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臺灣臺北地方法院(民事),訴字,100年度,2009號
TPDV,100,訴,2009,20130109,3

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2009號
原　　　告　大陸建設股份有限公司
法定代理人　張良吉
訴訟代理人　劉志鵬律師
　　　　　　黃世芳律師
複代理人　　張詠善律師
　　　　　　廖晨曦律師
被　　　告　秦麗霞（即被選定人)
　　　　　　吳佩瑛（即被選定人)
　　　　　　蔡圓圓（即被選定人)
　　　　　　曾福鄉（即被選定人)
共　　　同
訴訟代理人　黃英哲律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國101年12月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告及選定人各應給付原告如附表九所示金額及自民國一百零一年十二月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬零肆佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按多數有共同利益之人，不合民事訴訟法第40條第3項所定 者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起 訴或被訴，民事訴訟法第41條第1項定有明文。查如附表1所 示之選定人李憲國等39人於民國99年10月13日選定被告秦麗 霞、吳佩瑛、蔡圓圓、曾福鄉，為原告於99年8月23日對其 等所提請求給付「青山鎮」社區管理費訴訟之被選定人，有 選定當事人名冊及選定授權書在卷可憑（見本院100年度店 簡字第119號卷【下稱店簡卷】第80至128頁），其等就本件 訴訟之重要爭點確有共同利害關係，屬有共同利益之多數人 ，依前述說明，其等選定被告為選定人及被選定人全體於本 件訴訟被訴，即無不合。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論



者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第3款、民事訴 訟法第262條第1項分別定有明文。經查，本件原告起訴時原 以如附表1所示之被告、選定人及郭慧敏（原在附表1編號12 ）、張明田（原在附表1編號23）為被告，請求其等分別給 付如起訴狀附表所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起算之 法定遲延利息，嗣如附表1所示之選定人及郭慧敏、張明田 選定被告為被選定人，原告於言詞辯論前之99年12月7日撤 回對選定人張明田之訴（見店簡卷第137頁），另於101年6 月18日撤回對選定人郭慧敏之訴經被告同意（見本院卷㈠第 263頁背面），原告又先後於100年5月27日、同年11月28日 將利息起算日減縮為99年9月29日、同年10月13日（見本院 卷㈠第14頁背面、第196頁背面），並於101年8月22日將聲 明減縮如後述訴之聲明所示，揆諸前開規定，應予准許，合 先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：大陸工程股於份有限公司(下稱大陸工程公司)為 位在新北市新店區青山鎮社區之開發、興建業者，於銷售青 山鎮房屋時，在預售屋之「房屋土地預定買賣契約書」第28 條第1項或成屋之「獨棟別墅房地買賣契約書」第13條第1項 ，均約定大陸工程公司同意本社區規劃之公園、湖泊、道路 (包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、垃圾暫存場 、休閒服務中心等提供給社區住戶使用，因使用產生之維護 、管理費用（下稱大公管理費）由買受人負擔之，上開約定 事項之效力依約並及於買賣雙方之受讓人。