臺灣桃園地方法院民事判決 101年度簡上字第177號
上 訴 人 家和公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 張永康
訴訟代理人 林法均
被 上訴人 臻愛一世社區管理委員會
法定代理人 陳淑端
訴訟代理人 廖宸和律師
張必昇律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國101年7月9 日本院
桃園簡易庭101年度桃簡字第318號第一審判決提起上訴，本院於
102年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為 承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出前開書狀於受訴法院， 由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1 項、 第176 條分別定有明文。本件被上訴人之法定代理人已於民 國101年5月27日原審言詞辯論終結前由「陳淑娟」變更為「 陳淑端」有被上訴人101年第2次臨時區分所有權會議紀錄附 卷可稽，被上訴人於前揭法定代理人變更前即委任馬維斌等 4人為訴訟代理人，依民事訴訟法第173條前段之規定，訴訟 程序不因被上訴人之法定代理人變更而當然停止，然原審判 決於101年7月13日送達於被上訴人之法定代理人後，訴訟程 序於斯時當然停止，惟由被上訴人之法定代理人陳淑端於10 1年11月27日具狀聲明承受訴訟，業經原審於101年12月5 日 裁定准許被上訴人法定代理人陳淑端為被上訴人之承受訴訟 人並續行訴訟，經查尚無不合，合先敘明。
乙、實體部分:
壹、上訴人起訴及上訴意旨以：
一、兩造於100 年7 月間簽訂綜合管理維護契約書（下稱系爭契 約），雙方約定自100年8月1日0時起至101年7月31日24時止 ，由上訴人提供被上訴人公寓大廈一般事務管理服務事項及 公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項，被上訴人應於次月 5日前給付每月服務費用新臺幣（下同）10萬3,950元，並於 系爭契約第4 條第2 項約明「本契約委託期間內，非經雙方
同意任何一方不得片面終止本契約，否則應賠償3 個月之服 務費」。詎被上訴人未依系爭契約第12條第1 項第1 款「甲 、乙雙方於本契約有效期間內，得於1 個月前以書面告知他 方後，提前終止本契約」之約定，提前30日以前書面通知上 訴人，隨即以101年1月15日（101）臻管字第001號函（以下 簡稱系爭1 號函），要求上訴人服務至101年1月31日止，片 面終止系爭契約，致上訴人商譽受損，另受有派駐人員招募 、培訓、解雇以及相關設備投資之損失，爰依系爭合約第 4 條第2 項之規定，請求被上訴人賠償3 個月之服務費用共31 萬1,850 元等語，並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人31 萬1,850 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。
二、於本院補充陳述：
1.訴人於承接管理業務後，發現臻愛一世社區（下稱系爭社區 ）長期帳目不清、期初金額有誤，經派遣上訴人稽核襄理會 同前屆主委即訴外人樓允怡、財委即訴外人羅淑萍，免費回 溯清查一年，協助調整更正系爭社區財務報表長期之錯誤， 當時尚獲前屆管理委員會一再感謝，故豈有被上訴人以調整 錯誤前之報表，因上訴人接任前之錯誤，且業經解決後，而 主張上訴人未善盡職責之理。
