臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第148號
原 告 胡幼圃
訴訟代理人 黃永琛律師
複代理人 梁堯清律師
馮韋凱律師
被 告 洪篤昌
戚芷芳
共 同
訴訟代理人 王治魯律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國101 年12月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪篤昌應將如附表所示之不動產辦理「原告為權利人，被告洪篤昌為義務人兼債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額新臺幣肆仟陸佰貳拾萬元，權利存續期間不定期」之最高限額抵押權登記。
被告洪篤昌應將如附表所示之不動產所有權信託登記予元大商業銀行股份有限公司。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告洪篤昌負擔六分之五，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎同一，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第25 5 條第1 項第2 款定有明文。經查：本件原告起訴時聲明原 為：「㈠、被告洪篤昌應將附表所示之不動產所有權，設定 如起訴狀附表二所示內容之最高限額抵押權登記予第三人元 大商業銀行股份有限公司。㈡、被告洪篤昌應將附表所示之 不動產所有權，設定如起訴狀附表三所示內容之最高限額抵 押權登記予原告。㈢被告洪篤昌應簽訂如起訴狀附件之信託 契約書，並將附表所示不動產信託登記予第三人元大商業銀 行股份有限公司（下稱元大銀行），並同意第三人元大銀行 於民國103 年7 月1 日以後將附表不動產移轉登記予原告。 ㈣被告應連帶給付原告新臺幣（下同）500 萬元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈤ 第4 項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行」。嗣於101 年5 月30日具狀變更聲明為：㈠、被告洪篤昌應將附表所示 之不動產所有權，設定如附表二所示內容之最高限額抵押權
登記予原告。㈡、被告洪篤昌應將附表所示不動產信託登記 予第三人元大銀行，並同意第三人元大銀行於104 年7 月14 日後將附表所示不動產所有權移轉登記予原告。㈢、被告應 連帶給付原告500 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。㈣、上開第3 項聲明，原告 願供擔保請准宣告假執行，有民事辯論意旨狀㈠在卷可參（ 見本院卷第125 頁），核其聲明之變更，所主張基礎事實相 同，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，合於法律規定，應 予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠其與被告洪篤昌前於97年5 月6 日簽訂不動產預定買賣契約 書（下稱系爭賣賣契約），約定由原告向被告洪篤昌購買臺 北市松山區平安新城34坪型（含自費增坪）之國軍住宅乙棟 ，即門牌號碼為臺北市○○街000 巷0 弄0 號3 樓之1 ，含 地下室汽、機車位各一，及坐落基地為臺北市○○區○○段 0 ○段0000地號土地，權利範圍：10萬分之976 之房地（下 稱系爭房地），並約定價金總價為2,310 萬元，又約定價金 應分3 期交付，即簽約時給付468 萬、交屋時給付468 萬、 信託及設定抵押權登記後給付1,374 萬元，另約定由被告戚 芷芳為連帶保證人。而為履行系爭買賣契約，被告洪篤昌於 簽訂買賣契約並以書面，全權授權原告代為辦理銀行信託簽 約、信託登記、銀行貸款、對保、抵押權設定等事項，亦即 被告同意原告自行決定信託銀行、貸款銀行及授權原告辦理 貸款及信託相關事宜。