而依「青山鎮園 林區住戶規約」第11條第2項，上開買賣契約有關公共設施 管理維護費用由區分所有權人負擔之約定，青山鎮園林區全 體區分所有權人均應受拘束。被告及選定人為如附表2所示 青山鎮園林區房屋之區分所有權人，依如附表3所示之買賣 契約中上開約款內容及規約，均應負擔如附表4所示項目之 大公管理費，自97年1月起至99年5月止青山鎮社區之大公管 理費為如附表5所示，詎被告迄未繳納如附表6所示青山鎮園 林區應分攤之大公管理費，經大陸工程公司催繳均置之不理 。大陸工程公司依企業併購法，自99年6月2日起將其有關不 動產買賣等之營業、資產及負債分割予新設之大陸建設股份 有限公司即原告，並經依法為設立登記，大陸工程公司所分 割出上開營業之權利義務由原告概括承受。爰依前開買賣契 約、規約提起本件訴訟等情。並聲明：㈠被告及選定人應給 付如附表6所示金額及自100年10月13日起至清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告所主張系爭大公管理費，有逾越系爭買賣契



約條款約定之項目及範圍者，不得請求被告負擔。又系爭買 賣契約並未明定各項維護、管理費用之核決權限歸屬及其採 購程序，原告應舉證證明請求各項管理費之依據、項目、各 項費用與維護管理之關連性與必要性、計算方式及金額。且 系爭買賣契約並無各住戶應以建物面積比例做為計算應負擔 系爭大公費用根據之約定，應以各土地所有權人所有之土地 面積占青山鎮全區土地之面積比例計算始符公平。就原告所 主張之97年11月至99年5月間之青山鎮社區大公管理費用， 被告認為合理必要之費用總金額為新臺幣（下同）13,666,7 58元，依大陸工程公司申請開發青山鎮建案之總面積為761, 127平方公尺，住宅區佔45.49%，園林區佔地26,028平方公 尺分攤比例約3.419%，故園林區全體住戶所應分擔之大公管 理費為467,266元。再者，原告對於水表與電表應採加法設 置，大公應單獨設分表，不能以總表減除各分表即認等於大 公的用電或用水量，否則與大公實際使用水電情形不符，且 青山鎮社區之總水錶係由大陸工程公司以工程用水申請，單 價為一般住戶之1.5倍，更須課徵5%營業稅，卻轉嫁至住戶 要求分攤，顯不合理。又根據大陸工程公司於97年5月30日 與被告等園林區住戶所屬之青山鎮一期一區管理委員會（下 稱一期一區管委會）簽立之協議書約定，被告亦僅須負擔應 納管理費70%。被告並已繳納管理費1,689,860元，應自原告 本件請求中扣除等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第30頁背面至31頁）： ㈠被告及選定人為大陸工程公司所開發興建及銷售之如附表2 所示青山鎮園林區之區分所有權人，其等為預售屋買受人、 成屋買受人或房屋轉售受讓人，其等或前手與大陸工程公司 間如附表3所示之買賣契約條款，約定大陸工程公司同意本 社區規劃之公園、湖泊、道路(包括私設道路)、污水處理場 、自來水加壓站、垃圾暫存場、休閒服務中心等提供給社區 住戶使用，因使用產生之維護、管理費用（下稱大公管理費 ）由買受人負擔，上開約定事項之效力並及於買賣雙方之受 讓人。
㈡大陸工程公司依企業併購法自99年6月2日起，將其有關不動 產買賣等之營業、資產及負債分割予新設之原告，並經依法 為設立登記，大陸工程公司所分割出上開營業之權利義務由 原告概括承受，故原告承受上開大陸工程公司買賣契約之權 利義務。
㈢被告未繳納自97年1月起至99年5月之青山鎮社區之全部大公



管理費。
㈣被告及選定人等園林區住戶原屬青山鎮一期一區管理委員會 ，於98年3月17日經報備成立青山鎮園林區管理委員會。 ㈤上開事實並有經濟部99年6月10日經授商字第00000000000號 函、房屋土地預定買賣契約書(節本)、獨棟別墅房地買賣契 約書(節本)、青山鎮園林特區房地預定買賣契約書、青山鎮 園獨棟別墅房地買賣契約書（見店簡卷第10至18頁、本院卷 ㈠第92至177頁）為證，堪信為真實。
