契約業已具備使第三 人知悉該狀態之公示作用，原告即應受該土地使用權同意書 之拘束，且應可認該同意使用之時間係以系爭建物可存續使 用之時間為準，而不得容由買受基地之後手任意終止之，始 足以維持法律秩序之安定性並避免後手迂迴達就成不受前手 拘束之不當結果。
㈢原告於101年4月間所寄發之汐止郵局第169號存證信函僅敘 明「要求土地租金並追溯5年，否則拆屋還地。」等語，並 未有任何終止借貸契約聲明，原告逕於請求被告共同給付自 起訴狀繕本送達之日起算之不當得利金額，依法未合。 ㈣並聲明：原告之訴及假執行之請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭1215地號（重測前為竹篙厝段364之107地號）土地原係 訴外人邱宗吉所有，邱宗吉於64年7月1日以買賣為原因將土 地所有權移轉登記予訴外人陳梁連朱，陳梁連朱於67年6月8 日以買賣為原因將土地所有權移轉登記予原告；系爭1216地 號（重測前為竹篙厝段364之9地號）土地原係訴外人郭來成 所有，郭來成於64年5月23日以買賣為原因將土地所有權移 轉登記予訴外人陳梁連朱，陳梁連朱於66年8月25日以買賣 為原因將土地所有權移轉登記予原告。嗣系爭1215及1216 地號於88年7月8日因分割增加同段1215之1、1216之1地號， 所有權人仍係原告。
㈡系爭房屋原由訴外人呂鐵民於66年6月17日申請保存登記為 所有權人（62年11月28日原因發生日），嗣於72年l月6日以 贈與為原因將系爭房屋所有權移轉登記予訴外人呂錫暄，而 呂錫暄於94年10月25日死亡，被告呂宗頴因分割繼承取得系 爭房屋所有權。
㈢訴外人呂鐵民於57年12月間為申請系爭房屋之建造執照，曾
於57年11月1日取得系爭房屋坐落基地即重測前竹篙厝段364 地號土地所有權人郭來成出具之土地使用權證明書。 ㈣系爭土地自85年至100年間地價稅皆係由被告繳納。 ㈤原告取得系爭土地所有權後，有同意呂鐵民、呂錫暄陸續占 有使用，直至101年4月間始發存證信函向被告表示要求給付 5年租金，否則拆屋還地等語。經被告於101年4月20日收受 。
㈥訴外人呂鐵民於84年1月17日死亡。
㈦『重測前竹篙厝段364之107、364之9地號』土地權狀原本二 紙（本院卷附29、30頁）目前為被告2人持有中。 ㈧系爭土地99年1月當期申報地價皆為每平方公尺3,840元。 ㈨如本件原告得請求不當得利損害金或侵權行為損害賠償，每 月3,200元為兩造不爭執之數額。
五、兩造爭執事項：
㈠被告占有系爭土地是否有正當權源？
⒈原告與呂錫暄間就系爭土地有無「買賣」關係？ ⒉兩造間是否成立使用借貸關係存在？
⒊原告依據民法第472條第1、2、4款規定終止使用借貸契約， 及依民法第470條、第767條請求被告呂宗頴拆屋還地，是否 可採？
㈡被告占有土地所有權狀2紙，是否有正當權源？ ㈢原告得否依不當得利或侵權行為法律關係，請求被告共同給 付相當於租金之損害金或損害賠償？
六、得心證之理由：
㈠被告占有系爭土地是否有正當權源？
⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為 其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占 有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任， 被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告 主張其基於呂錫暄與原告間之買賣關係而占有系爭土地一節 ，為原告所否認，則被告自應就呂錫暄向原告買受系爭土地 一節負舉證責任。然查，被告雖提出原告不爭執真正之地價 稅繳納憑據及系爭土地重測前之土地所有權狀正本等件為證 ，惟原告既主張因系爭房屋長期占用系爭土地，始由被告繳 納土地稅金，至土地所有權狀則係被告擅自從家中取走等語 ，衡情並非不可能，而被告復無法提出其他證據證明呂錫暄 與原告間有買賣合意、價金交付及原告係因買賣而交付土地 所有權狀予被告等事實，加以證人即地政士楊叔銘之證詞亦 未能證明被告確有買受系爭土地（見本院101年12月18日言 詞辯論筆錄），則被告抗辯原告有出售系爭土地予呂錫暄云
云，即乏足夠證據以佐，尚難採信，自難以認定被告占有系 爭土地係基於買賣關係。
⒉被告復抗辯：縱使原告與呂錫暄就系爭土地無買賣關係，然 系爭土地前所有權人郭來成曾出具土地使用同意書予系爭房 屋前所有權人呂鐵民於系爭土地上建屋，原告受讓系爭土地 所有權自應受該土地使用同意書之拘束，兩造復無約定可供 原告年老時回來居住房屋，則使用期間應以系爭房屋可存續 使用之時間為準，原告不得任意終止使用借貸契約云云。惟 查：
⑴民法第470條、第472條規定均為使用借貸關係消滅之原因， 未定期限之使用借貸關係，依借貸之目的使用完畢，貸與人 固無待乎另為終止借貸契約之意思表示，即得依民法第470 條第1項規定請求借用人返還借用物，惟此並未排斥民法第 472條規定之適用，借用人茍具備民法第472條各款所定情形 之一，不問使用借貸是否定有期限或使用目的是否完成，貸 與人均得依各該規定終止使用借貸關係。