2.訴人於100年7月31日承接前手帳務應收管理金額4萬7,266元 ，至101年1月31日交接清冊中應收管理費未繳統計表累計未 收金額4萬5,734 元，明細皆未包含住戶即訴外人陳姿澐100 年7月27日所謂年繳金額2 萬1,114元，即已沖帳收款，是原 審顯誤認上訴人未履行勾稽，以為未確實釐清繳納管理費。 況被上訴人雖得主張提前解約，然基於系爭契約條款，仍不 得免除賠償責任。
3.本件係被上訴人以系爭1 號函通知上訴人片面解除系爭契約 ，並在社區內公告，上訴人則於同年月20日函覆表達異議並 要求賠償，被上訴人始於同年2月2日、17日分別發函予上訴 人要求「協商、暫緩、後續服務」。是被上訴人先違約趕走 上訴人，於上訴人離開後，再言暫緩，復言「拒絕延緩終止 契約之提議…放棄提前1 個月通知之保障…是兩造…已有合 意」，焉有此理。是系爭契約係被上訴人單方終止合約，上 訴人就此並未合意，況管理委員會係合議制，亦即集體意思 表達，並非單一住戶或個人可以代表管理委員會。 4.被上訴人所述管理中心之印章並非上訴人所管理使用，管理 中心發布之函及公告均須經過被上訴人之同意、用印，此由 被上訴人發函予上訴人之函件所用印章，與上訴人提呈之公 告所蓋印章為同一顆足證。又被上訴人提出之訴外人傑明皇
家公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱傑明皇家公司）之 緊急情事報告書中右上角呈報時間為101年11月7日，惟既然 緊急，豈會於事發後9 個多月才報告，故上開緊急報告書顯 係傑明皇家公司臨訟製作，不足採信。
5.並聲明：原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人31萬1,850 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。
貳、被上訴人則以：
一、依系爭契約第2條第1項第1款及附件一第3點、第4 點之約定 ，上訴人應提供之服務包含管理費之收催存、財務收支結果 ，然觀諸上訴人製作之100年8月至同年12月份之「臻愛一世 公寓大廈第八屆管理委員會收支總表」、「臻愛一世公寓大 廈管理委員會財務月報表」，該表所列之金額，均無法合致 「上月結餘合計＋當月收入合計－當月支出合計＝當月結餘 合計」、「上期結轉＋本期收入合計－本期支出合計＝本期 結餘」之計算公式，存在顯著之誤差。後經系爭社區住戶於 100年12月4日區分所有權人會議中提出質疑，於同年12 月8 日連署，另於同年12月11日提出住戶意見反應單，由上訴人 派駐系爭社區之主任黃彥朝簽名收訖，足見被上訴人就前揭 缺失已為要求改善之通知。上訴人於100 年12月15日召開之 臨時會議中，雖另提出調整後之收支總表以為管理費結算之 報告，然此收支總表細目名稱與前揭收支總表均有不同，金 額變動之依據為何亦無從知悉，且不乏管理費收入金額記載 錯誤之情形，顯見上訴人並未善盡財務收支結算報告之義務 ，且經被上訴人反應，仍未獲改善。
二、再依系爭社區住戶管理公約第3 條、第5 條第9 項規定：「 人員編制：管理委員會得視實際之需要，聘任管理人員若干 名或委由專業大樓管理公司成立管理服務中心執行管理服務 工作，並得隨時增減之」、「對欠繳管理費及欠繳本公約規 定之費用之住戶，管理服務中心除得依照本公約或其他法律 相關規定加以處置外，並有權採取下列任何措施；在本大廈 內通告或張貼公告，公開欠繳住戶之姓名。」然被上訴人提 供予上訴人財務作業之日盛國際商業銀行帳戶顯示，至101 年1月31日止，系爭社區186戶住戶中，竟有高達102 戶之助 戶無繳款紀錄，累計欠繳管理費金額高達205 萬2,344 元， 而自上訴人服務系爭社區以來，亦未曾有張貼公告之通知。 而部分住戶已為管理費之繳交，卻仍遭列於「未繳費狀況明 細表」中，徒增被上訴人與住戶間之糾紛與困擾，是上訴人 有怠於履行管理費收催存之義務，致系爭社區管理費繳納帳 目不清，顯有可歸責事由。
