臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第619號
原 告 黃福來
黃柳志
黃貴發
黃金泉
共 同
訴訟代理人 范翔智律師
被 告 林東明
訴訟代理人 陳志誠律師
複 代理人 陳豪杉律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國102 年1 月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1 至4 項為請 求「被告應將坐落台北市○○區○○段0 ○段00號之土地（ 下稱系爭土地）騰空並返還予原告」、「被告應將坐落台北 市○○街0 段000 號建物（下稱系爭建物）騰空返還予原告 」、「被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地予原告之日 止，按月給付原告新台幣（下同）7 萬元」、「被告應自99 年4 月5 日起至返還系爭建物予原告之日止，按月給付原告 4 萬4,000 元」，嗣陸續於100 年7 月20日、100 年8 月4 日變更此部分訴之聲明，最後變更之聲明為請求「被告應將 系爭土地騰空並返還予原告及共有人全體」、「被告應將系 爭建物騰空返還予原告及共有人全體」、「被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地及建物予原告及共有人全體之日止 ，按月給付原告黃貴發5 萬9,683 元」、「被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地及建物予原告及共有人全體之日止 ，按月給付原告黃金泉5 萬9,683 元」、「被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地予原告及共有人全體之日止，按月 給付原告黃福來2,200 元」、「被告應自99年4 月5 日起至 返還系爭土地予原告及共有人全體之日止，按月給付原告黃 柳志2,200 元」，經核其訴之變更前、後，均係基於主張被 告無權占有系爭土地及建物之同一基礎事實，依前揭規定， 應予准許，合先敘明。
貳、原告起訴主張：
一、原告得依民法第455 條、第767 條及第179 條規定，擇一請 求被告返還系爭土地及建物：
㈠、系爭土地原為原告黃福來、黃柳志、黃金泉、黃貴發、訴外 人黃成文及被告林東明共有，其中黃福來、黃柳志、黃成文 及林東明之應有部分各為5 分之1 、黃金泉、黃貴發之應有 部分各為10分之1 ，而黃成文於96年4 月18日將其應有部分 出賣予被告林東明，故被告林東明之應有部分現為5 分之2 。另坐落於系爭土地上之系爭建物，則為原告黃金泉、黃貴 發及訴外人黃成文、黃成都共有，應有部分各為4 分之1， 而原告黃貴發、黃金泉及訴外人黃成文於94年間將系爭土地 及建物出租予被告林東明，租期為94年4 月5 日至99年4 月 4 日止，有雙方於93年10月7 日所簽立之不動產租賃契約書 （即原證2 ；下稱系爭租賃契約）可證。
㈡、本件訴外人黃成文代表原告黃貴發、黃金泉與被告所簽訂之 系爭租賃契約係定期租賃契約，縱認訴外人黃成文無權代理 ，惟已由原告黃貴發、黃金泉嗣後所承認，此由原告於99年 3 月10日律師函所陳即明，而依系爭租賃契約第6 條約定， 原告已以99年3 月10日律師函向被告表示不再續租之意，則 至99年4 月4 日到期後，雙方租賃關係當然隨之消滅，被告 已無使用、占有系爭建物及土地之權利，是原告依民法第45 5 條、第767 條及第179 條規定，請求擇一為原告勝訴判決 ，命被告將系爭土地及建物騰空返還予原告及共有人全體。二、原告得依民法第179 條及系爭租賃契約第6 條後段約定，向 被告請求不當得利及違約金：
被告與原告黃貴發、黃金泉間系爭租賃契約，於99年4 月4 日因租賃期間屆滿而消滅，被告自99年4 月5 日起已無占有 、使用系爭土地及建物之權利，原告自得依系爭租賃契約第 6 條後段約定，請求租金5 倍之違約金，並得對被告請求其 等無權占有系爭土地及建物所獲相當於租金之不當得利。㈠、關於不當得利部分：
