確認所有權移轉登記之買賣關係等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,100年度,2645號
TCDV,100,訴,2645,20130111,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2645號
原　　　告　陽信商業銀行股份有限公司
法定代理人　林彭郎
訴訟代理人　蔡坤儒
　　　　　　呂佳玲
被　　　告　賴瑞隆
　　　　　　陳俊宏
共　　　同
訴訟代理人　陳益軒律師
　　　　　　李柏松律師
複代理人　　邵芳芳
上列當事人間請求確認所有權移轉登記之買賣關係等事件，本院
於民國101年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告間就臺中市○○區○○○段000○000地號土地及其上同段159建號之建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段0號房屋於民國95年7月25日所為所有權移轉登記之之買賣關係不存在。
被告陳俊宏應將前項所示之土地及建物於民國95年7月8日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告賴瑞隆所有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠先位之訴部分：
⒈訴外人毅立達國際有限公司(下稱毅立達公司)於民國94 年7月25日邀同訴外人陳毅嘉、被告賴瑞隆為連帶保證 人向原告借款新臺幣(下同)120萬元，惟毅立達公司於 95年5月25日起即未依約繳付本息，屢催未果，經原告 向鈞院聲請支付命令及本票裁定確定，再經聲請強制執 行核發債權憑證，尚欠原告本金908,554元及利息、違 約金未償。經調閱原告所有臺中市○○區○○○段000 ○000地號土地及其上同段159建號之建物即門牌號碼臺 中市○○區○○○路0段0號房屋（下稱系爭房地）謄本 及異動索引得知，被告賴瑞隆將原為其所有之系爭房地 於95年7月25日以買賣為原因移轉登記所有權予被告陳 俊宏。按一般常情不動產所有權移轉後，為求產權清楚 ，應會由新所有權人向金融機構借貸以償還原抵押債務 一併變更原抵押權設定義務人為買受人即新所有權人，



惟本件被告二人於系爭房地辦理所有權移轉登記後，設 定義務人仍為被告賴瑞隆，且被告賴瑞隆戶籍地及現居 地仍設於此，有違一般交易習慣；其次，系爭房地之房 貸繳款現亦係由被告賴瑞隆繳納，且被告賴瑞隆之信用 卡帳單寄單地址亦為該址，故不僅被告二人間之買賣行 為除有違一般交易慣例之事實外，其移轉之意圖似有為 避免遭債權人強制執行而為脫產嫌疑。
⒉被告賴瑞隆雖陳稱有投資傳直銷之資金需求而將系爭房 地出賣予被告陳俊宏，但該直銷公司福恩樂富集團及毅 立達公司95年6月涉嫌非法吸金逾11億元再惡性倒閉， 新聞報導公司負責人陳毅嘉、及訴外人即其妹陳文專( 即被告賴瑞隆之弟媳，被告陳俊宏之堂姊)、妹婿賴瑞 麒( 即被告賴瑞隆之弟)潛逃出境後落網遭押解回國移 送台中地檢署偵辦。而被告賴瑞隆身為該吸金集團子公 司「高立達國際企業有限公司」及「麒聖國際有限公司 」股東，95年6月新聞報導該非法吸金案後，被告賴瑞 隆旋即於95年7月移轉系爭房地予被告陳俊宏，顯見其 目的在於避免債權人追索。
