臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第二七二號
上 訴 人 豪旺建設股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林建宏律師
複 代理人 蔣志明律師
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 林開福律師
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年三月六日臺灣臺中地方法院八
十九年訴字第一六四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
原判決准上訴人預供擔保免為假執行之金額，得以現金或等值之銀行可轉讓無記名定期存單為擔保。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利之判決，上訴人願供現金或等值之銀行可轉讓無記名定期存單為 擔保，請准宣告免為假執行。
㈤被上訴人追加備位聲明之請求駁回。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五十四條第一項、第二項定有明文； 又「所謂物之瑕疵係指存在於『物』之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事 人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限。．．．．．．」此稽最高法院七十三年台上字第一一七 三號判例自明；衡諸當前社會通常交易觀念，房屋周遭環境，固為購屋者考量是 否購買之參考因素之一，然此並非買賣契約之內容，蓋房屋之目的係供居住使用 ，出售之建設公司只能確保其所提供之房屋適合『居住使用』之通常效用，至於 周遭之環境，並非建設公司所得控制，除非有特別之約定，否則情理上，自不可 能以周週環境列為契約之內容。
二、被上訴人就系爭靈骨塔之存在，於購買時業已知悉，其所為之意思表示並無錯誤 ，亦無被詐欺而為意思表示之情事：關於靈骨塔存在之事實，被上訴人於購買時 業已知悉，上訴人為慎重其事亦曾陪同被上訴人親訪該塔周遭之地主，確定該塔 『建築線不合法』等情，業經被上訴人於原審「自認」在卷，此有被上訴人於原
審所提準備書狀第五頁第八行以下之陳述可資為證，被上訴人既已親訪，依當時 客觀之環境，渠當已確知事實真象，其知悉後仍與上訴人簽約，可見被上訴人對 該塔之存在，並無異議；又查該靈骨塔，並『非』在上訴人興建房屋之土地內， 繼續興建與否，本非上訴人所得置喙，如屬違章建築，而業主繼續興建，要係公 權力不彰，更非上訴人得以左右。至於上訴人頭份郵局第二九六號存證信函，乃 就客觀事實所為之陳述，前揭現場訪查結果，靈骨塔有『建築線不合法』之事實 ，為兩造所共知，上訴人自無須強調該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工云云， 準此，被上訴人以該存證信函之內容，遽為推論上訴人未曾否認確有被上訴人去 函所載之事實，以及上訴人公司曾述及『該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工， 絕不可能繼續動工，使被上訴人陷於錯誤』云云，自屬無稽，而不足採信。三、該靈骨塔確曾停止興建，此有原審卷附寶恩靈骨塔之業主與當地自救會之切結書 ，及監察院之調查意見中明確指摘建築線之指定，於法未合，在卷可證。且就現 場觀察，該塔結構體無防水保護措施，其最上端鋼筋裸露已銹蝕多年論輿情， 該靈骨塔聯外道路已為自救會所封死論法理，該靈骨塔『建築線確實不合法』 ，故依一般人對該客觀事實之認知，該塔不能繼續興建，係屬當然，被上訴人指 稱上訴人公司確有明知該靈骨塔會繼續興建，卻偽稱不會繼續興建云云，並未舉 證以實，上訴人對此事實既無欺瞞，自非以詐術使被上訴人陷於錯誤，而為意思 表示，被上訴人既曾親訪，對上開情事亦知之甚稔，實無所謂陷於錯誤之情事， 自不得撤銷本件買賣契約。