㈡依系爭買賣契約第3 條第3 項及第5 條之約定，被告洪篤昌 於系爭房地之所有權狀核發後，除應在系爭房地上，設定最 高限額抵押權，以擔保原告與貸款銀行之借款債權，即尾款 1,374 萬外，並同時應以2 倍之買賣價金即4,620 萬元為原 告設定最高限額抵押權，以供擔保兩造之債務，並保障買方 之權益。且兩造於簽訂系爭買賣契約前亦已言明：「…雙方 同意將本案買賣交易以信託方式辦理，並共同與銀行信託部 （以下簡稱受託機構）簽訂信託契約，由乙方將買賣標的信 託登記予受託機構，再由受託機構依約於五年限制期滿時逕 為過戶移轉予甲方」，是被告自應將系爭房地信託登記予上 開受託機構並為抵押權之設定甚明。又系爭買賣契約並約定 ，買賣雙方均同意於系爭房地產權登記之日起5 年期滿即於 103 年6 月30日後，始將系爭房地之所有權移轉登記予原告 ，另於5 年限制過戶期間則將系爭房地信託予銀行，於期限 屆滿後再由信託銀行逕行登記予原告。而系爭房地已於98年
7 月1 日產權登記予被告，並業已核發所有權狀，且其業已 依約於97年5 月6 日即簽約當日給付被告第1 期價金468 萬 元，並於99年1 月8 日給付被告第2 期價金468 萬元，共計 給付936 萬元予被告，詎被告洪篤昌竟於收受上開價金後， 反悔無理要求提高買賣價格，迄今不願依約辦理抵押權登記 及信託登記事宜，而其乃發送存證信函催促被告洪篤昌依約 履行辦理上開信託及抵押權設定登記事宜，惟被告洪篤昌竟 仍置若罔聞，爰依系爭買賣契約5 條第1 項、第2 項之約定 請求被告洪篤昌依約就系爭房地為前開抵押權登記及信託登 記事宜。
㈢另依系爭買賣契約第9 條第2 項、第10條之約定：「任一方 若違反上述條款，須另給付對方懲罰性違約金新台幣伍佰萬 元整。」、「丙方對以上條款皆已充分明瞭，願對乙方基於 本約所生之一切義務，負連帶保證及賠償之責，並放棄先訴 抗辯權。」，是本件被告洪篤昌業違反系爭買賣契約第5條 第2 、3 、4 項之約定，不願依約辦理後續信託登記及抵押 權登記事宜，實已構成違約，爰系爭買賣契約第9 條第2 項 及第10條之約定，請求被告連帶賠償500 萬元及利息等語。 ㈣並聲明：1 、被告洪篤昌應將附表所示之不動產所有權，設 定如附表二所示內容之最高限額抵押權登記予原告。2 、被 告洪篤昌應將附表所示不動產信託登記予第三人元大銀行， 並同意第三人元大銀行於104 年7 月14日後將附表所示不動 產所有權移轉登記予原告。3 、被告應連帶給付原告500 萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。4 、上開第3 項聲明，原告願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠被告洪篤昌前於97年間接獲國防部配售國軍老舊眷村改建之 坐落臺北市松山區平安新城34坪型房屋乙棟，並於同年5 月 6 日經仲介遊說而與原告簽訂系爭買賣契約書，而原告於簽 約時即97年5 月6 日即給付簽約金468 萬元，並給付第二次 交屋金468 萬元，共計936 萬元，惟國軍老舊眷村改建條例 第24條第1 項規定，由主管機關配售之住宅，除依法繼承者 外承購人自產權登記日起未滿5 年不得自行將住宅及基地出 售、出典、贈與或交換，是兩造之系爭買賣契約顯已違反前 開禁止規定而屬無效行為。又國軍老舊眷村改建條例第24條 第1 項之規定，其真意在於保護當事人之權益，故有強制性 ，則其明定承購人於5 年內禁止出售、出典、贈與或交換之 規定，顯然不容任何繞越法律而違法此禁止規定之行為，是 所謂出售自應包含預售。此亦不合於民法第246 條第1 項之
規定，否則，該條例之規定即屬多餘。又系爭買賣契約雖名 為「預定買賣契約」，惟依其內容觀及付款方式觀之，實為 買賣契約無疑，蓋預售僅付款總價額之2 成，然本件原告均 已給付第1 期及第2 期之價金，此顯為出售而非預售，是兩 造間之系爭買賣契約既屬買賣契約，則當屬違反國軍老舊眷 村改建條例上開規定，而屬無效契約。
