臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第二八三號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 王文明
被 上訴 人 甲○○
右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年三月三十日臺灣臺中地方法院
八十九年度訴字第三三○四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明，求為判決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明，求為判決：上訴駁 回。
二、被上訴人起訴主張：伊父王堅於八十六年七月七日就坐落台中縣神岡鄉○○段二 二三之一地號地目田土地，與上訴人簽訂私有耕地租賃契約，租賃期間自八十六 年一月一日起至九十一年十二月三十一日止。伊嗣於八十九年五月一日申請變更 出租人登記。而為圖耕作之便，伊並以所有坐落同段二二三之二地號如附圖所示 Ｄ部分土地，取代附圖所示Ｃ部分土地出租於上訴人耕作。詎上訴人竟擅自將附 圖所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２及Ｂ３部分耕地（下稱訟爭耕地）轉租與訴外人王三槐耕 作。王三槐嗣於八十九年初死亡後，由其子王清山、王清泉向上訴人續租耕作， 每年給付二期租金，每期係一百十三台斤稻谷。因其等間就訟爭耕地之轉租發生 爭執，經臺中縣神岡鄉調解委員會通知伊參加八十九年三月二十四日之調解會時 ，伊始知上情，乃於同年六月五日以違法轉租訟爭耕地為由，向上訴人為收回自 耕及終止上開耕地租約之意思表示。並經該鄉公所耕地租佃委員會於同年六月十 三日調解及臺中縣政府於同年九月二十七日調處，均無結果。上訴人將訟爭耕地 轉租與王三槐耕作，由王清山、王清泉續租耕作。是上訴人違反耕地三七五減租 條例第十六條不得轉租之限制，原訂租約無待為終止表示，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅。況伊亦為終止耕地租約之表示，上訴人無合法占用權源 等情。爰依租賃物及所有物返還請求權，求為命上訴人將如附圖所示Ａ、Ａ１、 Ｂ、Ｂ１（位於二二三之一號地）、Ｂ２、Ｂ３及Ｄ（位於二二三之二號地）部 分土地（下稱系爭土地）交還伊之判決。（被上訴人另依所有物返還請求權，請 求原審共同被告王清山、王清泉將訟爭耕地交還伊部分，經原審判命交還，未據 王清山、王清泉聲明不服）。
三、上訴人則以：伊雖於農忙時，有央請伊弟王三槐幫忙，惟此非轉租，亦無不自任 耕作之情事。王清山、王清泉於八十九年十月間竊佔訟爭耕地，伊發現後曾發函 通知，命其二人速拆除圍牆回復原狀。足見伊無不自任耕作及轉租之違法等情事 。王清山、王清泉又無法提出有何轉租之書面契約或繳租收據等，其二人空言陳 述伊有轉租，顯係別有所圖。又伊縱未為追究其等之民、刑事責任，亦與轉租或 不自任耕作之情形有別等語。資為抗辯。
四、查被上訴人主張伊父王堅於八十六年七月七日就系爭二二三之一地號地目田土地