四、又該買賣契約之價金，因被上訴人已知『有靈骨塔之存在』，而要求上訴人減少 價金出售，上訴人因此減少三十八萬元，以三百九十八萬元成交，此有八十八年 十月二十四日「訂購房屋預約單」，在卷可稽，被上訴人亦於翌日即十月二十五 日到現場補足訂金三十七萬元，並於同年十一月四日到現場簽訂正式買賣契約， 由此可知被上訴人就該買賣契約所為之意思表示並無錯誤。又查被上訴人所購之 不動產為「富一三九」，地坪五一‧七三坪，建坪為六五‧七一坪，較之同鄰之 「富三八」、「富四十」、「富四十一」為大、為多，不僅多一個停車庫，更有 側院，採光通風均優，但每坪單價反比其隔鄰為低，此有上訴人於原審所提辯論 意旨狀附之比較表及現場鳥瞰圖可證。上訴人確係因被上訴人之前揭之要求，而 為減價出售，要不容被上訴人以「八十八年十一月四日所立之收款條係為利於貸 款額度下之產物」等不符事實之語搪塞置辯。
五、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得 將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。 」，民法第八十八條定有明文。準此，表意人若意思表示有錯誤，欲行使撤銷權 ，亦須以表意人『無過失』者，始得撤銷之。如上所述，被上訴人對於系爭靈骨 塔之存在，已知之甚稔，實無陷於錯誤之可能，其明知此事，並以此由要求減價 ，何來錯誤可言？準此，被上訴人主張意思表示錯誤而欲行使撤銷權，要與民法 第八十八條規定有違，自難准許。
六、本件不動產買賣契約，並未以「靈骨塔繼續施工」為解除條件： ㈠上訴人公司否認有對被上訴人承諾「該靈骨塔係違法建築已遭勒令停工，絕不可 能繼續動工，否則願退款」之事實，亦無「倘該靈骨塔會繼續施工，被上訴人則
不願購買系爭房地」之約定，至於工地外之對面山上存在有靈骨塔之事實，上訴 人『無需掩飾』，亦『無從掩飾』，況本件不動產係成屋買賣，並非預售屋，週 遭環境，一目了然，上訴人又何能隱匿？如前所述，靈骨塔繼續興建與否，上訴 人均無從左右，上訴人何有可能以第三人土地上的營造行為，作為買賣合約有效 與否的解除條件。況由兩造所簽訂合約中，通篇累牘均不見被上訴人所言之解除 條件，至為灼然。被上訴人如欲以靈骨塔倘再續建，則有權利解除契約，或欲以 此為解除條件，自當於契約書中約明，被上訴人空言主張，自難採憑。 ㈡至於被上訴人於取得該房屋所有權後，欲以電話錄音之譯文證明上訴人公司曾向 被上訴人一再表示「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動工 」云云，純係杜撰之辭，遍觀錄音譯文節本之內容，被上訴人係以『誘導』之方 式詢問，尚無法證明上訴人有向被上訴人表示「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令 停工，絕不可能繼續動工」等字句，上訴人公司之銷售人員於電話中所言，均係 為安撫被上訴人，此或為處理客戶抱怨之法則，冀於祥和之氣氛下，妥善疏解決 被上訴人之抱怨，自不得以此商業安撫手段，遽為推論本件買賣契約附有「倘該 靈骨塔繼續施工，則不願購買」之解除條件，其理自明。 ㈢尤有甚者，觀諸前二之拕所揭原審卷附寶恩靈骨塔之業主與當地自救會切結書之 記載係謂：「．．．．．此案由監察院辦結前，本公司絕不動工，或其他動作， ．．．．．」等語，均無明載日後「不會繼續動工」之字語，上訴人何能執此向 被上訴人表示靈骨塔不會續建？又何敢與被上訴人將靈骨塔不會續建約定為交易 上之重要事項？由上可證上訴人確未曾向被上訴人表示該靈骨塔不會續建，遞以 ，被上訴人所提原審卷附之園區生活雜誌第二十期刊登之廣告雖將現場照片中之 靈骨塔以電腦除去，然本件系爭房地及其餘上訴人所建售房屋，既均採『成屋買 賣』，凡購屋者均必親臨現場勘察屋況，自無不知有靈骨塔存在之理，上訴人於 前揭雜誌所刊登之廣告，毋寧僅在美化畫面而已，要不容被上訴人執此而謂上訴 人認該靈骨塔之存在為交易上重要事項。準此，本件買賣契約，確未附有靈骨塔 繼續施工之解除條件，要甚灼然。
七、本件兩造買賣之標的物並無被上訴人所謂之瑕疵： ㈠查被上訴人原審起訴狀載系爭房地，因靈骨塔之存在因而屬嚴重瑕疵，而主張上 訴人應負瑕疵擔保責任，並依此解約。惟兩造契約所載明之買賣標的物，僅及於 苗栗縣頭份鎮○○街六十三巷十二號建物及東興段一○二二之二五八地號之土地 ，被上訴人所謂之靈骨塔瑕疵，與合約書所載之標的物無涉，且該不動產之本身 ，於移交被上訴人時，並無渠所謂滅失、減少其通常效用，或契約預定效用之瑕 疵，不容被上訴人空言主張瑕疵存在，故被上訴人主張買賣標的物有瑕疵，而予 以解約，於法顯屬無據。
