給付管理費等
臺灣士林地方法院(民事),訴字,101年度,632號
SLDV,101,訴,632,20130124,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第632號
原　　　告　宏國大鎮社區管理委員會
法定代理人　陳識元
訴訟代理人　翁顯杰律師
兼送達代收
人
複代理人　　林振煌律師
被　　　告　宋曉之
被　　　告　巴棣華
前列二人共同
訴訟代理人　陳振東律師
前列二人共同
複代理人　　陳義斌律師
上列當事人間給付管理費等事件，本院於102 年1 月10日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第170 條規定「當事人喪失訴訟能力或法定代 理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。」原告之法定 代理人於訴訟進行中變更為陳識元，已於101 年12月4 日具 狀聲明承受訴訟（本院卷第253頁），依法自應准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
原告為於86年依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，被告 宋曉之於94年向兆鴻建設股份有限公司（兆鴻公司）購買新 北市○○區○○段0000號建號及附屬建號4947、4950、4951 ，後嗣後規劃為263 個機車停車位，出售給社區之區分所有 權人，其銷售機車停車位之買賣契約約定應繳交管理費及清 潔費給管理委員會。又4951建號登記為新北市○○區○○路 0 段000 號14樓之5 等公共設施，用途為停車空間，確屬公 共設施。是被告宋曉之購買後規劃為機車停車格，自應設置 專用車道、消防、水電及監視系統，並應將設備點交給管理 委員會，其修繕、管理、維護自屬管理委員會權責。又管理 委員會決議不得違反公寓大廈管理條例、規約及區分所有權 人會議，縱然被告曾與原告協議分別管理，但因違反法令而 無效。且地下一樓機車停車位沒有公有、私有之分，車道、



管線、消防、安檢均為共通，無法獨立區別。被告夫妻二人 無權向機車停車位使用人收取清潔維護費或其他名目之費用 ，被告擅自收受前開金額自屬無法律上原因，損害原告權益 ，況且被告宋曉之與機車位承買人之買賣契約書，約定由原 告管理，並由原告收取清潔費及管理費。是依利益第三人契 約、民法第173 條無因管理、民法第179 條不當得利、民法 第184 條、第185 條侵權行為之法律關係請求被告返還。聲 明：被告應給付原告164 萬1,120 元及起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准假 執行。
二、被告辯稱及聲明：
本件被告收取清潔費之地下室機車停車位（下稱系爭機車停 車位）本為宏國建設公司所有，並非公共設施，是交屋後並 未移交給管理委員會，而屬私人專有部分，而建設之初並未 規劃機車停車位，機車停放於開放空間風車廣場，但遭人檢 舉，為解決機車停車問題，由被告宋曉之與第八屆管理委員 會協商，由被告宋曉之承購地下室之停車位空間，並將該空 間規劃為機車停車位，出售給宏國大鎮社區之區分所有權人 ，並由管理委員會負責硬體設施之設置及成立後管理維護負 擔相關費用，因此在預售買賣契約書內有約定買受人應將清 潔費交給管理委員會，但前提是管理委員會必須負擔清潔管 理及支付水電費用。但第九屆管理委員會拒絕配合設置機車 停車位應有專有車道、消防、水電及監視系統等硬體設施及 費用，並要求所有硬體設施費用及管理維護清潔費用，需由 被告宋曉之負責，並索取回饋金。系爭機車停車位並非公眾 使用之停車位，倘若為共用部分，建商何以讓售給特定人即 被告宋曉之一人，此違反公寓大廈管理條例第58條規定地政 機關豈能讓被告宋曉之辦理過戶。系爭機車停車場並非共用 或約定共用部分，原告並未負責管理維護，當然無權主張收 取管理費用。又系爭社區曾將管理員室改為公有停車位，但 之後又回復原狀，而原告提出之單據均為公有機車停車位及 汽車車道相關費用，與系爭機車停車位無關等欲置辯。聲明 ：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益判決願供擔保 請准免為假執行。
三、不爭執事項：
㈠、原告於86年即成立之管理委員會。
㈡、被告夫妻為系爭社區之區分所有權人及住戶。㈢、被告宋曉之於94年12月27日向兆鴻公司購買汐止區智興段44 06建號門牌號碼為大同路2 段265 號14樓之5 ，坐落地號為 智興段48地號，登記共有建號為4947（應有部分1 萬分之20