三、被上訴人因上訴人有前揭可歸責事由存在，而不得不終止系 爭契約，核與系爭契約第4 條第2 項、第12條第1 項之規定 無涉，而被上訴人亦非以「乙方違反本契約第7 條第1 項及 第2 項規定」為由終止契約，是亦無系爭契約第12條第2 項 第2 款「以書面要求改善」規定之適用，被上訴人依民法第 549條第1項規定隨時終止系爭契約，依同法第549條第2項但 書之規定，實無需負擔損害賠償責任。上訴人依系爭契約第 4 條第2 項之規定，請求被上訴人負擔損害賠償責任，核屬 無據。
四、原審判決認定兩造就系爭契約已於101 年1 月31日合意終止 ，認事用法並無違誤，且依上訴人提出之公告所載日期，應 可推論係於101 年1 月12日上訴人副總莫萍生出席被上訴人 臨時會議，並達成終止系爭契約之合意後所繕打，公告上所 蓋印章為「管理中心」之印章，管理中心係上訴人所設立， 印章亦由上訴人派駐之社區主任即訴外人陳秋雙持有並蓋印 ，故該公告應係由上訴人派駐之社區主任陳秋雙所繕打，非 被上訴人所製作。該公告上既載明「特請各住戶推薦物業公 司參加遴選，請至櫃檯向陳主任（即陳秋雙）登記推薦」， 是若非上訴人確已同意於101 年1 月31日終止系爭契約，該 公告上不可能有前揭記載。綜上，兩造就終止系爭契約之時 點既有合意，上訴人自不得再執系爭契約第12條第1 項、第 4 條之規定，請求被上訴人負損害賠償責任。並聲明：上訴 駁回。
參、本院之判斷：
一、上訴人主張兩造簽定有綜合管理維護契約，雙方約定於 100 年8月1日至101年7月31日由上訴人提供被上訴人公寓大廈一 般事務管理服務及清潔環境衛生之維持事項，被上訴人則對 上訴人所提供之服務，每月給付10萬3,950 元作為報酬，雙 方約定委託期間，非經雙方同意任何一方不得片面終止系爭 契約，若要終止契約需一個月前以書面告知他方，方得提前 終止系爭契約，若因可歸責於上訴人之事由而違反管理規約 之情事，則被上訴人應以書面要求上訴人改善，若上訴人未 於15日內為改善，則被上訴人得終止系爭契約。而被上訴人 以上訴人管理社區財產清冊模糊不清、未確實催收住戶繳交 管理費用、及執行門禁勤務等若干問題為由，於101年1月12 日召開101 年1 月份臨時會議，上訴人副總經理莫萍生代表 上訴人公司與會討論是否終止系爭契約之相關問題，並將當 天之決議作成會議紀錄，嗣後被上訴人以系爭1 號函告知上 訴人系爭契約將於101年1月31日終止，上訴人亦於同年月20 日函文通知被上訴人請其派員於同年月31日交接，被上訴人
係於交接前一日（30）方收受函文，適逢農曆過年放假期間 ，被上訴人於101 年2 月2 日函文通知上訴人協商終止系爭 契約及後續服務費用之請領問題等情，業據雙方提出之綜合 管理維護契約書、被上訴人第9 屆管理委員會101 年1 月份 臨時會議紀錄（見原審卷第6 頁至第16頁、第46頁）、系爭 1號函、101年2月2日（101）臻管字第0000000000 號函、上 訴人101 年1 月20日家和（社函）自第0000000 號函（見本 院卷第33頁至第35頁) 等文書為證，並為兩造所不爭執，自 堪信為真實。
二、上訴人另主張其已善盡職責、協助並改善被上訴人長期帳目 不清之錯誤，尚無違反管理規約之事由，是被上訴人發函要 求於101年1月31日提前解約，上訴人迫於無奈才於101年1月 月31日將人員撤離被上訴人社區，係被上訴人單方片面終止 系爭契約，上訴人並未合意終止系爭契約等節，則為被上訴 人所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為: （一）被 上訴人得否以上訴人有可歸責之事由而違反管理規約之情事 ，單方終止系爭契約？（二）被上訴人終止系爭契約究係單 方片面終止或合意終止？（三）上訴人得否以被上訴人終止 系爭契約為由，請求被上訴人負擔違約之賠償責任？茲分述 如下:
㈠被上訴人得否以上訴人有可歸責之事由而違反管理規約之情 事，單方終止系爭契約?