，與上訴人簽訂私有耕地租賃契約，租賃期間自八十六年一月一日起至九十一年 十二月三十一日止。伊嗣於八十九年五月一日申請變更出租人登記。而為圖耕作 之便，伊並以所有坐落同段二二三之二地號如附圖所示Ｄ部分土地，取代附圖所 示Ｃ部分土地出租於上訴人耕作。伊已於八十九年六月五日向上訴人表示收回自 耕之意思，並聲明終止上開耕地租約，且依法聲請調解、調處，均無結果之事實 ，業據其提出臺灣省臺中縣私有耕地租約書、臺中縣神岡鄉公所八九神鄉民字第 六四０六號函、土地所有權狀、土地登記謄本、調解通知書、臺中縣政府八九府 地籍字第二七五二二九號函及存證信函影本等件為證，並為上訴人所不爭。又被 上訴人主張系爭土地之占用情況，經原審法院履勘現場，並會同臺中縣豐原地政 事務所派員測量其位置、面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖即附圖可稽。被上訴 人此部分之主張，洵非無據。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租。耕地三七五減租條 例第十六條第一、二項定有明文。本件被上訴人又主張上訴人擅自將訟爭如附圖 所示Ｂ、Ｂ１、Ｂ２及Ｂ３部分耕地轉租與訴外人王三槐耕作。王三槐嗣於八十 九年初死亡後，由其子王清山、王清泉向上訴人續租耕作，每年給付二期租金， 每期租金係一百十三台斤稻谷等情，則為上訴人所否認，復以前揭情詞置辯。是 上訴人有無將其所承租系爭土地之一部即訟爭耕地轉租於王三槐，並由王清山、 王清泉續為耕作？自應審究。經查：
㈠原審共同被告王清山自承伊父王三槐生前即向上訴人承租訟爭耕地，迨伊父死亡 後，伊兄弟二人仍向上訴人繼續承租（原審卷三０頁）；亦為原審共同被告王清 泉所承認（原審卷七九頁）。嗣經原審法院隔離訊問，王清山又供承伊父王三槐 現去世一年多，承租該土地已五、六十年，一年繳租二次，每次一百十三台斤稻 谷，換算新臺幣（下同）一台斤十二元，伊繳過一次租之情（原審卷九０頁九十 年二月十四日筆錄）；王清泉並承述該土地係向伯父即上訴人承租，租金一年二 次，一次一百十三台斤稻谷無訛（原審卷九一頁）。參據證人王清山在本院結證 ：訟爭耕地並供菜園種植作物，租金一年二期，每期一百十三台斤稻谷，伊父王 三槐在世時，伊曾幫忙出錢，當伊父於九二一震災後之八十八年十月間過世，此 後約一個月，上訴人向伊說要收取一千三百五十六元，是年年底，伊拿一千三百 六十元去他家給他。緣上訴人來對先父送終時，曾說地主先向他收，他再向伊收 。其後上訴人要給伊補貼款二萬元以收回該土地，伊不肯等語（本院卷一０二頁 ）。斯與其及證人王清泉在本院履勘現場所為證述，互核大致相符（本院卷八四 頁正背面）。參諸證人即王三槐之妻王曾絨證稱：上訴人將訟爭耕地轉租與伊夫 王三槐耕作，期間長達五十幾年。每年給付二期租金，每期租金係一百十三台斤 稻谷。伊夫去世後，伊子王清山、王清泉向上訴人續租，王清山付過一次租金。 而訟爭耕地上之蔬菜及圍籬，是最近二個月內種植或設立（原審卷九０頁九十年 二月十四日筆錄）；伊嫁過來就耕作訟爭耕地，上訴人分一些給其弟即伊夫作菜 園（本院卷八四頁背面）等語。證人吳澤在原審結稱：王三槐生前有請伊負責幫 忙在神岡鄉○○段（即訟爭耕地）荔枝園噴灑農藥，工資是王三槐支付（原審卷 一一九頁）；於本院結證：伊十幾年前曾幫王三槐噴灑農藥，噴二、三次，工資
若干已忘，從四、五十年間起，訟爭耕地就是王三槐在耕作（本院卷八五頁背面 ）各語。參以被上訴人及其兄王清士與王曾絨於八十九年六月一日之談話錄音譯 本，載及王曾絨曾告知被上訴人及王清士有關彼等向上訴人承租訟爭耕地，並在 其上種植檳榔樹、荔枝樹及蔬菜等事，有被上訴人提出之談話錄音摘要記錄、錄 音帶及照片等件為證。證人王曾絨對此錄音事，亦不諱言伊子王清山載伊前去談 話（本院卷八六頁）。堪認被上訴人主張訟爭耕地長年久經上訴人轉租王三槐耕 作，嗣王三槐死亡後，並由其子王清山、王清泉續租耕作之情，已非不可憑信。 ㈡訟爭耕地西面有條自北流往南向之水泥溝渠，附圖所示Ｂ及Ｂ３均種荔枝部分南 側與Ａ１種荔枝部分北側之間，早於多年前即已存有一條由西往東流向圖示Ａ、 Ｄ部分稻田之分支小水溝，圖示Ｂ１延至Ｂ２皆種蔬菜部分及Ｂ延至Ｂ３部分均 東側鄰接Ｄ部分西側之間呈南北向長條形地帶，植有檳榔樹，為兩造不爭之事實 ，並有兩造各自提出之現場照片多幀及略圖附卷可稽（原審卷四七至五０、六三 至六四、一０五至一０六頁，本院卷七九頁、兩造九十年十月二日狀附照片及被 上訴人舉提標記影印圖），復經原審及本院勘驗現場查明無異，亦與上述談話錄 音關於種植作物內容大致符合。該水泥溝渠既自北流往南向，其地勢應非南比北 高，而挖設水溝輒須順應地勢水流及灌溉引水等之需，酌情殆應顧及。查該西東 流向之分支小水溝並非挖設於訟爭耕地臨近如圖示Ｂ１及Ｂ２部分北側邊緣，而 係挖設在如圖示Ｂ及Ｂ３部分南側邊緣，兩者相距達二十餘公尺處。因此，形成 訟爭耕地為一較小區塊，苟將之轉租，要亦無礙於圖示Ａ１、Ａ乃至Ｄ部分較大 區塊之利用。是自訟爭耕地種植蔬果，其南側及東側分別設有該小水溝及植有檳 榔樹之外形以觀，非無略以該小水溝及檳榔樹等方法區隔種植區域，實難謂全無 經予規劃俾分隔耕作範圍之情狀。益徵訟爭耕地，上訴人確已不自任耕作而違法 轉租與王三槐耕作，歷有多年不虛。
㈢王清山、王清泉對上訴人就系爭二二三之一號部分耕地於八十九年二月二十九日 向臺中縣神岡鄉調解委員會聲請調解，有本院依職權調閱之該會八十九年民刑調 字第六二號土地糾紛調解事件卷宗足參。觀其卷附聲請調解書事件概要欄載為「 圳堵段二二三之一 三七五」等字，並由該委員會第一次通知王清山、王清泉及 上訴人於八十九年三月十日進行調解未果，再經該委員會通知其三人及地主甲○ ○於同年月二十四日進行第二次調解，又因雙方當事人意見不一致而調解不成立 ，有各該通知、調解筆錄當事人欄上訴人本人、王清山等簽名，並該二十四日筆 錄上證人及其他關係人欄簽署地主甲○○姓名暨同年月二十日甲○○簽收掛號郵 件收件回執各一件足考。參以臺中縣神岡鄉耕地租佃委員會八十九年六月十三日 調解程序筆錄，列載關係人王清山、王清泉，於調解經過欄㈢下記載：王清泉表 示，每年確有繳交田租予乙○○等詞（原審卷二０頁），暨臺中縣政府耕地租佃 委員會八十九年九月二十七日調解（處）筆錄，併列關係人王清山、王清泉，於 調解（處）經過欄㈢下記載：（關係人陳述）確有繳租於乙○○，與出租人（指 甲○○）互不相識，且已耕作五十餘年等旨（原審卷六頁）。可見被上訴人於八 十九年十月間提起本件之訴以前，王清山、王清泉即已屢陳確有繳交田租予上訴 人之情事。被上訴人乃稱伊地主係經該委員會通知參加八十九年三月二十四日王 清山、王清泉與上訴人間之調解會時，始知上訴人前述轉租事宜，洵非無由。雖
上訴人嗣謂王清山、王清泉於八十九年九月二十七日以烤漆板加門鎖圍起訟爭Ｂ １、Ｂ２等部分耕地為占用，伊有報案之語，並提出其業於八十九年十一月二日 以豐原六支郵局第二八號，致送王清山、王清泉拆除回復原狀之存證信函（本院 卷四七頁、原審卷六一頁），惟上訴人既違法轉租，有如前述，王清山、王清泉 就次承租土地，嗣與原承租人即轉租人之上訴人所生占用糾紛，要仍與出租人之 被上訴人無涉。而上訴人所舉證人即警員賴秋林，僅證稱：伊據上訴人報案而到 現場，上訴人及其子王文明在場；後來伊問王清山，王清山說是王三槐有付租金 給上訴人，才在此耕作等語。復據提出神岡分駐所八十九年十月二十七日受理各 類案件紀錄表影本一件供參（本院卷八五頁背面、九０頁）。而觀該表處理情形 欄載明：「經前往了解該土地事由，報案人（指上訴人）向地主甲○○承租被圍 住之土地部分，原是由報案人.. 提供經王清山兄弟之父種菜，於其父過世後， 其兄弟才用東西圍住，經前往王清山住處，未遇其本人」等內容。稽諸賴秋林警 員本其瞭解而為如是記載，又難謂與證人王清山等如上迭次證陳情節有何不符。 顯亦足見該警員俟予訪談王清山時，王清山迄仍矢言其父王三槐有付租金非虛。 乃上訴人遽以訟爭耕地一部彼時經築烤漆板圍籬等由，徒謂被上訴人與王清山、 王清泉圖謀，由王清山、王清泉竊佔訟爭耕地，有意造成轉租之既成事實，意圖 收回系爭土地云云，不僅為被上訴人所否認，上訴人又未舉出其他確切證據資以 證實，復與事實不符，自不足取。