）、4950（應有部分1 萬分之4 ）、4951建號（應有部分1 分之1 ）。4951建號門牌為大同路二段265 號14樓之5等 公 共設施，位在地下一樓，用途為停車空間，被告宋曉之規劃 為263 個機車停車位出售。
四、本院得心證之理由：
㈠、按公寓大廈管理條例第7 條規定「公寓大廈共用部分不得獨 立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用 部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部 分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷 道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、 樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規 定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利 用上不可或缺之共用部分。」同條例第10條第1 項、第2 項 規定「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各 該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可 歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權 人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定 者，從其規定。」同條例第58條規定「公寓大廈起造人或建 築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。公寓大廈之起 造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停 車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權 人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權 人權益之行為。」
㈡、90年9 月14日修正前土地登記規則第75條「區分所有建物之 共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理 ：一同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外， 應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號， 單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人 不需使用該共同使用部分者，得予除外。二區分所有建物共 同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部 分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之 ，不另發給所有權狀。」第76條「區分所有建物之地下層或 屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列 門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物， 申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」是公寓 大廈之地下層，依土地登記規則第76條規定，限於性質上非 屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地



址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條 例第三條第三款所稱之「專有部分」），而辦理建物所有權 第一次登記。依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分 （即公寓大廈管理條例第三條第四款所稱之「共用部分」） 者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第75條規 定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分 所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區 分所有人。依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所 必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防 設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者， 在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部 分而不能單獨成為所有權之客體。依建築法第102 條之1 第 1 項、及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第 140 條至第144 條規定，建築物應附建防空避難設備或停車 空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（ 停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要 求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作 他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停 車空間僅能由區分所有權人共有之意。經查，系爭機車停車 位即為4951建號，觀諸使用執照竣工圖上為機車停車場，對 照其他車位，並無標示「供公眾使用」，此有被告提出竣工 圖為證（本院卷第237 頁、第238 頁），並經本院調取使用 執照卷核對無誤。4951建號雖登記為停車空間，但有獨立建 號，且本身與其他地下一層有牆面隔絕，並有一獨立防火門 ，此見使用執照竣工圖甚明，以及本院至現場履勘之勘驗筆 錄為證。而地下一層公設部分，則登記為4950建號，有新北 市汐止地政事務所建物測量成果圖在卷（本院卷第242 頁、 第24 4頁）。系爭機車停車場為4951建號，門牌號碼雖為大 同路2 段265 號14樓之5 公共設施，位在地下一層，但與 4950號建號有所區隔，有新北市汐止地政事務所測量成果圖 在卷可參（本院卷第245 頁、第246 頁），系爭機車停車場 並非維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、 或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、 走廊、水塔等使用，且可獨立編列建號，並非登記給區分所 有權人共有，嗣後為兆鴻公司於94年間才出售給宋曉之個人 ，有土地及房屋買賣契約書附卷（本院第383 頁至第384 頁 ）。是參諸公寓大廈管理條例第58條、土地登記規則第75條 、第76條等規定，以及使用執照竣工圖、測量成果圖、前述 買賣契約書（其中4951之權利範圍為1 分之1 ），以及兆鴻 公司出售給宋曉之地政機關辦理移轉登記，顯然系爭機車停



