臺灣新北地方法院民事判決 101年度訴字第1533號
原 告 北大保全股份有限公司
法定代理人 謝孟良
原 告 北大公寓管理維護股份有限公司
法定代理人 謝孟良
共 同
訴訟代理人 陳忠毅
被 告 北美館社區管理委員會
法定代理人 陳仲侃
訴訟代理人 趙鵬華
上列當事人間請求給付管理費等事件，經本院於民國102 年1 月
8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告北大保全股份有限公司新台幣肆拾萬伍仟捌佰零柒元，其中新台幣肆拾萬貳仟捌佰元部分，應自民國一０一年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告北大公寓管理維護股份有限公司新台幣壹拾柒萬捌仟貳佰貳拾貳元，其中新台幣壹拾柒萬伍仟陸佰元部分，應自民國一０一年六月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告北大保全股份有限公司、原告北大公寓管理維護股份有限公司依序以新台幣壹叁萬陸仟元、新台幣陸萬元分別為被告預供擔保後，得為假執行。但被告於假執行實施前，分別以新台幣肆拾萬伍仟捌佰零柒元、新台幣壹拾柒萬捌仟貳佰貳拾貳元依序為原告北大保全股份有限公司、原告北大公寓管理維護股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告二人起訴時之聲明為： 被告應分別給付原告北大保全股份有限公司（下稱北大保全 公司）新台幣（下同）604,200 元、原告北大公寓大廈管理 維護股份有限公司（下稱北大管理公司）526,80 0元，暨均 自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5 計 算之利息（詳卷第3 頁之起訴狀）。嗣於審理中，先於民國 101 年6 月25日變更聲明為：被告應分別給付原告北大保全 公司604,200 元、原告北大管理公司351,200 元，暨均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息
（卷第76頁）；復於101 年8 月29日變更聲明為：被告應分 別給付原告北大保全公司405,807 元、原告北大公寓管理公 司178,222 元，暨其中北大保全公司部分402,800 元、北大 公寓管理公司175,600 元，均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息（卷第102 頁）。經核 並未變更原告起訴主張之請求權即訴訟標的，僅係擴張或減 縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，自應予准許。貳、實體方面
一、原告主張之意旨：
㈠被告北美館社區管理委員會前於101 年元月1 日與原告北大 保全公司、北大管理公司分別簽訂留駐保全服務契約書（下 稱系爭保全契約）、管理維護契約書（下稱系爭管理契約） ，約定由原告二公司分別派遣保全人員及現場主任、行政秘 書、清潔人員在坐落新北市○○區○○路0000000 號之北美 館社區提供服務，被告依約需按月於每月月底前分別支付服 務費用計201,400 元、175,600 元予原告二家公司。詎被告 竟未依約如期於當月底支付101 年2 月及3 月之服務費用， 迭經原告催討後，被告雖於101 年4 月6 日、同年6 月11日 先後支付同年2 月及3 月之服務費，但仍已遲延給付，原告 自得依民法第233 條第1 項規定，請求被告依法定利率支付 遲延利息，即被告應分別給付原告北大保全公司3,007 元、 及給付原告北大管理公司2,622 元之遲延利息。 ㈡再者，兩造所立契約書第3 條第1 項，雖先約定合約期限至 101 年3 月31日24時終止，惟另附「服務滿兩個月後，經由 管委會做滿意度意見調查表，回函有效問卷滿意度達80% ， 則臨時約自動延展成為壹年有效之契約。」