四、本件經本院於101年11月5日與兩造協議簡化之爭點為（見本 院卷㈡第31頁之筆錄）：
㈠原告依系爭買賣契約條款得請求被告負擔之大公管理費範圍 為何？原告得否請求如附表4所示大公管理費用分攤項目表 之項目費用？
㈡原告得請求各項大公管理費之金額為何？
㈢原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公管理費比例？ ㈣被告及選定人得否適用大陸工程公司與一期一區管委會簽立 之協議書，僅須負擔大公管理費70%？
㈤各被告及選定人應負擔之青山鎮社區大公管理費金額為何？五、本院關於爭點之判斷：
㈠原告依系爭買賣契約條款得請求被告負擔之大公管理費範圍 為何？原告得否請求如附表4所示大公管理費用分攤項目表 之項目費用？
1、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項 定有明文。又依前開兩造不爭執之事實㈠所述約款及青山 鎮園林區住戶規約第11條第2項約定：「公共基金、管理 費之繳納：二、管理費由建物區分所有權人依照本社區建 物區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次建物區分所 有權人會議召開前或建物區分所有權人會議未決議時，買 賣契約或管理規約有規定者從其規定」，暨對兩造有拘束 力之房屋土地預定買賣契約書第30條第1項「為維持本社 區之公共安寧及清潔衛生，買方同意本社區之公共服務工 作，於通知交屋日起1年內委由賣方或其指定之管理服務 公司代為管理」、第32條「管理費負擔：買方同意自賣方 通知書交屋期限末日起分擔本社區公共管理、公共衛生及 公共水電等一切相關費用」（獨棟別墅房地買賣契約書第



9條第2項亦同此約定）（見本院卷㈠第126、162、172頁 ）。原告得請求被告給付青山鎮社區大公管理費，應堪認 定。
2、原告主張被告應分擔如附表4所示大公管理費用分攤項目 表之項目費用，被告除就附表4項次一物業管理費用、項 次二公共用電、項次三公共用水費用、項次六設備、設施 維護費用、項次七設備、設施維護費用除2-7維修準備金 以外之項目、項次八重大清潔、項次十一社區設施改善費 用等「項目」不爭執外，對於其他項目及各項目之金額均 有爭執。經查：
⑴如附表3所示買賣契約條款，固約定社區規劃之公園、湖 泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓站、 垃圾暫存場、休閒服務中心等提供給社區住戶使用，因使 用大公管理費應由買受人負擔。惟大陸工程公司為青山鎮 社區之開發、興建業者，依其開發順序先後開發青山鎮社 區各期區，除興建設置青山鎮社區整體公共設施外，亦須 持續進行上開設施、設備之管理維護工作，所產生之費用 自應由社區全體住戶共同負擔，此觀前述房屋土地預定買 賣契約書第30條第1項、第32條及獨棟別墅房地買賣契約 書第9條第2項約定益明。是被告辯稱只須分攤上開「公園 、湖泊、道路(包括私設道路)、污水處理場、自來水加壓 站、垃圾暫存場、休閒服務中心」所產生之管理維護費用 ，即非有據。
⑵關於附表4項次四行政管理費部分：
原告請求此項費用為管理中心人員之辦公庶務費用（如影 印、文具、車資）及大公保全人員機車油資，被告既不否 認項次一物業管理費用之必要性，而該項次中編號1管理 中心項目為中心人事費用，編號2為大公分攤之保全人員 費用，則項次四行政管理費顯與項次一人員執行管理事務 相關；且大陸工程公司與物業管理之首都公寓大廈管理維 護股份有限公司（下稱首都公司）、天鷹保全股份有限公 司(下稱天鷹保全公司)所簽訂「青山鎮社區委任管理維護 業務契約」（見本院卷㈠第239至261頁）第1條約定管理 維護之範圍涵蓋青山鎮社區之共用及約定共用部分，第6 條第2項約定為利首都管理公司、天鷹保全公司執行業務 ，大陸工程公司應「無償提供適當之辦公場所、休息處所 、倉庫、崗亭、服務台、空調設備、電話(含電話費)、飲 水設備、桌、椅、燈等便利服務之設備、環境維護與設備 保養需使用之器具、工具、材物料、零件及警備(報)設施 、消防設備」，並「負擔派駐人員之水電費」等協力義務



