遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院(民事),訴字,101年度,1423號
TNDV,101,訴,1423,20130130,1

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1423號
原　　　告　林玄真
　　　　　　林子評
兼上二人
訴訟代理人　陳永琴
被　　　告　雲端管理顧問有限公司
法定代理人　李易翰
被　　　告　紅景天養生御品股份有限公司
法定代理人　翁煇傑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國101 年1 月22日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼台南市○區○○路○號一樓與地下室房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○一年九月二十三日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌仟貳佰陸拾元由被告負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造而為 判決。
二、原告主張其於民國99年5 月21日與被告簽訂房屋租賃契約（ 下稱系爭租約），約定將原告所有門牌號碼台南市○區○○ 路0 號1 樓及地下室（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期 間自99年7 月23日起至104 年7 月22日止，每月租金新台幣 （下同）7 萬元，押金14萬元，租金應於每月23日前匯入原 告陳永琴之合作金庫銀行成功分行帳號000000000000 0號帳 戶（下稱系爭租金繳納帳戶）。之後被告雲端管理顧問有限 公司（下稱雲端公司）即將系爭房屋交予被告紅景天養生御 品股份有限公司（下稱紅景天公司）使用，並於99年10月22 日以系爭房屋向經濟部中部辦公室申請設立紅景天公司台南 裕農分公司，租金均由被告紅景天公司按月匯入系爭租金繳 納帳戶，故被告紅景天公司亦視同承租人。詎被告自101 年 7 月23日起即未給付租金，已積欠租金2 個月以上，被告雲 端公司對於原告催告給付租金之101 年12月11日台南郵政東 門郵局第279 號存證信函置之不理。而被告紅景天公司雖於 101 年11月2 日以承租人名義寄發台中南和路郵局第447 號 存證信函告知原告因進行內部重整，並引進新團隊及資金， 將出面償還所欠房租，原告並於101 年11月5 日以台南郵政



東門郵局第252 號存證信函回覆被告紅景天公司，惟被告紅 景天公司迄未派員與原告協商。故原告於102 年1 月7 日分 別以台南郵政東門郵局第6 、7 號存證信函通知被告終止系 爭租約，經被告於102 年1 月8 日收受通知。系爭租約既於 102 年1 月8 日終止，被告自應將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，並應給付原告自101 年7 月23日起至系爭租約終止日即 102 年1 月7 日前所欠租金每月7 萬元。又依系爭租約第8 條違約處罰約定，被告應自102 年1 月8 日起按月給付違約 金7 萬元。為此依民法第767 條第1 項及系爭租約第5 條、 第8 條第2 款規定，提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被 告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告應自101 年7 月23日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原 告7 萬元。
三、被告均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
四、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對 於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞 辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1 項之 規定。為民事訴訟法第280 條第1 項、第3 項前段所明文。 本件原告主張之事實，業據原告提出與其所述相符之系爭租 約、系爭租金繳納帳戶存摺、房屋稅籍證明書、財政部臺灣 省南區國稅局臺南分局函、股份有限公司變更登記表、分公 司設立登記表、台中南和路郵局存證信函影本各1 件、台南 東門郵局存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執各4 件為證 ，而被告紅景天公司亦以台中南和路郵局第447 號存證信函 通知原告表明該公司向原告承租系爭房屋之意，亦有台中南 和路郵局存證信函1 件存卷可查，足認被告紅景天公司亦為 系爭房屋之承租人。又記載原告上開主張之起訴狀繕本，已 於101 年11月19日送達被告，有本院送達證書2 紙在卷可稽 ，被告對於原告主張之事實，既未於言詞辯論期日到場爭執 ，亦未提出書狀作何聲明或陳述，堪認被告已自認原告之主 張為真實。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。 民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。而民法第440 條第1 項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，



無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。是出租人 之催告如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租 即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力，亦有最高法 院44年台上字第1098號判例可資參照。又按承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所 有物者，得請求返還之。亦為民法第455 條前段、第767 條 第1 項前段所明定。
六、經查被告自101 年7 月23日起既積欠租金迄今，惟經原告於 同年10月28日提起本件訴訟而以起訴狀繕本之送達視為向被 告為給付租金之催告，迄至原告於102 年1 月7 日以台南東 門郵局第6 號、第7 號存證信函向被告為終止系爭租約之意 思表示時，被告仍未給付系爭租金，足見原告就被告之遲延 給付租金，已履行其催告被告支付租金之義務，被告遲付之 租金總額亦達系爭租約2 個月之租額。又被告既於102 年1 月8 日收受原告前開終止系爭租約之存證信函，則原告通知 被告終止系爭租約之意思表示於102 年1 月8 日合法生效， 被告自該日即系爭租約終止時起，即無權繼續占有系爭房屋 ，是原告依民法第767 條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷 讓返還予原告，要屬有據。
七、再按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439 條前段有 明文規定。經查兩造於系爭租約第5 條約定，被告應於每月 23日以前給付原告租金7 萬元，有系爭租約1 件在卷可稽， 而被告既自101 年7 月23日起至系爭租約終止前之102 年1 月7 日止，未依約給付每月之租金7 萬元予原告，則原告自 得請求被告給付上開期間之每月租金7 萬元。惟原告自承被 告已交付其押金14萬元，該14萬元自應先於被告積欠之租金 中扣抵，而該押金可扣抵2 個月之租金，是原告請求被告給 付自101 年9 月23日起至102 年1 月7 日止之按月租金7 萬 元，要屬有據，原告逾此範圍之租金請求，尚屬無據。八、復查系爭租約第8 條第2 款約定：被告於終止租約或租賃期 滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之日起，應給付原告 合理之違約金，有系爭租約1 件在卷足憑。又按無法律上原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179 條所明定。 故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第16 95號判例可參，而房屋性質上與土地相同，所有權人得以出 租收益，是無權占有他人房屋所受之利益，自應同此見解。 經查被告自系爭租約於102 年1 月8 日終止後，仍無權占有



系爭房屋，自係侵害原告之所有權，依系爭租約第8 條第2 款約定，被告自應給付原告合理之違約金。又被告於系爭租 約終止後仍繼續占用系爭房屋，自受有相當於租金之不當得 利，致原告受有相當於租金之損害，則原告主張被告於系爭 租約終止後，應按月給付原告7 萬元之違約金，要屬合理， 是原告請求被告自102 年1 月8 日起至騰空遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付7 萬元，亦屬有據。
九、綜上所述，原告之主張均屬有據，惟應扣抵被告交付之押金 14萬元，原告未扣除該押金之租金請求部分，尚無可取。從 而原告依民法第767 條、系爭租約第5 條、第8 條第2 款規 定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並自101 年9 月23日 起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7 萬元， 均有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。
十、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。共同訴訟人，按其人數，平均分擔 訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判 。民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段及第87條第1 項分 別定有明文。經查本件訴訟費用即第一審裁判費8,260 元， 原告之訴為部分有理由、部分無理由，惟本院審酌原告敗訴 之部分為依民事訴訟法第77條之9 規定不另徵裁判費之部分 ，因認本件訴訟費用均應由被告負擔，爰依上開規定依職權 確定本件訴訟費用額如主文第4 項所示。
十一、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊方法及舉證，核與判決 結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項前段、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
民事第二庭 法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
書記官 楊建新