車位所在4951建號並非系爭公寓大廈之共用部分，否則不能 有獨立建號而未登記為區分所有權人共有嗣後出售給特定人 。倘若4951建號為共用部分，起造人瑞益建設公司於原告成 立後，即應將共用部分點交給原告，何以遲未辦理點交，原 告、區分所有權人均未提出異議要求點交，反而於多年後， 由被告宋曉之另向兆鴻公司購買。是系爭機車停車位即4951 號建號為被告宋曉之個人向兆鴻公司購買之專有部分，其嗣 後規劃為機車位出售，並無違反前開規定。
㈢、系爭機車位由被告宋曉之規劃為263 個機車位後陸續出售後 ，但系爭機車停車場仍有消防、通風、監視、水電、清潔等 管理維護，兩造均主張其實際負擔管理維護之責，並支付設 置及相關費用。惟查，系爭社區第七屆93年8 月22日臨時管 理委員會會議簽到單，會議結論為「機車停車位規劃及土地 使用里長全權處理」、「機車買賣屬私人事宜」、「有關機 車位之消防、機電問題，由里長（被告宋曉之）改善」、「 機車場之後保養事宜由里長負責」、「有關小套房之租金是 否回饋」等，有臨時會議紀錄在卷足參（本院卷第40頁至第 41 頁 ）。又系爭社區第九屆管理委員會第3 次會議，第五 案：就機車停車場討論事宜，決議：「機車買賣屬私人事宜 」、「有關機車位之消防、機電問題，由里長改善」、「機 車場之後保養事宜由里長負責」、「有關小套房之租金是否 回饋」，有該次會議紀錄在卷可按（本院卷第43頁）。系爭 社區第12屆第7 次管理委員會管理中心工作報告，提案八： 地下一樓私人產權機車停車空間管理權責之研議討論。決議 ：1.此一地下一樓機車停車空間共涵蓋3 大主體部分①私人 獨立產權共計263 個車位。②社區公共持份64個車位。③共 用部分車道公共設施。2.上述①②③區域之通風、消防、監 視系統、照明設備及道路設備全數工程均由私人獨立產權等 車位所有人使用，其自應有管理監督之責。不論私人獨立產 權或社區公共持分的車位使用者均需繳納清潔費與相關管理 單位，俾為支付清潔管理之用，而私人獨立產權部分之承租 及使用停車位者所繳交清潔費乃該產權所有權人聘僱清潔人 員以維護該場所之環境整潔，此自與社區管委會無涉。3.為 確定並區隔私有停車空間及社區公設停車空間之管理監督及 權利義務關係，由管委會與產權所有人共同擬定協議書雙方 簽署以明權責。4 經與會委員表決以22票同意1 票無意見通 過此決議案，此有管理委員會議內附之工作報告附卷（卷第 50 頁 ）。且被告提出工程估價單、收款單、消防施作單據 、風管施作單據、電費收據、消防安全設備檢修申報書、公 共保險費收據（本院卷第168 頁至第170 頁、第181 頁至第



195 頁、第196 頁、第197 頁）、（監視系統）估價單、收 款單、（標線）請款單、統一發票、電費通知及收據（第30 7 頁至第314 頁）等單據佐證，其確實支付消防、通風、監 視等設施費用以及系爭機車停車場消防檢查、保險費用、電 費等。原告雖否認系爭機車停車位之通風、消防、監視系統 、照明設備及道路設備全數工程均由被告宋曉之自行負擔， 但被告提出前開單據，且宋曉之所陳核與前開第九屆管理委 員會第3 次會議、系爭社區第12屆第7 次管理委員會管理中 心工作報告內容均相符。比對原告提出之被告宋曉之當初預 售機車位買賣契約書，附件上除機車位位置圖外，亦有註明 獨立監視系統、照明系統、泡沫系統、灑水系統、排煙系統 等，亦與前述文書及會議紀錄相符。原告雖稱社區第12屆第 7 次管理委員會決議無效云云，但不否認第九屆管理委員會 第3 次會議、系爭社區第12屆第7 次管理委員會有作成前開 決議，顯然原告當時認為系爭機車停車位為私人產權，且認 為既然為私人產權，自應自行負擔消防、機電及管理維護等 。另原告提出之轉帳傳票、支出核銷單、統一發票等，欲佐 證其支付系爭停車場之費用云云。然觀諸96年7 月10日簽呈 提到將辦公室改為停車位，對照原告第10屆3 月份例行會議 ，有提到「地下室汽機車分道，由原告負責執行將管理員室 變更為機車位，以解決風車廣場不合法停放機車之困擾，經 過表決，通過地下室規劃專用機車道及機車位」；第10屆6 月份管理委員會會議「管理員室規劃成機車位，大約可容納 50台機車」；第10屆6 月份第1 次臨時會議「管理員室規劃 為機車位，柵門與私人機車位共用，..... 」；第10屆8月 份第一次臨時會議「將管理員室改為機車停車位... 柵欄機 分擔、抽通風費用....維修費用由原告負擔4 分之1 ，私人 停車場負擔4 分之3 ，共同使用通道」等內容，有會議記錄 足佐（卷第276 頁、第272 頁、第279 頁、第278 頁）。故 可知系爭社區確實有分私人機車位、公有機車停車位，公有 停車位是將管理員室改為機車停車位，是原告主張並無區分 私人與公有停車位，顯然與事實不符。職故原告提出之相關 費用支出，有提到管理員室改為停車位部分，即為公用停車 位所支付費用，與系爭機車停車位無關；又單據內提到「劃 機車格白漆」，亦可知悉此為公用停車位，因系爭機車停車 位並非劃白漆，而係以燒線為之，此有現場履勘照片可佐。 又原告提出支出車道開門按鈕、對講機、對照性紅外線、增 設崗哨停、機車車道感應、反光鏡、地下停車場加裝鐵捲門 等等費用，惟前開車道開門按鈕、對講機、對照性紅外線、 增設崗哨亭、機車車道感應、反光鏡、鐵捲門等設備，對照