，上開項次四行政管理費所支出之項目均屬上開契約約定 物業管理委任人應協助負擔之費用，自屬必要之費用。 ⑶關於項次五社區總體營造費用：
原告請求此項費用係97年12月為「2009年度社區通行證印 製」之支出，亦顯為青山鎮社區住戶之生活及安全所需之 必要費用。
⑷關於項次七設備、設施修繕費用：
被告雖就此項次中編號2-7「維修準備金」有所爭執，然 原告陳稱該項設置目的係對大型設備（例如污水處理廠） 所需高額維修費用預存準備金，依買賣契約約定本屬房屋 買受人應負擔之費用，且該項費用迄未收取，自不在本件 原告請求範圍內。
⑸項次九分攤華城八大公設施維護費用：
原告主張青山鎮社區位處大台北華城社區之一部分，青山 鎮社區道路對外連絡須經由華城社區之共同道路，故對於 華城社區公設維護費用之分攤，係青山鎮社區道路管理維 護之延伸，且青山鎮社區住戶亦享受其利益，自應負擔所 生之費用。經查，被告雖否認青山鎮社區為大台北華城社 區之一部分，然自承進出青山鎮社區會通過大台北華城社 區私設道路（見本院卷㈡第30頁），則就青山鎮社區使用 大台北華城區公共設施而須負擔之費用，亦應屬青山鎮社 區住戶應分擔之大公管理費，洵堪認定。
⑹項次十社區監測費用、項次十二其他：
原告主張前者為因青山鎮社區地處山坡地，原告須進行大 地監測以維護社區安全，後者則為「社區緊急事件處理」 及「社區管理準備金」，則原告均未收取此部分費用，自 不在本件審酌之列。
3、綜上所述，原告得請求如附表4所示大公管理費用分攤項 目表中，除本件未請求之項次七設備設施修繕費用中編號 2.7「維修準備金」及項次十「社區監測費用」、項次十 二「其他」以外所有項目支出之費用。
㈡原告得請求各項大公管理費之金額為何？
原告主張青山鎮社區自97年1月起至99年5月止之大公管理費 為如附表5所示，被告雖不否認原告所提各項費用單據為真 正（見本院卷第30頁背面），然辯稱原告得請求之上開期間 青山鎮社區大公管理費僅13,590,441元，爰就原告得請求各 項大公管理費之金額分述如下：
1、項次一物業管理費用：
原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目一所示，並 提出前開㈠、2、⑵所述青山鎮社區委任管理維護業務契



約為證，相關費用單據亦經被告核對不爭執為真正。被告 雖辯以首都公司為原告子公司，天鷹保全公司係首都公司 子公司，原告與之簽立管理維護契約及與景觀維護廠商、 社區巴士廠商所訂契約，並未經園林區授權或會同簽約， 青山鎮社區前後哨管理人員浮濫，係為大陸工程公司分期 興建及銷售青山鎮社區管控進出人車，增加費用不應由青 山鎮社區住戶負擔，且景觀維護及社區巴士費用均屬過高 ，超過青山鎮社區園林區嗣後自行議價招標之金額部分應 予剔除云云。經查，依被告所提青山鎮園林區管理委員會 與誼光保全股份有限公司於99年間所簽立之駐衛保全服務 契約書（見本院卷㈡第91至97頁），其服務內容僅限於駐 衛保全服務，範圍只及於青山鎮社區園林區，尚難憑以認 定原告與首都公司、天鷹保全公司就青山鎮社區全區所簽 管理維護業務契約支出之費用即屬浮濫開支，且被告就原 告係為進行青山鎮社區其他期區開發因而增設保全人員並 未舉證證明，至清潔費用、景觀維護費用及社區巴士費部 分，原告確為管理維護青山鎮社區而有該等支出，於無其 他事證足以證明原告有超支虛報之情形下，尚難以嗣後包 含青山鎮園林區在內之各期區管理委員會自行簽約之金額 ，即認原告請求該部分費用並非實在，被告所辯尚無足採 。原告得請求項次一物業管理費用共34,682,825元（管理 中心20,551,214元+景觀維護7,661,871元+社區巴士6,469 ,740元）。