㈡又查，被上訴人購買之系爭房屋有四層樓高，且距離靈骨塔有數百公尺之遙，從 屋內往外四處遠眺，除屋頂露台外，其餘樓層均無法看見靈骨塔，此有原審卷附 之現場相片可稽。觀之上訴人公司興建房屋之鳥瞰圖，被上訴人所購房屋，在最 後一排，距靈骨塔最遠，其餘客戶均未對此提出任何抱怨，唯獨被上訴人，恐係 別有居心，該靈骨塔相距數百公尺，何足以嚴重降低生活之品質及房地之價值？ 誠難想像。至於所謂造成房屋賣不出去云云，更非事實，否則上訴人所興建之房
屋，又如何有此銷售之業績？又被上訴人所購買之系爭房屋，係坐落於東興段第 一○二二之二五八地號上，不惟面積較其餘同排之房屋為大，面寬約為隔鄰三倍 之多，且具有雙車庫、側院，於出售時，已因被上訴人提出靈骨塔之故，予以減 價，成交價三百九十八萬，實『物超所值』，被上訴人以此為由殺價於先，又以 此由圖解免積欠上訴人之八十萬元價金債務，妄指系爭房屋具有嚴重瑕疵，而主 張解除契約，不惟於法無據，更有違誠信原則。 ㈢至於被上訴人所稱：「揆諸社會常情，一般人亦不願與靈骨塔『比鄰』而居，蓋 不但人鬼共處，造成精神上之恐懼及不安；且將來該處經常會有之焚燒骨灰、冥 紙、作法會、超渡、人潮、噪音及交通阻塞等均會嚴重降低生活之品質及房地之 價值（甚至造成房屋賣不出去），此在系爭房屋為高級別墅區之情形下，尤為顯 然。蓋別墅係著重於良好之生活環境，如今卻蓋建於靈骨塔旁，不但與良好無涉 ，反已成惡劣」云云，然查靈骨塔與系爭房屋有數百公尺之遙，何來「比鄰」而 居，被上訴人所云，已與現場事實不符，且有關負面之說辭，均係一己之見，何 足為憑？如上所述，上訴人已因被上訴人提出靈骨塔之故，而減價出售，被上訴 人已受有減價之實益，又何能以此指稱該房屋有瑕疵？況上訴人於系爭房屋所在 處所，建有參百餘戶之房屋，至今已交屋近兩百戶，若謂該靈骨塔足遭人排拒， 何以上訴人公司售屋近七成之多？故被上訴人前揭所指純係個人臆斷之詞，自不 足採憑。
㈣又被上訴人於九十年七月十一日答辯狀中援引最高法院八十四年度台上字第一三 三四號『判決』，認為「住宅環境」乃房地買賣契約本旨之一，出賣人有依買賣 當時表示之住宅環境履行義務。然該判決係針對出賣人久揚建設股份有限公司將 買受人所購買第八樓房屋之『同一棟大樓』，就其中之六至十樓大坪數住宅，各 改為三戶小坪數套房出賣，改變規劃方向，使戶數增多，出入份子複雜，影響買 受人對居家環境之選擇，所為之判決，準此，所謂「住宅環境」，係指在同一施 工範圍內，且為出賣人所能控制者為限，與本件系爭靈骨塔在工地數百公尺之外 ，且興建與否，非上訴人所能控制之情形，顯有不同，自不得相提並論。八、上訴人就本件不動產買賣契約，既無瑕疵可指，已如前述，準此，被上訴人追加 備位聲明，以靈骨塔存在，為物之嚴重瑕疵，主張已依三百五十九條之規定減少 價金八十萬元，爰確認上訴人對尾款八十萬元之價金債權不存在云云，如前所述 ，靈骨塔既非存在上訴人之工地，更非上訴人出售系爭房屋本身之瑕疵，上訴人 以瑕疵嚴重，欲求減少價金，顯屬無據，亦在在突顯其拒繳尾款八十萬元之心態 ，所為之請求，核無理由，應予駁回。
九、綜上所述，兩造之買賣契約並未附有任何解除條件，買賣標的物亦無任何瑕疵， 被上訴人就系爭靈骨塔之存在亦知之甚稔，上訴人並無詐欺被上訴人情事，被上 訴人所為意思表示亦未陷於錯誤，原審法院未臻詳查事證，亦未能洞悉被上訴人 此舉純係拒付八十萬元尾款之技倆，即率為判決，難認妥適，尤以目前經濟不景 氣，消費者莫不般藉口，圖解除契約，減輕本身經濟壓力，此謀若得逞，屆時紛 紛效尤，社會經濟秩序豈不大亂，原判決未能考量及此，亦令上訴人難以甘服。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
