臺灣臺北地方法院民事判決 101年度簡上字第315號
上 訴 人 林淳靖
被上訴人 蔡芷季 住臺北市內湖區民權東路6段123巷34弄
訴訟代理人 陳垚祥律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年6
月13日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭101年度北簡字第632號第一
審判決提起上訴，本院於民國101年12月12日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第二項應更正為「被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰壹拾叁元」。
原判決主文第六項應更正為「本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰壹拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。」
訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，此於第二審程序亦準用之 ，民事訴訟法第463條準用同法第262條第1項定有明文。查 本件被上訴人於民國101年12月12日言詞辯論期日就原審訴 之聲明第一項「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○ ○○○號三樓之十二、十三房屋遷讓返還原告」之部分撤回 起訴，並經上訴人同意，揆諸首揭條文，被上訴人撤回對上 訴人關於原審訴之聲明第一項之部分，應予准許。二、次按訴狀送達後，除有符合民事訴訟法第255條第1項各款之 情形外，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上陳述者，非為訴之變更或 追加，於第二審程序亦準用之，民事訴訟法第463條準用同 法第255條第1項、第256條定有明文。次查被上訴人於原審 所為聲明第二項原為「被告應給付原告新台幣（下同）17, 500元，及自100年12月1日起至系爭建物返還止，按月給付 原告22,500元」，嗣上訴人於原審判決後之101年7月16日將 被上訴人所有門牌號碼為臺北市○○區○○路000號3樓之12 、13房屋（下稱系爭房屋）之鑰匙寄託於大樓管理員以為轉 交被上訴人，而被上訴人於101年12月12日言詞辯論期日將 上開聲明變更為「上訴人應給付被上訴人171,813元」，核 其聲明之變更非為訴之變更追加，僅為更正事實上之陳述， 揆諸上揭條文規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴意旨略以：上訴人於98年7月25日向被 上訴人之代理人吳忠勳承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期 間自98年10月1日起至100年9月30日止，每月租金1萬元，押 租金2萬元；租賃期限屆至，被上訴人之代理人吳忠勳向上 訴人表示因欲出售系爭房屋不再續租，上訴人斯時表示願意 購買系爭房屋，兩造復於100年9月15日簽訂土地房屋買賣契 約書，約定由上訴人買受系爭房屋含停車位（即臺北市○○ 區○○段○○段0000○0000○號權利範圍全部、同小段1765 號建號權利範圍六分之ㄧ），價金為960萬元，上訴人於簽 約同時給付定金10萬元予被上訴人，於100年9月30日給付剩 餘頭期款90萬元、100年10月11日給付100萬元，尾款760萬 元則於100年10月21日前交付。詎上訴人於簽約日給付10萬 元後即未再依約付款，經催告仍未將餘款付清，被上訴人乃 依買賣契約第9條約定沒收定金並解除契約，並表明自100年 9月30日租賃期限屆至後不再續租，為此爰依民法第767條、 租賃契約第14條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付被 上訴人相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠上訴人應將 系爭建物騰空並遷讓返還予被上訴人（業已於101 年12月12 日言詞辯論期日撤回起訴）；㈡上訴人應給付被上訴人 17,500元，及自100年12月1日起至返還系爭房屋止，按月給 付被上訴人22,500元（業於101年12月12日言詞辯論期日更 正為「上訴人應給付被上訴人171,813元」）；前開請求願 供擔保請准宣告假執行等情。