按系爭契約第12條第2項第2款約定：上訴人因可歸責之事由 ，致違反系爭契約第7 條第1 項、第2 項之管理規約時，經 被上訴人以書面要求改善，上訴人未能於15日內為改善時， 被上訴人得終止系爭契約。被上訴人抗辯上訴人對未繳交管 理費之住戶未依被上訴人住戶管理規約約定確實收繳、催繳 ，致未繳納之住戶未為催繳而積欠管理費用，已繳納管理費 之住戶因未為清楚登記而仍為催繳，致其名譽受損害，業據 被上訴人提出住戶陳姿澐已於100 年7 月27日繳納管理費， 而上訴人所管理之社區歷史繳費明細表遲至101 年1 月9 日 止，均無任何以繳費之註記，有住戶陳姿澐之反應單、98年 1 月1 日至100 年12月31日歷史繳費明細表、陳姿澐活期儲 蓄存摺轉帳記錄等附卷可憑（見原審卷第74頁至第75頁）； 又有關被上訴人社區之收支總表等帳戶不清（即100 年8 月 至10 月 間，當月結餘合計，加計當月收入合計，扣除當月 支出合計後，均與次月份之結餘不相符）等情，亦有被上訴 人所提出上訴人所製作及被上訴人所製作之收支總表發現有 錯誤為證（見原審卷第71頁至第73頁），是上訴人就管理費 之收取稽核，及收支總表之製作，存在諸多之瑕疵，係可歸
責於上訴人之事由而違反系爭契約第7 條管理規約之情事， 尚屬非虛；抑且，按上開提出之臨時會議紀錄關於上訴人公 司回答事項如后：「1.家和公司答應有關社區管理缺失，屬 公司應負管理責任部份，公司應概括承受。……4.有關帳目 問題⑴經委員會請專業人士清查核對後，與家和公司確認後 ，即依協議處理」顯見上訴人就兩造約定上開所示管理事項 確有管理不週而值得改善之處，亦堪認定。惟被上訴人並未 依上開約定針對上訴人管理上之疏失以「書面通知」上訴人 改善，僅以口頭通知，且未定改善期限，為被上訴人所自承 （見本院卷第47頁反面至第48頁），至此，上訴人縱有可歸 責於上訴人之事由致違反管理規約之約定，惟被上訴人並未 依上開約定以書面通知上訴人改善，俟上訴人未於15日內為 改善，再依約定終止系爭契約，故被上訴人所辯得依系爭契 約第12 條 第2 項第2 款之約定單方任意終止系爭契約，與 系爭契約約定有違，核無足取。
㈡被上訴人終止系爭契約究係單方片面終止或合意終止？ 1.按契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使 原有契約之效力向後歸於無效，亦即以第二次之契約終止原 有之契約（第一次之契約）。依契約自由原則，契約之雙方 當事人雖得再訂契約，使原屬有效之契約向將來歸於無效， 惟其成立要件仍應依民法第153 條之規定定之。而依該條規 定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立。 次按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又 應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥 文字致失真意，最高法院19年上字第453 號判例意旨參照。 2.查：上開臨時會議記錄其餘記載：「……回答事項如后：2. 有關是否終止契約，委請委員會依本次會議決議，以正式函 文家和公司辦理後續事宜……」承上所述，原係以關於上訴 人管理上有疏失為前提，並經上訴人公司與會人員不否認後 ，接由上訴人公司提出有關是否「中（終之誤）止契約」之 問題云云；依上紀錄所載，雙方是否終止系爭契約係委由被 上訴人管理委員會決議後，以正式函文通知上訴人，俾利上 訴人辦理後續事宜。而被上訴人以系爭1 號函通知上訴人於 101年1月31日無條件終止系爭契約，已於同年月16日送達上 訴人收受。另會議紀錄中亦記載：公司與公司交接日期及方 法，上訴人與被上訴人須7 個工作天辦理交接，與新接管理 公司點交為3 個工作天時間，辦理交接所需之時間與被上訴 人發文通知上訴人終止系爭契約之時間大致相符，另據參與 會議之證人那麗雲於原審時具結證稱：委員會的時候莫副總 說他沒有辦法改善，他願意配合委員會的要求，說他會照著
