台灣高等法院民事判決 九十年度重上字第二八一號
上 訴 人 大益倉儲股份有限公司
法定代理人 彭福雄
被 上訴人 聯華實業股份有限公司
法定代理人 苗豐強
右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年五月一日台灣台北地方法
院九十年度重訴字第五七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）七百七十八萬二千一百十元整，及自起
訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
四、第一、二審之訴訟費用，由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第一百四十八條第二項定
有明文，此所謂「誠信原則」為私法上之基本原則，亦即一切法律關係的發生，
存續、終了及一切權利的行使，義務的履行均應受此一原則支配，否則即無以實
現社會的妥當性與公平。查本件土地租金之計算係以土地每坪之單價作為計算之
基準，非以整筆土地為租金計算之基準，則兩造訂約之真意，當係以土地實際得
使用之坪數作為土地租賃契約之範圍，否則即與兩造約定租金以每坪單價作為計
算之基準互相悖離。被上訴人於出租當時僅列其地號及坪數，並未告知有那些土
地不能使用，不能使用之面積有多廣，致上訴人誤以系爭土地圍牆內之範圍即屬
土地租賃合約所載地號租用範圍，否則若依原審判決理由，以上訴人訂約之初已
明知系爭土地上建有圍牆，且明瞭地形，契約亦約定圍牆得經甲方同意而更改或
增設，即認被上訴人已將約定之五筆土地全部交付予上訴人使用，且上訴人未能
充分使用其面積為非可歸責於被上訴人，則上訴人豈非在無法充分利用租賃土地
之情況下，平白每月需多付五一二‧九七坪之土地租金？況租約雖明定圍牆得經
甲方同意而更改或增設，姑且不論圍牆外即屬駁坎及基隆河無法使用，其圍牆之
更改或增設之同意權歸甲方，甲方若不予同意，乙方之以每坪為計算之租金，其
權益如何受保障？其不符合契約誠信及公平之原則甚明，原審之法律認定，似有
所誤會。
二、就事實面而言，上訴人租用之五筆土地，其中第八三、八四、八五地號三筆土地
乃為上訴人實際使用之土地（即所謂圍牆內之土地，又八五地號土地因有產業道
路貫穿而有部分畸鄰地無法使用），至於第八二、一一六地號二筆土地乃位於圍
牆外且與第八三、八四、八五地號土地高低落差達二米以上，依上證一現場照片
所示，任何人至現場查看皆不難誤解圍牆外之土地乃屬河川水利地而非屬系爭土
地租賃標的之一，況被上訴人於出租系爭土地之時亦未告知上訴人所承租之土地
其中之第一一六地號及八二地號乃位於圍牆外之駁坎上，根本無法使用，此與被
上訴人所辯稱，圍牆外圍土地乃是設置或支撐圍牆所必須，實屬二事，此乃任何
圍牆之設置，當不至於有高達二○○平方公尺及九八○平方公尺之偌大面積予以
支撐，被上訴人所辯顯不符合常情。
三、依土地租賃合約之約定，被上訴人出租之土地應為五千坪以供上訴人作為堆置貨
櫃之用，然實際所交付之土地僅為四四八七坪，相差五一三坪，其為不完全給付
致上訴人每月溢付租金而受有損害。上訴人原基於不當得利之法律關係請求被上
訴人返還溢收之租金，爰基於同一基礎事實情況下，追加請求被上訴人應依民法
第二百二十七條不完全給付之規定，負損害賠償之責，
參、證據：除援用原審提出者外，補提照片及附圖等為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴人之上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、兩造約定租賃土地之範圍，自始即明示列舉土地地號及面積，並已形諸契約文字