二、上訴意旨略以：上訴人已於100年11月16日自系爭房屋遷出 ，並通知點交予被上訴人，惟事實上係因被上訴人之夫吳忠 勳曾允諾於上訴人點交返還系爭房屋時，將10萬元定金返還 予上訴人，然事後卻因吳忠勳拒不返還10萬元定金，亦不點 交受領系爭房屋，上訴人無奈之餘，僅得於101年7 月16日 將系爭房屋鑰匙交付系爭房屋大樓管理員以為點交，並以傳 真通知被上訴人之訴訟代理人，倘仍有租金未為給付，乃以 10萬元定金與未給付之租金及不當得利主張抵銷等語。並聲 明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上項廢棄部分，被上 訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋為被上訴人所有，於98年7月25日由丈夫即訴外人 吳忠勳就系爭房屋與上訴人簽訂系爭租約，租賃期間自98年 10 月1日起至100年9月30日止，每月租金1萬元，押租金2萬 元；其後兩造於100年9月15日就系爭房屋及停車位簽訂系爭 買賣契約，約定總價金960萬元，上訴人已於簽約時給付被
上訴人定金10萬元，嗣因上訴人無法辦理貸款而由被上訴人 於100年10月27日以臺北三張犁郵局存證號碼第001216號存 證信函向上訴人為解除契約之意思表示。
㈡上訴人已於101年7月16日自系爭房屋遷出，並將系爭房屋鑰 匙交付大樓管理員以為點交；被上訴人於101年12月12 日將 原審判決主文第一項「被告應將門牌號碼臺北市○○區○○ 路○○○○○號三樓之十二、十三房屋遷讓返還原告」之部 分撤回起訴。
四、得心證之理由：經查，被上訴人於原審主張上開事實，業據 其提出建物登記謄本、租賃契約、買賣契約為證，上訴人固 不否認上開事實，惟以其已於100年11月16日遷空並通知被 上訴人之夫吳忠勳前來辦理點交，被上訴人請求不當得利應 自100年11月16日起算，爰以10萬元定金與租金及不當得利 主張抵銷等語置辯。是本件所應審究者厥為：㈠上訴人係於 何時將系爭房屋點交返還被上訴人？㈡上訴人主張抵銷抗辯 有無理由？㈢被上訴人主張自100年10月27日解除買賣契約 時起上訴人已無合法占有系爭房屋權源，上訴人抗辯自100 年11月16日起即遷空未再占有系爭房屋，計算相當於租金之 不當得利應至100年11月16日，何者有理由？㈣被上訴人請 求上訴人給付相當於租金之不當得利金額為何？以下分別論 述之。
㈠查上訴人主張：其早於100年11月搬遷，並通知上訴人點交 ，之前雙方買賣系爭房屋因無法貸款而解約，在解約後返還 定金交涉時，上訴人雖曾提到被上訴人應於上訴人交還房屋 時一併將定金返還，惟此為被上訴人之允諾，與本件並無關 連，且上訴人亦非以之作為返還房屋之條件等語；惟查：依 照上訴人所提出之錄音文字檔內容略以：「…我也照你說的 我在禮拜五就已經搬了嘛…（被上訴人之夫吳忠勳：妳明天 還有大型家具要搬啊）對啊，那我搬全部搬走了，明天你付 錢給我，我馬上請搬家公司馬上當妳的面把東西全部清掉。 …我怎麼知道說我搬走之後妳錢會不會給我呢？…反正我現 在房子我已經準備在那裡，你隨時你隨時只要把錢準備好， 我馬上叫搬家公司當你面把所有的東西清掉…之前買房子的 定金…（被上訴人代理人：我不會退給你，我不會退給你的 ）那你不會退給我，我為什麼要搬呢？…我東西也搬差不多 ，只剩下大型的家具還有魚缸，這個只要確定好我可以馬上 請人家來搬」等語，有錄音文字檔在卷可按（卷第14頁）， 另上訴人於原審亦稱：「我現在已經搬到樓上，我剩下大的 家具，只要原告（被上訴人）把錢還我，我就可以搬走」等 語（原審卷第58頁），足見上訴人係表達需被上訴人返還定
金後才願返還房屋，應可認定，是被上訴人主張：上訴人當 時係以返還定金為前提才願意返還房屋，實際上上訴人並未 完成搬遷，亦未返還房屋予被上訴人等語，與事實相符，應 堪採信。