2、項次二公共用電費用：
原告主張支出如附表5項目二所示之青山鎮社區大公公共 用電費用，並提出青山鎮社區社區大公用電分算彙整表為 憑（見本院卷㈠第329頁）。被告則辯稱大陸工程公司及 原告基於自身興建建築工程需求，以契約容量申請高壓電 力用電，電費較高，且使用公共用電者包括原告興建青山 鎮社區其他期區之工務所、外勞宿舍及接待中心，青山鎮 社區本身之公共用電並無獨立電錶，原告所提大公私設電 錶用電登記表係事後整理製作，不足為證，原告要求青山 鎮社區分擔比例過高，應以30%為合理云云。經查，被告 並未舉證證明原告申請電力電費較高，尚難遽信。其次， 原告陳稱青山鎮社區之公共用電，除一般大公用電(TO)裝 設總表外，台電另於T1水池、T2水池、北污水廠及人工湖 設有電表，原告於一般大公用電電表再分裝工務所用電之 電表，以計算工務所使用之電量，接待中心之用電，則由 原告另行向台電申裝獨立電錶，自行支付接待中心之電費 ，與青山鎮社區大公用電無關，核與其所提大公用電分算



彙整表之記載相符。而原告工務所、接待中心各期用電度 數，係由青山鎮服務中心負責至分錶抄表度數，再與前期 比較後核算出該期用電度數，亦有青山鎮大公私設電錶用 電登記表足佐（見本院卷㈡第6頁），被告雖指摘該登記 表並無各年度月份實際抄錄之原始資料，缺乏證據力，然 上開登記表係青山鎮服務中心人員抄錄後存檔，且期間長 達2年，應屬合理，且於本件訴訟審理中，原告亦曾就98 年12月至99年4月間青山鎮社區蓄水池公共設施使用電費 溢算部分予以更正，益見原告並無假造登記表之必要，原 告此部分所陳應堪採信，原告得請求項次二公共用電費用 共7,434,226元。
3、項次三公共用水費用：
原告主張支出如附表5項目三所示之青山鎮社區大公公共 用水費用，業據提出青山鎮社區社區大公用水分算彙整表 為憑（見本院卷㈠第328頁）。被告則辯以大陸工程公司 及原告未就青山鎮社區公共用水申請獨立水錶，卻以工程 名義申請社區用水，致基本費需加付50%用水費用，且用 水量超標，單價由每度7.6元增為11.4元，又加計5%營業 稅，實不合理，被告僅應負擔5%等語。經查，原告自承青 山鎮社區之公共用水僅有一總表，於工務所及接待中心再 分裝水錶，工務所及接待中心用水度數，由青山鎮服務中 心負責至分錶抄錄，有上開彙整表及青山鎮服務中心出具 之青山鎮大公私設水錶用水登記表足稽（見本院卷㈡第7 頁），原告據以計算青山鎮社區大公公共用水費用，尚屬 可取。至被告辯稱原告將社區用水售予富裔山公司部分， 原告已將出售所得自青山鎮社區大公管理費應負擔之水費 中扣除，於本項請求並無影響。再者，因青山鎮社區整體 仍在興建開發中，原告就公共區域僅能申請工程用水，單 價為一般用戶之1.5倍，並課以5%之營業稅，為原告所是 認，該部分乃原告為興建開發青山鎮社區其他期區因而增 加支出之費用，非屬青山鎮社區大公管理費，不得請求被 告負擔。準此，原告得請求之青山鎮社區大公管理費中公 共用水費用之金額為如附表7項次三所示共1,643,079元【 計算式：附表五項目次三公共用水費用÷(1 +5%)÷1.5， 之後元以下均四捨五入】。
4、項次四行政管理費：
原告得請求本項目之費用已如前開㈠、2、(2)所述，被告 就相關單據並不爭執，則原告得請求此部分大公管理費之 金額如附表5項目四所示共988,521元。 5、項次五社區總體營造：




原告得請求此項目之支出55,497元於上開㈠、2、(3)項業 已敘明。
6、項次六設備、設施維護費用：
原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目六所示，已 提出相關費用單據供被告核對而不爭執為真正。被告雖辯 稱此項目主要為南北污水處理場維護操作費用，原告支出 費用較青山鎮社區各管委會聯合自行辦理汙水處理廠維護 合約招標案得標價高出約50%，應予刪除云云。然原告確 為青山鎮社區支出此項大公設施維護費用，縱令原告和各 區管委會先後承包廠商施作費用有所差距，被告亦難憑以 拒絕給付此部分之大公管理費，所辯要非可取。原告得請 求項次六設備、設施維護費用共2,196,626元。 7、項次七設備、設施修繕費用：
