臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第233號
原 告 黃郁琦
訴訟代理人 葉毅雄
林慶苗律師
上 一 人
複 代理人 謝宗哲律師
被 告 姜玫嫈
訴訟代理人 涂文勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年7 月20日
言詞辯論終結，並判決如下：
主 文
被告應給付原告貳拾貳萬零肆佰伍拾元，及其中新臺幣捌萬壹仟柒佰捌拾肆元自民國一百零六年一月二十一日起至清償日止，其中新臺幣拾叁萬捌仟陸佰陸拾陸元自民國一百零六年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟叁佰肆拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾貳萬零肆佰伍拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告所請求遷讓坐落臺北市○ ○區○○街0 段000 號7 樓之2 之房屋（下稱系爭房屋）， 業經兩造調解成立，有本院106 年度士簡移調字第56號案卷 可佐，嗣原告將原訴之聲明第2 項變更為「被告應給付原告 新臺幣（下同）220,450 元，及其中81,784元自106 年1 月 21日起至清償日止，暨其中138,666 元自106 年2 月24日起 至清償日止，均按年息5 ％計算之利息」，並撤回假執行之 聲請（見本院卷第81頁），核其變更訴之聲明，與前揭規定 相符，亦應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠原告於民國105 年5 月20日與被告簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被告，租期自 105 年5 月21日起至106 年5 月20日止，每月租金32,000元 ，水、電、瓦斯及管理等費用均由被告負擔。詎被告僅交付 4 個月租金及押租金64,000元，迄106 年1 月23日止，原告 共積欠租金12,800元未付，扣除所繳交之押租金64,000元後 ，尚欠繳租金64,000元。
㈡被告積欠租金已達4 個月，原告已於106 年1 月20日寄發終
止系爭租約意思表示之存證信函予被告，並於106 年1 月21 日到達，雖被告拒收，但該通知已使被告處於可了解之狀態 ，故系爭租約已於106 年1 月21日終止，而自系爭租約終止 起至被告遷出系爭房屋止（即106 年6 月1 日），被告未經 同意繼續使用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告則受 有相當於租金之損害，故被告應給付原告138,666 元。 ㈢依系爭租約約定，系爭房屋於租賃期間之管理費用需由被告 支付，而系爭房屋所屬之社區管理委員會在105 年1 月成立 ，系爭房屋在105 年2 月間交屋，交屋後建商就要求原告等 住戶預繳半年份之管理費，嗣後社區管理委員會公告建商將 於105 年8 月1 日結束代管，就各戶的管理費用將自各區分 所有人預繳之管理費開始扣繳；至於被告所述管理費之差價 部分，因為社區保全由24小時至改成12小時制，故管理費用 也隨之調整，於106 年2 月1 日起由原先之每坪120 元，調 降成每坪100 元；而被告自105 年5 月21日承租系爭房屋， 惟其僅支付105 年6 、7 月之管理費，其後自105 年8 月至 106 年1 月間之管理費用共計17,784元，被告均未支付。 ㈣被告雖因保全警衛值勤時數之調降，向原告主張酌減租金， 但是原告並未答應，故租金並未變更，則被告應依照系爭契 約按時給付租金，且原告亦就此事兩次向臺北市北投區調解 委員會申請調解，然被告或未出席調解、或拒收調解通知書 ，致使調解不成立。
㈤聲明：被告應給付原告220,450 元，及其中81,784元自106 年1 月21日起至清償日止，暨其中138,666 元自106 年2 月 24日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息。三、被告答辯略以：
㈠於締結系爭租約之際，原告曾向被告保證系爭房屋有24小時 之保全值勤，但是保全值勤時數僅有12小時，被告曾就此要 求原告酌減租金，而原告亦允諾調整系爭房屋之租金，而在 雙方協商出新的租金額度之前，被告亦不知悉應給付多少數 額之租金，故被告暫時不為租金之給付，亦未積欠原告系爭 房屋之租金。
㈡系爭房屋所屬之社區管理委員會於106 年2 月始成立，在此 之前既然沒有管理委員會之正式存在及運作，如何會有管理 費之產生？且於社區管理委員會成立後，其管理費用之計算 標準係每坪100 元，被告也有如期繳納；則原告所述之管理 費，實際上應係建商向區分所有權人所收取之公共基金，此 公共基金係區分所有權人應繳交予臺北市政府建管處之法定 支付義務，此義務豈可轉嫁於被告；猶有甚者，此項公共基 金，社區臨時管理委員會於105 年8 月才開始收取，原告卻