㈡按有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，須拋棄其 占有，始得免除交付義務，在拋棄占有前，尚難謂其交付義 務已消滅，即債權人之交付請求權已不存在，民法第241條 第1項規定自明（最高法院76年台上字第2121號裁判意旨參 照）。其次，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法 第455條前段定有明文，而雙方於系爭租賃契約第14條第1項 亦約定：租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人， 不應藉詞推諉或主張任何權利，因此，上訴人於租賃關係終 止後應返還房屋，乃應將房屋交還予被上訴人管領，縱使如 上訴人所述已經將房屋內物品整理完畢或處於可以立即搬遷 之狀況，但是上訴人於將房屋交回予被上訴人管領之前，亦 無從認為上訴人已經返還房屋，尤其，上訴人乃於101年7月 16日，始將系爭房屋之鑰匙託予大樓管理員代為轉交予被上 訴人之事實，有律師函在卷可按（卷第25頁），且為被上訴 人所是認，足見被上訴人主張：上訴人係於101年7月16日始 將房屋返還予被上訴人，應可認定。
㈢另上訴人雖主張以買賣房屋應退還之定金10萬元作為抵銷之 抗辯，惟雙方所簽訂爭買賣契約第3條約定之付款方式，上 訴人應於簽約時給付被上訴人10萬元作為定金，於100年9月 30日前補足頭期款90萬元，於100年10月11日給付100萬元， 100年10月21日前給付尾款760萬元，並於第9條第1項約定「 甲方（上訴人）違約時，其所付價款由乙方（被上訴人）沒 收解約」等情，有系爭買買契約可佐（原審卷第31-33頁） ；惟上訴人於簽約時給付定金10萬元後，即因向銀行貸款之 問題而未再依約付款，上訴人固主張：以為系爭房屋可向銀 行貸款，嗣銀行以系爭房屋無土地持分為由不願承作，雙方 亦約定如銀行不承作，被上訴人同意退還定金等語，因而主 張並非有違約事由，然此為被上訴人所否認，而證人即兩造 簽訂系爭買賣契約時在場之代書林國弘亦於原審具結證稱： 印象中兩造簽約時並未提到如貸不下來簽約金就要返還；上 訴人有說銀行有告知可貸到這麼多金額；當時伊有建議被告 ，如銀行不確定，就不要簽約等語（原審卷第86、87頁）， 是系爭房屋無土地持分之事實，上訴人於訂約時即已知悉， 此是否可能影響銀行貸款意願，應屬上訴人自行評估之事項 ，況系爭買賣契約亦未有如銀行不承作被上訴人應退還定金 之約定，上訴人自不得以其未能向銀行貸款為由，主張其未
違反兩造間系爭買賣契約，是上訴人此部分主張，尚無從認 為有據；而被上訴人因上訴人經催告後仍未依約履行給付， 主張違反系爭買賣契約，於100年10月27日以存證信函通知 被告沒收定金並解除系爭買賣契約等情，有存證信函在卷為 證（原審卷第35頁），是系爭買賣契約既然已經被上訴人依 法解除並沒收定金，則上訴人主張抵銷，即非有據。 ㈣系爭租賃契約租期原於100年9月30日屆至，上訴人應於返還 系爭房屋，惟雙方於100年9月15日就系爭房屋簽訂系爭買賣 契約，第8條、第11條分別約定：「房屋移交：甲方（上訴 人）未完成買賣價金之總額前，向乙方（被上訴人）承租之 租金仍須給付」、「甲方向乙方承租之房屋租金，已完成給 付此次買賣總價款當日來計算應給付之租金，同時退還甲方 押金」等內容，有系爭買賣契約在卷可參（原審卷第33頁） ，足認兩造於系爭買賣契約中已達成合意，將原租賃契約之 租賃期限延長至上訴人完成給付系爭買賣契約總價款為止， 嗣因上訴人未依系爭買賣契約所定時期給付買賣價金，系爭 買賣契約經被上訴人於100年10月27日以存證信函通知解除 ，而系爭買賣契約中第8條、第11條關於租賃之約定，為使 原租賃契約配合買賣契約付款時程而延長，以上訴人支付總 價款時作為租賃契約到期之計算，此係雙方關於租賃之約定 ，其效力應與系爭買賣契約中其他條款為不同之解釋，嗣後 系爭買賣契約因而解除時，上開租賃條款應認非同為溯及無 效，而應認系爭買賣契約經解除後，因已無法依照系爭買賣 契約書計算上訴人支付總價款之時間作為租賃契約到期，則 關於延長之租賃期限之部分即應認為已到期，故被上訴人於 解除系爭買賣契約後，主張上訴人已無占有系爭房屋之正當 權源等語，應屬有據。
㈤又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決參照）。經 查，系爭租賃契約原於100年9月30日屆滿，經兩造合意延長 後，經被上訴人於100年10月27日通知上訴人解除系爭買賣 契約，兩造租賃關係亦應認為已屆期終止，已如前述，而上 訴人業已給付被上訴人100年10月份租金，為雙方所不爭執 ，故自100年11月以後，上訴人即屬無法律上原因而占有使 用系爭房屋，自應給付被上訴人相當租金之不當得利損害金 ，被上訴人主張以原約定租金每月1萬元計算，請求上訴人 自100年11月起給付相當租金之不當得利每月1萬元之部分，