，自不容上訴人另為曲解。由是審查被上訴人是否按債務本旨履行，自應以契約
約定租用範圍土地是否交付為斷，並非僅以上訴人實際使用面積與約定租用範圍
土地面積相互比較為認定，始符契約真意。
二、上訴人於原審自承訂約時有看過土地，顯見其自始對系爭土地上設有圍牆以及圍
牆週邊地形、使用情況已有瞭解，上訴人以其未使用圍牆外土地直接作為堆放貨
櫃用途，即主張圍牆外土地非為其實際得使用坪數，不符債務本旨云云，實乃事
後卸責之詞，蓋兩造若係約定租賃面積即上訴人得使用作為堆放貨櫃用途面積，
則兩造訂約伊始，理應明訂租賃範圍即為圍牆內面積之土地，而非以合約列舉土
地權狀面積為租用範圍。
三、依兩造租約第五條使用租賃物之限制，第二項及第四項前段內容，可知系爭土地
上圍牆並非約定租賃土地之界線，否則兩造實無可能亦無多餘空間得以約定系爭
土地含圍牆之其他設施，經被上訴人同意得以更改增設，並約定上訴人應於終止
租約或租賃期滿時，將完整土地及圍牆等設施恢復原狀完整交還，故上訴人承租
及使用土地範圍並不限於圍牆以內，實無疑義。
四、系爭土地圍牆外圍之土地，僅有部分面臨基隆河，並非如上訴人所稱系爭土地圍
牆外全為駁坎和基隆河岸，衡諸上訴人將系爭土地作為貨櫃堆放場用途使用，本
即有設置圍牆隔絕外人外車任意出入之必要，圍牆外土地縱有產業道路經過及與
圍牆地面存有高度落差，然而該等土地既在契約租用範圍內，上訴人仍可依約要
求更改、增設圍牆或整地以增加貨櫃容量，由是上訴人已依照債務本旨為履行，
實無不當超收租金情事，更無不完全給付情事。
五、被上訴人自八十一年訂立系爭土地租約起，已按土地權狀登記之面積交付上訴人
使用並計收租金，迄至八十九年五月前，上訴人不曾爭執租用範圍之約定，如今
卻藉口使用面積與租用面積，起訴請求返還所謂不當得利及損害賠償，罔顧合約
明文及當事人真意，其心態實屬可議。
六、系爭土地若未計算其坪數面積，實無從作為租金計算基準，而約定以坪數計算租
金，乃就契約約定租賃範圍總面積計算之，並非意味等同約定以實際使用坪數作
為租賃範圍，此情形猶如承租具有公共設施房屋，約定租賃面積即權狀面積包括
專用部分及共同使用部分面積，承租人焉得以僅使用專用部分為由，主張出租人
收取租金應以實際得使用部分為限，公共設施部分則因未得直接使用而為超收租
金或給付不完全？準此上訴人辯稱兩造約定以坪數計算租金即係約定以其實際使
用面積為租賃面積，實為牽強附會之詞。
七、本件並無不完全給付之情事，且被上訴人不同意上訴人追加依不完全給付之法律
關係請求賠償，。
理 由
壹、程序部分
本件上訴人於原審係主張基於民法第一百七十九條前段之不當得利之法律關係請
求溢付之租金，於本院復追加主張依民法第二百二十七條不完全給付之規定請求
賠償，上訴人雖不同意被上訴人所為訴之追加，然因其請求之基礎事實為同一，
依修正後民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第二款規定
，其所為訴之追加，應予允許，合先敘明。
貳、實體部分
一、上訴人主張伊經營貨櫃運輸業，自民國 (下同)八十一年五月一日起承租上訴人
坐落基隆市七堵區○○○○○段一一六、八二、八三、八四、八五等地號土地，
面積合計一萬六千五百二十九平方公尺 (約五千坪)，每坪一百四十元，每月租
金共七十萬元，期滿雙方續約兩年，租金調高為每坪一百六十元，每月租金八十
萬元。其後租期屆滿雙方又續約兩年，每坪租金調高為一百七十元，每月租金八
十五萬元，八十九年五月間，上訴人發覺堆置貨櫃之容量面積可疑，乃洽請山阜
工程顧問有限公司測量，方知圍牆內實際可使用之土地面積僅四千四百八十七坪
，較合約約定面積短少五百十三坪，故被上訴人所為之出租行為應成立不完全給
付，且無法律上原因溢收上訴人八年租金共七百七十八萬二千一百十元，爰依不