㈣前開二二三之一地號土地面積為０．三九七三公頃，有土地登記謄本之登載可稽 。觀諸卷附八十六年七月七日臺灣省臺中縣私有耕地租約書，載其面積０．四０ 九六甲，租額（全年稻谷）實物一千五百六十七台斤（原審卷二二頁）。上訴人 所提提存書並載：八十九年早季（一月至六月）之租金稻谷七百八十四台斤，折 七千八百四十元等文字（原審卷六０頁）。而訟爭耕地面積，依該地政事務施測 者共計０．０五八四公頃，茲如併就次承租時約略面積為換算，則益見證人王清 山、王清泉上開證述每期繳租一百十三台斤稻谷折現，殆屬相當，非不可信。再 觀上訴人住居地有在神岡鄉○○路二三八號處所，此有其具名八十九年九月八日 提存書、同年月二十七日委託書、同年十一月二日存證信函及同年十一月八日民 事委任狀（原審卷六０、七、六一及五九頁）等件所載住址可考。參酌證人王清 山證以伊住神清路二四二號，上訴人住神清路二三八號與伊父王三槐是兄弟，又 是鄰居。伊住處離訟爭耕地騎腳踏車不必三分鐘，約五百公尺等語（本院卷一０ 三、一０二頁）。參以上訴人自陳伊三十八年間承租系爭土地，王三槐係八十八 年十一月十日死亡之語。衡酌上訴人與王三槐係親兄弟，王清山為上訴人侄輩， 而王三槐對距離住宅不遠處之訟爭耕地，非無並供菜園種植蔬果之需，當並按期 繳付稻谷折現，資為次承租之代價，俾便原承租之上訴人按期將兩造約明租額稻 谷折現繳付出租人。而所按期繳付稻谷之一百十三台斤，近年折現約一千餘元未 逾二千元，金額非鉅不高，應屬戔戔之數，則基於親誼，又係長久近鄰，其間並 未簽訂租賃契約書，更未索取開具收付租金之收據等，要無違悖常情。至於上訴 人另引土地登記資料，指述王三槐於四十二年間取得該鄉○○段五二四號地所有 權應有部分三分之一、同段一二九之一及一二九之二號地，即謂王三槐已有耕地 足供耕作，無向上訴人承租訟爭耕地之必要一節，然被上訴人則稱該三筆土地依
序於五十二年、四十七年及五十七年間移轉登記與訴外第三人，而非王三槐所有 ，並有上訴人所提舊土地登記謄本足憑，此情為上訴人所不否認；且查上開土地 不論距離王三槐住宅多遠，縱曾登記於王三槐名下，亦與上訴人有無將訟爭耕地 轉租與王三槐無涉，殊亦難謂該土地曾登記於王三槐名下，則上訴人絕對必無將 訟爭耕地轉租與王三槐之情事。
㈤至上訴人另於原審舉出之證人王清訓固證稱：乙○○（即上訴人）係伊叔父，乙 ○○有無將部分訟爭耕地轉租與王清山、王清泉，伊不清楚，僅知訟爭耕地均為 乙○○自己耕種，伊搬離神岡鄉至后里鄉居住，已逾三十年，但經常去訟爭耕地 採荔枝，乙○○未限制伊採荔枝之範圍等語（原審卷一一九頁）。然該證人既稱 不知上訴人是否將部分訟爭耕地轉租與王清山、王清泉，其何能知悉訟爭耕地均 為上訴人自任耕種之事實，況其已搬離神岡鄉至后里鄉居住，已逾三十年，是否 知悉訟爭耕地之耕作詳情，甚滋疑問，縱上訴人未限制其採荔枝之範圍，亦不足 證明上訴人確無將訟爭耕地為轉租之舉，其證言亦難謂與上述實情相符，不足憑 採。又上訴人在本院所舉證人孫定義，證及訟爭耕地上之荔枝與檳榔樹係上訴人 種植云云，惟其亦證承「乙○○說是他種的」、「我是聽乙○○說的，我沒親眼 看到」等語，所證無非聽自上訴人轉述，僅屬傳聞，而非親身見聞待證事實，亦 不足採。另就上訴人所提光 公派下系統簡表（本院卷六九頁）以觀，上載十九 世王堅緣自十七世定陸，及二十世王清山、王清泉緣自十七世定邦，均緣自十六 世士泉等，亦見被上訴人與王清山、王清泉當屬九親等旁系血親，關係甚遠，乃 上訴人據此遽認被上訴人與王清山、王清泉間必為舊識，而並質疑王清山、王清 泉所言上訴人轉租事，謂為不實，不無臆測，實難資為上訴人抗辯主張伊無轉租 之事實之有利認定，附此說明。