⒊被告陳俊宏與其妻邱芳敏皆居住於屏東里港鄉，本有住 屋且平時均留在營區，並無購置其他不動產之急迫性， 而被告陳俊宏已知系爭房地恐因佔用路地無法順利取得 銀行貸款，為何仍急於將系爭房地過戶至被告陳俊宏名 下，且被告陳俊宏欲以投資不動產獲利為目的，為何選 擇購買有占用路地等瑕疵因素之系爭房地。被告賴瑞隆 與其年邁父母、弟、弟媳居住於系爭房地，縱若被告賴 瑞隆因投資資金需求而出售系爭房地，豈會在家人尚未 安頓其它住所情形下而匆促賣出系爭房地。況被告陳俊 宏95年度所得資料，每月薪資收入僅約17,000元，且被 告陳俊宏當時負債數十萬元，若有多餘資金，應先償還 自身負債及高利率之現金卡、信用卡帳款，卻購置202 萬元不動產，確悖常理。
⒋被告賴瑞隆既可於92年3月向抵押權人遠東商銀順利申 貸170萬元，且由系爭房地之建物複丈勘測結果圖也可 看出建物均坐落於系爭土地上，可證系爭房地並無占用 路地情形，又何來無法向銀行申貸之理。縱若系爭房地 因都市計畫而確經徵收，系爭建物坐落位置，僅少部份 位於東寶五段600地號土地，徵收時僅拆除小部份建築 體，不影響整體使用性，仍不致減損系爭房地價值，不 影響銀行核准貸款與否，且徵收時尚可取得補償費或抵 價地，對被告或抵押銀行債權而言更甚有利，不致減損



房地價值。況且，一般金融機構為保障抵押債權及往後 權利之行使，均於設定抵押權時與申貸者約定，如遇因 公徵用等原因，債務人或擔保物提供人得領取補償價款 時，抵押權人有權代理其直接領取補償款項以抵還負欠 債務，此項約定均記載於抵押權設定契約書之附件其他 約定事項中，此有台中市雅潭地政事務所關於系爭房地 抵押權設定登記申請書之附件「其他約定事項」第10條 可證。
⒌依被告所提供之存摺，被告陳俊宏於95年7月27日及95 年7月28日分別匯款47萬元及18萬元予被告賴瑞隆，惟 按一般交付金錢之原因種類有借貸、贈與、買賣、指示 交付等等，非僅囿於買賣關係而已，故除別有證據外， 僅為現金之交付或匯款，仍不足以證明被告間確存有買 賣交易之事實。加上自95年7月27日至95年7月31日短短 5日內被告陳俊宏共匯入65萬元，亦於同期間內提領同 額65萬元，資金匯入恰好等同提領現金金額，此65萬元 資金流向應為被告賴瑞隆避免遭債權人日後提訴而刻意 作出之虛假金流。
⒍被告二人既然協議被告陳俊宏將系爭房地出租予被告賴 瑞隆繼續使用，被告陳俊宏就系爭房地所得之租金收入 理應有申報租金收入核繳綜所稅。
⒎被告賴瑞隆「資金需求以清償其他債務」為由出售系爭 房地，卻無法清楚說明所清償債務之對象、金額。 ⒏被告稱彙算日95年7月29日房貸餘額為1,300,542元，惟 依據遠東銀行攤還收息記錄查詢單，該金額為95年8月 份當期房貸繳款後之金額，95年7月29基準日之正確房 貸餘額為1,308,699元，而遠東國際商業銀行函文所載 ：「95年7月29日之本金餘額為1,195,196元」，故實際 房貸餘額與被告陳述不符，被告所稱房貸金額應係事後 補查銀行餘額後所倉促填寫之錯誤金額，買賣契約書乃 為臨訟拼湊製作。
⒐證人朱吉昌證房貸餘額1,300,542元是在95年7月29日由 賴瑞麒去申請證明，然被告卻主張是證人朱吉昌代書臨 櫃詢問，而此遠東銀行貸款餘額在95年7月29日當時究 為多少，對於買賣雙方之買賣價金尾款及租金抵償價金 之約定至關重要，卻出現兩者大相逕庭的證詞陳述，足 見系爭買賣確係通謀虛偽。
⒑被告陳稱以租金抵繳貸款餘額之協議是於95年7月1日經 被告二人合意特別批註，惟證人朱吉昌卻稱係在95年7 月29日協議。