一、上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、當被上訴人知悉該靈骨塔繼續興建後，曾去函上訴人公司表示因上訴人公司之售 屋代表陳妙侶、董事長特別助理鐘運成及其他人員均一致強調該靈骨塔已遭勒令 停工，絕不會再蓋，被上訴人信以為真，始同意購買，暨上訴人公司於第二十期 園區生活雜誌上刊登經電腦處理過之所謂現場照片（即將靈骨塔自照片中除去） 欺騙消費者等情，有該存證信函可稽（詳見原審卷原證五）；而上訴人公司收受 該函後，於八十九年三月廿三日覆函略謂：「有關對面山上興建靈骨塔乙事，本 公司與台端同感錯愕！猶記簽約前台端親訪該塔周遭地主（按：係上訴人公司人 員帶被上訴人至該塔附近，由上訴人公司人員問路邊之人，以取信被上訴人，並 非所謂被上訴人親訪地主），確定該塔建築線不合法。至於目前其繼續營造之行 為是否違法搶建，本公司也急欲瞭解…本公司願於 台端同意之前提下盡力尋覓 合適之買主以解困擾。」（詳見原證六），由此覆函可知，上訴人公司雖意圖避 重就輕及曲解事實，然亦未敢否認確有被上訴人去函所載之事實，益證上訴人公 司確有向被上訴人強調「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動 工，使被上訴人陷於錯誤而同意購買系爭房地之事實﹁。故上訴人謂被上訴人於 簽約當時，並未言明如靈骨塔繼續興建即不購買系爭房地，其亦未曾向被上訴人 保證靈骨塔不會續建云云，純屬卸責之詞耳，不足採信。二、尤其，本件被上訴人係因上訴人公司人員一再向被上訴人肯定表示系爭靈骨塔不 會繼續動工，始同意購買系爭房地，業已詳如前述，則關於前開靈骨塔不會再繼 續施工此點，兩造自已合意為「交易上之重要事項」。另由上訴人於原審卷附原 證三﹂園區生活﹁雜誌第二十期刊登之廣告刻意將現場照片中之靈骨塔，以電腦 除去此點觀之，亦足證上訴人公司亦認該靈骨塔之存在確為交易之重要事項（按 ：即嚴重影響購買之意願及房價）。此外，揆諸社會常情，一般人亦不願與靈骨 塔比鄰而居，蓋不但人鬼共處，造成精神上之恐懼及不安；且將來該處經常會有 之焚燒骨灰、冥紙、作法會超渡、人潮、噪音及交通阻塞等均會嚴重降低生活之 品質及房地之價值（甚至造成房屋賣不出去），此在系爭房屋為高級別墅區之情 形下尤為顯然。蓋別墅係著重於良好之生活環境，如今卻蓋建於靈骨塔旁，不但 與「良好」無涉，反已成「惡劣」。綜上，則無論依當事人之約定（即上訴人公 司之承諾）或客觀上，該靈骨塔之繼續興建，均屬交易上之重要事項甚明。而本 件被上訴人既係因上訴人公司一再肯定告以：「該靈骨塔業已遭勒令停工，絕不 可能繼續動工」，始為願承購系爭房地之錯誤意思表示，則依民法第八十八條規 定及最高法院八十二年台上字第二一五號判決意旨，被上訴人自亦得撤銷為購買 之意思表示（按：被上訴人業於原審以起訴狀繕本對上訴人為撤銷之意思表示） ，並依民法第一百七十九條之規定，請求上訴人返還已繳價金，並賠償被上訴人 因此所受之損害。
三、至上訴人雖復謂被上訴人曾以系爭房地附近有靈骨塔存在為由，要求其減價折讓 三十八萬元云云。第查被上訴人係於八十八年十一月四日與上訴人公司簽訂系爭 房屋及土地買賣契約書（請見原證一︱二、一︱三）。簽約當天，上訴人公司向
被上訴人表示為利於使銀行能同意二百八十萬元之貸款額度（按：兩造於八十八 年十月廿四日簽訂房屋預約單時，上訴人公司已為能使被上訴人貸到二百八十萬 元之承諾，此請見原證一︱一之房屋預約單即明），其乃於前開買賣契約書上將 土地及房屋之總價分別提高記載為二百十八萬元（即分別各提高十九萬元），以 供銀行貸款之用。又因該總額比實際總額共多出三十八萬元，為符合事實，並保 雙方權益，上訴人公司乃同時要求被上訴人簽立如原審卷附被證十三之收款條。 故該八十八年十一月四日所立之原審被證十三之收款條，純屬為利於貸款額度下 之產物，並非所謂折讓。蓋雙方早於之前之同年十月廿四日即已約定總價為三百 九十八萬元，並非原約定為四百三十六萬元，嗣於八十八年十一月四日始再減為 三百九十八萬元，故焉有所謂折讓之問題，當然亦無所謂因﹂被上訴人已知有靈 骨塔之存在，而要求上訴人減價﹁之可言。況倘有所謂因靈骨塔而折讓之事，何 以被上訴人自八十九年一月卅一日起，與上訴人公司之售屋代表及其他負責幹部 之談判錄音中，該等人員不但無人言及此事，反一再謂確有肯定表示該靈骨塔﹂ 不會繼續興建﹁？又倘有所謂因靈骨塔而折讓之事，何以上訴人公司於八十九年 三月廿三日所回覆予被上訴人之存證信函中（請見原證六），未言及此事？足見 上訴人謂被上訴人曾以系爭房地附近有靈骨塔存在為由，要求其減價折讓三十八 萬元云云，並非事實。再者，縱認兩造間曾就系爭房地議價減讓三十八萬元而以 三百九十八萬元成交（被上訴人嚴正否認之），但房地買賣，買賣雙方議價乃屬 人情之常，此外復無任何證據足認上訴人乃係因系爭房地附近有靈骨塔存在而同 意折讓三十八萬元，是以自難徒憑原審卷附被證十三收款條影本即認上訴人公司 上開主張堪足採信。
