臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第304號
原 告 中華民國經濟部
法定代理人 施顏祥
代 理 人 經濟部工業局彰濱工業區服務中心
訴訟代理人 陳鴻謀律師
複代理人 陳育仁律師
被 告 黃瑞彬
訴訟代理人 趙惠如律師
複代理人 黃曉雯
上列當事人間請求給付地租等事件，本院於民國102年1月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣鹿港鎮○○段○○○○○○地號土地上如附圖即修正後彰化縣鹿港地政事務所一○一年十二月五日複丈成果圖所示編號Ａ－Ｂ及Ｃ－Ｆ所示之圍牆及上開土地上全部面積九九四點九七平方公尺之水泥除去，並將土地返還原告。被告應給付原告新臺幣陸拾捌萬肆仟捌佰陸拾玖元，及自民國一○一年十二月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０一年五月四日起至將第一項土地全部返還予原告之日止按日給付原告新臺幣貳佰伍拾玖元，。本判決前三項於原告分別以新臺幣陸拾伍萬元、貳拾參萬元及柒萬元供擔保後得假執行。但被告如分別以新臺幣壹佰捌拾玖萬零肆佰肆拾參元、陸拾捌萬肆仟捌佰陸拾玖元及拾捌萬玖仟零柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣坐落彰化縣鹿港鎮○○段000○00地號土地（下稱系爭 土地）係原告所有，原由訴外人順隆工業有限公司（下稱 順隆公司）向原告承租而簽訂租約（租期自92年1月29日 至112年1月28日）及辦理地上權登記後（地上權存續期間 自95年6月16日起至112年1月28日止），於系爭土地上舖 築水泥、圍牆及廠房，嗣順隆公司經營不善，致系爭地上 權及系爭土地上彰化縣鹿港鎮○○段0000○號之地上物（ 下稱系爭建物）遭鈞院拍賣，經被告於100年1月7日拍賣 而取得，並於同年2月17日辦理登記完竣，自應繼受原地 上權契約之義務，並依地上權契約之記載給付原告地租。 但被告表示其無意與原告承租系爭土地，然其既依法定程
序而拍賣取得地上權及系爭建物之所有權，則嗣後被告縱 有拋棄地上權之意思，亦應將系爭土地回復至未設定地上 權之狀態，故除將地上權登記予以塗銷及拆除系爭土地上 之工作物或建築物外，被告尚應將鋪築於系爭土地上之水 泥、圍牆等除去，始屬已履行其義務，今被告僅拆除系爭 建物，卻未將水泥、圍牆一併除去，自仍屬妨害原告所有 權之行使，原告自得依民法第767條中段之規定請求被告 將上開水泥、圍牆除去後，將土地返還予原告。（二）又被告自100年1月7日起因拍賣而取得地上權時，即應依 地上權契約之規定給付原告地租，而依地上權契約之規定 ，每年租金515796元，每月租金42983元，則本件自100年 1 月7日起至101年5月3日止，被告應給付之地租為684869 元。且此部分迭經原告向被告催告，被告均置之不理，故 原告一併請求被告按周年利率百分之五計算之利息。計算 式如下:
1.本件地租每月42983元，每日為1433元。100年1月7日~1 月31日，共計25日，為35825元。
2.100年2月1日至100年12月31日，共11個月，為472813元。 3.101年1月1日至101年5月3日止，共4個月又3日，地租合 計為176231元。以上合計共684869元。（三）另被告自101年5月3日向原告為拋棄地上物之意思後，其 繼受取得地上物之所有權，即屬無權占用系爭土地，為無 法律上之原因而受有相當於租金之不利益，原告自得依不 當得利之規定請求被告返還。又被告所受之利益，當以地 上權契約約定之地租計算始為合理，故被告所受之利益， 自101年5月4日起，至被告將系爭土地上之水泥、圍牆除 去之日止，應按日給付原告1433元等語。並聲明：被告應 將系爭土地上如附圖即修正後彰化縣鹿港地政事務所101 年12月5日複丈成果圖所示A-B及C-Ｆ所示之圍牆（即坐落 在系爭土地與兩邊鄰地交界之圍牆）及系爭土地上全部面 積994點97平方公尺之水泥除去後，將土地返還予原告； 被告應給付原告684869元，及自101年12月23日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自101年5月4日 起，至將系爭土地全部返還予原告之日止，按日給付原告 1433元；願供擔保，請准宣告假執行。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
強制執行之拍賣為買賣之一種，被告經拍賣繼受取得系爭 地上權，並於101年2月17日辦理登記，系爭地上權之移轉 ，並不以經原告同意為生效要件等語。
二、被告則以：
被告因拍賣取得彰化縣鹿港鎮○○段000○00地號土地及原 告所有之同段382女20地號上之系爭土地上之廠房及地上權 ，被告業已協同原告於101年10月19日塗銷地上權，並將廠 房拆除。又被告並未繼受原告與順隆公司之租賃契約，雖經 拍賣取得地上權，然未經原告之同意，依該地上權設定契約 書之約定，應認被告自始未取得地上權，且被告因拍賣取得 者僅係地上權，並不包括土地上之圍牆及地面之水泥，故被 告就該部份無事實上處分權，則原告請求被告將系爭土地上 之水泥及圍牆拆除回復原狀，於法無據，依債之相對性，原 告應向順隆公司請求回復原狀。退步言之，依土地法97條、 105條規定，城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建 築物申報總價額年息百分之10為限，前開規定於租用基地建 築房屋之情形準用之。又所謂年息百分之10為限，係指租金 之最高限額而言。查本件縱鈞院認被告因拍賣取得系爭廠房 確有占用系爭土地，計算相當租金之損害，應以系爭土地申 報地價即每平方公尺360元，及被告占用之面積為計算基準 。另被告自取得系爭廠房並未作為任何營業使用，迄今仍荒 廢，故以總額年息百分之10計算顯數過高，應以總額年息百 分之2計算為當。至圍牆及地面水泥部份，因被告無處分權 ，亦未為任何占有使用而受有利益，原告依不當得利請求被 告按日給付1433元至除去之日為止，亦無所據等語置辯。