⒒按金融機構審核貸款金額前，在審核程序中皆必先查詢 申貸者是否信用不良或負債過高，藉以判斷准、駁或核 准額度之依據。依金融聯徵中心函覆資料可證，自95年 7月1日系爭契約簽訂後至95年7月29日會算日止，皆無 證人朱吉昌與被告所指稱遠東、中信、富邦等銀行查詢 過的紀錄，僅有被告陳俊宏向板信銀行申請個人信貸之 查詢紀錄；而之後其他銀行之查詢記錄，亦僅係已往來 銀行針對舊有客戶之信用覆審作業。銀行就一般人申請 最基本信用卡業務時皆會查詢聯徵，何況是額度100多 萬元房貸豈能在無查詢聯徵下便可知悉准貸與否及額度 。故證人朱吉昌與被告主張曾經將系爭房地向金融機構 貸款，但或被拒絕、或條件過低等事實，實為虛假。 ⒓被告賴瑞隆補貼被告陳俊宏水電費1,200元不符常情， 蓋被告賴瑞隆自始至終皆居住使用系爭房地水電，且依 據房屋租賃契約中第7條「乙方(即承租人賴瑞隆)水電 費自行負擔」清楚載明，買方陳俊宏既從未居住使用系 爭房地，本就應由賣方即承租人賴瑞隆繼續自付繳納， 豈有再補貼陳俊宏水電費之理。
⒔被告賴瑞隆對於將錢還給誰等問題，皆推稱不知道，且 就「為何向陳俊宏租用系爭房地？」、「為何陳俊宏沒 有付清價金？」等問題，均稱皆由訴外人即其弟賴瑞麒 在處理，然又自承與賴瑞麒商量租金抵繳房貸之事，前 後證詞矛盾差異甚大。
⒕被告賴瑞隆稱因投資失敗欠債100多萬元而便宜賣掉系 爭房屋，惟被告賴瑞隆將當初300多萬元買入之系爭房 地以202萬元賣出後僅取得35萬元現金(被告稱賣屋所得 70萬元與賴瑞麒兩人均分)，而其既可負擔每月15,000 元房貸金額，又何須出售而僅取得35萬元之對價，其逕 可向原抵押權人遠東銀行增貸40萬元即可(其92年向抵 押權人遠東銀行貸款170萬元，剩餘130萬元)。 ⒖被告陳俊宏陳稱於庭訊當日才見到被告賴瑞隆，且又稱 其有看過房子是三樓等語，然系爭房地為二樓並非三樓 建物，被告陳俊宏在未見過賣方且不清楚房地現況下即 購買系爭房地，甚不合理。
⒗綜上，被告間就系爭房地所有權移轉登記之物權行為， 及買賣契約關係之債權行為，二者均為民法第87條第1 項通謀虛偽意思表示行為而無效，並依民法第242條代 位被告賴瑞隆請求被告陳俊宏回復所有權登記於被告賴 瑞隆名下所有。
㈡備位之訴：




⒈被告賴瑞隆與弟媳陳文專、弟媳之堂弟即被告陳俊宏皆 屬姻親關係，又陳文專95年3月21日前皆居住於屏東縣 里港鄉○○路000號，距被告陳俊宏住所僅數步之遙(潮 厝路128號)，顯見被告陳俊宏與訴外人陳文專除為堂姊 弟關係外，亦為從小到大之玩伴，而當陳俊宏之堂姐陳 文專、堂姊夫賴瑞麒、堂兄陳毅嘉三人爆發國內直銷公 司史上最大違法吸金11億元新聞事件後，被告陳俊宏豈 有不知情之理，且又竟於事件爆發後，隨即與其堂姐夫 賴瑞麒之兄長賴瑞隆行此買賣之舉，難非可謂其動機可 議。
⒉被告陳俊宏於行為當時實際僅支付70萬元，被告賴瑞隆 竟移轉過戶價值202萬元房地予陳俊宏，且每月房貸繳 款仍由被告賴瑞隆支付。被告間買賣行為將使得被告賴 瑞隆積極財產減少，但消極財產卻無對等減少，此不相 當之對價關係，明顯有害及原告債權；復以被告賴瑞隆 及陳俊宏在明知有詐害原告債權情形下，以此不相當對 價之買賣行為將系爭房地所有權由被告賴瑞隆移轉至被 告陳俊宏所有，原告自得依民法第244條第2項規定聲請 撤銷之。
⒊綜上，被告陳俊宏係以不相當之對價關係取得系爭房地 所有權，其行為有害於原告之債權，且其等均明知該情 事，是原告依民法第244條第2項之規定，請求撤銷買賣 契約及所有權移轉登記，並依同法第244條第4項前段規 定請求被告陳俊宏將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷 ，回復為被告賴瑞隆所有。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴確認被告二人間就系爭房地於95年7月25日所為所有權 移轉登記之買賣契約關係不存在。
⑵被告陳俊宏就系爭房地於95年7月25日以買賣為原因向 臺中市雅潭地政事務所辦理之所有權移轉登記應予塗 銷，回復所有權登記予被告賴瑞隆。
⒉備位聲明：
⑴被告二人間於95年7月25日就被告賴瑞隆所有之系爭房 地之買賣行為及所有權移轉登記應予撤銷。