四、另上訴人又謂﹂系爭靈骨塔之興建位置在東興公墓區域之內，被上訴人既能容忍 公墓存在，卻又對靈骨塔之興建，大事撻伐，顯係別居用心，況其購買之初，即 已確知靈骨塔及公墓存在，準此，被上訴人指稱：系爭靈骨塔之興建會影響伊生 活品質，且房地價格會因而下跌云云，實乃推脫之詞，不足採信。﹁云云，則更 無所據。蓋：
１、被上訴人去與上訴人洽談購屋事宜時，根本不知亦未看到有所謂東興公墓之 存在。而係於訴訟後，經上訴人提起，始知有所謂東興公墓，故上訴人謂被 上訴人於購買之初即知該公墓之存在云云，並非事實。 ２、又據事後了解，該公墓與系爭靈骨塔，尚隔一大段距離，且該公墓之地勢較 低又在坡背，與系爭建物間又隔有一大片樹林，故與系爭靈骨塔並不得混為 一談，此由東興里之居民，並不因有該公墓之存在，而未進行或停止對該靈 骨塔之激烈抗爭即明。而上訴人明知於此，卻故將之混為一談，以圖卸責， 且侮指被上訴人﹂別居用心﹁，實有失厚道。併此敘明。 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊因欲購屋而於八十八年十月間前往上訴人所興建坐落於苗 栗縣頭份鎮○○段一０二二之二五八地號及同段一０二二之二０地號土地及基地 上編號富區第一三九號即門牌號碼苗栗縣頭份鎮○○街六三巷十二號之房屋看屋 ，因見該房地旁有一座未完工已建約五層樓之靈骨塔建築，乃表示倘該靈骨塔會 繼續施工，被上訴人則不願購買，然上訴人公司之售屋代表陳妙侶及董事長特別
助理鐘運成等人均肯定告以：「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能 繼續動工，否則願退款」等語，致被上訴人信以為真，而於八十八年十月二十四 日與上訴人簽訂買賣契約，上開房屋，約定買賣總價為三百九十八萬元，伊已依 約分別繳納簽約金、訂金、銀行貸款，總計已繳納價款三百一十八萬元整，另並 已繳納外水外電管理費二萬五千七百三十一元、瓦斯外管費一萬八千八百九十六 元、管理費三千元及代書費八萬五千元，共十三萬二千六百二十七元。詎伊於被 通知交屋時，竟發現該靈骨塔已從原先之五層樓續建至十層樓之高，且仍續建中 ，因之伊有多項請求權競合，合併主張，由法院就其中之一成立而為勝訴之判決 ：①本件兩造於簽訂買賣契約時，即明白約定：「倘該靈骨塔會繼續施工，伊則 不願購買系爭房地」，是系爭房地買賣契約應屬附有解除條件之法律行為，即以 『該靈骨塔繼續施工』為解除條件。系爭房地旁之靈骨塔，既已從原先之五層樓 繼續增建至十層樓之高（目前仍繼續施工中），其解除條件應已成就，故系爭房 地買賣契約當已失其效力，從而，伊自得本於不當得利之法律關係，訴請被告返 還已繳之買賣價金及其他款項。②退步言之，縱系爭買賣契約未因解除條件成就 而失效，惟如前所述，關於前開靈骨塔不會再繼續施工此點，兩造已合意為「交 易上之重要事項」。伊係因上訴人一再肯定告以：「該靈骨塔業已遭勒令停工， 絕不可能繼續動工」，始為願承購系爭房地之錯誤意思表示，自得依法撤銷為購 買之意思表示，該買賣契約亦因而失其效力。③又上訴人明知該靈骨塔會繼續興 建，卻偽稱不會繼續興建，致使伊陷於錯誤之詐欺行為。伊並以本起訴狀繕本作 為撤銷該購買之意思表示，該買賣契約亦失其效力，且該詐欺亦已侵害伊之權利 行為。④另上訴人出賣之房屋有重大瑕疵，爰以起訴狀繕本作為解約之意思表示 。兩造間之買賣契約不論依上述何種關係，均已不存在，爰本於不當得利返還請 求權、解約後之回復原狀請求權、侵權行為損害賠償請求權，先位聲明請求上訴 人返還上開買賣價金及外水外電等費用共計三百三百三十一萬二千六百二十七元 及如聲明所示之之法定利息，上開各請求權，伊一併主張；又如被上訴人先位之 訴若無理由，即上訴人之物有瑕疵，如認不能解除契約，伊本於民法第三百五十 九條減少買賣價金八十萬元，備位聲明確認上訴人之八十萬元價金債權自己不存 在。