之停止條件，而 被告於101 年2 月29日至101 年3 月6 日所實施之滿意度調 查，結果為：總領票數173 票，總投票148 票，其中非常滿 意票及滿意票合計為120 票，經除以回函有效票148 票，得 出滿意度逾81％（即120 ÷148 ×100%=81.08％），依上開 約定，系爭契約所定之停止條件已成就，應自動延展為1 年 有效契約，即應至101 年12月31日始行屆滿。 ㈢詎被告竟擅自曲解合約真意，徒以滿意票佔總投票率之評估 方式取代回函有效問卷滿意度之評估方式，明顯違反合約約 定，並於101 年3 月11日發函給原告，片面曲解契約真意， 並通知到期不續約，經溝通無效後，原告於101 年3 月20日 以存證信函再次通知被告，系爭保全及管理契約期間已因條 件成就而延展至101 年12月31日止，且其滿意度之計算方式 明顯違反合約約定等語。惟被告仍再於101 年3 月22日函知 原告二人與新任物業管理公司辦理交接事宜，顯屬任意終止
契約而有違約之情。
㈣被告成立之前，因社區住戶未全部入住或未完全售罄，無法 成立管委會，起造人乃委託原告負責社區之住戶資料登記暨 保存、人員車輛進出管制、及協助社區成立第一屆管理委員 會暨會議資料保存工作。被告於100 年12月20日經樹林區公 所備查成立初始，因原告等人本就進駐在該社區服務，對社 區事務十分熟悉，亦頗受住戶好評，故被告主任委員陳仲侃 即延攬原告繼續擔任社區保全及庶務工作，並要求簽訂前揭 3 個月之臨時約，期滿如問卷滿意度達80％時，即轉為1年 有效約；原告基於風險及成本考量，及依常情社區住戶對此 類社區事務不可能全員參與表決，故要求以「回函有效問卷 」為計算基準，而不要求需全體住戶投票表決，被告主任委 員陳仲侃應允之，方有系爭二份合約該項約定記載。 ㈤然因被告內部紛爭之故，欲重新招標物業管理公司，先係於 101 年2 月25日會議上片面以合約上未載之投票方式要求原 告「需核對身份簽名以及蓋章後領取，採現場領票，現場投 票」作業程序，原告派駐現場之現場主任湯忠達已當場表示 執行上有困難，僅能勝任核對名冊後發放調查表此部分事務 ，至住戶是否現場投票實無法以強制力為之，另開票事宜應 由管委會自行負責；之後被告竟又以所謂「總投票數未過全 體住戶一半、實施投票時投票人資格未明確核對身份及核對 證件、遺失票數25張未知去向」為由，逕自認定未達滿意度 80％。然依系爭二份合約第3 條第1 項之約定，其文義解釋 並無從得出需「總投票數過全體住戶一半」或「區分所有權 人全體出席及投票」之結論。另於101 年3 月6 日開票時， 原告當時之派駐人員已詳說票券遺失是因有住戶領票後不願 投票之故，惟未獲被告善意回應。至滿意度調查之相關文件 、資料、名冊均於開票完畢後由被告自行取走，其方能製作 出已記載精準滿意度之會議紀錄，而所有委員又能在此會議 紀錄上簽名；況投票期間之票匭係由被告之委員於每晚負責 封箱，開票當時又由管委會自行主持，依常理而論，開票後 所有票券必會由其監控保管，再依鈞院勘驗開票影片以觀， 票券相關資料均置於大廳沙發區桌上，如確由原告公司取走 ，豈有不為被告住戶親見或甚至遭阻止可能，但卻無任一證 人親見原告取走上開資料。
㈥此外，原告北大管理公司所營事業除公寓大廈管理服務業外 ，尚有廢棄物資源回收業、人力派遣業等，而公寓大廈管理 服務業部分亦有內政部營建署所發登記證書核准營業，是原 告北大管理公司之營業資格並無問題。至被告所指涉之員工 證照過期一事（其已離職），亦與本件糾紛無涉，原告北大