⑵被告陳俊宏就系爭房地於95年7月25日以買賣為登記原 因向臺中市雅潭地政事務所辦理之所有權移轉登記應 予塗銷，回復所有權登記予被告賴瑞隆。
被告抗辯：
㈠原告主張通謀虛偽部分：




⒈簽約當時由被告陳俊宏當場給付被告賴瑞隆5萬元，並 於95年7月27日及95年7月28日分別再匯款47萬元及18 萬元予被告賴瑞隆：
⑴被告賴瑞隆因投資傳直銷之資金需求，被告二人於95 年5、6月間洽談買賣契約價額202萬元，於95年7月1 日將系爭房地出賣予其弟媳之堂弟即被告陳俊宏，以 202萬元簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，簽約當 時即由被告陳俊宏當場給付被告賴瑞隆5萬元，並於 95年7月27日及95年7月28日分別再匯款47萬元及18 萬元予被告賴瑞隆，至95年7月28日止，被告陳俊宏 共給付被告賴瑞隆70萬元之買賣價金。
⑵上開47萬元係源自被告陳俊宏之父交付其民間互助會 得標之會款，被告陳俊宏直接持該現金臨櫃辦理該筆 匯款；被告陳俊宏於95年7月28日以匯款作業方式匯 至被告賴瑞隆所有台中西屯郵局00000000000000 帳 戶內之18萬元，係源自被告陳俊宏之母辭世後其所分 得之現金遺產，被告陳俊宏持該現金臨櫃辦理該筆匯 款，此二筆匯款均非直接自陳俊宏個人帳戶提款後轉 帳匯入被告賴瑞隆上揭郵局帳戶。
⒉系爭房地上之現抵押債務人仍為當時之出賣人即被告賴 瑞隆之原因：
系爭房地上因有以被告賴瑞隆為債務人之抵押債務，被 告二人曾於簽訂系爭買賣契約前協議先由被告陳俊宏取 得銀行貸款後，方由其貸得款項償付原抵押權人即遠東 國際商業銀行股份有限公司（下稱遠東銀行）以變更系 爭房地之抵押權人及債務人。系爭房地委由代書朱昌吉 辦理所有權移轉登記及查詢洽詢申貸事宜（包括土地建 物測量），惟因系爭房屋部分占用路地，而使被告陳俊 宏之貸款額度不足以清償原抵押債務，加上被告陳俊宏 係職業軍人，時間不具彈性，且被告賴瑞隆與其為連襟 關係，後續方未積極處理上開事務，致系爭房地上之現 抵押債務人仍為當時之出賣人即被告賴瑞隆。
⒊因被告陳俊宏當時未順利取得貸款以變更系爭房地上之 抵押債權人及抵押債務人，故針對買賣價金202萬元之 給付方式，被告二人協議由被告陳俊宏幫被告賴瑞隆償 付其於系爭房屋上之抵押債務(當時剩餘1,300,542元) ，而償付方式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之 租金繳付：
⑴因被告賴瑞隆出賣系爭房地目的在於取得現金投資， 其當時並無安排其他住處，而被告陳俊宏本有住屋，



故被告陳俊宏方將其向被告賴瑞隆購得之系爭房屋出 租被告賴瑞隆由其繼續使用；又因被告陳俊宏當時未 順利取得貸款以變更系爭房地上之抵押債權人及抵押 債務人，故針對買賣價金202萬元之給付方式，被告 二人協議由被告陳俊宏幫被告賴瑞隆償付其於系爭房 屋上之抵押債務(當時剩餘1,300,542元)，而償付方 式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之租金繳付 ，因此被告賴瑞隆戶籍地仍為系爭房屋(即門牌號碼 台中市○○區○○○路0段0號）。就系爭房屋之租賃 ，被告二人當時乃約定以二年的時間為租期，是最近 一份租賃期約之租期即99年7月29至101年7月28日， 前二次之租賃契約之期間分別為95年7月29至97年7月 28日、97年7月29至99年7月28日，租金乃約定每月 15,000元，並由被告賴瑞隆直接以該租金代付房貸之 本息後，餘額再由被告二人擇日會算。被告賴瑞隆之 貸款金額總計170萬元，而於被告二人為系爭房地之 買賣當時尚餘1,300,542元未償付；而被告陳俊宏買 受系爭房地並將其出租予被告賴瑞隆後，自95年7月 起至今(100年10月)，已由被告賴瑞隆以租金代付貸 款63期共計達913,749元，尚餘600,653元之貸款未償 付，每期餘額亦業經被告二人會算。
