臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2793號
原 告 饒美惠
被 告 宏普建設股份有限公司
法定代理人 段津華
訴訟代理人 陸正康律師
複 代理人 甘大空律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國一百零二年一月
七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國九十六年四月二十八日與被告簽訂 不動產預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新台 幣（下同）一千二百萬元買受被告興建坐落台北市○○區○ ○段○○段○○○○○○○○○地號土地上「新．川普」大 樓Ｄ３棟四樓房地及停車位（下稱系爭房地），迄九十七年 四月八日伊已支付訂金十二萬元、簽約金八十四萬元、開工 款八十四萬元，總計一百八十萬元，因伊周轉困難無法依約 繳納，被告雖於九十七年十二月二十五日以存證信函催告伊 應繳納自備款，惟同意伊將系爭房地轉售，惟伊未能找到買 主轉售，系爭房屋於九十八年八月四日建造完成，登記被告 為所有權人，嗣被告於九十九年四月二十六日來函解除契約 ，惟仍繼續同意伊以買受人名義轉售，並同意伊委託之信義 房屋至已完工之大廈仲介轉售，至此被告已不再主張解除契 約之效力，伊繼續再自行轉售一年無結果，乃於一百年十一 月二十九日委託律師函請被告繼續履約，詎被告相應不理， 並於伊發函前一日即一百年十一月二十八日將伊所買受之系 爭房地移轉登記予第三人，對伊已無法履行契約，為此先位 依民法第二百二十六條、第二百五十六條主張解除契約，訴 請被告返還伊已付自備款一百八十萬元，若認有可歸責於伊 之違約事由，被告依系爭契約第十八條第三款約定以買賣價 金之百分之二十作為違約金，顯然過高，依民法第二百五十 二條應酌減至買賣價金百分之五即六十萬元，並備位依民法 第一百七十九條規定，請求應返還超過六十萬元之部分等語 。爰先位聲明：被告應給付原告一百八十萬元，及自九十七 年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，備 位聲明：被告應給付原告一百二十萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：原告未依約給付買賣價款，伊於九十七年十一月
二十日、同年十二月十五日、同年月二十五日、九十八年一 月十三日先後以催告函、存證信函，促請原告繳納「結構體 完成」期款十萬元，原告始終未繳該期期款，嗣伊委託律師 於九十九年四月二十六日以台北迪化街郵局第一五三號存證 信函，聲明解除系爭契約，雖伊解除契約後，伊公司業務部 員工曾私下讓原告去找仲介人員銷售系爭房地，然並未向伊 公司通報，自無所謂獲准原告轉售之情節，不能認伊公司與 原告間有「同意原告可以尋找承受上開房地之買方」之合意 ，縱認有上開合意，也不因此使已解除之系爭契約，重新復 活而又發生效力；又系爭契約總價一千二百萬元，伊沒收原 告已付價金一百八十萬元，僅占買賣總價金百分之十五，在 系爭契約書第十八條第三款約定總價百分之二十之範圍內， 且與內政部九十九年八月十六日內授中辦地字第○九九○七 二五一五七號公告修正之預售屋買賣契約書範本第二十五條 第四項明定「買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方 得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之十五） 計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價 款為限，買賣雙方並得解除本契約」之意旨相符，可見伊沒 收原告已繳之價金，並未過高，原告請求酌減並返還部分價 金，實不足採等語置辯。為此聲明：駁回原告之訴。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造曾於九十六年四月二十八日簽訂系爭契約，約定原告以 總價一千二百萬元買受被告興建之系爭房地（見本院卷第四 七頁至第五九頁）。
㈡原告迄九十七年四月八日已繳訂金十二萬元、簽約金八十四 萬元、開工款八十四萬元，總計已付買賣價金一百八十萬元 （見本院卷第十七頁）。
㈢被告曾於九十七年十一月二十日、同年十二月十五日寄發催 告函及於同年十二月二十五日、九十八年一月十三日寄送存 證信函（見本院卷第十八頁、第七六頁至第七七頁），催繳 原告應繳納買賣價金，逾期不繳得解除契約，嗣於九十九年 四月二十六日寄送存證信函解除契約（見本院卷第六○頁至 第六一頁）。
㈣原告曾於九十九年六月二十二日、同年八月六日委託訴外人 信義房屋仲介公司銷售系爭房地（見本院卷第二○頁至第二 三頁）。
㈤系爭房地於九十八年八月四日登記為被告所有（見本院卷第 十九頁），嗣於一百年十一月二十八日以買賣為原因登記為 訴外人賴姵君所有（見本院卷第二五頁）。
四、惟原告先位主張系爭契約業經其起訴解除故被告應返還其價
金，備位主張被告以其已繳價金為違約金而沒收過高應予酌 減等情，均為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造 間之爭點在於：㈠系爭契約是否於原告主張訴請解除前，已 經被告於九十九年四月二十六日解除？㈡若系爭契約已經被 告解除，被告以原告已繳價金一百八十萬元為違約金主張沒 收，是否過高而應酌減？
㈠系爭契約業經被告於九十九年四月二十六日解除： ⒈查系爭契約第四條第三項約定：「甲方（指原告）未依限繳 付各期價款時，逾期五日仍未繳付或已繳票據無法兌現時， 每逾壹日應加付該期款萬分之伍單利計算延遲利息，於補繳 期款時一併繳付乙方（指被告），如逾期二十日不繳期款或 延遲利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳仍未繳者，雙 方同意依第十八條違約處罰規定處理..」、第十八條第三項 明文：「甲方如有違反本約任一條款規定時，乙方得逕行解 除本約及本契約內所有附件..」等語，有兩造提出之系爭契 約上揭條文（見本院卷第四八頁、第五五頁）在卷可稽。而 本件原告迄九十七年四月八日僅繳訂金十二萬元、簽約金八 十四萬元、開工款八十四萬元，總計一百八十萬元，被告業 於九十七年十一月二十日、同年十二月十五日、同年月二十 五日、九十八年一月十三日以催告函及存證信函，催告原告 應繳納買賣價金，逾期不繳得解除契約，嗣原告仍未依約繳 納，被告乃於九十九年四月二十六日以存證信函為解除系爭 契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，已如前述，並有兩 造分別提出之銀行匯款條、存證信函（見本院卷第十七頁、 第十八頁、第七六頁至第七七頁、第六○頁至第六一頁）在 卷可查。足認被告抗辯兩造間系爭契約業經其於九十九年四 月二十六日解除等情，所言非虛，自堪採信。
