臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第392號
原 告 張鴻圖
訴訟代理人 陳銘傑律師
黃鼎鈞律師
上 一 人 邱珮綸 住彰化縣員林鎮○○路0段000號
複 代理 人
被 告 曾進利
李鈴木
共 同 蕭智元律師
訴訟代理人
陳隆律師
共 同 周軒毅律師
複 代理 人
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年1月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告曾進利應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號Ａ部分、面積一四四平方公尺之一樓磚造平房及編號Ｂ部分、面積五二平方公尺之一樓磚造平房拆除，並將編號Ａ、Ｂ部分之土地返還原告。
被告曾進利應自民國一百零一年十一月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟陸佰壹拾叁元。被告李鈴木應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○地號土地上，如附圖所示編號Ｃ部分、面積一二○平方公尺之一樓磚造平房拆除，並將編號Ｃ部分之土地返還原告。
被告李鈴木應自民國一百零一年十一月一日起至返還第三項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟陸佰元。訴訟費用除減縮部分外，由被告曾進利負擔二十分之十三，餘由被告李鈴木負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾玖萬元為被告曾進利供擔保後，以新臺幣肆拾貳萬元為被告李鈴木供擔保後，得假執行。但被告曾進利如以新臺幣貳佰零伍萬捌仟元為原告預供擔保，被告李鈴木如以新臺幣壹佰貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
原告聲明：㈠如主文第1至4項所示；㈡願供擔保，請准宣告假 執行。陳述：
㈠坐落彰化縣彰化市○○段000地號土地（下稱系爭土地）原 為李汝焜所有，李汝焜並與被告曾進利之被繼承人曾樹、被 告李鈴木之被繼承人李榮村間，有未定期限租賃（但非租地 建屋）之契約關係。李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人
繼承取得所有權，並辦畢分割繼承登記。原告於民國99年11 月11日以贈與為原因，取得李東曉之所有權應有部分，再於 99年11月19日以買賣為原因，取得其餘應有部分。原告取得 系爭土地所有權之前，被告曾進利在如附圖所示編號A部分 占有使用面積144平方公尺之一樓磚造平房，並在編號B部分 占有使用面積52平方公尺之一樓磚造平房迄今，被告李鈴木 在如附圖所示編號C部分占有使用面積120平方公尺之一樓磚 造平房迄今。惟曾樹、李榮村並非以建築房屋為目的而承租 系爭土地，原告復於101年9月28日言詞辯論期日，當庭以準 備書狀通知到達被告終止租約，以101年10月31日為終止期 ，則自101年11月1日起，被告占有使用系爭土地，已無正當 權源，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地。 ㈡系爭土地周邊環境良好，適合居住，99年至101年之申報地 價均為每平方公尺新臺幣（下同）2,000元。被告自101年11 月1日起，無權占有系爭土地，分別獲得相當於租金即申報 地價年息8%之不當得利，致原告受損害，爰依民法第179條 規定，請求被告按月返還不當得利。
㈢曾樹、李榮村係以稻穀（在萊稻谷）付租，顯見承租系爭土 地係供農用，非為建築房屋，不適用土地法第104條及民法 第426之2規定。原告之前手贈與、出賣系爭土地之應有部分 予原告時，被告無優先購買權，原告之前手無庸通知被告優 先購買。
㈣縱認李汝焜與曾樹、李榮村間，有未定期限租地建屋之契約 關係存在，惟依稅籍資料之記載，曾樹所管理之房屋係自53 年1月起課稅，迄今已48年餘；而被告李鈴木之磚石造房屋 係自53年1月起課稅，竹造房屋則自50年1月起課稅，亦逾48 年以上，其中竹造部分經勘測發現應已滅失，再依固定資產 耐用年數表，其第一類房屋建築及設備規定，加強磚造房屋 使用年限為35年，磚構造房屋使用年限為25年，故編號A、B 、C建物應認為已不堪使用；又被告曾進利雖仍居住編號A、 B建物，然該處顯非全供住家使用，且已老舊不堪，而被告 李鈴木早已未住編號C之建物，該處亦破舊不堪，已難住人 ，則被告所稱未定期限租地建屋之契約關係業已消滅，其等 占有使用系爭土地，仍無正當權源。
被告聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免假執行。陳述：
㈠系爭土地重測前為大埔段659地號，原所有人李汝焜與被告 曾進利之被繼承人曾樹就編號A、B部分之土地，李汝焜與被 告李鈴木之被繼承人李榮村就編號C部分部分之土地，分別 有未定期限租地建屋之契約關係存在。李汝焜、曾樹、李榮
村死亡後，李汝焜之繼承人即李東昇等人、曾樹之繼承人即 被告曾進利等人、李榮村之繼承人即被告李鈴木等人繼受該 租賃關係，而原告係自李汝焜之繼承人取得系爭土地所有權 ，租賃關係對於原告繼續存在。