管理公司所為給付並無瑕疵，因被告指涉缺額技術服務人員 之設備安全管理人員，依公寓大廈管理服務人管理辦法第2 條第2 款第2 目規定，係指受僱或受任執行公寓大廈設備安 全管理維護事務之人員。本件原告北大管理公司依系爭管理 契約所應為之給付內容，乃提供現場主任、行政秘書、清潔 人員服務，其等職務自名稱觀之僅單純負責內部庶務相關文 書處理作業及清潔工作，並未負責該公寓大廈之設備安全管 理維護事務，被告亦未提出任何有關社區機電設備於故障時 係由原告北大管理公司負責通知之證明，另由被告於101 年 2 月25日會議中曾將消防機電廠商招標列為議案表決亦可明 知，被告顯誤解雙方合約給付內容。況原告等與被告間之系 爭合約，實為委任及承攬之混合契約，並非僱傭契約。又倘 認北大管理公司之營業資格有瑕疵，而有債務不履行情事， 另一原告北大保全公司並未存有任何債務不履行情形。 ㈦從而，被告除應給付其因遲延支付101 年2 、3 月管理服務 費而衍生之遲延利息3,007 元、2,622 元外，本件系爭保全 契約、管理契約既已轉為1 年期之正式合約，然被告卻藉詞 片面終止，依系爭二份契約書第3 條第2 項約定，原告二公 司自得向被告分別請求二個月402,800 元及一個月175,600 元之管理服務費用。為此爰依契約之法律關係及民法第233 條第1 項規定，聲明請求：被告應分別給付原告北大保全公 司405,807 元，暨其中402,800 元自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息；以及應給付原告北 大管理公司178,222 元，其中175,600 元並自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。原告並願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯意旨：
㈠依公寓大廈管理條例第36條第9 款規定管理服務人之委任， 係為管理委員會之權限，系爭契約既明定有效期限為「三個 月」，是於三個月有限期限屆滿後，除非被告另有意思表示 ，否則系爭契約於有效期間屆滿後當然終止。次所謂「（住 戶）滿意度意見調查表」乙節，僅係供作被告是否續約或延 長有效期限之參考資料，並不能即以之作為應由被告為意思 表示之代替。故本件被告於契約有效期間屆滿前，並未有任 何延續有效期間之明示或默示之意思表示，系爭二份契約自 已於101 年3 月31因期滿而終止，並無何謂「自動延長為壹 年」云云情事。
㈡退萬步言，原告所謂「（住戶）滿意度意見調查表」亦顯有 重大瑕疵。蓋此調查表非依約由被告製作，而係由原告公司 製作；系爭二份系爭契約固然載明服務滿兩個月後，經由管
委會做滿意度意見調查表，然被告僅是對調查表內容表達意 見，調查作業仍是由原告北大管理公司派駐之總幹事湯忠達 執行，被告於101 年2 月25日決議：「自2/29-3/6止，區分 所有權人（承租戶需有所有權人授權書）至櫃檯領取滿意度 意見調查表，核對身份簽名以及蓋章後領取，採現場領票， 現場投票」。惟迄今未見原告二公司提供領票、投票、核對 身份簽名、蓋章之名冊、意見調查表、以及承租戶需有所有 權人之授權書等資料，不但其真實性存疑，且原告將屬被告 資產之上開資料據為己有，居心叵測，其自經交出該資料， 俾便核對有無造假之嫌。
㈢原告派駐社區總幹事李毓琢於101 年3 月6 日在「北美管社 區保全滿意度調查座談會」所提報資料，顯有不實之情事， 因於會議資料討論事項及決議第一案，雖指出「由社區全體 住戶投票結果」，然社區全體住戶有381 戶，領票者173 戶 占全體住戶45.4% ，未及一半：投票者148 戶更占全體住戶 之38.8% ，為相對少數，參諸公寓大廈管理條例第31條規定 之意旨，自不得以少數人之意見即代表全體區分所有權人之 意見。況無論是否常住在社區之建物區分所有權人，對於社 區公共事務均有參與表決的權利，原告派駐社區總幹事，是 領有內政部核發之行政事務管理人員證照之專業人員，理應 依法通知各區分所有權人，在時間內前來社區投票，原告不 但未通知全部區分所有權人，在整個投票過程未依管理委員 會之決議進行、領票書面記錄及選票竟然不知所蹤，這樣結 果豈能做為全體區分所有權人之意見。
