臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第343號
原 告 郭明美
閻大維
林崇民
陳秋燕
王國來
共 同
訴訟代理人 劉志忠律師
被 告 萬協實業股份有限公司
法定代理人 陳清福
訴訟代理人 劉邦寧
陳昌律師
陳益盛律師
鄭昱廷律師
複代理人 李曼君律師
參 加 人 甲山林廣告股份有限公司
法定代理人 張瀛珠
訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師
許家偉律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101年12月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告郭明美新臺幣壹佰壹拾陸萬柒仟陸佰元，及自民國一○○年一月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告閻大維新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一○○年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告林崇民新臺幣壹佰伍拾萬元，及自民國一○○年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告陳秋燕新臺幣壹佰叁拾叁萬肆仟肆佰元，及自民國一○○年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告王國來新臺幣壹佰肆拾肆萬伍仟陸佰元，及自民國一○○年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十六，由原告郭明美負擔百分之十一，原告陳秋燕負擔百分之二，原告王國來負擔百分之一。參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決原告勝訴部分於原告分別以附表二所示金額供擔保後，得假執行。但被告如分別以附表二所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國84年9月間推出「臺大文豪」預售屋 建案，廣告單載明：「師大美食廣場、全方位市場、高消費 客源、主題式美食、高租金回收」，被告銷售人員不斷強調 系爭建物地下1樓商場因近臺大、師大商圈，開店營運佳、 回收快，可坐收高租金，並以地下1樓平面圖走道繪有麥當 勞式4人用餐桌椅之廣告單，強調將來蓋好後就是如此，而 房地預定買賣契約書所附之地下1樓平面圖即為廣告單之平 面圖，附件2「建材設備說明」亦載明地下美食街提供共同 供食區餐桌椅，原告因而與被告簽訂房地預定買賣契約書， 以附表1所示之價金買受附表1所示之房屋及及基地持分（下 合稱系爭房屋），原告依約按期支付價金，被告則將系爭房 屋產權移轉登記至原告名下。詎系爭建物結構體完成後，原 告發現被告未按設計圖及廣告單所繪製之平面圖施工，地下 1樓店面之走道（即共食區）寬度不足，無法擺設正常規格 之桌椅，且天花板淨高不足，消防、灑水系統亦未完成，致 地下1樓商場迄今無法經營，原告購買美食金店面之目的無 法達到，已構成不完全給付，並致系爭房屋價值減損，爰依 不完全給付之法律關係，類推適用給付不能或給付遲延之規 定，請求被告賠償損害。並聲明：⑴被告應給付原告郭明美 新臺幣（下同）210萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告應給付原告 閻大維150萬元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息。⑶被告應給付原告林崇 民150萬元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。⑷被告應給付原告陳秋燕150 萬元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。⑸被告應給原告王國來150萬元，及 自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑹願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告提供之施工平面圖，用意為確認買賣標的位 置，關於餐桌椅之設置，僅為空間規劃之建議，並非買賣契 約內容之一部，被告已依債之本旨給付。退步言之，原告於 89年2月1日簽立委託書授權臺大文豪地下商場管理委員會與 被告達成和解，雙方已在協議書中約定被告應給付1,880,06 0元創設新法律關係，取代原先買賣契約中約定該房屋營運