㈡又被告洪篤昌於99年8 月13日經通知分發土地建物移轉權利 證書，土地建物所有權狀，詎原告竟趁被告洪篤昌滯留國外 期間，未經授權而擅自委託其配偶即訴外人石天姿將前開權 利證書及所有權狀等資料領出，而原告既為委託石天姿所為 ，然所附之證件竟均為被告洪篤昌之身分證影本及眷舍証， 是原告擅自取用被告洪篤昌之身份証影本及印章之行為，顯 然違法，並已違反兩造系爭買賣契約第5 條約定至為顯然。 而被告洪篤昌返國後聞訊，旋即於101 年3 月2 日委託王治 魯律師向原告發函解除契約，從而，無論系爭買賣契約為無 效或已經解除，原告均無權訴請被告履行合約至明。 ㈢至原告主張被告洪篤昌另以書面授權原告代為辦理銀行信託 簽約、信託登記、銀行貸款等事項，並以楊昭國97年5 月'6 日製作之公證書為憑。然該公證書之標的不明，僅載有臺北 市松山區房屋乙棟，既無門牌，亦無明確位置，且被告洪篤 昌經仲介帶往楊昭國公證處時，亦未見到楊昭國本人，而仲 介僅以空白紙要求被告洪篤昌簽名，並稱此為5 年後要用的 等語，而被告洪篤昌當時不疑有他，始於該紙上簽名，始終 並未見到楊昭國，亦未經徵詢意見，更未親閱該等公證書， 此顯然違返公證作業程序，是此公證書應屬無效，則原告據 此請求履行契約顯屬無據。
㈣再退步言之，系爭買賣契約雖訂有被告應負設定抵押權及辦 理信託登記之義務，惟該約定應係於兩造合諧未有違約之情 形下行之，而原告未經授權擅自領取所有權狀，並置於自己 管轄，顯有違約之情，是被告自應無履行之義務。況該等所 有權狀均為原告所支配，從未交付予被告，則被告亦無從配 合履約甚明。而今被告已解除系爭買賣契約，原告亦已無權 要求被告配合設定抵押權貸款甚明。另原告既稱已經上開公 證書授權辦理信託登記及抵押權設定、貸款等事宜，則原告 自得持該等公證書自行辦理該等事件，無須被告配合，可證 該公證書顯有瑕疵，而為無效甚明。
㈤有關系爭房地自費增坪之部分，被告僅同意100 萬元以內由 被告負擔，超出部分應由原告負擔，本件經國防部核下之自 費增坪費用為150 萬元，而原告所交付第2 期款中僅實際交 付給被告310 萬元，其餘150 萬元均交給國防部作為自費增
坪費用，故原告應歸還此150 萬元。另原告依系爭買賣契約 請求被告連帶賠償500 萬元之請求，顯係導果為因，實與事 實不符，蓋被告並未違約，實為原告先行違法取得系爭房地 之所有權狀，而經被告解除契約，是原告該請求顯屬無理等 語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年5 月6 日簽訂系爭賣賣契約，約定原告以2,310 萬元之對價，向被告洪篤昌購買門牌號碼臺北市松山區○○ 街000 巷0 弄0 號3 樓之1 之系爭房地，由被告戚芷芳擔任 連帶保證人；兩造約定分三期付款，原告已依約交付第一期 款468 萬元及第二期價金468 萬元，共計支付936 萬元。被 告洪篤昌並於同日簽立如原證3 之授權書。
㈡系爭房地已登記為被告洪篤昌名下，並已經臺北市松山地政 事務所核發所有權人為被告洪篤昌之所有權狀。四、原告主張其向被告買受依國軍老舊眷村改建條例獲分配之系 爭房地，被告洪篤昌卻遲不履行辦理信託登記及最高限額抵 押權登記，業已違約，並請求被告依約連帶給付500 萬元之 懲罰性違約金等語，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥 為：㈠系爭賣賣契約是否違反禁止規定而無效？被告洪篤昌 應否配合原告辦理信託登記及最高限額抵押？㈡原告依據系 爭契約第9 條第2 項及第10條之約定請求被告連帶給付50 0 萬元之懲罰性違約金，是否有理由？如有，違約金是否有過 高之情形？茲析述如下
㈠系爭房地預定買賣契約書是否無效？
⒈法律行為，違反強制或禁止之規定者無效。但其規定並不 以之為無效者，不在此限。民法第71條定有明文。蓋強行規 定分為強制規定與禁止規定，一般認為強制規定，係指應為 一定行為之規定；而禁止規定，則指禁止為一定行為之規定 。違反禁止規定之效果如何，應先判斷該禁止規定為取締規 定或效力規定（最高法院68年台上字第879 號判例、74年台 上字第703 號判例意旨參照），至其判斷標準，仍須回歸禁 止規定之立法意旨。申言之，禁止規定之立法目的，是否需 藉由否定法律行為之效力，否則無法達成立法目的，則為效 力規定。反之，則為取締規定。然多數之禁止規定，在於實 現刑法或行政法上之目的，而非規範當事人間之私法生活關 係。倘無堅強有力之理由，不宜輕易判斷法律行為為無效， 而肇致法律關係之複雜，且無益於立法目的之達成。查，眷 改條例第24條雖規定「由主管機關配售之住宅，除依法繼承 者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅
及基地出售、出典、贈與或交換」，惟衡諸此條文之立法目 的，既在於安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮 士氣，提高戰力，足見該條文為達到安定國軍眷屬生活之行 政目的法律，私權間之糾紛並不在規範之列。因此，倘非有 強而有力之理由，非得逕謂系爭買賣契約違反眷改條例之上 開規定而無效。
2.次按承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及 基地出售、出典、贈與或交換，雖經眷改條例第24條第1項 明定。惟以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其 不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除 去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項亦有明 文。又預約係約定將來訂立一定契約即本約之契約，倘將來 係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非 預約；當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人 之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全 體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行 而無須另訂本約等情形決定之。被告雖辯稱原告於系爭買賣 契約已給付第1 期、第2 期價金，可見系爭買賣契約雖名為 預定買賣契約書，然已屬買賣契約，且違反眷改條例第24條 第1 項之規定而無效云云。經查，兩造所定契約雖名為「不 動產預定買賣契約書」，但因被告洪篤昌已依約移轉系爭房 地之占有予原告，且兩造又於系爭買賣契約第4 條第3 項明 白約定：「本買賣標的物於交屋及信託登記完成後，所產生 之危險負擔及利益即歸甲方（即原告）。凡非因乙方（即被 告洪篤昌）之過失，致房屋毀損或滅失，買方應自行負責， 不再對賣方為任何主張…」等情，僅於第6 條就產權登記部 分約定：「…當承辦單位或依法令規定准許且可轉移時，受 託機構即應將產權移轉給甲方。產權登記名義人由甲方指定 ，乙方概無異議…」等語（見本院卷第25至26頁），足見兩 造就買賣標的、價金、繳納價款、不動產之利益及風險、移 轉登記期限等均已明確約定，非但並無將來訂定本約之約定 ，且自第3 條以下，均為兩造按所定契約履行之約定，是系 爭買賣契約書確屬本約，而非預約。惟綜觀系爭買賣契約書 於前言已記載：「甲方（即原告）確知本買賣標的係依國軍 老舊眷村改建條例興建，且自乙方（即被告洪篤昌）產權登 記之日起未滿5 年不得移轉登記，故本預定買賣標的之不動 產物權之移轉需待5 年限制期滿始得辦理，惟雙方同意將本 案買賣交易以信託方式辦理，並共同與銀行信託部（以下簡 稱受託機構）簽訂信託契約，由乙方將買賣標的信託登記予 受託機構，再由受託機構依約於5 年限制期滿時逕為過戶移
轉予甲方。甲乙雙方同意約定條款如下，以茲共同遵守」， 另載明第1 條買賣標的：「一、房屋標示：臺北市松山區平 安新城：34坪（含自費增坪），土地持分及房屋坪數以權狀 登記為準（含地下室汽、機車位各一位）。二、土地標示： （依權狀登記為準）。」、第3 條付款方式：「…第二次付 款（交屋金）：486 萬元整。（乙方應同時將交屋之核配公 文，抽籤條及交屋程序表交付甲方）…」、第5 條交屋方式 ：「一、雙方簽訂買賣契約後，於乙方收受第2 次款項並取 得本買賣標的後，應即現狀交予甲方管理使用收益。二、如 房屋涉有瑕疵或應向承辦單位等行使權利或辦理各項手續時 ，乙方以本契約授權甲方以其名義代為各項行為，乙方並應 協助出面處理有關事宜，例如委任代理申請車位、領取權狀 等。