被告提出之照片及現場履勘情形，均非在系爭機車停車場內 ，而在整個社區地下一樓公設即4950建號內及車道出口，為 整個社區之車道所使用，並非4951建號內部系爭機車停車位 之設置費用。
㈣、再查，被告宋曉之於系爭停車位買賣契約書之附件，同意書 「原告同意由管理委員會管理... ，○○同意就承購機車位 之清潔以及管理，每月給付管理委員會○○元」。是原告據 此主張利益第三人契約，即車位購買人同意給付清潔管理費 給原告，並提出停車位買賣契約書之附件同意書在卷可證（ 本院卷第16頁）。被告則辯稱該條款成立之前提，是原告願 意負擔系爭停車場硬體設施設置費用以及日後管理維護費用 ，但因原告嗣後不同意支出上開費用亦不願意負擔維護之責 ，改由被告負責之，因而前述條件未成就，無需給付清潔費 給原告等語。經查，系爭機車停車位所在之4951建號為被告 宋曉之向兆鴻公司購買，且並非公寓大廈之共用部分，並非 系爭社區共用設施，非屬原告管理維護之範疇，業如前述， 被告宋曉之規劃成機車停車位後出售應有部分，有設置費用 及管理維護費用問題，且費用不低，是與原告約定如原告願 意負擔設置費用及管理維護費用，則由原告收取清潔費或管 理費，自屬合理。但原告嗣後不願意負擔前開設置費用及管 理維護費用，此見第九屆三次會議記錄提到「機車買賣屬私 人事宜」、「消防機電問題請里長改善」、「保養由里長負 責」甚明，是由被告宋曉之負責設置費用及管理維護，因此 前開由原告收取系爭停車位之清潔管理費，附有停止條件， 亦即需由原告負擔相關設施費用、管理維護費用。此與第12 屆第7 次管理委員會會議紀錄提案八「不論私人獨立產權或 社區公共持分的車位使用者均需繳納清潔費與相關管理單位 ，俾為支付清潔管理之用，而私人獨立產權部分之承租及使 用停車位者所繳交清潔費乃該產權所有權人聘僱清潔人員以 維護該場所之環境整潔，此自與社區管委會無涉。3.為確定 並區隔私有停車空間及社區公設停車空間之管理監督及權利 義務關係，由管委會與產權所有人共同擬定協議書雙方簽署 以明權責。4 經與會委員表決以22票同意1 票無意見通過此 決議案」相吻合，亦徵被告所辯當時約定為如原告願意負負 擔設置費用及管理維護費用，則由原告收取清潔費或管理費 等語屬實，而既然由被告負擔系爭機車停車場管理維護，前 開停止條件未成就，是原告自無權利收取系爭機車位之清潔 費。
㈤、未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本 人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；無法



律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖 有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失 ，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善 良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第172 條、第17 9 條、第184 條分別定有明文。是被告宋曉之向兆鴻公司購 買4951建號，此非系爭社區之共用部分，嗣後其規劃成機車 格對外出售，負擔設置費用，之後負責機車停車場內管理維 護，其收取清理費，並無不當。系爭機車停車位並非共用部 分或約定共用部分，原告並無管理權限，且原告實際上並未 負擔系爭停車場之設施費用，亦未負責管理、維護，被告二 人收取清潔費，是為自己處理事務，並非為原告管理事務， 不構成無因管理。又被告受有利益，是因自己設置機車停車 場並負責管理維護，因而向機車位所有人收取費用，原告並 無權利收取系爭停車位之管理費或清潔費，故未因此導致原 告受有損害，是原告主張無侵權行為、不當得利均無理由。五、綜上，原告依據利益第三人契約、無因管理、不當得利、侵 權行為等法律關係，而請求被告給付164 萬1,120 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為 無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁 回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 102 年 1 月 24 日
民事第二庭 法 官 絲鈺雲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 4 日
書記官 高玉潔