㈣再就常理而言，社區住戶只要前往領票，就應有投票之意願 ，若有遺失，亦應僅可能為少數，況被告於101 年2 月25日 會議決議「採現場領票，現場投票」，既為現場領票，現場 投票，應不會遺失，但本件卻遺失多達25張票，造成以原告 計算之方式恰達到契約80% 門檻，如何不啟人疑竇。又原告 於實施投票時，未明確核對身份及核對證件，造成票選結果 存疑，所有資料亦未見交出，亦顯有弊端。故本件原告負責 作業之人員有重大疏失，執行程序違反被告之要求，為被告 所不能允許。從而經與會全體13位委員就上述三點重大瑕疵 決議，一致同意原告二公司之滿意度未超過全體住戶之80% ，不再續約，將另行招標物業管理公司提供社區管理服務。 且依公寓大廈管理條例第36條之規定，管理服務人之委任、 僱傭及監督乃管委會之職責，被告決議不與原告續約，乃依 法執行職權，怎有違約之說。
㈤又民法第235 條前段、第485 條明定：「債務人非依債務本 旨實行提出給付者，不生提出之效力」、「受僱人明示或默
示保證其有特種技能者，如無此種技能時，僱用人得終止契 約」。原告北大管理公司之技術服務人員－設備安全管理人 員周中山先生之認可證已於101 年2 月4 日到期，按公寓大 廈管理服務人管理辦法第9 條規定，原告於101 年2 月4 日 已少一名技術服務人員－設備安全管理人員，且未能及時更 換補足合格人員，故於101 年2 、3 月份，其已不符合上開 法律所明定服務管理之資格，竟刻意隱瞞被告。故本件縱認 系爭二份契約書之期限已自動延長，然因尚有上述得終止契 約之事由存在，被告並已101 年3 月31日為終止契約之意思 表示，故原告自不得依兩造契約書第3 條第2 項之規定請求 被告賠償。
㈥爰答辯聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不 利判決願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告北大保全公司、北大管理公司於101 年1 月1 日分別與 被告簽訂系爭保全契約、管理契約，約定由原告二公司分別 派遣保全人員及現場主任、行政秘書、清潔人員在坐落新北 市○○區○○路0000000 號之北美館社區提供服務；上開二 份契約之期限皆為三個月即至10 1年3 月31日止，雙方並約 定被告每月應給付原告北大保全公司服務費201,400 元、給 付北大管理公司服務費175,600 元，並應於每月月底以匯款 或現金方式為支付之事實，已據原告提出系爭保全契約、管 理契約為證（卷第5 至13頁），復為兩造所不爭執，足信真 正。
㈡又原告主張被告依約原應於101 年2 月底、3 月底前分別支 付當月服務費予原告，惟卻遲至101 年4 月6 日始支付101 年2 月份服務費、至101 年6 月11日始支付101 年3 月份服 務費之事實，並未見被告爭執，並有其提出之匯款單2 紙可 憑（卷第64頁）；原告復主張被告就上開2 個月份服務費既 有給付遲延情事，而此遲延之債務係以支付金錢為標的，故 其等得依民法第233 條第1 項規定，請求被告依法定利率年 息百分五計算之遲延利息，經算至被告匯款之日止，被告應 支付北大保全公司遲延利息3,007 元、應支付北大管理公司 遲延利息2,622 元一節，亦經被告同意支付無訛（卷第137 頁反面），是就此揭事實，亦堪先予認定。
四、本件之爭點及法院之判斷：
然原告主張被告任意終止兩造間之系爭二份契約之事實，則 為被告所否認，並以前詞置辯。是本件經依民事訴訟法第26 8 條之1 第2 項規定，與兩造整理並簡化爭點為：㈠兩造契 約是否已於101 年3 月31日終止，而無系爭兩份契約書第3
條第1 項所載之停止條件成就？㈡如認契約未於101 年3 月 31日終止，被告另以原告自101 年2 月4 日起即不符合技術 人員人數之要件，主張原告有違民法第235 條、第485 條規 定，並已終止契約，有無理由？（卷第138 頁）茲判斷如下 ：