總之，乙方應依誠信原則使甲方取得買賣標的物之所有 權益」，足見兩造於簽訂系爭買賣契約時，對於系爭買賣契 約買賣標的為國軍老舊眷村改建戶，除受眷改條例之限制外 ，攸關系爭房地事宜應受國防部之指示與監督等情知之甚詳 ，此亦經證人王幸慧即辦理系爭買賣契約標的移轉之代書及 證人陳慧芝即系爭買賣契約之仲介證稱：系爭買賣契約於簽 約前，已事先將契約草稿交給被告閱覽，並於簽約當時經代 書向兩造說明契約內容等語在卷（見本院卷第210 頁反面至 212 頁、第215 頁反面至第217 頁）。是被告洪篤昌無法於 取得系爭房地之際即履行系爭契約移轉所有權予原告之義務 ，為兩造所預期。且系爭契約第6 條第1 項明文「…當承辦 單位或依法令規定准許且可轉移時，受託機構即應將產權移 轉給甲方。產權登記名義人由甲方指定，乙方概無異議…」 ，更足證兩造已約定不能移轉系爭房地之情形除去時，方為 移轉行為。則系爭買賣契約締結時、或待被告洪篤昌於99年 7 月14日取得系爭房地所有權時，被告洪篤昌雖無法將系爭 房地所有權移轉予原告，但兩造對於所有權移轉之限制早已 預期，並預先為於限制解除後，被告再行移轉之約定，不僅 無眷改條例第24條五年內禁止出售、出典、贈與或交換之違 反，依民法第246 條但書之規定，並應認系爭契約為有效。 故被告抗辯系爭買賣契約與眷改條例第24條有關禁止處分規 定相違，應屬無效云云，容有誤解，並不可採。 ㈡原告得否請求辦理最高限額抵押權登記及信託登記？ ⒈本件被告辯稱：因原告未經授權而擅自委託其配偶領取系爭 房地之所有權狀等資料，且擅自取用被告洪篤昌之身分證影 本及眷舍証，已違反系爭買賣契約第5 條約定，被告洪篤昌 已於101 年3 月2 日委託王治魯律師向原告發函解除契約， 是系爭買賣契約業經解除，原告無權訴請被告履行合約云云
。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥 於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上 字第1118號判例參照）。查本件系爭房地所有權狀係原告委 由其配偶於99年7 月15日所領取乙情，為原告所自承，又「 一、雙方簽訂買賣契約後，於乙方（即被告洪篤昌）收受第 2 次款項並取得本買賣標的後，應即現狀交予甲方（即原告 ）管理使用收益。二、如房屋涉有瑕疵或應向承辦單位等行 使權利或辦理各項手續時，乙方以本契約授權甲方以其名義 代為各項行為，乙方並應協助出面處理有關事宜，例如委任 代理申請車位、領取權狀等。總之，乙方應依誠信原則使甲 方取得買賣標的物之所有權益」、「房地所有權核下時，乙 方應會同甲方領取，或備齊證件授權甲方領取，乙方不得單 獨領取之。取得權狀後應於3 日內交受託機構收執。」，為 兩造於系爭買賣契約第4 條第1 、2 項、第5 條第1 項所明 訂，依照該約定，被告洪篤昌已以系爭買賣契約之簽訂授權 原告得以其名義代為向承辦單位行使領取權狀之行為，此亦 經證人王幸慧於本院審理時證稱：系爭買賣契約第4 條第2 項已約定買方可以去領房地所有權狀，反倒是賣方要領權狀 時，必須通知買方共同領取等語在卷（見本院卷第212 頁反 面），故被告洪篤昌已於簽立系爭買賣契約時，約定授權原 告得以其名義代為領取房地所有權狀，且被告洪篤昌亦自承 其斯時因出國，至99年8 月15日始回國等語，可知被告洪篤 昌自無從於系爭房地所有權狀核下時，會同原告領取。被告 洪篤昌雖辯稱原告此舉業已違反系爭買賣契約第5 條之約定 而違約云云，然系爭買賣契約第5 條之約定係在限制被告洪 篤昌不得單獨領取系爭房地所有權狀，已為系爭買賣契約所 明載，且原告之配偶領取系爭房地權狀後，業已交付給王幸 慧代書保管，亦經證人陳慧芝證述在卷（見本院卷第216 頁 ），是原告雖未依約將系爭房地所有權狀繳交受託機構，然 本件迄今仍未將系爭房地辦理信託登記予受託機構，此亦不 可歸責於原告，且原告並未自行保管系爭房地所有權狀或據 為己有，因此被告以此為解除系爭買賣契約之意思表示，不 生效力。況依據被告洪篤昌委託被告訴訟代理人所發之函文 ，其上係記載：「茲據洪篤昌先生來所委稱：『本人配受國 軍老舊眷村改建房屋乙棟，坐落於臺北市松山區平安新城34 坪型之國軍住宅，因受仲介唆使與胡幼圃先生以2300萬元訂 立不動產預訂契約，胡先生並已付款936 萬元，既已付款即 為買賣行為無疑，顯然違反國軍老舊眷村改建條例第24條之 規定，是以本人與胡幼圃先生所簽訂之不動產預定買賣契約