⒉雖原告主張被告於九十九年四月二十六日解除契約後，仍繼 續同意其以買受人名義轉售系爭房地，故被告不得再主張解 除契約之效力云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有 明文。本件原告主張被告曾同意其以買受人名義繼續轉售系 爭房地，既為被告所否認，原告就此自應舉證以實其說，惟 原告僅提出其與訴外人信義房屋仲介公司簽訂之委託銷售契 約書（見本院卷第二○頁至第二三頁）到院，並不足認被告 已同意原告以買受人名義轉售系爭房地。次按解除權之行使 ，應向他方當事人以意思表示為之，解除契約之意思表示， 不得撤銷，民法第二百五十八條第一項、第三項分別定有明 文。本件被告已於九十九年四月二十六日解除兩造間系爭契 約等情為真正，已如前述，自不得撤銷其解除契約之意思表
示，故縱然被告曾於九十九年四月二十六日解除契約後，同 意原告繼續以買受人名義轉售系爭房地，亦不得解為其解除 契約之意思表示業已撤銷而不生效力，是於兩造間系爭契約 解除後，除兩造另訂新約外，並不能使已經解除之系爭契約 恢復其效力。原告前開主張兩造間系爭契約未於被告九十九 年四月二十六日解除時發生效力云云，不足採信，原告再據 以主張其以本訴解除系爭契約，亦不足採。
㈡被告依系爭契約第十八條第三項主張沒收原告已繳價金一百 八十萬元為違約金，其違約金數額並無過高：
⒈本件系爭契約第十八條第三項明文：「甲方如有違反本約任 一條款規定時，乙方得逕行解除本約及本契約內所有附件， 並依本約總價款百分之二十計算之金額由乙方沒收作為違約 金..」等語，業據被告提出系爭契約條文（見本院卷第五五 頁）在卷可稽，已如前述，又原告迄九十七年四月八日僅繳 納訂金、簽約金及開工款總計一百八十萬元，其餘買賣價金 均未繳納，業經被告以催告函及存證信函催告後，再於九十 九年四月二十六日以存證信函解除契約等情為真正，亦如前 述，則被告依上開違約罰則之約定，主張原告已繳納價款在 總價款百分之二十範圍內作為違約金，自屬有據。 ⒉雖被告抗辯違約金過高，惟按約定之違約金額過高者，法院 得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規 定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟 狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院 須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高 之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯 論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事 人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱 衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之 程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定， 除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法 院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及 應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應 同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約 定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約 金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸 由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安 全及私法秩序之維護（最高法院九十二年度台上字第二七四 七號判決意旨參照）。查本件系爭契約總價金一千二百萬元 ，被告主張沒收原告已繳價金一百八十萬元為違約金，僅佔 總價金百分之十五，並未逾上揭系爭契約第十八條第三項約
定之總價百分之二十，且依一百年三月二十四日內政部內授 中辦地字第一○○○七二三九九四號公告修正之預售屋買賣 契約書範本第二十五條違約之處罰第四項：「買方違反有關 『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百 分之＿（最高不得超過百分之十五）計算之金額..」之規定 （見本院卷一第一八二頁），被告主張沒收違約金之數額亦 未逾該範本所定限額，足見亦無約定之違約金額過高之情形 ，原告空言主張違約金過高云云，並不足採。
五、綜上所述，原告先位主張其解除契約後被告應返還價金，備 位主張被告沒收其已繳價金為違約金過高等情，均不足採。 從而，原告先位依民法第二百二十六條、第二百五十六條解 除契約後回復原狀之法律關係，訴請被告給付其一百八十萬 元及其利息，備位依民法第二百五十二條、第一百七十九條 違約金酌減後返還不當得利之法律關係，訴請被告給付其一 百二十萬元及其利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 25 日
民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 25 日
書記官 高宥恩
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