⑵以租金抵繳貸款餘額之協議確實是於95年7月1日系爭 買賣簽立當時，經被告二人合意特別批註，此係因被 告陳俊宏仍期待銀行能於95年7月29日前准予足額貸 款所為之特別約定，倘能准貸是最能簡化被告二人房 地買賣之權利義務關係，如未能准貸時，至少被告陳 俊宏得以租金分期抵償價金132萬元之部分，況代書 仍持續為陳俊宏向其他銀行洽詢貸款事宜，只要一有 銀行准貸時，被告陳俊宏即可付清差額，此並無違反 交易常情。因協議之日期距今已有一定時日，當時被 告僅依憑買賣契約書上註記之內容而為說明，直至證 人朱吉昌於101年1月30日至鈞院證述：「(關於租金 抵貸款的部份是否在95年7月1日協議？)應該是在95 年7月29日，可能是我筆誤寫為95年7月1日。」時， 被告方憶起確切日期即係於95年7月29日由雙方為此 租金抵充貸款之約定。據此，被告確僅因時日久遠， 致有此日期上之誤認矣。
⑶被告二人就不足額132萬元有進行會算，第一次會算 時間是在95年7月29日，因被告陳俊宏之銀行申貸審 查於97年7月29日屆期時，確定仍未能以160萬元足額



申貸完成，所以在扣除房屋稅400元、水電費1,200 元、尾款17,858元後，差額為1,300,542元（此數額 仍與賴瑞隆截至95年7月1日止未償貸款金額一致）。 第二次會算則是因100年11月14日鈞院令被告陳俊宏 應陳報以租金償付貸款之每期金額及已繳付之貸款金 額，被告陳俊宏於100年11月23日以陳報狀提出之被 證五租金款項金額明細。
⑷被告賴瑞隆之貸款金額總計原為170萬元，於95年7月 1日系爭契約簽立當時，被告賴瑞隆就系爭房地之未 償貸款金額尚有1,300,542元。
⑸被證五租金款項金額明細所載自95年8月起至100年10 月止，共計有63期，此乃為統計已繳付之貸款金額， 俾利陳報鈞院而為會算所製之列表，並非租金抵繳貸 款或抵沖價金之總期數。被證五所列913,749元是被 告賴瑞隆自95年8月起至100年10月止以租金抵繳貸款 餘額而實際支付之總金額，此乃含括各該期本金及各 該期利息之合計。被證五所列截至100年10月止貸款 餘額尚有600,653元，是被告賴瑞隆向遠東銀行查詢 後得悉之數額。被證五之金額加總後從形式上觀察似 有不符202萬元，此乃因其中包括有各該期間已支付 遠東商業銀行之利息，此由已繳付之貸款本金及利息 913,749元，加上未償貸款本金600,653元，顯然大於 系爭買賣簽約當時未償貸款本金1,300,542元，其中 差額即為遠東商業銀行收取之利息。
⒋原告主觀臆測被告陳俊宏知情，率指被告賴瑞隆移轉系 爭房所有權予被告陳俊宏，其目的在避免債權人追索， 顯屬無稽。
⒌被告陳俊宏因職務關係須住留屏東地區之營區，確實無 購屋之急迫性，惟被告非無調職台中或於退職後移居台 中地區之可能，此乃被告陳俊宏個人生涯規畫之範圍。 ⒍至於被告賴瑞隆如何提領匯入之金錢使用，本與被告陳 俊宏無關，原告既然質疑被告賴瑞隆刻意作出虛假金流 ，自應由原告先盡舉證責任。
⒎被告陳俊宏因服軍職，無須申報個人綜所，又按被告二 人就系爭房地之租金每月1萬5千元，租金總額一年共有 18萬元，扣除必要費用43%、免稅額後，依法不用報繳 稅額。
⒏被告賴瑞隆及其家人是否安頓妥當，本與被告陳俊宏購 買系爭房地無涉。
⒐系爭房地之債權人遠東銀行知悉被告賴瑞隆將抵押物所



