臺灣臺南地方法院民事判決 100年度訴字第1294號
原 告 彭淑娟
訴訟代理人 陳文忠律師
蔡青芬律師
被 告 陳怡樺即陳仙發之承受訴訟人
陳宏青即陳仙發之承受訴訟人
陳思穎即陳仙發之承受訴訟人
陳淑君即陳仙發之承受訴訟人
上 二 人
法定代理人 莊靜蘭
上四人共同
訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師
劉家宏律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國101
年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟壹佰捌拾柒元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。被告陳仙發於訴訟繫屬 中之民國101年6月11日死亡，其繼承人陳怡樺、陳宏青、陳 思穎、陳淑君具狀聲明承受訴訟，經核與前開規定相符，應 准其承受訴訟。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又按所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在 與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 （最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張 其為坐落臺南市○○區○○段000○0地號土地（下稱系爭土 地）之所有權人，並據此主張其依土地法第104條第1項後段 規定，為系爭土地上門牌號碼臺南市○○區○○村○○路00 巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）之優先購買權人，然此為 系爭房屋之拍定人即被告等人之被繼承人陳仙發所否認，而
原告前於本院100年度司執字第48244號強制執行事件中曾行 使優先購買權，經本院民事執行處發函通知原告，表示原告 並無優先購買權，則原告對系爭房屋之優先承買權是否存在 即屬不明確，原告之法律上地位因而有不安之狀態，得以本 件確認判決將之除去，揆諸上開規定及說明，原告提起本件 確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告於99年9月13日買受系爭土地，並於99年10月6日辦理所 有權移轉登記完畢，有土地登記謄本足憑，本院民事執行處 於100年9月21日通知原告，有關坐落系爭土地上之系爭房屋 ，已於100年9月21日以新臺幣（下同）1,122,000元由被告 等人之被繼承人陳仙發拍定，請原告於文到十日內聲明是否 願依同樣條件優先承買，經原告聲明願依同樣條件優先承買 ，本院民事執行處嗣於100年10月18日發函通知原告，表示 原告並無優先購買權，並請原告如對優先購買權有爭執，需 向民事庭起訴，原告爰提起本訴。
㈡按土地法第104條第1項前段規定：「基地出賣時，地上權人 、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，後段規 定：「房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之 權。」，本件係屬房屋出賣之情形，原告為基地之所有權人 ，依土地法第104條第1項後段之規定，自有優先購買權。至 於房屋之所有權人目前就基地是否有地上權、典權或租賃權 ，應非基地所有權人行使優先購買權之條件，而係房屋之所 有權人行使優先購買權之條件。
㈢次按土地法第104條第1項規定「基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權」。其立法意旨，係 為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮 土地之利用價值，再按該條文之文義觀察，於基地出賣時， 其優先購買權者，須以對基地有地上權人、典權人或承租人 始有適用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買 權之唯一對象，應未排除其他有權占有基地建築房屋之情形 ，參以基地若係經無權占用建築房屋之情形，其房屋之建築 原即違反土地所有權人之意思，且土地所有權人原得依民法 第767條物上請求權之規定排除其占有，而不致受有不利益 ，惟如係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房屋，固 未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容之性 質已與地上權無異，且如前所述，本件應可類推適用民法第 425條之1之規定，故如不許土地所有權人享有優先購買權，
亦不許土地所有權人依民法第767條物上請求權之規定排除 占有，此實有違土地法第104條第1項有關「使土地之利用與 其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值」 之立法意旨。
㈣並聲明：確認原告就本院100年度司執字第48244號強制執行 事件拍賣之坐落系爭土地上之系爭房屋，有優先購買權存在 。
㈤對被告抗辯所為之陳述：