㈠爭點一、兩造契約是否已於101 年3 月31日終止，而無系爭 兩份契約書第3 條第1 項所載之停止條件成就情事？ ⒈經查，兩造所簽立系爭保全契約及管理契約，均於第3 條第 1 項約定「本約自101 年元月1 日起至民國101 年3 月31 日晚上24：00止；為期三個月；服務滿兩個月後，經由管委 會做滿意度意見調查表，回函有效問卷滿意度達80﹪，則臨 時約自動延展成為壹年有效之契約。」，此有二份契約書可 憑（詳卷第6 、11頁），故系爭二份契約雖為一短期臨時契 約，然雙方既已約定「經由管委會做滿意度意見調查表，回 函有效問卷滿意度達80﹪，臨時約自動延展成一年有效之契 約，是兩造間之契約關係，業已明確附有停止條件，於條件 成就時，當發生自動展延為一年期契約之效力。且依被告之 法定代理人陳仲侃在庭陳述：「…所以我和對方先簽臨時約 ，我們約定三個月後做滿意度調查，如過滿意度達80﹪就無 條件續約，所謂無條件續約就是指自動延長為一年，不用另 外再約定。」等語（卷第145 反面至146 頁），亦徵系爭二 份契約確實附有停止條件，於該條件成就時，兩造所約定之 法律行為自生效力無訛。被告抗辯系爭契約明定期限為三個 月，於三個月期限屆滿後，被告無另為續約之意思表示，契 約當然終止，至所謂「滿意度意見調查」，僅供被告是否續 約或延長有效期限之參考資料，公寓大廈管理服務人員之聘 任既屬管委會職權，被告自有權決定是否續約等語，顯然悖 於系爭契約書第3 條之約定，而不足採之。
⒉再者，被告為執行系爭契約第3 條第1 項「服務滿兩個月後 ，經由管委會做滿意度意見調查表」之約定，業於101 年2 月25日第一屆管理委員會101 年2 月份定期會議中，決議自 101 年2 月29日迄至3 月6 日止之期間，進行滿意度意見調 查一情，有該社區管委會101 年2 月份定期會議會議記錄載 明：「二、保全滿意度調查乙案。說明；試用期三月份到期 ，依13次會議決議執行。決議：自2/29-3/6，區分所有權人 （承租戶需有所有權人授權書）至櫃臺領取滿意度調查表， 核對身分簽名以及蓋章後領取，採現場領票，現場投票。」 可詳（卷第66頁）。又原告依該決議事項，受託負責於櫃臺 處理發放問卷事宜後，於101 年3 月6 日期滿當日，經就問 卷內容核計結果為「總領票數173 票、總投票148 票。非常
滿意票：50票，滿意票：70票，非常不滿意：6 票，不滿意 票：20票，無效票2 張，遺失票25張」等情，亦有北美館社 區保全滿意度調查座談會會議記錄足考（卷第67頁）。從而 ，依該滿意度意見調查問卷之回收結果，非常滿意票及滿意 票共計有120 票，經除以回函有效票148 票，滿意度已逾81 ％（即120 票÷148 票×100%=81.08％），原告主張系爭保 全契約及管理契約所約定之停止條件均已經成就，該契約當 即自動延長為一年期契約，故契約屆滿日期應為101 年12月 31日，要屬有據。
⒊次查，被告雖抗辯：系爭滿意度意見調查表乃原告所製作， 非依約由被告製作云云，惟原告係依據被告於101 年2 月25 日會議決議受委託於櫃臺發放問卷一情，除有前載101 年2 月份定期會議會議記錄可考外，另被告之法定代理人陳仲侃 、財務委員即證人臧永蘭亦均到庭結稱：係因委員會的全體 委員平日皆有工作，故才交由保全公司進行等語在卷（卷第 148 頁、150 頁反面），被告於訴訟中反指系爭滿意度意見 調查係由原告進行，而有瑕疵云云，顯為卸責之詞。 ⒋被告又辯稱：社區全體住戶共計有381 戶，該調查之樣本僅 173 戶，未達全體住戶一半，依公寓大廈管理條例第31條規 定，自不能以少數人之意見即代表全體區分所有權人之意見 ，自應按總戶數計算滿意度云云。然查，兩造間所立系爭保 全契約、管理契約，係約定「經由管委會做滿意度意見調查 表，『回函有效問卷』滿意度達80﹪，則臨時約自動延展成 為壹年有效之契約」，即該契約清楚以「回函有效問卷」為 計算滿意度之基準，則契約文字既已明確表達出當事人之真 意，無須別事探求，自不得反捨契約文字為曲解，因此應以 「回函有效問卷」為基礎，用以計算滿意度是否有達八成， 而非以全體住戶數為計算標準，乃屬灼然。況依被告之法定 代理人陳仲侃亦已到庭表示：於101 年2 月初至3 月底時， 該社區之實際入住戶數約220 戶左右，如再加計沒有每天入 住戶數，則約有260 戶（卷第148 頁反面），故當時之入住 戶數根本未達全體總住戶數381 戶之七成，倘以全體戶數為 計算滿意度之基礎，則縱全體入住戶均參與投票，亦顯不可 能達到滿意度80﹪之結果。被告前揭所辯，洵無足取。且依 兩造契約約定，本應係由被告負責進行滿意度意見調查，被 告雖因考量委員平時需工作，而於101 年2 月25日決議改由 原告負責在櫃臺發放問卷，但並無決議原告公司需負責聯繫 包含未入住之全體住戶前來投票，被告另辯稱原告派駐之社 區總幹事違反專業，未通知全體住戶投票，故不應採認此次 之問卷結果云云，有違誠信。