二、上訴人則以：兩造之買賣契約並未約定以「靈骨塔繼續施工」為解除條件；伊亦 無詐欺之情事，被上訴人亦無錯誤之情事，且本件兩造買賣之標的物並無被上訴 人所謂之瑕疵，上開靈骨塔於被上訴人訂約時即已存在，而上開靈骨塔存在興建 與否並非上訴人所能控制，亦非買賣標的物本身有何瑕疵，故被上訴人自無權解 除契約或減少價金，上訴人亦無任何不當得利或侵權行為等語資為抗辯。三、被上訴人主張伊於八十八年十月二十四日向上訴人購買上開房地，買賣價金總價 為三百九十八萬元，被上訴人已依約分別於八十八年十一月四日繳納簽約金四十 萬元、訂金三十八萬元，及於八十八年十二月二十七日向銀行貸款繳納二百四十 萬元，並已於八十八年十一月四日繳納外水外電管理費二萬五千七百三十一元、 瓦斯外管費一萬八千八百九十六元、管理費三千元及代書費八萬五千元，共計十 三萬二千六百二十七元，被上訴人於八十八年十月間至上開房屋現場參觀時，上 開房屋現場旁有一座未完工已建約五層樓之靈骨塔建築，至上訴人通知被上訴人
交屋時，上開靈骨塔已從原先之五層樓續建至十層樓之高，且仍續建中等事實， 業經被上訴人提出訂購房屋預約單影本一份、房屋買賣契約書影本一份、土地買 賣契約書影本一份、貸款繳息證明影本三份、外水外電等費用繳交證明影本一份 及照片二幀為證，且為上訴人所不爭，應堪採信。四、被上訴人主張：被上訴人於八十八年十月二十四日與上訴人訂定買賣契約時，上 訴人公司之售屋代表陳妙侶及董事長特別助理鐘運成等人均肯定向被上訴人保證 「該靈骨塔係違法建築，已遭勒令停工，絕不可能繼續動工，否則願退款」等語 ，致被上訴人信以為真，而為承購系爭房地之意思表示，並隨即繳納簽約金及如 上所述之各項款項等事實，上訴人雖否認，辯稱靈骨塔在買賣之時已興建部分， 且為被上訴人於購買時業已知悉，上訴人為慎重其事亦曾陪同被上訴人親訪該塔 周遭之地主，確定該塔『建築線不合法』等情，業經被上訴人於原審「自認」在 卷，此有被上訴人於原審所提準備書狀第五頁第八行以下之陳述可資為證，被上 訴人既已親訪，依當時客觀之環境，渠當已確知事實真象，其知悉後仍與上訴人 簽約，可見被上訴人對該塔之存在，並無異議，雖伊曾發頭份郵局第二九六號存 證信函，乃就客觀事實所為之陳述，前揭現場訪查結果，靈骨塔有『建築線不合 法』之事實，為兩造所共知，上訴人自無須強調該靈骨塔係違法建築，已遭勒令 停工云云，準此，被上訴人以該存證信函之內容，遽為推論上訴人未曾否認確有 被上訴人去函所載之事實，以及上訴人公司曾述及『該靈骨塔係違法建築，已遭 勒令停工，絕不可能繼續動工云云，並非真實。惟查被上訴人提出上訴人公司之 售屋代表陳妙侶、賴經理、業務總經理古仁城等人之錄音帶譯文一份為證，且查 ：
㈠上開錄音帶通話內容如下為：
⑴被上訴人與陳妙侶之對話：
被上訴人：你好，陳小姐，我姓范。
陳妙侶：范小姐。
被上訴人：那個我昨天看了那個房子回來後，我整個晚上都沒有辦法睡覺。 陳妙侶：就是為了那個靈骨塔？
被上訴人：對呀，因為之前和你們訂約之時候，你們口口聲聲說那個靈骨塔不會 再蓋了。
陳妙侶：我們認為是這樣，事實上受害最嚴重的是我們。 被上訴人：對呀！你們在這方面你沒有查清楚，就一再的跟我們講說它不會再蓋 了。它蓋不起來了。我們才聽信妳的話。才買了這個房子，可是它又 繼續蓋了。
陳妙侶：那怎麼辦？這也不是我們能夠控制的。 被上訴人：可是當時你們沒有對這個事情弄清楚，就對我們這些客戶這樣講，以 至於我們---。
陳妙侶：它是之前已經被停止動工。
被上訴人：可是你們應該要有根據。
陳妙侶：根據是它判決確定是它勒令停工，當時是這樣講的，所以我們沒有加 油添醋。
被上訴人：那它勒令停工的原因是怎麼樣？
陳妙侶：它沒有聯外道路。
被上訴人：應該不可能，其實你們是一直用這種方式對我們，因為我們是外人， 並不清楚那附近的道路，那實際上我們昨天在那附近再去繞了一次之 後，並不是如你所講的這樣，所以這方面我覺得被你們蒙在鼓裡很多 。
陳妙侶：那現在怎麼辦？
被上訴人：因為你看看那個房子，我們花了錢---- 陳妙侶：我們去問了結果也是這樣，沒有錯啊！我們也沒有騙你，去現場問他 們也是這樣講，我們也是根據他們告訴我們的結果告訴你，我們也不 知道三個月後它會變成這樣。
被上訴人：所以我因此就損失很大，因為那個房子如果這樣子，我花錢買下去的 話，將來也沒有人會去住那個房子。
⑵被上訴人與古仁誠之對話
被上訴人：你好像是古仁誠先生，是嗎？
古仁誠：是的，我是。
古仁誠：當時我們根你們講這蓋不起來，這是確實的，我們不會否認。 ⑶被上訴人與賴經理之對話：