㈥基上，王三槐生前向上訴人承租訟爭耕地，嗣王三槐去世後，由其子王清山、王 清泉向上訴人繼續承租耕作。上訴人就訟爭耕地顯已不自任耕作，並已轉租有年 ，所為核非僅請他人幫忙耕作，亦非祇屬其消極不予耕作而已。因而，上訴人擅 將所承租系爭土地一部之訟爭耕地轉租於王三槐，續及其子王清山、王清泉，揆 上說明，其原訂耕地租約應屬無效，得由被上訴人收回自行耕作或另行出租。六、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七 條前段定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係 指承耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前 項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失 其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有 租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段「得由出租人收回自行耕種或另行出租」 之規定自明（最高法院八十年台再字第一五號判例參照）。矧被上訴人又於八十 九年六月五日以豐原郵局第七０八號存證信函致知上訴人終止耕地租約，有該函 影本一件可憑（原審卷五七頁）；上訴人陳明已於同年月十二日收受之有回覆， 並提出覆函影本一件佐證（本院卷一０三頁及上證四）。因之，上訴人既擅將所 承租系爭土地一部之訟爭耕地轉租於王三槐，續及其子王清山、王清泉，其原訂 上開耕地租約應屬無效，已如前述，系爭土地租賃關係已歸於消滅，依上說明， 被上訴人自得本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴人將占有之
系爭土地返還。
七、綜上所述，被上訴人主張其為系爭土地之出租人及所有權人，上訴人將其承租之 系爭土地一部轉租於王三槐，並由王清山、王清泉續為耕作，依耕地三七五減租 條例第十六條第二項規定，兩造間原訂耕地租約無效，其租賃關係因而歸於消滅 ，而上訴人占有系爭土地，已無正當權源之事實，堪信為真實。上訴人所辯，委 無足取。從而，被上訴人本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求上訴 人將坐落台中縣神岡鄉○○段二二三之一地號，如附圖所示：Ａ部分面積二一七 一平方公尺、Ａ１部分面積七八六平方公尺、Ｂ部分面積三八０平方公尺及Ｂ１ 部分面積一五二平方公尺土地；暨同段二二三之二地號，如附圖所示：Ｂ２部分 面積一六平方公尺、Ｂ３部分面積三六平方公尺及Ｄ部分面積四七０平方公尺土 地，均交還伊，尚無不合，應予准許。原審判命上訴人交還之，並依兩造陳明， 以供擔保為條件分別宣告准、免假執行，復審酌所命交還耕地其性質非立時可就 ，定履行期間為三個月，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，無庸 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十六 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
~B2 法 官 朱 樑
~B3 法 官 簡清忠