有權移轉予被告陳俊宏後，對被告陳俊宏以承擔債務方 式續繳貸款並無異議，又既係由被告陳俊宏以應收取之 租金續繳貸款，被告陳俊宏自無須擔心被告賴瑞隆不為 繳納時而遭遠東商業銀行拍賣抵押物，故被告陳俊宏自 無向遠東商業銀行申請變更債務人之必要
⒑參照被告賴瑞隆於遠東國際商業銀行就貸款債務(150萬 元及20萬元)之攤還紀錄，其中95年7月29日房貸餘額為 1, 316,036元(1,187,039(餘額)＋8,157(收回本金)＋ 4,482(利息)＋113,503(餘額)＋2,324(收回本金)＋531 (利息)＝1,316,036)，惟因8,157(收回本金)、4,482( 利息)、2,324(收回本金)及531(利息)部分，均係在95 年7月29日以前(計息止日95年7月28日)即已統計完畢之 該期繳款金額，故被告賴瑞隆與陳俊宏方約定該期款項 之繳交仍由出賣人即被告賴瑞隆繳付，方致買受人即被 告陳俊宏承擔之債務金額為1,300,542元(1,187,039( 餘額)＋113,503(餘額)＝1,300,542)。被告對於彙算金 額之說明或有過於跳躍而不精確之處，惟上開說明確為 當時之雙方之約定內容及事實經過。
⒒一般向銀行申請貸款時，程序上均會先請銀行初步估價 動作，若有達到借方所欲貸款之額度時，方會送聯徵； 本件系爭房地因占用路地而未達預估之貸款金額，故原 則上即不會送聯徵，因此即無被告陳俊宏就系爭房地申 請貸款之聯徵紀錄。
⒓因被告賴瑞隆對於相關買賣手續並不了解，故交由賴瑞 麒處理系爭房地之買賣，而被告陳俊宏亦因服役關係而 無暇處理，故將本件買賣事宜交由賴瑞麒處理，賴瑞麒 為處理系爭房地而委由朱吉昌辦理，因此被告賴瑞隆對 於細節並不清楚。又被告陳俊宏匯款繳付47萬元及18萬 元價金部分，是由其家人代為臨櫃匯款，此部分事實之 出入係因承辦律師當時就被告所提供之資料為判斷，誤 以為係被告陳俊宏本身親自臨櫃匯款，導致答辯狀有誤 載之情況。
⒔另被告賴瑞隆於遠東銀行還款紀錄有被告陳俊宏之記載 ，乃係因該筆債務被告二人均已約定由被告賴瑞隆以租 金抵償的方式代被告陳俊宏繳付，惟實際上該筆貸款之 繳付均係被告賴瑞隆委由賴瑞麒按期代為繳付，然因賴 瑞麒因有幾次事務繁忙無瑕代為處理，方告知被告賴瑞 隆由其自行處理，而被告賴瑞隆因認該筆貸款債務既已 由被告陳俊宏承擔，故於被告賴瑞隆代為繳付當時，均 以陳俊宏名義來匯款繳付。




㈡原告主張撤銷詐害債權部分：
被告陳俊宏對於被告賴瑞隆對外是否負有債務並不知情， 原告亦未舉證證明何以其認定被告陳俊宏買受系爭房地當 時明知被告賴瑞隆負有債務，本件買賣確係損害債權人之 債權。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項
㈠臺中市潭子區東寶五段600（使用分區為道路用地，重測前 為東員寶段181-219地號）、601（使用分區為住宅區，重測 前為東員寶段181-120地號）地號土地及其上同段159建號（ 重測前為東員寶段491建號）建物即門牌號碼臺中市○○區 ○○○路0段0號房屋原為被告賴瑞隆所有，其於95年7月25 日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記與被告陳俊宏 。
㈡被告二人於95年7月1日簽訂系爭房地之買賣契約書，雙方約 定買賣價金為202萬元，並在契約為以租金抵繳貸款餘額之 批註：「雙方於95年7月1日協議，甲方即被告陳俊宏以本標 的物即系爭房地每月15,000元正出租於乙方即被告賴瑞隆， 給付租金方式為乙方每月幫甲方繳交貸款之期款，尚有差額 ，雙方另行互補之」等語。被告陳俊宏曾於95年7月27日、 同年月28日各匯款47萬元、18萬元至被告賴瑞隆所有之臺中 西屯郵局帳戶。