則為法律無效之行為，為此特委託貴律師函請胡先生於函到 日解除契約，並請胡先生領回已付價款936 萬元正』。」等 語，有該101 年3 月2 日治律字0000000 號函文在卷可稽（ 見本院卷第123 頁），故依照該函文所載之內容觀之，被告 洪篤昌係主張兩造簽訂系爭買賣契約因違反國軍老舊眷村改 建條例第24條之規定而無效，並據此主張解除契約，然未曾 向原告表示因原告有違反系爭買賣契約第5 條之規定而解除 契約之意思表示，是被告洪篤昌辯稱系爭買賣契約業經其單 方主張解約而失其效力，並無所據。
⒉又被告洪篤昌另辯稱：系爭買賣契約約定原告第2 期款應付 468 萬元，但原告僅交付310 萬元，其餘150 萬元則交給國 防部作為增坪費用，故原告應歸還該150 萬元云云。查原告 主張其已依系爭買賣契約書給付第一期簽約款468 萬元及第 二期交屋款468 萬元，共計936 萬元，其中第二期款中之00 00000 元係由原告匯款至眷改基金－總政戰局404 專戶，以 支付自費增坪部分應繳納之費用，並經被告洪篤昌親筆簽名 以簽收確認等情，業據其提出價款收付明細表及玉山銀行匯 款回條為證（見本院卷第34頁、第145 頁），且為被告所不 爭執，堪信屬實。按「買賣標的：一、房屋標示：臺北市松 山區平安新城：34坪型（含自費增坪），土地持分及房屋坪 數以權狀登記為準…。」第2 條：「買賣總價金：2310萬元 正。」為系爭買賣契約第1 、2 條所明訂，足見兩造就系爭 房地買賣總價金2310萬元中即已含關於自費增坪之部分，此 亦經證人王幸慧於本院審理時證稱：本件2310萬元價金已包 含34坪型自費增坪的部分，也就是價金均由賣方全數收受， 自費增坪的部分也由賣方繳納，第2 期價款中，有1,501,59 4 元是繳給國防部眷改基金，類似由買方墊付，所以由交屋 款中扣除，之後再交付剩餘款項318 萬給賣方，也就是系爭 買賣契約所約定需要繳交給國防部的錢依然是由賣方負責， 其並未與賣方說，買方之後或永泰地產公司之後會再退還這 15,01,594 元等語在卷可憑（見本院卷第214 至215 頁）， 此亦經證人陳慧芝證述明確（見本院卷第217 頁），且綜觀 系爭買賣契約書亦未約定原告須再給付被告洪篤昌150 萬元 之義務，是被告此部分所辯，委無足採。
⒊按「乙方（即被告洪篤昌）領得權狀時，應設定買賣總價金 2 倍以內金額最高限額之抵押權予甲方（即原告），以為乙 方對甲方借款返還債務、利息給付債務、押租金返還債務、 債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀、違約金給付 債務及其他一切債務之擔保。抵押權設定委託地政士辦理費 用由甲方負擔，乙方應提供一切所需文件，不得拖延，否則
視同違約。」，系爭買賣契約第5 條第3 項定有明文。查： 系爭買賣契約並非無效，業如上述，又為擔保被告履行系爭 買賣契約，自難謂無依系爭買賣契約第5 條第3 項約定設定 擔保如上開約款所訂內容之最高限額抵押權之必要。又原告 雖請求被告洪篤昌應辦理之最高限額抵押權登記內容中擔保 債權確定期日為134 年7 月14日，惟系爭買賣契約第5 條第 3 項僅有應設定最高限額抵押權之約定，尚查無兩造有特定 權利存續期間之合意，依最高限額抵押權之性質，宜解為本 件之權利存續期間為「不定期」。再參諸土地登記規則第11 5 之1 條規定，申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關 應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍，因此應將系爭 買賣契約第5 條第3 項明文之擔保範圍記載於登記簿。是以 ，被告洪篤昌應辦理最高限額抵押權登記之內容即為「原告 為權利人，被告洪篤昌為義務人兼債務人，設定擔保範圍為 『債務人對權利人借款返還債務、利息給付債務、押租金返 還債務、債務不履行損害賠償債務、解除契約回復原狀債務 、違約金給付債務及其他一切債務』，擔保債權總金額4620 萬元，權利存續期間不定期」。