⒈訴外人鄭春桂於94年間，購得坐落台南市○○區○○段00 0地號、260地號土地，隨後該260地號土地即分割為260地 號、260-1至260-16地號土地。訴外人鄭春桂購得上開土 地後，於95年初，即與訴外人綺峰建設有限公司（下稱綺 峰公司）協議合建，興建房屋出售。當時約明，每出售房 屋乙棟，雙方各分得百分之五十，如果房屋未能出售或未 依約定期限出售，則綺峰公司要向訴外人鄭春桂買受該未 出售房屋坐落之基地，如綺峰公司無法買受該基地，則亦 應按房屋佔用基地面積補貼訴外人鄭春桂。合建之房屋共 九棟，甫建築完成，即遭他債權人查封，綺峰公司因無能 力與他債權人解決債務，亦無能力籌資買受基地，致房屋 無法出售，而鄭春桂與綺峰公司間尚未談及買受土地價格 或房屋佔用補貼金額，綺峰公司即因無法償債而告倒閉。 上開土地於99年10月6日過戶登記予訴外人徐秀珠，再由 徐秀珠移轉所有權登記給原告。至於系爭房屋，則由本院 民事執行處拍賣後，由被告等人之被繼承人陳仙發拍定。 ⒉按土地法第104條第1項規定之立法意旨，係為使土地之利 用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用 價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地 所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建 築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其 適用（最高法院70年度台上字第818號裁判參照）。且所 謂租賃之情形，除已有約定外，即使依客觀情事足認房屋 所有人使用土地須支付相當對價時，性質上即屬租賃（83 年8月16日最高法院第11次民事庭會議）。系爭土地輾轉 由原告取得，則原告自承受其視同土地出租人之地位，對 於坐落基地之房屋，經本院民事執行處拍賣後，由被告等 人之被繼承人陳仙發拍定，依上開說明，原告對系爭房屋 自得主張優先承買權。又司法院院解字第3763號固以「土 地法第102條至105條均就租用基地建築房屋之當事人間關 係而為規定，其中第104條係於此種當事人間規定承租人 於出租人之基地出賣時有優先購買權，出租人於承租人之
房屋出賣時有優先購買權，若租用房屋及基地之承租人於 出租人之基地或房屋出賣時自不得援用同條之規定主張優 先購買權。」係就修正前土地法第104條規定「基地出賣 時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有同樣條件優先購買之權。」所為解釋。惟該 土地法第104條嗣於64年7月24日修正，其立法理由略以： 「…為配合憲法第142條及耕地375減租條例之規定，保護 現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或 其他合法使用人之權益，爰參照司法院之建議，將土地法 第104條修正如上」等語，故已不限於基地租賃之關係始 有該條之適用。
⒊再按該修正後條文之文義觀察，於基地出賣時，其優先購 買權者，須以對基地有地上權人、典權人或承租人始有適 用；房屋出賣時，則以基地所有權人為享有優先購買權之 唯一對象。是如因房屋所有權人未在基地上設有地上權、 典權、或訂有租約，反而剝奪基地所有權人之優先購買權 ，顯然有違其立法意旨。如僅經基地所有權人表同意而有 權在土地上建築房屋，固未為地上權之設立登記而不能成 立地上權，其權利內容在性質已與地上權無異；或未成立 租賃關係，而曾經土地所有權人同意建築，有權占有土地 ，如不許土地所有權人享有優先購買權，實有違土地法第 104條之文義及保護合法使用人權益之立法本旨。 ⒋況依最高法院67年台上字第3887號判例意旨：「土地法第 104條第1項，在64年7月24日修正公布前，其原文為『基 地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後 ，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』， 條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其 一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內 」等語，並未排除其他有權占有基地建築房屋之情形。從 而，應認於經土地所有權人同意而在土地建築房屋，有權 占有基地之情形，於房屋出賣時，土地所有權人有依土地 法第104條第1項之優先購買權（台灣高等法院台南分院10 0年度重上字第27號判決及台灣高等法院高雄分院98年度 上字第46號判決參照）。
⒌土地法第104條第1項規定『基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基 地所有權人有依同樣條件優先購買之權』。其立法意旨，