㈢系爭房屋現仍由被告賴瑞隆居住使用。
㈣被告賴瑞隆曾以系爭房地向遠東銀行抵押借款，於系爭房地 移轉與被告陳俊宏後，該抵押權之債務人及設定義務人仍為 被告賴瑞隆。
㈤毅立達公司於94年7月25日邀同訴外人陳毅嘉、被告賴瑞隆 為連帶保證人向原告借款1,200,000元，惟毅立達公司自95 年5月25日起即未再依約繳付本息，嗣原告向本院聲請核發 本票裁定確定，再經聲請強制執行因執行無結果，核發本院 99年度司執字第64677號債權憑證在案，現尚欠原告本金908 ,554元及利息、違約金。
肆、得心證之理由：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在 法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不 安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院52年 台上字第1922號判例參照）。查本件原告主張被告二人就系



爭房地所為買賣及移轉所有權之行為係通謀虛偽意思表示， 依法無效，且害及原告之債權，致有無法追償之虞，而被告 二人復否認有原告本件主張之情事，原告之法律上地位自有 受侵害之虞，且此項危險得以對被告二人之確認判決除去， 揆諸前揭判例意旨，原告提起本件確認之訴，即有受確認判 決之法律上利益。
原告先位之訴主張兩造間就系爭房地之買賣契約及物權行為 為通謀虛偽意思表示暨其備位之訴主張被告間就系爭不動產 之債權、物權行為符合民法第244條第2項得撤銷之情事等節 ，俱為被告二人所否認，並以前詞置辯。是以本件兩造主要 爭執之事項厥為：(一)被告間就系爭房地所為之買賣契約及 所為之所有權移轉登記之物權行為，是否為通謀虛偽意思表 示依法應為無效？(二)被告間就系爭不動產所為買賣之債權 行為及所為之所有權移轉登記之物權行為，是否基於詐害債 權所為，原告得否請求撤銷並請求被告陳俊宏回復登記？茲 分述如下。
按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效，民法第87條第1項前段定有明文。被告二人雖抗辯就系 爭房地之買賣契約為真正，且以被告陳俊宏給付被告賴瑞隆 買賣價金70萬元，其餘價金則協議以租金繳付貸款餘額之方 式抵償，並提出不動產買賣契約書、被告賴瑞隆之存摺、房 屋租賃契約、租金款項金額明細為證。惟查：
㈠被告陳俊宏抗辯其於95年7月27日及95年7月28日分別匯款 47萬元及18萬元予被告賴瑞隆一節，固提出被告賴瑞隆上 開台中西屯郵局存摺影本為證，然金錢往來原因不一而足 ，基於贈與契約或是借貸契約均有可能，尚難僅憑被告間 之金錢往來紀錄，遽認渠等間有買賣系爭房地之情事。 ㈡依被告二人所述，可知被告二人曾於簽訂系爭買賣契約前 協議由被告陳俊宏取得銀行貸款，由其貸得款項償付系爭 房地之貸款，並委由訴外人即代書朱昌吉辦理系爭房地所 有權移轉登記及查詢洽詢申貸事宜，嗣因被告陳俊宏當時 未取得貸款，故針對買賣價金202萬元之給付方式，被告 二人協議由被告陳俊宏承擔系爭房屋之抵押債務，而償付 方式即由被告賴瑞隆以原應給付被告陳俊宏之租金繳付。 查證人朱昌吉於本院審理時證稱：「（問：被告賴瑞隆在 95 年7月25日時將台中市○○區○○○段000○000地號土 地跟其上所坐落建物移轉登記給陳俊宏，其土地及建物移 轉登記是否由你辦理？《提示土地移轉登記相關資料》） 是由我辦理。是被告賴瑞隆的弟弟賴瑞麒來找我，委任我 辦理，他說賴瑞隆的房地要賣給陳俊宏，我們就幫他作買