開業之給付義務，是於被告給付1,880,060元後，原告本件 不完全給付之主張早已為協議書和解契約效力所取代，不得 再為請求。另原告所援引臺灣高等法院99年6月委由台灣大 華不動產估價師聯合事務所鑑定之估價報告書，已明白表示 該估價報告書限用於臺灣高等法院99年度上字第8號事件之 訴訟標的不動產，不能證明系爭房屋減損價值，故本件應以 無理由駁回。況且，原告自84年間買受系爭房屋至今10多年 卻始終不開業之行為，該當民法第217條與有過失之規定， 被告請求法院酌減或免除賠償金額等語，資為抗辯。並聲明 ：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
參加人未於言詞辯論期日到場，先前提出書狀陳稱：參加人 確曾參與代銷系爭房屋，且被告表示將來可能因本事件向參 加人求償，故參加人對本事件有法律上之利害關係，為輔助 被告起見，特此聲明參加訴訟等語。
三、兩造不爭執之事實：
被告於84年9月間推出「臺大文豪」預售屋建案，原告與被 告簽訂房地預定買賣契約書（其中原告陳秋燕係於87年9月 4日承接訴外人葉郁芬與被告間之買賣契約），以附表1所示 之價金買受系爭房屋，原告已給付全部價金，被告並已將系 爭房屋所有權移轉登記予原告，有房地預定買賣契約書、不 動產買賣契約書、同意書、土地登記謄本、建物登記謄本可 證（見卷㈠第37至68、91至152、190至192頁、卷㈡第11至 21頁）。
四、得心證之理由：
㈠本件是否有不完全給付之情事？
⒈按83年1月11日公布施行之消費者保護法第22條明定企業經 營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得 低於廣告內容。是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖 未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依 企業經營者提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所 負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院91年度台上字 第1387號判決參照）。查被告出售系爭房屋時，其廣告單記 載：「師大美食廣場、全方位市場、高消費客源、主題式美 食、統一式管理、高租金回收、低成本投資、師大夜市首次 公開美食金店面、百貨超市店中店」等語，地下1樓平面圖 並繪製走道桌椅共食區等（見卷㈠第31、32頁），依上說明 ，被告所負之契約責任，應及於上述廣告內容。又房地買賣 契約書前言記載：「…今確信本合約符合誠信原則，並同意 全部以契約書記載之各項條文及附件為準…」（見卷㈠第39
頁），足見契約附件為契約內容之一部分，而附件8之「地 下1層平面圖（商場）」（見卷㈠第68頁），與前揭廣告單 上之平面圖相同，明白圖示出「商場」之空間、隔局，標示 走道中間得以擺設餐桌椅，供作共同供食區，更徵系爭房屋 應具有附件8「地下1層平面圖（商場）」所示之品質及效用 。
⒉惟依臺北市政府工務局92年3月11日北市○○○○000000000 00號函、92年4月10日北市工建字第00000000000號函、91年 11月6日北市工建字第00000000000號函、臺北市政府工務局 建築管理處91年10月11日北市工建照字第00000000000號函 、92年7月18日北市工建照字第00000000000號函、內政部營 建署92年9月18日營署建管字第0000000000號書函、內政部 92年8月15日內授營建管字第0000000000號函可知（見卷㈠ 第211至217頁），系爭建物領有臺北市政府工務局87使字第 201號使用執照，使用分區為市場，依87使字第201號使用執 照核准地下1層竣工圖，其擺設餐桌椅，設為顧客飲食之共 用區係屬市場內通路（寬度不得小於3公尺），若擺設餐桌 椅則寬度不足3公尺，自不得作為顧客飲食用之共食區，另 使用執照竣工圖所載之走廊，不得計入「營業樓地板面積」 ，亦不得作為顧客飲食之共食區，建築物走廊在規定寬度範 圍內，不得封閉或阻塞，且依公寓大廈管理條例第16條第2 項規定，住戶不得於共同走廊堆置雜物、設置柵欄、門扇或 營業使用，不因走廊實際寬度大於規定寬度而有異，是不論 系爭建物地下1樓之走道為上述之市場內通路或（共同）走 廊，無從擺設餐桌椅，亦不能供作顧客飲食之共食區，至為 明確。
⒊次按所謂不完全給付係債務人雖為給付，惟給付內容不符合 債務本旨而言（最高法院100年度台上字第2067號裁定參照 ），被告對原告負有使系爭房屋得以作為美食廣場店面使用 之契約責任，但系爭建物地下1樓之走道無從擺設餐桌椅， 亦不能供作顧客飲食之共食區，系爭建物地下1樓顯無法成 為美食廣場，系爭房屋自難供作為美食廣場店面使用，故被 告所為之給付內容不符合債務本旨，且被告對此具有可歸責 性，揆諸前開最高法院裁判意旨，應認被告已構成不完全給 付。
㈡兩造就該不完全給付之情事是否已達成和解？ 被告辯稱：原告於89年2月1日簽立委託書授權臺大文豪地下 商場管理委員會與被告達成和解，雙方在協議書約定被告應 給付1,880,060元，是原告本件不完全給付之主張早已為協 議書和解契約效力所取代，不得再為請求等語。然該協議書