係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分 發揮土地之利用價值，又最高法院62年度台上字第2962號 判例意旨：「土地法第104條規定：『基地出賣時，承租 人有依同樣條件購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依 同樣條件優先購買之權』，立法意旨，在於房屋及基地如 不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣基 地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利」， 可見土地法第104條第1項後段所稱之「房屋」，並未特別 限定地上權人、典權人、承租人之房屋，再徵諸土地法第 104條第1項後段規定之「房屋出賣時，基地所有權人有依 同樣條件優先購買之權」，所謂「同樣條件」係指與房屋 出賣當事人雙方所訂立買賣契約之條件完全相同之條件（ 台灣高等法院82年度上字第362號判決參照），該條文既 未特別載明需為地上權人、典權人、承租人方有優先購買 權，則依該條文一貫之文義，實無排除其他有權占有基地 建築房屋時，基地所有權人優先購買該房屋之權利。土地 法第104條條文原送立法院立法時有包含「及其他合法使 用人權益」，後因立法人員認為太廣泛為了交易安全而予 以刪除，惟於立法意旨（理由）之告示仍有包括含「及其 他合法使用人權益」，故其立法本旨應未排除保護合法使 用人之權益；況拍定人如因優先購買權之關係無法購買時 ，法院自當退回押標金並無損其利益，自無交易安全之虞 慮，又物權行為公示原則可對抗第三人，租賃權為債權契 約，租賃多少人無從由公告登記知悉，相對於合建或使用 借貸亦為債權契約，性質與租賃相當，何以土地法第104 條第1項後段之規定僅保護租賃而未將使用借貸涵蓋在內 ，此對原告顯非公允。
⒍系爭房屋原為綺峰公司於95年11月27日興建完成，經綺峰 公司於99年1月27日辦理第一次所有權登記，該房屋坐落 之土地原所有權人為綺峰公司之負責人鄭春桂，綺峰公司 興建系爭房屋時已取得訴外人鄭春桂出具之土地使用權同 意書，原告係於99年10月6日取得系爭房屋坐落之土地所 有權，當時系爭房屋之所有權人為綺峰公司，為兩造所不 爭執，按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人 間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」 民法第425條之1定有明文，本件土地原所有權人即為起造 人公司之負責人，原告受讓土地所有權後，應可類推適用
上開民法第425條之1規定，推定在房屋得使用之期限內與 綺峰公司有租賃關係，本件原告依土地法第104條第1項之 規定應有優先承買權。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯： ㈠原告與系爭房屋原所有權人間並無任何地上權、典權或租賃 關係存在，亦無任何租賃關係存在之客觀事實如繳付租金之 紀錄、簽訂租約：
⒈本件並無民法第425條之1之適用，原告適用法律顯有錯誤 ：
⑴按民法第425條之1已清楚明示僅於「土地及其土地上之 房屋同屬一人所有」方有該條文之適用，本件系爭房屋 原所有權人為綺峰公司，系爭土地所有權人則原為訴外 人鄭春桂，並非為同一人，並無民法第425條之1之適用 。又土地所有權人鄭春桂於95年8月10日信託登記系爭 土地予訴外人徐秀珠，又於95年9月22日設定、登記地 上權予徐秀珠，後於99年9月13日以買賣為原因，於99 年10月6日辦理所有權移轉登記予原告，是本件原房屋 所有權人綺峰公司與現在土地所有權人即原告間並無任 何關聯，自無任何據以類推適用民法第425條之1之理。 ⑵復參最高法院99年台上字第1759號民事判決：「民法第 425條之1第1項前段規定，土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。倘土地及房 屋並非同屬一人所有，即無適用推定租賃關係之餘地可 言。又使用借貸契約係屬債權契約，僅於契約當事人間 有效，嗣後買受土地之第三人並不當然受拘束…」，亦 同上開見解，本件原告不得主張類推適用民法第425條 之1，即本件系爭土地與系爭房屋間並無存在任何法定 租賃關係，既無存在任何法定租賃關係，原告自不能主 張土地法第104條優先承買權之適用。
⒉本件原告固然於99年10月6日登記取得系爭房屋之基地所 有權，惟原告與系爭房屋原所有權人間並無任何地上權、 典權或租賃關係存在：
⑴原告於101年6月6日民事準備書狀主張「二、訴外人鄭 春桂購得上開土地後，於95年初，即與訴外人綺峰公司 協議合建，興建房屋出售。…如果房屋未能出售或未依 約定期限出售，則綺峰公司要向訴外人鄭春桂買受該未 出售房屋坐落之基地，如綺峰公司無法買受該基地，則
亦應按房屋佔用基地面積補貼訴外人鄭春桂。…四、房 屋已遭法院查封，綺峰公司亦無能力與他債權人解決債 務，而鄭春桂與綺峰公司間尚未談及買受土地價格或房 屋佔用補貼金額，綺峰公司即因無法償債而告倒閉。… 五、上開土地於99年10月6日，過戶登記給訴外人徐秀 珠，再由徐秀珠移轉所有權登記給原告…」云云。 ⑵縱使原告主張為真實，然系爭土地前前手鄭春桂與綺峰 公司間尚未談及買受土地價格或房屋佔用補貼金額，足 見綺峰公司係為無償使用系爭房屋之基地即系爭土地， 鄭春桂與綺峰公司間就系爭土地之使用確為使用借貸關 係。
⑶縱然原告主張為真實，鄭春桂與綺峰公司存有合建契約 債之關係存在，雙方亦未約定鄭春桂有優先承買權，反 有約定綺峰公司有權選擇是否購買系爭房屋之基地。再 者，上開合建契約（並非租賃契約）係為債權關係，按 債之相對性，原告為系爭土地之後手的後手，與原房屋 所有權人間並無任何法律關係存在，縱鄭春桂與綺峰公 司間存有債之關係，其效力仍不及於原告。