⒋又「第3 次付款（權狀核發、配合貸款、信託簽約及登記完 成後交付）：1374萬元，於權狀核發7 日內，乙方配合辦理 完成下列事項後支付：⒈甲、乙雙方應為信託之委託人，雙 方同意以銀行信託部為受託機構，簽立信託契約並完成信託 登記，信託期間由受託人代乙方管理、處分本買賣標的，惟 信託契約內容不得違反國軍老舊眷村改建條例及本買賣契約 約定。甲方保證按照付款方式之約定付款予乙方。否則依法 定程序催告，乙方有權解除本件房地買賣契約，並視為甲方 違約，受託機構應將房地塗銷信託返還登記予乙方。…」， 系爭買賣契約第3 條第3 項第1 款復有明文。查，本件系爭 房地之權狀業已核發，原告並已給付第1 期、第2 期之價金 ，均如前述，故本件兩造為確保雙方能依所簽訂之系爭買賣 契約書順利辦妥系爭房地所有權移轉登記並交付買賣價金， 方由兩造約定委託銀行信託部為受託人，因此，原告依系爭 買賣契約書之約定訴請被告洪篤昌應將如附表所示不動產信 託登記予元大銀行所有，為有理由，應予准許。 ⒌至原告併請求被告洪篤昌同意元大銀行於104 年7 月14日後 將附表所示不動產所有權移轉登記予原告乙節，惟原告與被 告洪篤昌辦理信託登記完畢後，於受託期間，仍應依系爭買 賣契約書第3 條所定之「付款方式」按期辦理各該款項要求 ，否則本件被告仍有解約之權限，或有信託契約終止事由或 系爭買賣契約書第9 條「違約處罰」規定之適用可能，是被
告洪篤昌是否應同意於104 年7 月14日後將附表所示不動產 所有權移轉登記予原告，尚有未定，原告請求被告洪篤昌預 為同意系爭房地所有權移轉登記，亦因本件原告所應履行之 付款義務等尚未完成，是而請求系爭房地所有權移轉登記之 權利無法確定存在，顯無預為請求之必要。是原告主張：被 告洪篤昌應同意元大銀行於104 年7 月14日後將附表一所示 不動產所有權移轉登記予原告，即屬無據，應予駁回。 ㈢原告依據系爭契約第9 條第2 項及第10條之約定請求被告連 帶給付500 萬元之懲罰性違約金，是否有理由？ ⒈原告主張依因本件被告洪篤昌業違反系爭買賣契約第5 條第 3 項、第3 條第3 項之約定，不願依約辦理後續信託登記及 抵押權登記事宜，實已構成違約，請求被告2 人依照系爭買 賣契約第9 條第2 項、第10條之約定連帶賠償500 萬元之懲 罰性違約金及利息等語。查依據系爭買賣契約約定，被告洪 篤昌同意出賣系爭房地，兩造並預先為於限制解除後，被告 洪篤昌再行移轉所有權之約定，且待系爭房地所有權狀核下 後，被告洪篤昌應辦理最高限額抵押權予原告，並完成信託 登記，而原告已給付第1 期、第2 期簽約金、交屋金共計93 6 萬元，詎被告洪篤昌於收受原告上開價款後，竟拒絕辦理 上開事項，原告以存證信函請求被告於99年11月19日會同履 約，然期限屆至後，被告仍不履行等事實，業據臺北郵局第 1545號存證信函及掛號郵件收件回執等為憑（見本院卷第37 至45頁），從而原告主張被告行為已有違上開約定，自屬有 據。
⒉然查，系爭買賣契約關於兩造違約應如何處理，已明定於系 爭契約第第9 條、第10條中，其約定內容為：「一、若乙方 （即被告洪篤昌）違約不賣，或不履行本約，或不移交買賣 標的，經甲方通知逾7 日仍不履行時，甲方得解除本契約， 解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害， 乙方應賠償甲方一切損害。…二、任一方若違反上述條款， 須另給付對方懲罰性違約金500 萬元整。」、「丙方（即被 告戚芷芳）對以上條款皆已充分明瞭，願對乙方基於本約所 生之一切義務，負連帶保證及賠償之責，並放棄先訴抗辯權 。」，是依上開約定條款可知，原告請求被告洪篤昌依系爭 契約第9 條第2 款約定給付懲罰性違約金500 萬元之要件， 即須以被告違約且經原告解除契約時始得適用。查本件被告 洪篤昌未依限履行其辦理系爭房地所有權信託登記及抵押權 登記之給付義務，雖有違契約約定，有如前述。然原告並未 主張解除系爭買賣契約，而係請求被告洪篤昌應履行契約義 務即辦理系爭土地所有權移轉，則其自不得再依系爭契約第