⒌被告雖復以：101 年2 月25日會議決議採取「現場領票、現 場投票」之方式進行問卷，故社區住戶只要前往領票，即應 有投票之意願，但結果卻有多達25張票遺失之情事，如該25 張票均未遺失，且均無不滿意票時，則滿意度僅有69.3﹪， 但本件卻恰好達到80﹪，原告顯有刻意壓低票數之嫌等語置 辯。惟查：
⑴兩造所立契約書明定係以「回函有效問卷」份數作為計算滿 意度是否達八成以上之基準，而非使用「已領取之問卷數」 為基準，故雖有25張遺失票（即有領票卻無投票者），但該 25張票既無投入票箱，無法知悉內容為何，當非屬契約所稱 之「回函有效問卷」甚明。原告公司參與簽訂系爭契約書之 總經理謝滄海證述：如果開住戶大會的話，怕出席人數達不 到，所以我們才會約定用投票的方式，以投入票箱為基準， 有效問卷就是只有投入票箱的等語；以及原告公司當時派駐 在社區之主任湯忠達結證：訂約時有考量到來投票的人不會 那麼多，所以才會說有投入箱子裡面才算有效，因為他們在 這之前開了第一次區分所有權人會議，人數不足流會等語（ 卷第147 頁反面、149 頁），乃與契約所使用文字內容相符 ，亦與當時社區住戶之入住率確實不高之情吻合，渠等所證 ，自當可採。反之，被告或其法定代理人陳仲侃陳稱：契約 書所定「回函有效問卷」應指全部領票數，故應將25張遺失 票據計入等語，顯與契約內容有違。
⑵再者，於辦理投票期間，住戶領取問卷後所應投入之票箱， 均置於社區一樓大廳上方設有監視器材之處，而被告之主任 委員或其餘管理委員會於每日晚間負責將票箱封箱，於翌日 早上再為開箱，101 年3 月6 日當日亦是由被告之委員在票 箱擺放處旁進行開票，並由被告之委員為開票、監票等情， 已經被告之主任委員陳仲侃、及證人謝滄海、湯忠達、贓永 蘭、劉云梅等人到庭證述明確（詳卷第146 頁反、148 頁至 151 頁反面），實難認原告二家公司人員有機會得擅自取走 票箱內之意見表，並任意變動或操控票箱內之投票結果，是 被告指稱開票結果恰好達到契約所定80﹪之門檻，啟人疑竇 云云，顯失依據。
⑶次查，原告主張該次投票結果之所以會產生25張票未投入票 箱之情狀，是因有部分住戶領票後不願投票，原告公司人員 不宜強制住戶投票等語，已經證人謝滄海到庭證述：如果住 戶領票不投票，我們都會一直跟住戶勸，希望他們現場投票 ，但是有些住戶還是不理我們就離開，如果是我在現場，我 在住戶名冊上做個記號例如打圈圈或三角形等記號，如果主 委有來詢問，我也有跟他提到有人領票而不投，這種情況至
少有講過兩次，主委也表示很為難，但表示就以開會時所說 得投入票箱的有效票來計算…等語綦詳（卷第149 頁反面） ；而被告之法定代理人陳仲侃亦不否認於投票期間，證人湯 忠達曾向其反應有住戶領票卻不投票之情況（卷第146 頁反 面、150 頁）。再參酌原告公司總經理謝滄海於101 年3 月 11日臨時會議中，亦已一再敘述此源由，有該次會議紀錄在 卷可參（卷第114 頁）；繼考以社區住戶於領取問卷後，認 為需要猶豫期間或需和家人討論，而未於當場填妥問卷並投 入票箱，或於領票後始變更意願不願意投票，均非屬明顯悖 於常情之情況，故原告上開主張之事實，堪認可信。 ⑷準此，兩造於101 年1 月即簽立系爭兩份契約，明白約定「 經由管委會做滿意度意見調查表」，並以「回函有效問卷」 作為是否達80﹪之計算基礎，雙方自應按約履行，縱然被告 於事後捨契約明定由被告進行問卷調查之約定，反於101 年 2 月25日會議中決議，採取「現場領票、現場投票」方式進 行問卷，並由原告公司負責在櫃臺發放問卷，於投票期間發 生部分住戶領票後不願投票之情事後，經原告公司總幹事告 知此情，卻未見主任委員或管委會對於已領未投之問卷，另 有決議如何認定該未投入問卷之效果，被告復不能證明此遺 失問卷之結果係由原告二家公司刻意操弄所致，自仍應回歸 兩造契約之約定內容即是否屬於「回函有效問卷」以為判斷 ；換言之，該25張遺失問卷，既為住戶領票後未投入票箱， 無論其係未完成問卷，或完成問卷後漏未投入，均非屬有效 問卷，依契約所載「有效問卷」之約定，自無從列入滿意度 調查之基礎票數甚明。然被告卻於開票後，逕將領票後卻不 投票之25張問卷，而計入計算滿意度是否達80﹪之基礎票卷 ，顯係將此投票過程所生瑕疵之不利益結果，全歸由原告承 擔，難認公允，亦與契約內容不符，無從採憑。 ⒍又查，被告固再稱：原告公司於投票期間未明確核對投票人 之身分及證件，事後又拒不交出領票、投票、核對身分簽名 及蓋章等名冊、及意見調查表、授權書等資料，故真實性存 疑云云。惟被告對於原告於實施投票時，未明確核對投票人 之身分及證件一事，並無提出任何事證以實其說。另被告指 稱原告於開票後，將屬被告所有之名冊、意見調查表、授權 書等資件收起保管後據為己有，迄今不願交出，以讓被告查 核乙節，業經原告否認其等有保管上開資料之義務，亦否認 有收回上開資料並故意隱匿拒不交出等語，且依兩造契約約 定，本應係由被告負責進行滿意度意見調查，被告雖於101 年2 月25日決議改由原告負責在櫃臺發放問卷，但並無決議 原告公司於調查結束後，負有保管上開問卷或相關資料之義
務，況被告亦一再陳稱上開資料均為其之資產，原告不得任 意取走等語，是其又稱原告負有保管之義務云云，即有矛盾 。此外，再依證人贓永蘭所述：開完票，問卷由北大保全公 司收起來，應該是總幹事收起來，但我不是記得很清楚，我 也有幫忙收，但收完不記得收給誰，我在現場沒有聽到有人 要將票交給保全公司保管，剛剛會說由保全公司收起來，是 因為很多東西都是由他們都收起來的、及證人劉云梅證述： 開完票，問卷由保全公司的人收的，開票時，我們再討論一 些事情，所以沒有在注意，我並沒有親眼看到是由保全公司 的人在收問卷等語（卷第151 、152 頁），顯見渠等認為前 開資料於開票後係由原告收走之陳述，均係出於臆測之詞。 又經本院勘驗開票當日之錄影光碟，經播放檔案名稱「滿意 度開票2 」之錄影畫面，並依兩造在庭指認錄影畫面出現之 人別後，結果為：畫面呈現開完票的情況，問卷已經疊好連 同開票箱放在大廳沙發區的桌子上，錄影時間12分50秒，該 區畫面結束前問卷仍放在桌上，當時現場人員有陳姓監委、 一名女性住戶及副主委太太等三人在現場（詳本院卷第152 頁），並無發現原告公司之人員有將上開資料取走之舉措， 於錄影最後畫面，亦無原告公司人員在問卷附近，顯難認定 此揭資料已遭原告取走，亦無法進一步認定原告有製作不實 之數據，且為規避被告查核，刻意不為提出之情。況且上開 滿意度調查結果，乃經由被告之主任委員及其餘委員當場開 票後所得，並於開票現場之白板上清楚載明開票結果，復又 於當日製作之會議記錄內詳為紀錄，此有白板翻拍照片暨會 議記錄足憑（卷第14、141 頁），是上開文件是否遺失，顯 不影響前載問卷調查結果之認定，被告以原告迄今未能提出 領票、投票、核對身分簽名及蓋章等名冊、及意見調查表、 授權書等情為由，遽謂系爭滿意度調查之結果有所不實云云 ，亦非可採。
⒎基上事證以析，兩造契約既已約定以「回函有效問卷滿意度 達80﹪」，作為認定系爭契約是否自動延展至101 年12月31 日之條件，兩造自應按此約定為履行，被告無權另行於事後 片面變更解釋或忽視該契約條件。是則，被告於開票後，改 謂投票人數與全體住戶數之比例未高，或稱有票卷遺失，而 要求將全體住戶戶數或無效票據部分均列入滿意度意見調查 之基礎，逕行以「總投票數未過全體住戶一半。二、實施投 票時投票人資格未明確核對身份及核對證件。三、遺失票數 25張未知去向。」為由，任意決議不與原告公司續約，業已 違反兩造所立系爭二份契約之約定，並漠視兩造間之契約期 間，業經所附停止條件成就（即滿意度達80﹪）而自動展延