⑷本件原告遲至99年10月6日方登記取得系爭土地所有權 ，且原告與系爭房屋原所有權人間並無任何地上權、典 權或租賃關係存在，亦無任何租賃關係存在之客觀事實 如繳付租金之紀錄、簽訂租約等，並無土地法第104條 優先承買權之適用，且原告取得系爭土地時已清楚知悉 系爭土地經鄭春桂同意無償予第三人綺峰公司興建建物 ，足見本件原告並無任何權利保護之必要。又原告主張 其權利內容之性質已與地上權無異云云，亦因違反物權 法定主義而不足採。
㈡原告不得依土地法第104條第1項後段主張優先承買權： ⒈按土地法第104條第1項係指基地所有權人與建物所有權人 間有地上權、典權、或租賃關係存在而言，倘建物所有權 人係無權占有，或基於使用借貸關係、互易契約而占有系 爭土地，即無優先承買權可言。上開見解有最高法院69年 台上字第945號判例、台灣高等法院台南分院94年上易字 第165號判決、最高法院78年台上字483號判決、84年台上 字第2110號判決、臺灣高等法院95年度上字第889號民事 判決、本院99年度訴字第1402號民事判決、最高法院70年 台上字第1538號判決、71年台上字第2401號判決、臺灣高 等法院100年重再字第21號民事判決等實務判決可參。 ⒉次按最高法院67年台上字第3887號判例：「土地法第104 條第1項，在64年7月24日修正公布前，其原文為「基地出
賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時， 基地所有權人有依同樣條件優先購買之權」，修正後，已 擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同 樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同 樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之」，條文 內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫 之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」 係指修法前土地法第104條第1項「應包含地上權人、典權 人之房屋」，均屬基地所有權人與建物所有權人間有特定 法律關係存在，與原告主張為單純土地所有權人即享有優 先承買權之情形不符。
⒊至原告所提台灣高等法院高雄分院98年度上字第46號判決 事實係為：「坐落高雄縣橋頭鄉…之土地原為伊公公即訴 外人黃金雄所有，其上同段773建號及834建號…亦為黃金 雄興建，嗣於87年間，由黃金雄出具土地使用同意書，以 伊婆婆即訴外人黃劉美名義辦理第一次土地所有權登記」 、台灣高等法院台南分院100年度重上字第27號判決事實 係為：「系爭土地原均為上訴人劉石豬所有…且慶光鋁業 係慶光化工成立之子公司，雖經以慶光鋁業名義而簽立系 爭土地之租賃契約，然慶光化工不但出資在上開3筆土地 上建造廠房，辦公室及二層樓房…並負責繳納84年至88年 止之房租…」。本件原房屋所有人為綺峰公司，負責人為 鄭春桂，而原告係向第三人徐秀珠取得系爭房屋坐落之基 地，與上開判決基礎事實不同。又原告為土地之後手，與 原房屋所有權人間並無任何法律關係存在，縱本院認為原 土地所有權人就其上房屋出賣時有土地法第104條之適用 有優先承買權（被告仍否認），該優先承買權之效力基於 債之相對性仍不應及於取得土地所有權之後手方是。 ㈢綜上所述，本件原告固然於99年10月6日登記取得系爭土地 所有權，惟原告並無任何證據證明其就系爭房屋有優先承買 權存在，僅徒以其為基地所有權人即主張就系爭房屋有優先 承買權，顯見原告之主張並無任何理由。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於99年9月13日向訴外人徐秀珠買受坐落台南市○○區 ○○段00000地號土地（即系爭土地），並於99年10月6日辦 理所有權移轉登記完畢（見本院卷第5-7頁土地登記謄本、 26-69頁臺南市歸仁地政事務所所登記字0000000000號函） 。
㈡門牌號碼為台南市○○區○○村○○路00巷00弄0號之房屋 已於99年1月27日辦理建物第一次登記（即系爭房屋），係
本院100年度司執字第48244號執行拍賣訴外人綺峰公司所有 之不動產，業由被告等人之被繼承人陳仙發於100年9月21日 以1,122,000元得標拍定（見本院100年度司執字第48244號 強制執行卷宗、台南縣歸仁地政事務所99年2月12日所登記 字0000000000號函）。
㈢系爭土地之所有權人原為訴外人綺峰公司之負責人鄭春桂， 綺峰公司在該土地上新建店鋪住宅房屋九戶，系爭房屋即為 其中一戶。綺峰公司因向訴外人徐秀珠借款，而由負責人鄭 春桂將全部建築基地（包括系爭土地）信託登記予徐秀珠， 原告嗣於前揭㈠所示時間買受全部建築基地（包括系爭土地 ），並參與本院100年度司執字第48244號拍賣投標取得綺峰 公司建造之其他房屋（見本院100年度司執字第48244號強制 執行卷宗、96年度執全字第137號假扣押卷宗）。四、本件爭點如下：
原告對於被告等人之被繼承人陳仙發得標之系爭房屋，得否 主張土地法第104條第1項後段優先購買權？ ㈠原告與系爭房屋原始建築所有人綺峰公司之間，有無地上權 、典權或租賃關係？
㈡若無地上權、典權或租賃關係，系爭房屋興建時若有權坐落 在本件原告土地，買受土地之後手（即原告）是否得主張有 上開規定之適用？
五、得心證之理由：