9 條第2 項、第10條之約定，請求被告2 人連帶給付500 萬 元之違約金。是原告此部分之請求，有違兩造系爭契約約定 內容，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所述，系爭買賣契約並無違反眷改條例第24條規定，自 屬有效，被告洪篤昌應受拘束，實無拒絕履行之理。原告依 系爭契約第5 條第3 項、第5 條第3 項規定，請求被告洪篤 昌將系爭房地辦理「原告為權利人，被告洪篤昌為義務人兼 債務人，設定擔保範圍為『債務人對權利人借款返還債務、 利息給付債務、押租金返還債務、債務不履行損害賠償債務 、解除契約回復原狀債務、違約金給付債務及其他一切債務 』，擔保債權總金額4620萬元，權利存續期間不定期」之最 高限額抵押權登記；及被告洪篤昌應將如附表所示之不動產 所有權信託登記予元大銀行之範圍內，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告請求違約 金部分之訴既經駁回，其就該部分所為假執行之聲請，即失 所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1 項 但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
民事第二庭 法 官 林佑珊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
書記官 湯郁琪
附表：
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│土地標示 │
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│土 地 坐 落│地目│面 積│ 權利範圍 │
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│編號│縣 市│鄉 鎮│ 段 │小 段│地號│ │平方公尺│ │
│ │ │市 區│ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │臺北市│松山區│ 西松段 │1小段 │15-2│ 建 │ 6004 │100000分之976 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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┌─────────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
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│編號│建 號│ 基地坐落 │建物門牌│建築式樣主│建 物 面 積│權利範圍 │
│ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │
│ │ │ │ │及房屋層數├───┬───┼─────────┤
│ │ │ │ │ │樓 層│附 屬│ │
│ │ │ │ │ │面 積│建 物│ │
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│ 1 │6287 │臺北市松山│臺北市松│鋼筋混凝土│第3 層│陽 臺│全部 │
│ │ │區西松段1 │山區延壽│造（共10層│116.91│13.55 │ │
│ │ │小段15-2地│街330 巷│） │ │ │ │
│ │ │號 │8 弄5 號│ │ │ │ │
│ │ │ │3樓之1 │ │ │ │ │
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│共有部分：同小段6334建號，權利範圍100000分之976 │
│ │
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