我們的意見照辦，我們原則上是希望他們改善，但是他說他 沒有辦法改善，我們就發函了等語（見原審卷第80頁反面） ，雖證人為被上訴人社區管理委員會委員，然經原審隔離訊 問，其證述內容與會議紀錄大致相符，且亦無矛盾之處，其 證言尚堪採信。足徵，被上訴人以系爭1 號函通知終止系爭 契約，係依1月12 日雙方於會議中決議之結論所為，尚非被 上訴人片面單方主張；是以，雙方已合意於101年1月31日終 止系爭契約，上訴人於同年月20日發文通知被上訴人，請其 派員於101年1月31日辦理交接，且上訴人亦實際於上開期日 將人員撤離被上訴人之社區，更顯示上訴人同意於上開期日 終止系爭契約事實。
3.雖然上訴人於上開1 月20日函文中另表明「貴社區違反契約 規定，應負擔未到期解約之賠償責任，特此說明。」云云， 並以此主張其不同意終止契約，其管理人員撤離社區，係受 驅趕，不得不離。然上訴人既於1 月12日由其經理人莫萍同 意管委會之會議決論，16日收受系爭1 號函後，亦發函如上 ，但上函竟於人員撤離被上訴人社區前一日送到，此情為上 訴人自認在卷（見本院卷第26頁正面），其間（1 月16日至 30日）上訴人從未表示有何不妥或據任何理由再為不同意之 舉，且果有不同意以此方式終止契約，亦應於16日收受系爭 1 號函後即為表達重新協商意旨，焉有按照函示即於31日逕 行「撤哨」，似此，已足證上訴人此之主張違反先前會議已 經同意終止契約，循此，上開函文之所為表明亦無從再以原 來系爭契約拘束上訴人。至於上訴人另主張，莫萍生係為業 務副總經理，其中曾表示是否終止契約，請來文，依照合約 辦理等語，然莫萍生於上訴人公司任職副總經理一職，係輔 佐總經理處理公司事務，其既經公司委派參與被上訴人上開 管理委員會臨時會議，自係代表上訴人為或受意思表示，另 關於莫萍生於上訴人公司主要職務係負責業務部分，僅為上 訴人內部分工事宜，並不影響其代表上訴人行使職權之正當 性、合法性，無從以莫萍生在上訴人公司從事職務或其不瞭 解事情緣由而得主張其不受上開會議及系爭1 號函之約束。 又上訴人所列出莫萍生於會議中所陳述之隻字片語為據，其 情詳如上述，尚無影響本院從綜合一切資料所探求之當事人 真意。再者，上訴人主張被上訴人於社區中張貼臨時會決議 之重要公告，內容提及與上訴人簽訂之系爭契約將於101年1 月31日終止，請各社區住戶推薦物業公司參加遴選，係為被 被上訴人片面終止系爭契約之重要證據等情，惟該公告僅為 雙方於會議決議經合意終止系爭契約後，被上訴人找尋接替 上訴人管理該社區之通知，與系爭契約是否單方片面終止無
涉。
㈢上訴人得否以被上訴人終止系爭契約為由，請求被上訴人負 擔違約之賠償責任？
按系爭契約約定雙方在契約有效期間得任意終止，惟須1 個 月前以書面通知對造，若未依前揭約定而片面終止系爭契約 ，應賠償3 個月之服務費用，系爭契約第4 條第2 項、第12 條第1項明文約定。倘若雙方係合意終止系爭契約，縱未1個 月前以書面通知他造，即非單方片面終止系爭契約，無庸負 擔損害賠償責任。系爭契約業經兩造合意終止，已如上述， 上訴人自不得依系爭契約第4 條第2 項之約定請求被上訴人 賠償3 個月之服務費用。
三、綜上所述，上訴人主張被上訴人未依系爭契約第12條第1 項 第1 款，任意終止系爭契約須於1 個月前書面通知對造之約 定，逕單方片面終止系爭契約。從而，上訴人依系爭契約第 4 條第2 項之約定，請求被上訴人應賠償3 個月之服務費用 即31萬1,850 元予上訴人，為無理由，不應准許。原審以上 訴人拒絕被上訴人延緩契約終止時點之提議，顯已自願放棄 提前1 個月通知之保障，是兩造就系爭契約終止之時點，已 有合意為由駁回上訴人之請求，理由雖有不同，惟結果並無 二致，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有 理由，應予駁回。
四、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證 據暨攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果均無影 響，爰不一一論述，併予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃漢權
法 官 陳添喜
法 官 劉克聖
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 蔡佩媛
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