㈠原告對於被告等人之被繼承人陳仙發得標之系爭房屋，不得 主張土地法第104條第1項後段優先購買權： ⒈按『土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、 典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時 ，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與 基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權 、典權或租賃關係存在之情形而言，本院69年台上字第94 5號著有判例。又查土地法第104條第1項於64年7月24日修 正時，將原規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先 購買之權」，擴張為：「基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。……」，其修正理 由固提及：「……為配合憲法第142條及耕地三七五減租 條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地 上權人、承租人或其他合法使用人之權益」等語。惟尋繹 其在立法院修正過程，行政院所提修正草案原為「基地出 賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人有依同樣條件
優先購買之權……」，立法院考量「其他合法使用人」範 圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法使用 人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現行 條文。是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可 行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得 以擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則 買受人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安 定性。且本院67年台上字第3887號判例，僅在闡釋修正後 土地法第104條第1項所謂房屋出賣時，基地所有人有依同 樣條件優先購買之權，既未特別限定承租人之房屋，依該 條一貫之文義，地上權人、典權人之房屋自應包括在內而 已，並未進而闡論其他有權占有基地建築房屋情形，亦得 行使該條之優先權。原審見未及此，徒憑非屬該條項立法 原旨之說明及上開不相涉之本院67年台上字第3887號判例 意旨，逕認土地法第104條之優先購買權可擴張及於其他 有權占有基地建築房屋之適用，所持法律見解，已有未合 。』（最高法院101年度台上字第567號判決意旨參照）。 ⒉經查，原告於99年9月13日向訴外人徐秀珠買受系爭土地 ，並於99年10月6日辦理所有權移轉登記完畢。系爭房屋 係本院100年度司執字第48244號執行拍賣訴外人綺峰公司 所有之不動產，業由被告等人之被繼承人陳仙發於100年9 月21日以1,122,000元得標拍定。系爭土地之所有權人原 為訴外人綺峰公司之負責人鄭春桂，綺峰公司在該土地上 新建店鋪住宅房屋九戶，系爭房屋即為其中一戶。綺峰公 司因向訴外人徐秀珠借款，而由負責人鄭春桂將全部建築 基地（包括系爭土地）信託登記予徐秀珠，原告嗣於前揭 時間買受全部建築基地（包括系爭土地），並參與本院10 0年度司執字第48244號拍賣投標取得綺峰公司建造之其他 房屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷第102頁、第229頁 背面），並有本院民事執行處100年9月21日函、100年10 月18日函、系爭土地謄本、異動索引（以上見本院卷第8- 11頁、第178-186頁）、臺南市歸仁地政事務所100年11月 8日所登記字第0000000000號函暨所附登記申請書及附件 （見本院卷第26-69頁）、臺南市政府工務局101年4月5日 南市工管二字第0000000000號函暨所附土地使用同意書等 件可佐（見本院卷第142-146頁），復經本院調閱本院100 年度司執字第48244號強制執行事件卷宗核閱無訛，堪信 屬實。
⒊本院審酌上情，綺峰公司起造系爭房屋時，既係由其負責 人鄭春桂提供其所有之系爭土地而為起造，又鄭春桂同意
綺峰公司在系爭土地上建造系爭房屋，鄭春桂並立有土地 使用權同意書，業如上述，而上開土地使用同意書上乃記 載：「本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期 無效」等語（見本院卷第144頁），是鄭春桂僅係同意綺 峰公司在系爭土地上建造系爭房屋，其間並無其他租賃、 地上權、典權等法律關係之約定或設定，因此，系爭房屋 存在於系爭土地之初始，其所有權人與綺峰公司間即未有 租賃、地上權、典權等法律關係之存在，則系爭土地之權 利繼受人自無繼受上開法律關係之可能。依此，原告固於 99年10月6日取得系爭土地所有權，然其與系爭房屋原所 有權人綺峰公司間既無租賃、地上權、典權等法律關係之 存在，則系爭房屋出賣時，原告自無依土地法第104條第1 項後段主張對系爭房屋有優先承買權之可言。