㈡李汝焜曾於62年間，起訴主張其出租系爭土地予曾樹、被告 李鈴木等人建築房屋，未定租賃期限，請求曾樹、被告李鈴 木調整租金，經本院以62年度訴字第892號判決在案，理由 內認定系爭土地於日治時期即以不定期限出租於曾樹、李榮 村；該件上訴後，兩造在臺灣高等法院臺中分院以63年上字 第116號和解筆錄成立和解，足見租地建屋之契約關係存在 。土地法為民法之特別法，關於租地建屋部分，應優先適用 土地法規定，然本件並無土地法第103條所列得終止租約之 情事，原告依民法第450條第2項終止租約，不生效力。 ㈢李汝焜之繼承人出賣系爭土地應有部分予原告時，未遵民法 第426條之2、土地法第104條規定，通知被告依同樣條件優 先承買，不得對抗被告。原告明知租地建屋之契約關係存在 ，應受拘束，自不得對被告主張權利，原告請求拆屋還地， 為權利濫用。
㈣縱租地非為建屋，然被告之建物尚未達不堪使用狀態，亦得 主張買賣不破租賃。
兩造不爭執之事實如下，且有兩造各自提出之土地登記謄本、 地價謄本、照片、民事判決、和解筆錄、終止租約書狀附卷可 參（本院卷第11、20至31、46至52、106、127頁），並經本院 會同兩造勘驗系爭土地，及囑託彰化縣彰化地政事務所測量， 有勘驗筆錄、附圖即土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第85、 94頁），堪為本件判斷之基礎：
㈠系爭土地重測前為大埔段659地號，原為李汝焜所有，李汝 焜並與被告曾進利之被繼承人曾樹、被告李鈴木之被繼承人 李榮村間，有未定期限之租賃關係。
㈡李汝焜死亡後，由其繼承人李東曉等人繼承取得系爭土地所 有權，並辦畢分割繼承登記。原告於99年11月11日以贈與為 原因，取得李東曉之應有部分；再於99年11月19日以買賣為 原因，取得其餘應有部分。惟原告之前手於出賣時，未通知 被告優先購買。
㈢被告曾進利於原告取得系爭土地所有權之前，在如附圖所示 編號A部分占有使用面積144平方公尺之一樓磚造平房，並在 編號B部分占有使用面積52平方公尺之一樓磚造平房迄今； 被告李鈴木在如附圖所示編號C部分占有使用面積120平方公 尺之一樓磚造平房迄今。
㈣李汝焜曾於62年間，起訴主張其出租系爭土地予曾樹、被告
李鈴木等人建築房屋，未定租賃期限，請求曾樹及被告李鈴 木調整租金，經本院以62年度訴字第892號判決在案，理由 內認定李汝焜於日治時期即以不定期限出租於曾樹、李榮村 ；該件上訴後，兩造在臺灣高等法院臺中分院以63年上字第 116號和解筆錄成立和解。
㈤原告於101年9月28日言詞辯論期日當庭以準備書狀通知到達 被告，主張終止租約，以101年10月31日為終止期。 ㈥系爭土地自99年至101年之申報地價均為每平方公尺2,000元 。
民法第425條於兩造所不爭執之未定期限租賃契約存續期間， 業於88年4月21日修正、89年5月5日施行，修正前規定「出租 人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約， 對於受讓人，仍繼續存在」，修正後規定「出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租 賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。為保護修 正前之既有秩序，以維護法律之安定性，於修正前成立之租賃 契約，無適用修正後該條第2項規定之餘地，最高法院98年度 第2次民事庭會議決議即採此見解。是原告於99年間取得系爭 土地所有權後，本件之未定期限租賃契約，對於原告仍繼續存 在，且不適用修正後民法第425條第2項規定，合先敘明。而本 件主要爭點在於：
㈠被告曾進利之被繼承人曾樹、被告李鈴木之被繼承人李榮村 是否以建築房屋為目的，而向李汝焜承租系爭土地，因而成 立未定期限租地建屋之契約關係。
㈡如曾樹、李榮村與李汝焜間並無未定期限租地建屋之契約關 係，原告終止租約，是否發生效力。
㈢原告如已合法終止租約，其請求被告拆屋還地，是否權利濫 用。
㈣被告如有不當得利，應返還之價額若干。
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法 律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法 第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之 訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非 無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能 證明，則應認原告之請求為有理由。
被告辯稱曾樹、李榮村係以建築房屋為目的，而向李汝焜承租 系爭土地一節，雖據其提出本院62年度訴字第892號民事判決 、臺灣高等法院臺中分院63年度上字第116號和解筆錄為證（
本院卷第46至52頁），然查：