⑵本件被告固提出實務上有關「債權物權化」之見解（見本院 卷151頁），然原告既自承其有同意系爭房屋前所有權人呂 鐵民、呂錫暄使用系爭土地，縱使原告所稱其有與呂鐵民、 呂錫暄約定須提供系爭房屋給原告年老時居住之約定屬實， 此僅係使用借貸契約附有負擔或條件而已，仍堪認原告先後 與呂鐵民、呂錫暄間成立使用借貸關係，殆無疑義。嗣呂錫 暄於94年10月25日死亡，使用借貸關係固非當然消滅，被告 為呂錫暄之繼承人，被告呂宗頴繼承系爭房屋所有權，惟原 告否認有與被告成立使用借貸契約，並主張其多次要求被告 讓原告居住系爭房屋養老，惟遭被告拒絕等情，有證人即原 告之胞姊呂杉栗到庭證稱明確（見本院101年12月18日言詞 辯論筆錄），被告復無法證明原告另有與被告成立使用借貸 契約，則被告抗辯兩造間成立使用借貸關係存在，即難採信 。原告依民法第472條第4款規定，因借用人呂錫暄死亡而主 張終止使用借貸契約，於法有據。系爭使用借貸關係既經合 法終止，被告呂宗頴所有之系爭房屋占有系爭土地已無正當 權源，原告請求被告呂宗頴拆除系爭房屋，將占用土地返還 原告，洵屬可採。
⑶至被告抗辯其等使用系爭土地期間應以系爭房屋可存續使用 之時間為準，原告不得任意終止云云，惟按，使用借貸未定 有期限而定有使用之目的者，應於其借用完畢時返還之，但 經過相當時期，可推定借用物已使用完畢者，貸與人亦得為 返還之請求，民法第470條第1項後段規定甚明。準此，借地 造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時
期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為 必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用 完畢。如該屋已逾行政院頒布之固定資產耐用件數表所載房 屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認 借貸目的已使用完畢（最高法院94年台上字第1717號判決意 旨參照）。查系爭房屋由呂鐵民於66年6月17日申請保存登 記為所有權人（62年11月28日原因發生日），可知其建築完 成迄今已逾35年之久，此有台南市政府稅務局及台南市政府 工務局分別函附之系爭房屋稅籍證明書及系爭房屋申請建築 之資料在卷可稽（見本院卷15、16、113至131頁），顯已超 過行政院頒布之固定資產耐用年數表所載加強磚造住宅用房 屋耐用年數35年及磚構造住宅用房屋耐用年數25年。再查， 經本院偕同兩造履勘現場，系爭房屋為空屋，製有勘驗筆錄 存卷足佐，足見被告另有住處，而非賴須居住系爭房屋維生 ，，亦可推認借用人已使用完畢，被告主張原告不得任意終 止，亦不足採。
㈡被告占有系爭土地所有權狀2紙，是否有正當權源？ 如前所述，被告主張係基於買賣關係而占有系爭土地所有權 狀正本，既無法舉證證明買賣關係之存在，則自難據為其占 有有正當權源，則原告依據民法第767條請求被告返還所有 物，應屬有理。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金 之利益，為社會通常觀念，最高法院著有61年台上字第1695 號判例可資參照。原告終止其與呂錫暄間就系爭土地之使用 借貸契約，被告為呂錫暄之繼承人，然已欠缺繼續占用系爭 土地之合法權源，係無法律上原因而受有利益，依上說明， 原告依民法第179條規定，請求給付相當於租金之不當得利 ，即屬有據。又兩造既已合意就使用系爭土地每月相當於不 當得利之租金數額為3,200元一節不予爭執，則原告請求被 告應給付自其終止契約日翌日（原告係於本院101年12月18 日審理時主張終止，故自同年月19日起計算不當得利）即10 1年12月19日起至返還占用土地之日止，按月給付原告3,200 元，即屬有理，應予准許。至逾上開範圍請求之金額，則屬 無據，不應准許。又原告另依侵權行為法律關係請求，惟因 原告主張不當得利法則既屬有據，已如前述，爰無庸再另就 侵權行為法律關係之主張是否有理加以准駁，附此敘明。七、從而，原告依民法第767條、第179條之規定，請求被告呂宗 頴應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除並返還土地，被告應
自民國101年12月19日起至返還土地之日止，按月給付原告3 ,200元，及被告應返還「重測前竹篙厝段364之107、364之9 地號土地權狀共2紙予原告，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為立證， 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。九、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。十、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1項 前段。
中 華 民 國 102 年 1 月 2 日
民事第二庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 2 日
書記官 彭建山