當得利及不完全給付之法律關係，請求被上訴人返還上開溢付之租金及法定利息
。
二、被上訴人則以：兩造之租賃契約，已列舉出租之土地地號及面積，非僅限圍牆內
堆放貨櫃使用部分之面積，上訴人訂約前亦有看過土地現狀，顯見其對於系爭土
地上設有圍牆及圍牆週邊地形、使用情況已有瞭解，而上訴人自八十一年訂立租
約起，已按照契約本旨將土地以現狀交付上訴人使用，並未使上訴人不得使用圍
牆外之土地，且此等外圍土地乃設置或支撐圍牆所需，並無不完全給付及不當得
利之情事等語資為抗辯。
三、上訴人主張自八十一年五月一日起承租被上訴人所有坐落基隆市○○區○○段一
一六、八二、八三、八四、八五地號土地五筆，面積合計一萬六千五百二十九平
方公尺 (約五千坪)，租金每坪一百四十元，每月租金為七十萬元，期滿續約兩
年，每坪租金調高為一百六十元，期滿又續約兩年，每坪租金調高為一百七十元
等事實，已據其提出地租賃契約書影本四份為證，且為被上訴人所是認，自堪信
為真實。惟上訴人主張系爭土地之租金係按照五千坪面積計算，該五千坪係指系
爭土地實際上可堆置貨櫃之容量面積而言，惟伊於八十九年間委請山阜工程顧問
有限公司測量結果，該土地上實際可推置貨櫃之面積僅一萬四千八百三十三點二
二九平方公尺，即約四千四百八十七坪，其餘部分皆屬河川地及駁坎，根本不能
推置貨櫃，較合約約定面積短少五百十三坪，該部分之租金應屬不當得利及不完
合給付之損害等情，被上訴人則以上開情詞置辯。經查兩造之租賃契約第一條僅
固有約定租用之土地面積共一六、五二九平方公尺 (即五０００坪)，並列舉土
地之地號，惟未保證被上訴人出租之土地可供堆置貨櫃之面積確為五千坪，而上
開五筆土地之登記面積共一六、五二九平方公尺，亦有土地登記謄本在卷可稽，
又土地租賃契約第五條第二項約定「乙方（即上訴人）除依甲方（即被上訴人）
允許範圍將所租賃土地整平及舖設柏油外，其他設施（含圍牆）未經甲方同意不
得任意更改或增設」、第四項「終止租約或租賃期滿時，乙方應立即將土地完整
及圍牆等設施恢復原狀交還甲方（但為甲方同意不必復原者不在此限）」，可見
租賃契約之土地範圍不限於圍牆內，並及於圍牆外之土地，否則何必為上開之約
定，況上訴人亦自承於訂約前已到現場看過土地，租賃契約之後並附有系爭土地
之地籍圖，可見上訴人訂約之初已知道系爭土地上建有圍牆，且明瞭全部地形，
而被上訴人既未限制上訴人不得使用某部分土地，契約亦約定圍牆得經甲方同意
而更改或增設，故上訴人主張租約內所謂五千坪係指可堆置貨櫃之面積，應不包
括圍牆外之部分，被上訴人未告知系爭土地不能使用，不能使用之面積有多廣，
致上訴人誤以系爭土地圍牆內之範圍即屬土地租賃合約所載地號租用範圍云云，
即不足採信。而被上訴人既將上開五筆土地悉數交付上訴人使用，租用之五千坪
面積復與土地謄本登記之面積相符，並無短少，即無所謂不完全給付可言，而被
上訴人依土地登記面積計付之數額收取租金乃上訴人使用土地之對價，更無不當
得利可言，從而，上訴人本於不當得利及不完全給付之法律關係，請求被上訴人
返還溢收之之租，即為無理由，不應准許，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判
決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改
判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論
述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三 十 一 日 民事第三庭
~B1 審判長法官
~B2 法官
~B3 法官
得上訴。
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