臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第319號
上 訴 人 台灣黃帽汽車百貨股份有限公司（原統一皇帽汽車
百貨股份有限公司）
法定代理人 長沢龍一
訴訟代理人 蘇衍維律師
被 上訴人 貳樓美食有限公司
法定代理人 黃寶世
訴訟代理人 游開雄律師
複 代理人 余宗鳴律師
上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於民國一百零一年六
月十五日本院臺北簡易庭一百年度北簡字第一○六○八號第一審
判決提起上訴，本院於民國一百零一年十二月二十一日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國一百年一月十一日與上訴人簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），向上訴人承租門牌號碼台 北市○○區○○路○段○○○號一樓及二樓部分房屋（下稱 系爭房屋），約定租期自一百年六月一日起至一百零五年八 月三十一日止，伊已簽發押金新台幣（下同）五十二萬元、 履約保證金二十六萬元，及起租日起一年內每月租金二十六 萬元支票，共計十四紙支票交付上訴人收執，嗣伊於兩造約 定一百年四月二日點交系爭房屋前夕，得知上訴人原經營者 統一集團決議自上訴人撤資，伊本得依民法第八十八條第二 項、第九十二條第一項或第二百五十六條、第二百五十四條 規定撤銷或解除系爭租約，並請求上訴人返還伊已給付之前 揭押金、履約保證金及租金支票，詎上訴人以伊未依約辦理 點交為由，逕自終止系爭租約，將伊給付之上揭履約保證金 二十六萬元及五十二萬元押金兩紙支票提示兌領並沒收，退 步言，縱認伊未依約完成點交系爭房屋，依系爭租約第五條 第一款及第二款約定，亦僅發生上訴人得不將前揭二十六萬 元履約保證金返還伊之效果，上訴人將伊所簽發五十二萬元 押金支票強指為履約保證金之性質，併同前揭二十六萬元支 票予以沒收，顯屬無據。再退萬步言，縱認伊應負違約責任 ，然上訴人既從未將系爭房屋之占有移轉伊，未因簽訂系爭 租約而有額外之支出，因伊違反系爭租約所受之損害極為有 限，率然主張全數沒收七十八萬元作為違約金，實屬過高， 應予酌減，為此依兩造間系爭租約終止後返還預收押金之法
律關係提起本訴，請求上訴人應給付伊七十八萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：被上訴人與伊訂立系爭租約而向伊承租系爭房 屋，與出租人是否為統一企業並無相關，且所指解除系爭租 約事由完全未訂於系爭租約中，故以其受詐欺及伊違約等情 為由，主張撤銷或解除系爭租約，並無理由，而係被上訴人 未依約於一百年四月二日配合伊點交系爭房屋，伊依系爭租 約第十四條第三項約定，以被上訴人違反系爭租約第二條第 四項約定之配合點交義務，於同年四月十一日寄發存證信函 促被上訴人應於函到後五日內配合點交，惟被上訴人仍未依 催告配合點交，伊再依上開第十四條第三項約定，於同年五 月十九日寄發存證信函終止系爭租約，並依系爭租約第十五 條第四項約定，沒收被上訴人所繳押金五十二萬元、履約保 證金全部二十六萬元，共計七十八萬元作為懲罰性違約金， 被上訴人援引系爭租約第五條，主張伊僅得沒收履約保證金 二十六萬元云云，洵有誤會，又系爭租約每月租金二十六萬 元，伊每年依約得收租金三百十二萬元，租期五年二個月， 共可收取租金計一千六百十二萬元，因被上訴人違約不願履 行租約，致使伊損失上述租金之收入，系爭房屋自起租金日 一百年六月一日起至同年十一月止未出租出去，伊損失六個 月租金已高達一百五十六萬元，遠大於約定之違約金數額七 十八萬元，且系爭房屋坐落地點交通發達、商業繁榮，伊依 約沒收三個月租金七十八萬元作為懲罰性違約金，與社會上 之租賃慣例相符，並無違約金過高之情形，為此請求駁回上 訴人之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請 宣告免為假執行等語置辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人五十二萬元，及自一百年十 一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁 回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服， 該部分業已確定）。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並 聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，駁回 被上訴人在第一審簡易之訴。被上訴人則聲明：駁回上訴。四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於一百年一月十一日簽訂系爭租約（見原審卷第七頁至 第十五頁），約定被上訴人向上訴人承租系爭房屋，每月租 金二十六萬元，租期自一百年六月一日起至一百零五年八月 三十一日止，一百年四月二日前為租賃標的物之點交。 ㈡被上訴人主張其得依民法第八十八條第二項、第九十二條第 一項或第二百五十六條、第二百五十四條等規定，撤銷或解