賴經理：我想當時我們陳小姐、鐘先生、古先生在跟范小姐你說明的時候，站 在他們的立場，大概也就篤定建不起來，後續他們就沒有去講到應該 業主會克服一切的困難，我想是這樣。
被上訴人：到交屋的時候，我們----看怎麼繼續在蓋，人家繼續搭鷹架繼續在 蓋，那跟原來就差距很大，它本來是可能只蓋到一、二、三樓，那現 在已經不曉得蓋到幾樓去了。
賴經理：范小姐我想我們也是一個經營者，站在經營者的立場，我們也是希望 說這也算是一個買賣，能夠圓滿把它處理。
被上訴人：對！我也講得很清楚，當時如果告訴我說這靈骨塔我不能確定，靈 骨塔會不會繼續再蓋，那如果我還是決定買的話，我今天一句話都不 說。
賴經理：將心比心，你有被騙的感覺。
賴經理：這個過去確實是我們的一個瑕疵，這個瑕疵來講，當然我們要對范小 姐你這邊看怎麼樣的一個交代的方式。
被上訴人：反正我想這是事實，如果你不相信的話，待會你可以--問一下-- 。賴經理：范小姐我絕對相信你。
⑷揆之上開對話內容，足認上訴人公司於被上訴人訂約時，確實告知被上訴人上 開靈骨塔業已勒令停建，不會繼續興建。上訴人雖抗辯上開對話內容係被上訴 人誘導詢問，上訴人公司為安撫客戶而為之對話云云，然本院審之上開對話內 容之脈絡，尚難認被上訴人有何誘導詢問之嫌，且上訴人公司上開職員之發言 內容清楚明白，並非隨意安撫客戶之詞，故上訴人上開抗辯顯不足採。 ㈡被上訴人於知悉該靈骨塔繼續興建後，曾於八十九年三月十四日寄發存證信函與
上訴人，上訴人並於八十九年三月二十三日以存證信函回覆被上訴人稱：「---- 有關對面山上興建靈骨塔乙事，本公司與台端同感錯愕！猶記簽約前台端親訪該 塔周遭地主，確定該塔建築線不合法。至於目前其繼續營造之行為是否違法搶建 ，本公司也急欲瞭解----本公司願於台端同意之前提下盡力尋覓合適之買主以解 困擾。」等情，有被上訴人提出之存證信函影本二份在卷足憑，由上訴人覆函內 容，更足徵上訴人於訂約時確實告知被上訴人上開靈骨塔係違法建築，已遭勒令 停工，絕不可能繼續動工，故被上訴人主張之上開事實應堪採信。 ㈢上訴人通知被上訴人交屋，上開靈骨塔已興建至約十層樓高，且上開靈骨塔係鍾 徐阿妹於七十九年間申請在坐落苖縣頭份鎮○○段九四八之三、九五八之一七地 號土地設立「私立慕恩塔」納骨塔，經苖栗市政府於八十三年五月二十日栗建都 字第五六一二六號核准建築線指定及同年十一月九日八三栗建管頭字第二一七號 核准建造執照在案，為領有建築執照之合法施工建築，此有監察院之函文影本一 份在卷可參，再該靈骨塔現主體構結已大致完成，由該房屋社區去為一高聳之靈 骨塔，有被上訴人於本院提出之照片可考（見本院卷第六十頁），雖其細部尚未 完成，然本院函苖栗市政府，查悉該核准建照仍合法有效，並未經撤銷建照，且 因符合「振興建築投資措施」及「建全房地產措施」二方案，依規定可延至九十 二年五月三十日前完工，亦有苖栗市政府回函附卷可憑。足見該靈骨塔為合法建 築，且主體結構幾已完成，並可延至二年後完成細部建築。五、按房屋住宅乃係一般家庭之最終堡壘，居家環境之良窳，影響生活品質甚鉅，且 現今房屋價格除了房屋本身價值及情況外，房屋四周之環境，亦為決定房價之重 大因素，對於買受人購買意願亦有重大影響，諸如坐落博物館、美術館、綠園道 區域，房價較高，且較易賣出；反之，坐落工業區、毗鄰公墓區、垃圾處理場， 均為房價毒藥，影響購買意願，故房屋之買賣，買賣標的並非僅在房屋本身，房 屋四周之環境亦為出賣人及買受人決定意思表示之重要因素。雖房屋週遭之環境 有時非出賣人所得控制，固一般鮮少以房屋周遭環境列為契約內容，惟如以周遭 之環境將來交付時是否會惡化為契約內容，訂約人即應受其拘束，成為給付標的 物有無瑕疵之內容之一，應屬買賣標的之內容，本件上訴人公司於被上訴人訂約 時，有告知被上訴人買受之房屋旁之靈骨塔係違法建築業，已勒令停建，絕不可 能繼續動工，有如前述，被上訴人亦因信而買受系爭房屋，應認系爭買賣該房屋 旁之靈骨塔係違建，不會繼續興建，將來買受人所買之房屋不會有合法興建完成 之靈骨塔在旁，已成為系爭房屋買賣之重要內容。從而房屋有無瑕疵自應包含靈 骨塔之因素在內，上訴人抗辯物之瑕疵應就標的物之本身觀察，靈骨塔是否繼續 興建，非伊所能控制，被上訴人不能以靈骨塔之繼續興建主張伊所出賣之房屋有 瑕疵云云，核非可採。本件被上訴人向上訴人購買之上開房地附近，有五層樓高 之靈骨塔，固為被上訴人所知悉之事實，惟上訴人於訂約時向被上訴人表示上開 靈骨塔係非法違建，不會繼續興建，則靈骨塔之繼續興建與否之環境因素，雖非 上訴人所得控制，但已然構成契約之內容，有如前述，而於上訴人通知被上訴人 交屋時，該靈骨塔非但自訂約後繼續興建，且已完成主體結構，高達十層樓，雖 未全部完工，然該靈骨塔為合法建築，仍可延至九十二年五月完成細部建築，審 酌，由被上訴人買受上開房地遠眺，上開靈骨塔仿如矗立在前，揆諸社會常情，