前言記載：「…茲乙方（即被告）為協助甲方（即臺大文豪 地下商場管理委員會）營運開業雙方協議如后…」，第1條 約定：「因本商場之自動灑水系統、空氣門簾未施作及燈光 照明不足之部分，甲方要求乙方補償110萬元正以便甲方自 行施作，另餐桌椅乙方補貼20萬元正，由甲方自行購買，屬 乙方8戶之管理基金計180,060元及瓦斯公共管線40萬元合計 1,880,060元…再次協助甲方作為開業所須施作之各項工程 、設備補助」（見卷㈠第170頁），是被告與臺大文豪地下 商場管理委員會係就系爭建物地下1樓之自動灑水系統、空 氣門簾、燈光照明不足、餐桌椅、瓦斯公共管線等商場公共 設施事項達成協議，而非就商場各區分所有權人之房屋因被 告不完全給付所致價值減損事項達成協議，故原告縱有委託 臺大文豪地下商場管理委員會與被告達成前開協議，亦難認 與被告已就系爭房屋不完全給付情事成立和解契約，被告上 開所辯，委無可採。
㈢原告得否依不完全給付之法律關係請求被告賠償？賠償金額 若干？
⒈另按現行民法第227條係於88年4月21日公布，89年5月5日施 行，修正施行前，民法並無不完全給付之規定，有關債務不 履行之不完全給付，乃法律漏洞，債務人應負不完全給付之 債務不履行責任，債權人得類推適用給付不能之民法第226 條規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補 正或賠償損害，加以填補（最高法院99年度台上字第111號 判決、91年度台上字第666號判決參照），本件系爭房屋無 法供作為美食廣場店面使用，被告對此應負不完全給付之債 務不履行責任，業如前述，但被告係於84年間推出「臺大文 豪」預售屋建案並與原告簽訂房地預定買賣契約書（其中原 告陳秋燕係於87年9月4日承接葉郁芬與被告間之買賣契約） ，且系爭房屋乃於87、88年間辦理交屋，有交屋證明書在卷 可憑（見卷㈠第230至232頁），故本件並無現行民法第227 條規定之適用，又系爭房屋無法供作為美食廣場店面使用之 不完全給付情事，被告無從補正，依上說明，原告得類推適 用給付不能之民法第226條規定，請求被告賠償渠等所受之 損害。
⒉原告提出另案（臺灣高等法院99年度上字第8號）由台灣大 華不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書（見卷㈡第73 至190頁），作為系爭房屋因無法供作為美食廣場店面使用 所致價值減損之證明，被告則辯稱：該估價報告書已明白表 示限用於臺灣高等法院99年度上字第8號之訴訟標的不動產 ，且價格日期為99年6月1日，並非以交屋日為減損價值基準
，不能證明系爭房屋減損價值等語。然查：臺灣高等法院99 年度上字第8號乃系爭建物地下1樓其他屋主與被告同樣就買 受房屋（門牌號碼：臺北市○○街00號地下1層之7、之11、 之32、之33）無法供作為美食廣場店面使用所生爭議，而由 該估價報告書之表6本勘估標的價值推估結果表（見卷㈡第 143頁）可知，該5間房屋在公共走道共食區可正常使用下之 評估單價每坪均為517,500元，無法使用下之評估單價每坪 均為23萬元，堪認系爭建物地下1樓之房屋不論其所處位置 、坪數大小，其因無法供作為美食廣場店面使用之價值減損 程度大致相同，是以該估價報告書就同為系爭建物地下1樓 之系爭房屋自亦可有所適用。再者，該估價報告書之價格日 期固為99年6月1日（見卷㈡第76頁），但原告就該估價報告 書據以主張者乃系爭房屋無法供作為美食廣場店面使用之價 值減損程度，又系爭房屋之價值雖因時間點之不同而可能有 所差異，惟系爭房屋無法供作為美食廣場店面使用之價值減 損程度衡情尚不因時間點之不同而有所差異，故該估價報告 書並不因價格日期為99年6月1日而無法作為本件系爭房屋價 值減損程度之認定，被告就此所辯並非可採。另由該估價報 告書之結論（見卷㈡第77頁），足認系爭房屋因無法供作為 美食廣場店面使用之價值減損程度約為55.6％【（517,500 －23萬）÷517,500≒55.6％】，故堪認原告郭明美得請求 被告賠償所受損害1,167,600元（210萬×55.6％＝1,167,60 0），原告閻大維得請求被告賠償所受損害1,640,200元（29 5萬×55.6％＝1,640,200），原告林崇民得請求被告賠償所 受損害2,679,920元（482萬×55.6％＝2,679,920），原告 陳秋燕得請求被告賠償所受損害1,334,400元（240萬×55.6 ％＝1,334,400），原告王國來得請求被告賠償所受損害1,4 45,600元（260萬×55.6％＝1,445,600）。 ㈣原告有無與有過失之情事？
被告復辯稱：原告自84年間買受系爭房屋至今10多年卻始終 不開業之行為，該當民法第217條與有過失之規定，請求法 院酌減或免除賠償金額等語。但本件原告所請求者乃系爭房 屋因無法供作為美食廣場店面使用所致之價值減損，並非原 告未能開業所受之損害，自與原告開業與否無涉，被告於此 所辯，顯屬無稽。