⒋至原告援引台灣高等法院台南分院100年度重上字第27號 判決及台灣高等法院高雄分院98年度上字第46號判決，認 於經土地所有權人同意而在土地建築房屋，有權占有基地 之情形，於房屋出賣時，土地所有權人亦有依土地法第10 4條第1項之優先購買權等語，惟查，台灣高等法院台南分 院100年度重上字第27號判決嗣經最高法院101年度台上字 第567號判決廢棄，而台灣高等法院高雄分院98年度上字 第46號判決之案例事實與本事件尚非相同，亦無從比附援 引，是原告此部分之主張，應無可採。
⒌依上所述，原告主張其對於被告等人之被繼承人陳仙發得 標之系爭房屋，得主張土地法第104條第1項後段優先購買 權，為無理由，不應准許。
㈡原告另主張本件應得類推適用民法425條之1之規定，亦即如 係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房屋，固未為地 上權之設立登記而不能成立地上權，其權利內容之性質已與 地上權無異，應許土地所有權人享有優先購買權等語，於法 無據：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。又參酌88 年4月21日增訂上開條文時之立法理由為：「僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土 地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代 價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確
，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定 有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增 訂第一項。」等語。
⒉本院審酌民法第425條之1之要件及立法理由，均可知僅於 「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」始有該條文之適 用，然系爭房屋原所有權人為綺峰公司，而系爭土地原所 有權人則為訴外人鄭春桂，並非為同一人，應無民法第42 5條之1之適用，原告雖嗣後輾轉取得系爭土地之所有權， 自亦無從主張其得適用或類推適用民法第425條之1之理。 ⒊再按「依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有 上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬 一人所有，即無適用之餘地。經查雍興公司於70年7月10 日出賣系爭房地予鄭林桂英、鄭忠義時，系爭房屋屬原始 起造人雍興公司所有，系爭土地則為謝桃、陳丁春所有， 有土地登記簿謄本可證，嗣系爭房地亦未曾同屬一人所有 ，自無上開判例意旨及法條規定之適用。又使用借貸契約 為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受 拘束。地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書， 為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣 後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束。被上訴人為嗣 後買受系爭土地之第三人，其並未繼受前手即出具同意書 之地主與建商間之法律關係，又無其他可認其同意繼受該 法律關係之情事，則其自不受該土地使用同意書之拘束。 」（最高法院99年台上字第1759號民事判決參照）。經 本院審酌上開最高法院之見解，難認本件原告得類推適用 民法第425條之1規定而主張本件有土地法第104條優先承 買權之適用，至原告將來是否受訴外人鄭春桂出具之土地 使用同意書之拘束，則非屬本件之爭執事項，本院自無庸 對之加以認定之必要，附此敘明。
⒋依上所述，原告主張本件應得類推適用民法425條之1之規 定，亦即如係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房 屋，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，其權利 內容之性質已與地上權無異，應許土地所有權人享有優先 購買權等語，洵屬無據，難以憑採。
㈢綜上，原告本於土地法第104條第1項之規定，主張其就本院 100年度司執字第48244號強制執行事件之拍賣標的即系爭房 屋有優先承買權，為無可採，從而，原告提起本件訴訟請求 確認其就本院100年度司執字第48244號強制執行事件拍賣之
系爭房屋，有優先購買權存在，為無理由，應予駁回。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第 1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為12,187元（即第 一審裁判費），而原告之請求為無理由，自應由原告負擔本 件訴訟費用，爰依上開規定確定原告應負擔之訴訟費用如主 文第2項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 2 日
民事第四庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 2 日
書記官 吳幸芳
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