㈠除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既 判力。主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷 之額為限，有既判力，民事訴訟法第400條定有明文。該條 第1項所稱確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟 標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標 的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除 同條第2項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確 定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指 法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重 要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背 法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外 ，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得 再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟 法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當 事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當 事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。若 法院於前案未就訴訟標的以外當事人所主張之爭點，本於當 事人辯論之結果為判斷，當無爭點效可言，更無既判力。 ㈡本院前開判決於事實欄雖載，李汝焜起訴主張其出租系爭土 地予曾樹、被告李鈴木等人建築房屋，未定租賃期限等語（ 本院卷第47頁），理由欄亦認系爭土地於日治時期即以不定 期限出租於曾樹、李榮村（本院卷第48頁），然是否以建築 房屋為目的而承租，則未判斷，依上說明，就是否有租地建 屋之契約關係存在一節，尚無爭點效或既判力。該件上訴後 ，既成立訴訟上和解，顯亦未就是否有租地建屋之契約關係 為判斷，復不能僅因系爭土地上有被告占有使用之房屋，反 推有租地建屋之租賃契約關係。被告辯稱曾樹、李榮村係以 建築房屋為目的，而向李汝焜承租系爭土地云云，自非可採 。
㈢民法第426條之2規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地 時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時 ，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣 人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於 通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人 未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得 對抗優先承買權人」，土地法第104條規定「基地出賣時， 地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房 屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順 序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知
後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先 購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先 購買權人」，均以有租地建屋之契約關係存在為前提。本件 既無租地建屋之契約關係存在，自無適用上開條文之餘地。 則李汝焜之繼承人即原告之前手，於出賣系爭土地之應有部 分予原告時，被告無優先購買權，原告之前手無庸通知其優 先購買，被告據此辯稱有占有使用系爭土地之正當權源，亦 非可取。
原告主張其於101年9月28日當庭以準備書狀通知到達被告，終 止租約，以101年10月31日為終止期，有原告所提出並送達繕 本予被告之準備書狀在卷可稽（本院卷第106頁）。被告雖辯 稱本件租賃契約之終止，應優先適用土地法第103條規定，且 原告有權利濫用之情形，其終止不生效力，然查： ㈠民法第450條規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限 屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有 利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣 先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其 支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末 日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通 知之」，土地法第103條規定「租用建築房屋之基地，非因 左列情形之一，出租人不得收回。契約年限屆滿時。承 租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人 時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以 上時。承租人違反租賃契約時」，是關於租用基地建築房 屋之租賃契約之終止，土地法第103條固為民法第450條之特 別法，應優先適用。惟若非租地建屋，其終止仍應依民法第 450條規定。本件既無租地建屋之契約關係存在，自無適用 土地法第103條規定之餘地。原告所為契約之終止，經核與 民法第450條第2項、第3項規定尚無不符，則兩造之租賃關 係自101年11月1日起，已因原告行使終止權，而向後失其效 力，應無疑問，被告辯稱原告終止不生效力云云，自非可採 。