此項費用之金額被告並無爭執，原告得請求1,971,477元 。
8、項次八重大清潔費用：
原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目八所示，被 告辯稱原告未告知社區住戶，且未提出契約書及費用單 據，是此部分原告僅得請求被告不爭執之118,621元部分 費用（見本院卷㈡第89頁）【詳如附表7項次八，計算式 ：附表5項次八重大清潔費用(118,621163,200)】。 9、項次九分攤華城八大公設施維護費用：
原告得請求本項目之費用業如前開㈠、2、⑸所述，原告 主張支出如附表5項目九所示之青山鎮社區分攤華城公設 維護費等，亦據提出大台北華城聯合管理委員會函及大陸 工程公司分攤華城路維護費用明細表、費用報銷請款單為 證（見本院卷㈡第56至75頁），堪信為真。原告得請求項 次九分攤華城八大公設施維護費用為466,352元。 10、社區設備改善費用：
原告主張此部分支出大公管理費如附表5項目十一所示， 然被告抗辯原告未向住戶說明及提出契約書、費用單據， 故原告請求僅於被告不爭執251,195元（見本院卷㈡第89 頁）之範圍內為可採【詳如附表7項次十一，計算式：附 表5項次十一社區設備改善費用(251,195757,782 ) 】。
綜上，原告得請求之各項大公管理費如附表7所示總計49,80 8,419元。
㈢原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公管理費比例 ？
原告主張青山鎮園林區應分擔青山鎮社區全區大公管理費之



比例，應依園林區全部建物面積占青山鎮社區全部建物總面 積之比例計算；被告則辯稱應以各社區建物坐落土地面積占 大陸工程公司申請開發青山鎮社區建案土地總面積比例計算 ，始為公平合理。經查，原告所請求者為管理維護青山鎮社 區共有公共設施之費用，以建物面積計算住戶應分擔之管理 費，與社會一般常情尚屬無違。且原告因陸續開發青山鎮社 區其他期區而設置之工務所、接待中心等所支出之費用，並 不在青山鎮社區大公管理費範圍內已如前述，被告復未舉證 證明原告或大陸工程公司將因開發其他期區甚至就其他未開 發部分所支出之費用轉嫁至青山鎮社區大公管理費，所辯委 無足採。再以青山鎮社區仍持續開發中為兩造所不爭執，則 原告陳稱青山鎮園林區建物占青山鎮社區全區建物比例將逐 漸降低，亦為合理。依原告所陳青山鎮社區全部建物總面積 於97年1月至97年12月間為79,818.65坪，98年1月後為83,48 8.56坪，青山鎮園林區全部建物面積為6,030.68坪，據以計 算青山鎮園林區應分擔青山鎮社區大公管理費之比例自97年 1月至97年12月為7.56%(6,030.68÷79818.65=7.56%)，98年 1月後為7.22%(6,030.68÷83,488.56=7.22%)。 ㈣被告及選定人得否適用大陸工程公司與一期一區管委會簽立 之協議書，僅須負擔大公管理費70%？
被告辯稱大陸工程公司於97年5月30日與一期一區管委會簽 立之協議書約定，自93年1月1日起迄大陸公司取得青山鎮一 期及二期住宅建物最後乙張建物使用執照止，青山鎮一期一 區區分所有權人及一期一區管委會僅需負擔應納管理費70% ，被告及選定人亦得主張前述權利云云，並提出第二次補充 協議書為證（見本院卷㈡第11、12頁）。然查，該協議書係 由大陸工程公司與一期一區管委會簽訂，其效力應僅及於青 山鎮一期一區之區分所有權人，縱園林區住戶原屬於一期一 區管委會，惟嗣於98年3月17日已另行報備成立青山鎮園林 區管委會之獨立組織，園林區管委會未再與大陸工程公司或 原告簽訂協議，自難持一期一區管委會之協議主張得享有減 少給付大公管理費之優惠，被告此部分抗辯尚乏依據。 ㈤各被告及選定人應負擔之青山鎮社區大公管理費金額為何？ 1、本件原告得請求青山鎮社區各項大公管理費之金額如附表 7所示，原告得請求青山鎮園林區負擔之青山鎮社區大公 管理費比例亦如前述。而依附表5所載，原告主張青山鎮 社區大公管理費自97年1月至7月共11,607,805元，青山鎮 社區園林區應分擔大公管理費為76,317元，據以計算青山 鎮社區園林區已繳納此期間之大公管理費為801,233元（ 計算式：11,607,8057.56%-76,317=801,233.06），按