除兩造間系爭租約等情，經原審判決無理由後，兩造於本院 審理時不再爭執。
㈢被上訴人未依約於一百年四月二日前配合點交系爭房屋，上 訴人於同年四月十一日以存證信函促被上訴人於函到五日內 配合點交，被上訴人於同年月二十六日函復非不配合點交， 惟希望上訴人就統一集團撤資一事處理等語，上訴人再於同 年五月十九日以內湖新明郵局第一四○號存證信函以被上訴 人未依約於一百年四月二日配合上訴人點交為由，終止兩造 間之系爭租約。
㈣被上訴人簽訂系爭租約後已給付上訴人押金五十二萬元、履 約保證金二十六萬元，及自一百年六月一日起每月租金二十 六萬元計一年之支票共十四紙予上訴人，嗣上訴人終止系爭 租約後，已將前開預收自一百年六月一日起每月租金二十六 萬元計一年之租金支票共十二紙返還被上訴人。五、惟被上訴人主張上訴人將其預收之五十二萬元押金指屬得作 為懲罰性違約金而沒收之履約保證金，並無所據，且於系爭 租約終止後，主張將前開五十二萬元押金及二十六萬元支票 ，共計七十八萬元全數作為懲罰性違約金予以沒收，實屬過 高，應予酌減等情，則為上訴人所否認，並以前揭情辭置辯 。是本件上訴後兩造間爭點在於：㈠被上訴人依系爭租約第 五條第一項預付之五十二萬元押金，是否屬得作為懲罰性違 約金而沒收之履約保證金？㈡上訴人主張將被上訴人預付之 五十二萬元押金及二十六萬元支票，共計七十八萬元全數作 為懲罰性違約金予以沒收，是否過高而應酌減？經查： ㈠系爭租約第五條第一項約定：「乙方（指被上訴人）應於本 契約簽訂同時，交付甲方（指上訴人）押金新台幣伍拾貳萬 元整...及交付甲方新台幣貳拾陸萬元整支票（到期日為100 年4月2日），作為契約履行保證」等語（見原審卷第八頁） ，對照同條第二項明文：「承上，前項新台幣貳拾陸萬元整 支票（到期日為100年4月2日） ，待甲乙雙方依本契約第二 條第四項完成點交本租賃標的物無誤後，無息返還乙方」、 第三項約定：「履約保證金於租約終止或屆滿時乙方遷讓房 屋並扣除乙方一切應繳費用及履行本約全部義務後（含辦妥 營業地址遷出），經甲方查驗無誤後，無息返還乙方。乙方 於本約租賃期間內不得主張以履約保證金抵扣租金」等語（ 見原審卷第八頁），再核證人即上訴人公司經理李芳林於原 審證稱：「...原本是只有約定要給2個月的押金，後來上級 表示要多加一張票作為進駐的押金，黃先生後來也同意了。 那張票是進駐後才會退還，當時有談到，如果沒有進駐的話 ，兩個月的押金也要沒收....」等語（見原審卷第一四四頁
），足見系爭租約所指之履約保證金，本來即指「租約終止 或屆滿時」經「查驗無誤後，無息返還」被上訴人之押金五 十二萬元，至被上訴人另交付之二十六萬元支票，係增加而 應於「完成點交本租賃標的物無誤後」即「無息返還」被上 訴人之履約保證。據此再對照系爭租約第十五條第四項約定 ：「乙方如有違反本契約任一條款時，以違約論，經甲方書 面限期通知改正拒不改正或經甲方認定改正未達效果者，乙 方除應負責清償應負擔之費用外，甲方並得沒履約保證金全 數作為懲罰性違約金，乙方不得異議，甲方並得請求因此所 受之一切損害」等語（見原審卷第十三頁），足見被上訴人 預付之押金五十二萬元，若非履約保證金，上訴人於一百年 四月二日點交系爭房屋後，將被上訴人給付之二十六萬支票 無息返還被上訴人，將來契約存續期間被上訴人違約時，已 無履約保證金，該第十五條第四項之約定，豈非形同具文。 是以上開被上訴人預付之五十二萬元押金及增加給付之二十 六萬元支票，均為系爭租約之履約保證金甚明，被上訴人主 張其預付之五十二萬元押金非屬履約保證金，上訴人將之作 為違約金而主張沒收無據云云，不足採信。