並非無據；其次，系爭租賃契約第14條第2項約定「承租人 未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月 租金壹倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異 議」等情，有租賃契約在卷可按，而雙方租賃契約於100年 10 月底終止，而上訴人未即時遷出返還系爭房屋，則被上 訴人主張自100年11月起至101年7月16日返還房屋止，依上 開約定請求被告給付租金1倍之違約金，即屬有據；再者， 被上訴人主張於100年9月起代上訴人繳交管理費每月2,500 元之部分，為上訴人所不爭執，亦應認被上訴人此部分之主 張為有理由（被上訴人於100年9月、10月部分，僅代繳每月 2,500元共計5,000元部分得請求，其他請求租金及違約金部 分，業經原審駁回，被上訴人未上訴而確定）；又被上訴人 已因假執行而獲清償4,437元應扣除；是本件被上訴人所得 請求合計為171,813元（22,5007.5+5,000-4,437=171,813 ），為有理由，是被上訴人此部分之請求，即屬有據，上訴 人之上訴，並非有理。
㈥另本件於原審判決時，上訴人並未交還系爭房屋，致被上訴 人所請求之金額無從確定，而上訴人嗣於101年7月16日將系 爭房屋返還，故被上訴人請求之金額已得確定，因此，原審 判決主文第二項原為「被告應給付原告新臺幣柒仟伍佰元， 及自民國一百年十二月一日起至返還上開房屋止，按月給付 原告新臺幣貳萬貳仟伍佰元。」以及第六項假執行部分原為 「本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣柒仟伍佰元為原 告預供擔保後，得免為假執行。」之諭知，即應將之更正為 「被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰壹拾叁元」、「 本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰 壹拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行」，併此敘明。五、綜上所述，原審認定兩造租約於100年10月27日解除買賣契 約時因屆期終止，判命上訴人應給付被上訴人違約金、管理 費及相當於租金之不當得利損害金，於法並無違誤。上訴論 旨稱其已於100年11月16日遷空系爭房屋，主張並未無權占 有系爭房屋，以及以10萬元主張抵銷抗辯、計算相當於租金 之不當得利應自100年11月16日起算等部分，請求將原判決 不利上訴人部分廢棄改判，均無理由。惟上訴人既已於原審 判決後自動履行遷讓返還系爭房屋部分，且該部分亦經被上 訴人撤回起訴，則被上訴人請求違約金、管理費及相當於租 金之不當得利等部分（原審判決主文第二項）即已確定，爰 予以更正如主文第二項、第三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證 據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影
響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：因被上訴人於上訴人提起上訴後撤回 原審聲明第一項部分，依民事訴訟法第83條第1項規定，該 部分訴訟費用即應由被上訴人負擔；準此，本件訴訟標的金 額即應核定為171,813元，是第一、二審訴訟費用，均應由 上訴人負擔，爰確定如主文第四項所示。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之1 第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 匡 偉
法 官 游悅晨
法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
書記官 林鈞婷