於105 年5 月締約之際，就要求被告繳納，原告顯然不誠實 ，刻意溢收被告租賃費用。
㈢聲明：原告之訴駁回。
四、法院得心證之理由：
㈠被告應給付租金及相當於租金之不當得利共計202,666元 ⒈經查，兩造簽有系爭租約，由被告承租系爭房屋，期間為10 5 年5 月21日至106 年5 月20日，約定每月租金32,000元， 被告已交付押金64,000元，並給付105 年5 月至同年8 月之 租金共計128,000 元，嗣被告已於106 年6 月27日前將系爭 房屋騰空返還原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷第45頁 正反面、第71頁至第72頁），並有房屋租賃契約書（見本院 卷第6 頁至第9 頁）、本院106 年度士簡移調字第56號案卷 可資為憑，自堪信為真實。
⒉而原告主張被告尚積欠105 年9 月至106 年1 月之租金共計 128,000 元，扣除已繳納之押金，尚餘64,000元，故於106 年1 月20日以存證信函表明終止系爭租約，而遭被告於106 年1 月21日拒絕收受，原告復於106 年1 月22日將之張貼於 系爭房屋外牆處等情，業據提出存證信函及信封、管理工作 日誌、張貼照片附卷可參（見本院卷第10頁至第12頁、第51 頁、第65頁），被告亦不否認未繳納前開租金（見本院卷第 31頁、第72頁），且該終止租約之意思表示既已到達被告， 則系爭租約已生終止之效力，故原告請求被告尚積欠之租金 64,000元，以及系爭租約終止後至106 年6 月1 日為止共計 4 又三分之一月相當於租金之不當得利138,666 元（計算式 ：32,000元4 月＋32,000元1/3 月＝138,666 元），應 屬有理由。
⒊至被告雖以前詞置辯，然而，對照兩造之租賃契約內容，並 未載明24小時之保全，自難認此屬契約之要點，況且，原告 所出租者為系爭房屋，縱使保全執勤時數變更為12小時，亦 不影響系爭房屋之使用收益，被告欲據此為同時履行之抗辯 ，尚難有據，再者，被告雖辯稱原告曾允諾調降租金云云， 然核以其所提出之LINE對話紀錄（見本院卷第40頁），原告 僅稱「關於租金調整事宜，再一起請北投區調解委員會出面 協調」，並非允諾調降租金，更遑論該次調解因被告未到場 而不成立，亦有臺北市北投區調解委員會調解不成立證明書 附卷可憑（見本院卷第88頁），更難認兩造業已就租金調降 一事達成協議，被告仍執此拒絕給付租金，實非可採。 ㈡被告應給付管理費17,784元
⒈原告主張兩造曾約明由被告負擔系爭房屋之管理費，嗣原告 業已繳納10 5年8 月至106 年1 月間之管理費共計17,784元
等節，業有房屋租賃契約書、管理費收據在卷可佐（見本院 卷第9 頁），則原告請求被告應給付其所代墊之管理費17,7 84元，亦屬有據。
⒉至被告雖辯稱原告所繳納前開費用為公共基金云云，並提出 LINE對話紀錄為證（見本院卷第77頁），然而，參以原告所 提出之收據業已載明為「管理費」之收據，況且，被告自承 105 年5 月至7 月曾3 次繳納2,964 元，106 年2 月至4 月 曾3 次繳納2,470 元（見本院卷第73頁、第110 頁背面）， 並有系爭租約收款欄、收據、銀行帳戶存款交易明細表可憑 （見本院卷第39頁、第76頁、第113 頁），對照105 年9 月 20日明德堡管理委員會會議曾決議自106 年2 月1 日起調降 管理費（見本院卷第53頁），足見系爭房屋之管理費原為每 月2,964 元，嗣後於106 年2 月起調降為每月2,740 元，原 告所繳納者確為105 年8 月至106 年1 月間之管理費無疑（ 計算式：17,784元6 月＝2,964 元），至被告雖抗辯如前 ，然核之該LINE對話紀錄固就「公共基金」一事為討論，然 無法證明與原告所繳納之前開費用有何關連，更不能據此將 該等費用定性為公共基金，故被告所辯，實屬無理由。 ㈢綜上所述，原告依據租賃、不當得利之法律關係，請求被告 給付租金及相當於租金之不當得利、管理費共計220,450 元 ，以及其中81,784元自106 年1 月21日起至清償日止，其中 138,666 元自起訴狀繕本公示送達翌日即106 年2 月26日（ 見本院卷第22頁）起至清償日止，各按年息5 ％計算之利息 ，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第 3 款規定，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額宣告 被告得供擔保免為假執行，及依職權確定訴訟費用額為2,43 0 元（第一審裁判費，調解成立部分除外），應由被告負擔 。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
士林簡易庭法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
書記官 黃啓銓