賣契約書，之後再蓋過戶的書類，開始送件、報稅，完稅 後就可以送登記。（問：提示不動產買賣契約書，此份是 否是你幫他們做的？上面的文字是否都是在95年7月1日寫 的？）是。每次繳款是我後來另外寫的，95年7月27日、 28 日是一起在95年7月29日寫的，因為我辦貸款辦不出來 ，所以後來協議以租金來抵貸款。（問：陳俊宏辦理貸款 是否由你負責？）是。我是95年7月1日送件後就送多家銀 行估價，大部分的銀行像遠東、台新、中國信託、富邦銀 行都有送，但是因為房屋有占到道路用地，所以額度不足 。本來是只有一個地號，但是建商沒有把道路分割出來， 後來政府逕為分割，才分割出來，所以房屋有占用到道路 用地。（問：關於租金抵貸款的部份是否在95年7月1日協 議？）應該是在95年7月29日，可能是我筆誤寫為95年7月 1 日。（問：95年7月29日之後是否繼續向銀行詢問貸款 事宜？）有，但都是額度不足。（問：房貸餘額0000000 元是在95年7月29日向銀行查詢的？）是。這是賴瑞麒去 申請證明的。」（見本院101年1月30日準備程序筆錄）， 依證人朱吉昌所述，可知系爭買賣契約係於95年7月1日簽 訂，契約書上關於以租金抵繳貸款餘額之協議是於95年7 月29日由朱吉昌書寫，核與被告陳稱「以租金抵繳貸款餘 額之協議確實是於95年7月1日系爭買賣簽立當時，經被告 二人合意特別批註」（見本院卷一第130頁反面）一節已 不相符，被告所述渠等有以租金抵繳貸款餘額之協議是否 屬實，已非無疑；又證人朱吉昌於本院審理時雖證稱貸款 餘額係於95年7月29日由訴外人即被告賴瑞隆之弟賴瑞麒 向銀行查詢申請證明，然觀之卷附遠東銀行101年10月30 日（101）遠銀消字第414號函文，可知於95年7月1日至95 年7月31日並無被告賴瑞隆申請借款餘額證明之紀錄，而 被告就此函覆內容復表示借款餘額證明之紀錄或可能係由 朱吉昌透過臨櫃詢問等語（見本院卷二第96頁正面），依 此，關於被告賴瑞隆有無申請貸款餘額證明乙節，被告陳 述與證人朱吉昌亦不相符；另證人朱吉昌雖稱有向遠東、 台新、中國信託、富邦等四家銀行送件詢問申貸事宜，然 而上開四家銀行均表示並無被告陳俊宏以系爭房地申辦房 屋貸款之相關資料，此有遠東銀行100年3月16日（101） 遠銀消字第98號函、台新國際商業銀行101年3月19日台新 作文字第00000000號函、台北富邦商業銀行股份有限公司 101年3月20日消金作業管理部個授第0000000000號函及中 國信託商業銀行股份有限公司101年3月30日中信銀000000 00000000號函在卷可參，據此，證人朱吉昌上開證述是否



屬實，亦非無疑。
㈢再者，被告抗辯95年7月29日斯時房貸餘額為1,316,036元 ，因有部分金額係在95年7月29日以前即已統計完畢，故 被告賴瑞隆與陳俊宏約定該部分款項之繳交仍由被告賴瑞 隆繳付，故被告陳俊宏承擔之債務金額為1,300,542元云 云，惟系爭房地於95年7月29日之貸款餘額總計為1,199,8 22元（本金1,195,196元、利息4,627元），此有遠東銀行 上開函文附卷可參，與被告上開所述貸款餘額為1,300,54 2元並不相符；另參以被告賴瑞隆前於92年間以系爭房地 向遠東銀行申請房屋貸款，遠東銀行就系爭600地號土地 認定為道路用地，並未估算價值，但一併設定抵押，此有 遠東銀行前揭函文可稽，依此可見，系爭600地號土地縱 使為道路用地，應不影響銀行放貸，被告陳俊宏所述系爭 600地號土地因係道路用地而無法申辦貸款是否屬實，誠 屬可疑。據上，被告二人所述關於系爭買賣過程與證人朱 吉昌證述不符，而證人朱吉昌證述之內容亦前揭函文內容 互相抵觸，故證人朱吉昌之證言及被告二人所辯以租金抵 繳貸款協議之經過，顯違常情，難認被告間確有系爭房地 買賣交易之實。
㈣況且，被告陳俊宏於本院審理時自陳：「（問：簽約前是