五、從而，原告依不完全給付之法律關係，類推適用給付不能之 民法第226條規定，請求①被告給付原告郭明美1,167,600元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即100年1月6日起至清償 日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息。②被告給付原 告閻大維150萬元，及自追加起訴狀繕本送達被告之翌日即
100年3月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延 利息。③被告給付原告林崇民150萬元，及自追加起訴狀繕 本送達被告之翌日即100年3月3日起至清償日止，按週年利 率5％計算之法定遲延利息。④被告給付原告陳秋燕1,334,4 00元，及自追加起訴狀繕本送達被告之翌日即100年3月3日 起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息。⑤被 告給付原告王國來1,445,600元，及自追加起訴狀繕本送達 被告之翌日即100年3月3日起至清償日止，按週年利率5％計 算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求 ，即屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准聲請宣告假 執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及未經援用之證據， 業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依 民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書 、第86條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 21 日
民事第六庭法 官 張文毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 21 日
書記官 林怡秀
附表1：
㈠郭明美
⒈臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：臺北市 ○○街00號地下1層之14）。
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：10000分 之16）。
⒉210萬元。
㈡閻大維
⒈臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：臺北市 ○○街00號地下1層之22）。
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：10000分
之20）。
⒉295萬元。
㈢林崇民
⒈臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：臺北市 ○○街00號地下1層之45）。
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：10000分 之23）。
⒉482萬元。
㈣陳秋燕
⒈臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：臺北市 ○○街00號地下1層之31）。
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：10000分 之14）。
⒉240萬元。
㈤王國來
⒈臺北市○○區○○段○○段0000○號房屋（門牌號碼：臺北市 ○○街00號地下1層之34）。
臺北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍：10000分 之14）。
⒉260萬元。
附表2：
┌──┬────┬───────┬───────┐
│編號│ │原告供擔保金額│被告供擔保金額│
├──┼────┼───────┼───────┤
│ 1 │郭明美 │39萬元 │1,167,600元 │
├──┼────┼───────┼───────┤
│ 2 │閻大維 │50萬元 │150萬元 │
├──┼────┼───────┼───────┤
│ 3 │林崇民 │50萬元 │150萬元 │
├──┼────┼───────┼───────┤
│ 4 │陳秋燕 │45萬元 │1,334,400元 │
├──┼────┼───────┼───────┤
│ 5 │王國來 │49萬元 │1,445,600元 │
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