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 二百五十二條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行 時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債 務之履行為目的，故違約金是否相當，應依一般客觀事實、 社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能如期履行 債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務已 為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高 法院著有四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第一 九號判例足參）。且此項核減，法院得以職權為之，亦得由 債務人訴請法院核減（最高法院著有七十九年台上字第一六 一二號判例足參）。並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違 約金而異（最高法院八十二年度台上字第二五二九號裁判參 照）。本件被上訴人未依約於一百年四月二日配合上訴人點 交系爭房屋，上訴人已於同年五月十九日以存證信函終止兩 造間系爭租約等情，為兩造所不爭執，已如前述，則上訴人 依前揭系爭租約第十五條第四項之約定，主張被上訴人應給 付其懲罰性違約金，自屬有據，惟所主張違約金之數額，包 括被上訴人已付押金五十二萬元及增加履約保證之二十六萬 元支票，總計七十八萬元，顯未區分該五十二萬元押金履約 保證之目的，係在擔保系爭租約五年二月租賃存續期間之債 務履行，另增加履約保證之二十六萬元支票，則在確保系爭 租約起租日前依約履行點交之目的，兩者確保債務履行之目
的不同；再以系爭租約第十四條第二項約定：「租賃期限未 滿時，乙方無違約情事擬終止租約時，應於三個月前以書面 通知甲方，期限屆至則視為雙方合意終止，惟乙方除應償付 應負之租金及應分擔之費用外，甲方並得沒收當期貳個月租 金作為懲罰性違約金，乙方不得異議」等語（見原審卷第十 二頁）觀之，被上訴人於點交而使用系爭房屋後，租期未滿 前終止系爭租約，不過僅須給付二個月租金即五十二萬元為 懲罰性違約金，而本件被上訴人未依約配合上訴人點交系爭 房屋，上訴人於一百年五月十九日約定之同年六月一日起租 日前即已終止系爭租約等情，已如前述，卻須給付三個月即 七十八萬元違約金數額，顯然過高；此外，系爭房屋坐落地 點是否交通發達、商業繁榮，於兩造訂立系爭租約而決定租 金數額時，當已列為重要考慮事項，則本件審酌懲罰性違約 金數額，既以兩造間相當租金數額一至三個月為判斷基準， 顯已就系爭房屋之坐落地點列入考慮，另上訴人於系爭房屋 點交前即已終止系爭租約，並無難以收回或收回後須整修租 賃物再出租之困難，顯能再覓承租人出租系爭房屋，若未能 即時出租他人而致損失，係上訴人終止契約後因故所致，非 可轉嫁被上訴人從高審酌違約金之數額。是以本院審酌前揭 履約保證金擔保契約履行之目的、期前終止租約應付違約金 比較、被上訴人違約時系爭房屋尚未點交及坐落地段、被上 訴人違約而致上訴人所受損害非鉅等一切客觀情狀，認本件 違約金數額以被上訴人增加保證而預付之二十六萬元為適當 ，上訴人主張沒收全部履約保證金七十八萬元，顯屬過高， 被上訴人應將逾此數額之五十二萬元返還上訴人。六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人沒收違約金七十八萬元 過高，應予酌減等情，為可採信，上訴人所辯違約金並無過 高云云，並無可取。從而，被上訴人依兩造間系爭租約終止 後返還預收押金之法律關係，請求上訴人給付其五十二萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日即一百年十一月十日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾 此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審同此認定判命上 訴人如數給付，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及 供擔保後免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六 條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 11 日
民事第一庭審判長法 官 朱漢寶
法 官 吳若萍
法 官 劉台安
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 102 年 1 月 11 日
書記官 曹瓊文
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