上開方式計算青山鎮園林區已繳納97年8月份大公管理費 為125,991元（1,799,5027.56%-10,051=125,991.35） ，已繳納97年9月份大公管理費為109,904元（1,594,514 7.56%-10,641=109,904.26），已繳納97年10月份管理 費為120,008元（1,866,7027.56%-21,115=120,007.67 ）。
2、再依如附表7所示原告得請求青山鎮社區各項大公管理費 金額，扣除上述青山鎮園林區已繳納大公管理費金額，青 山鎮園林區應分攤97年1月至7月大公管理費為46,874元（ 原告得請求97年1月至7月青山鎮社區大公管理費共11,218 ,346元，11,218,3467.56%-801,233=46,873.96），應 分攤97年8月大公管理費為5,584元（1,740,4057.56%-1 25,991 =5,583.62），應分攤97年9月大公管理費為9,951 元（1,585,3897.56%-109,904=9,951.41），應分攤97 年10月大公管理費為16,205元（1,801,7627.56%-120,0 08=16,205.21），又原告得請求97年11月至99年5月之青 山鎮園林區應分攤大公管理費金額如附表8「園林區應分 攤大公管理費」項下所示，加計被告未爭執之如附表8「 園林區路燈、哨所水電」項下所示費用，青山鎮社區園林 區應分攤大公管理費為如附表8「園林區應分攤合計」項 下所示合計2,632,111元。
3、被告另辯稱已繳納大公管理費1,689,860元應自本件原告 得請求之管理費中扣除，原告則主張應依民法第323條規 定先抵充自99年10月13日起至101年12月7日止之利息。經 查，自99年10月13日起至101年12月7日止共2年1個月又25 日，以前述青山鎮園林區應分攤大公管理費2,632,111元 按週年利率5%利計算上開期間之利息為283,192元【2,632 ,111×（2+1/12+25/876）×5%=283192.24】，被告及選 定人已繳納之1,689,860元先抵充上開利息283,192元後為 1,406,668元（1,689,860-283,192=1,406,668），次抵充 應繳納大公管理費原本後尚欠1,225,443元（2,632,111-1 ,406,668 =1,225,443）之大公管理費，再依兩造所不爭 執之被告及選定人各別應分攤園林區大公管理費比例（見 本院卷㈡第109頁），計算被告及選定人各應給付大公管 理費為如附表9所示。
六、綜上所述，原告依買賣契約及規約請求被告及選定人給付如 附表九所示金額及自101年12月8日起算之法定遲延利息，為 有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，



請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別 酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之 聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
民事第四庭法 官 劉又菁
以上為正本係照原本作成
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 9 日
書記官 陳玉鈴