一般人亦不願與靈骨塔相鄰而居，蓋不但與靈骨塔相鄰而居，造成精神上之恐懼 及不安；且將來該處經常會有之焚燒骨灰、冥紙、作法會超渡、人潮、噪音及交 通阻塞等均會嚴重降低生活之品質，此對於居住人心理影響重大，且對上開房地 之交易價值產生重大影響，衡諸常情，應認本件買賣標的物有環境因素之瑕疵， 且瑕疵重大。
五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第三百五 十四條第一項、第二項定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十 九條定有明文。茲上訴人所出賣之房屋既有重大瑕疵有如前述，被上訴人自得依 民法第三百五十九條主張解除系爭買賣契約。上訴人雖另抗辯上開房地價金原為 四百三十六萬元，被上訴人曾因上開靈骨塔之環境瑕疵請求上訴人減少價金三十 八萬元，最後以三百九十八萬元成交，並提出收款單影本二份為證，抗辯被上訴 人既已減少價金，即不得再解除契約云云。惟查：兩造就上開房地之價金為三百 九十八萬元並無爭執，姑不論兩造於上開房地買賣過程究竟有否減讓三十八萬元 而以三百九十八萬元成交之事實，縱屬如上訴人主張曾有上開事實，衡諸房地買 賣，鮮少以定價成交，買賣雙方議價乃屬人情之常，況兩造所約定之房屋總價三 百九十八萬元係於八十八年十月二四日兩造訂購房屋預約單即已載明（見原審卷 第七頁），而上述環境因素之瑕疵係於房屋交屋時始發生，豈能以訂約時之殺價 過程之減價作為嗣後房屋完成欲交付時始發生之瑕疵指為瑕疵已經彌補？上訴人 並未能舉證證明上開折讓之三十八萬元價金，係以被上訴人主張之瑕疵之補正， 故上訴人上開抗辯，未足採信。從而被上訴人買賣標的物有重大瑕疵而解除契約 核屬有據。被上訴人於起訴時即已表明以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示， 應認兩造之買賣契約已於八十九年五月二十四日（上訴人收受起訴狀繕本之日） 解除，又依民法第二百五十九條之規定，上訴人自負有回復原狀之義務，從而被 上訴人請求上訴人回復原狀返還已給付之買賣價金三百十八萬元、外水外電等費 用十三萬二千六百二十七元及分別自受領時之翌日起之法定利息，即屬有據，應 予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執 行或免為假執行，而分別酌定相當之擔保金額准許之。於法並無不合。上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。惟上訴人於本院 請求原審所命供擔保免為假執行之金額以現金或保值之銀行可轉帳無記名定期存 單為擔保，本院認無不當，爰准許之。
六、本件被上訴人基於數項法律關係訴請求本院任擇一有理由者為被上訴人先位之訴 勝訴之判決，本院既已准許，自無庸再就先位之訴其餘之法律關係併予裁判；又 被上訴人先位之訴既有理由，本院自毋庸審酌備位之訴，均附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附 此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德
~B2 法 官 曾謀貴
~B3 法 官 蔡王金全
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 阮正枝
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十一 日
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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