至101 年12月31日之效力。又被告於101 年3 月11日業以書 函通知原告等於101 年3 月31日終止兩造所簽訂之系爭契約 書，並不再續約，此有函文一件為證（卷第15頁），則原告 主張被告任意終止系爭契約，已構成違約，應認有理。從而 原告二家公司依系爭保全契約、管理契約第3 條「委託期間 ，非經雙方同意，任何一方不得任意終止本約，否則願賠償 他方貳個月之管理服務費用」之約定，請求被告應支付分別 支付違約金予原告北大保全公司402,800 元、北大管理公司 175,600 元，自核屬正當。
㈡爭點二、如認系爭契約未於101 年3 月31日終止，被告另以 原告自101 年2 月4 日起即不符合技術人員人數之要件，主 張原告違反民法第235 條、第485 條規定，並已終止契約， 有無理由？
⒈被告抗辯原告公司之設備安全管理人員周中山先生之認可證 已於101 年2 月4 日到期已不符合公寓大廈管理服務人管理 辦法第9 條所規定之技術人員最低人數，故有民法第235 條 前段：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之 效力」及民法第485 條所定：「受僱人明示或默示保證其有 特種技能者，如無此種技能時，僱用人得終止契約」情事， 被告自得終止契約等情，雖提出公寓大廈管理維護公司網路 查詢資料1 紙為證（卷第73頁），而原告亦不否認其公司確 有一名技術服務人員之認可證於101 年2 月4 日到期。然按 法律行為之內容，並不違反公序良俗或強行規定，即應賦予 法律一之效力（請參照最高法院66年台再字第42號判例）， 此即為私法自治之基本原則，故確定當事人間私法上權利義 務，當應以當事人間法律行為之內容定之。是查，原告北大 管理公司與被告間所簽立之系爭管理契約，並未將原告北大 管理公司人員必須始終符合公寓大廈管理服務人管理辦法第 9 條所定「置有事務管理人員四人以上，及技術服務人員四 人以上」內容，作為系爭契約條件，且公寓大廈管理服務人 管理辦法第9 條之規定，乃中央主管機關對於申請設立之公 寓大廈管理維護公司所為之行政管理事項，並非兩造所立契 約之權利義務關係內容，殊無據以為認定當事人私法行為所 生權利義務確定之標準。換言之，原告北大管理公司縱於該 公司一名技術人員之認可證到期並離職後，未依上開辦法第 17 條 第2 項之規定，於1 個月內聘用繼任人員，充其量僅 該公司是否違反行政管理之規定，尚難謂已生契約變動之要 件。
⒉再者，系爭管理契約第2 條已約定原告北大管理公司之服務 內容為「一、受甲方（即被告）之要求或指示，代收郵件、
門禁管制，並予以登記。二、受甲方之要求或指示，管制車 輛進出，並予以登記。三、防盜、防火、防災之建議，若有 意外事故或發現盜賊入侵或暴行發生，即報告警察機關及甲 方，並予監視，設法阻止或減輕災害之擴大。四、其他經共 同協議事項，如應甲方之要求或指示為公共事務處理、公共 設施管理、巡邏等。…」（詳卷第10頁反面），原告復已依 約在契約期間提供上開管理維護之工作內容，被告指稱原告 非依債之本旨而為給付，顯然無據。且兩造間之系爭二份契 約均非屬僱傭契約，而原告二家公司依系爭保全契約、管理 契約第2 條所載之服務內容，亦皆無需負責維修機電設備事 項，且核閱被告於101 年2 月25日會議記錄之決議內容，亦 足徵其需另有招聘管理機電公司，是本件原告自無於簽立契 約時明示或默示保證其有特種技能之情事。被告援引民法第 235 條、第485 條等規定，陳稱本件有得合法終止系爭契約 之事由，殊嫌無據。
⒊況且，被告迄今均無提出其業以上開事由，對原告北大管理 公司或北大保全公司為終止契約意思表示之事證，從而被告 主張其已合法終止兩造間之系爭保全契約、管理契約，委無 可取。
五、綜前所述，原告主張兩造所簽訂之系爭保全契約、管理契約
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網