故 聲明：原告之訴均駁回；訴訟費用由被告負擔；如受不利判 決，願供擔保請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查：原告主張訴外人順隆公司向原告承租系爭土地及設 定地上權，簽定彰濱工業區土地租賃契約書及地上權設定 書，約定租金每月42983元，租賃期間92年1月29日至112 年1月28日，順隆公司遂於系爭土地上舖築水泥、圍牆及 廠房，嗣順隆公司經營不善，致上開地上權及建物遭本院 拍賣，經被告於100年1月7日拍賣繼受取得順隆公司之上 開廠房及系爭地上權，而被告於101年5月3日向原告表示 拋棄地上權，並於101年10月19日會同原告辦理塗銷等情 ，業經原告提出彰濱工業區土地租賃契約書、地上權設定 契約書、土地及建物登記謄本、異動索引等件影本等件附 卷為憑，且為被告所不爭執，故原告主張被告繼受取得地 上權等情，應堪認為真實，則被告辯稱無意取得系爭地上 權，且地上權之移轉未經原告同意，應認被告自始未取得 地上權等語，即無可採。
（二）次查，原告主張系爭地上權塗銷後，被告為無權占有，應 將鋪築於系爭土地上之水泥、圍牆等除去以回復原狀，將
系爭土地返還於原告。被告雖辯稱並未繼受系爭土地之租 賃契約，該租賃關係應係存在於原告與順隆公司之間，依 債之相對性，原告應向順隆公司請求回復原狀而非向被告 主張云云。惟按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移 轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在， 此民法第426條之1定有明文。查被告係經拍賣取得系爭土 地上之工廠所有權，已如前述，依上揭規定，即應繼受系 爭土地之租賃契約，不待原告之同意。復審諸被告拍賣取 得系爭土地之地上權後，於101年5月3日向原告表示拋棄 地上權，兩造並於101年10月19日會同辦理塗銷地上權， 且被告業已拆除系爭土地上之工廠等情，為兩造所不爭執 ，故雖兩造均未明確表示終止系爭土地之租賃契約，惟查 本件租賃契約原本之目的在於建築廠房以為使用，則探求 兩造當事人之真意，應解為系爭租賃關係業於101年5月3 日被告向原告表示拋棄地上權之意思，且原告對此亦無異 議時，雙方即已達成終止之合意，此自原告租金之請求僅 至101年5月3日為止自明；再衡諸系爭土地上所鋪設之水 泥及圍牆，欠缺使用上及構造上之獨立性，應認係屬原已 拆除廠房之一部，被告僅拆除廠房而遺留水泥及圍牆於系 爭土地，於系爭租賃契約終止後，即屬無權占有，自應由 被告負擔回復原狀義務，則原告請求被告拆除圍牆、水泥 後返還系爭土地及依原租賃契約請求被告給付100年1月7 日至101年5月3日之租金，共計684869元，均於法有據， 為有理由，被告上開所辯，洵無可採。
（三）又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條 但書分別定有明文。且無權占有他人土地，因未支付土地 之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀 念。查被告自101年5月4日雙方租賃契約視為終止時起， 已無繼續占有系爭土地之權源，此不因其得占有使用而未 使用而得主張免責，自可認其因而獲有相當於租金之利益 ，且致原告受有損害，故原告依不當得利之規定，請求被 告自101年5月4日起至返還系爭土地之日止給付相當於租 金之不當得利，係有憑據。又按租用基地建築房屋，其租 金以不超過土地申報總價額年息10%為限，土地法第105條 、第97條規定甚明。又所謂土地之總價額，土地法施行法 第25條規定，依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。經查 ，被告未拆除系爭土地上所鋪設之水泥及圍牆，係無權占
用系爭土地，已如前述，又原告主張該圍牆及水泥所占用 系爭土地之面積為994點97平方公尺，亦為被告所不爭執 ，而系爭土地於101年1月之申報地價為每平方公尺1900元 ，有土地登記第二類謄本附卷可查（見卷第75頁），參酌 系爭土地之位置、工商繁榮之程度、占用人利用之經濟價 值及所受利益等節，本院認為應依系爭土地申報地價之年 息5%作為計算相當於租金之不當得利，始為妥適，則原告 主張應以地上權契約約定之地租計算，於法無據，當不足 採。故依上開標準計算，原告得請求被告按日給付之不當 得利為259元【994.97平方公尺×1900元×5%÷365天＝每 日259元（元以下四捨五入，下同）】。
（四）從而，原告依民法第767條規定，請求被告將系爭土地如 附圖所示編號A－B及C－Ｆ所示之圍牆及上開土地上全部 面積994點97平方公尺之水泥除去，並將土地返還原告及 依地上權地租之約定，請求被告給付684869元，及自101 年12月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息， 均為有理由，應予准許。至原告依不當得利之法律關係， 請求被告自101年5月4日起，至將系爭土地全部返還予原 告之日止，按日給付原告259元，亦有理由，應予准許， 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
（五）本件原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免 為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依附， 應併予駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判 決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
民事第三庭 法 官 葛永輝
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
書記官 林盛輝
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