㈡權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 ，民法第148條第1項固有明文，乃權利濫用禁止原則。惟該 原則於適用時除須注意權利人於行使權利時，於主觀上有無 以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利 行使所能取得之利益，與其權利之行使對於他人及社會國家 整體可能造成之損失，加以比較衡量。原告取得系爭土地所 有權時，該不定期限之租賃關係對於原告雖繼續存在，然租 賃未定期限者，除有利於承租人之習慣外，各當事人得隨時
終止契約，已如前述，則不定期限之租賃契約，出租人原則 上得隨時終止，此為法律明文賦予出租人之權利，被告所謂 租地建屋一節，復未能舉證以實其說，本院亦認原告行使終 止權，難謂有違反公共利益，或以損害他人為主要目的之權 利濫用情事，被告以原告權利濫用置辯，亦非可取。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於 妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中 段定有明文。被告曾進利就附圖所示編號A部分之一樓磚造平 房、編號B部分之一樓磚造平房，及被告李鈴木就附圖所示編 號C部分之一樓磚造平房，已自認其分別有所有權（本院卷第 85頁），堪信彼等有事實上處分權，而占有使用系爭土地，兩 造間自101年11月1日起，復無租賃契約關係存在，則被告自該 日起，已無占有使用系爭土地之正當權源。原告依民法第767 條第1項前段、中段規定，本於所有權之作用，請求被告曾進 利拆除編號A、B部分之一樓磚造平房，請求被告李鈴木拆除編 號C部分之一樓磚造平房，並分別將上開土地返還原告，自屬 有據，應予准許。
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益， 民法第179條前段定有明文。城市地方土地之租金，以不超過 土地申報總價10％為限，土地法第97條第1項亦有規定，依同 法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。另依土地法施 行法第25條規定，所謂土地價額依法定地價。又無權占有他人 土地，可獲得相當於租金之利益，為通常社會之觀念，則無權 占有他人土地，亦得類推適用土地法第105條、第97條第1項規 定，以認定所獲得之利益。此外，依土地法第148條、152條、 第160條規定，法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之 地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機 關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報 之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價80％為其申報地價。被告曾進利就附圖編號A、B部分土地， 及被告李鈴木就附圖編號C部分土地，自101年11月1日起，既 無占有使用之正當權源，即屬無法律上原因，而受有相當於租 金之利益，致原告受損害，原告請求被告給付相當於租金之不 當得利，應屬有據。經查；系爭土地自99年至101年之申報地 價均為每平方公尺2,000元（本院卷第127頁），系爭土地位於 彰化市，且為建地，經斟酌後，認為以按申報地價8%計算無權 占有所受利益為適當。則按上開標準，被告曾進利自101年11 月1日起，每月相當於租金之不當得利為2,613元〔計算式：（ 144 +52）×2,000×8%÷12=2,613，小數點以下四捨五入）〕 ；被告李鈴木自同日起，每月相當於租金之不當得利為1,600
元（計算式：120×2,000×8%÷12=1,600）。從而，原告依不 當得利之法律關係，請求被告曾進利自101年11月1日起至返還 土地之日止，按月給付2,613元，請求被告李鈴木自同日起至 返還土地之日止，按月給付1,600元，為有理由，應予准許。原告之請求為有理由，其陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；惟被告均陳明願供擔保 請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許 之。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌後認與 判決結果不生影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
民事第一庭 法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。附圖：土地複丈成果圖
中 華 民 國 102 年 1 月 18 日
書記官 陳美敏