１、系爭土地部分：原告黃金泉、黃貴發共有土地比例各為10分 之1 、原告黃福來、黃柳志共有土地比例各為5 分之1 ，以 租賃關係存續中被告每月給付租金1 萬1,000 元計算，被告 每月應給付原告黃金泉、黃貴發各1,100 元【＄11,000x1/1 0 ＝＄1,100 】；被告每月應給付原告黃福來、黃柳志各2, 200 元【＄11,000x1/5＝＄2,200 】；２、系爭建物部分：原告黃金泉、黃貴發共有建物比例各為4 分 之1 ，以租賃關係存續中被告每月給付租金2 萬1,000 元計 算，被告每月應給付原告黃金泉、黃貴發各5,250 元【＄21 ,000x1/4＝＄5,250 】
㈢、關於違約金部分：
若認原告黃貴發、黃金泉與被告之間為定期租賃關係（出租 人為黃成文、黃貴發、黃金泉3 人），則原告黃貴發、黃金 泉依系爭租賃契約第6 條後段約定，得請求租金5 倍之違約 金，故以房屋每月租金2 萬1,000 元之5 倍計算，被告自租 約到期日止至遷讓日止，每月應分別給付原告黃貴發、黃金 泉各3 萬5,000 元【房屋部分：＄21,000x5x1/3＝＄35,000 】，另以土地每月租金1 萬1,000 元之5 倍計算，被告自租 約到期日止至遷讓日止，每月應給付原告黃貴發、黃金泉各 1 萬8,333 元【＄11,000x5 x1/3 ＝＄18,333】。㈣、綜上，關於不當得利及違約金部分，被告每月應給付原告黃 貴發、黃金泉各5 萬9,683 元【＄1,100+＄5,250+＄18,333 + ＄35,000 =＄59,683】、每月應給付原告黃福來、黃柳志 各2, 200元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、有關兩造間之租賃關係，雖經鈞院94年度重訴字第184 號及 臺灣高等法院96年度重上字第161 號（下稱另案）民事判決 確定，惟本件兩造間之租賃關係，非不得於判決確定後再將 「不定期租賃」轉為「定期租賃」。被告於另案中即主張與 原告黃貴發、黃金泉間於94年租約到期後簽定新約（即系爭 租賃契約），並據以主張雙方為定期租賃關係，故原告黃貴 發、黃金泉於判決確定後，決定依系爭租賃契約履行應較符 合原告之原意，在原告、被告均同意以系爭租賃契約履行之 情形下，自應解釋兩造間屬定期租賃關係。
㈡、退而言之，縱認兩造間屬不定期租賃關係，惟原告已為終止 租約之意思表示，與被告間之不定期租賃關係亦告消滅：１、按另案判決係認原告4 人與被告間屬不定期限租賃關係，而 依民法第450 條第2 項、第3 項規定，原告已於99年3 月10 日發函表示於99年4 月4 日後即不再續租之意思表示，自應 視同終止租約之意思表示，並有預先為通知，故兩造間之不 定期租賃關係亦告消滅；次按原告亦得依土地法第100 條第 1 款規定收回房屋，查系爭建物係原告黃金泉、黃貴發之父 親與訴外人黃成文、黃成都之父親黃萬金於40年間所搭建， 屬60年以上之老房子，且該屋乃係磚造，下雨會噴雨，此經 共有人黃成文、黃成都之母親黃陳春子於另案中證述明確， 足見系爭建物因係磚造而非如以鋼筋水泥甚至鋼骨結構般堅 實，經年累月歷經風吹日曬雨淋，且自搭建至今均未為修繕 ，已年久失修，其結構安全自有疑義，若有地震來襲，更隨 時有傾倒之虞，故有收回重新建築之必要，且原告為妥善保 存父親遺留下來之祖產，確有收回重建之計畫，是原告依土
地法第100 條第1 款為由收回房屋，洵屬有理。２、被告雖辯稱：系爭建物之出租人除原告黃貴發、黃金泉外， 尚有黃成文，故原告黃貴發、黃金泉兩人片面主張終止，顯 不合法云云。惟被告於100 年8 月16日答辯狀中認定期租約 僅存於被告與黃成文間，至於被告與原告間則為不定期租約 ，從而，被告與黃成文及被告與原告間係屬不同之契約，原 告終止租約自無需黃成文共同為之，而無民法263 條準用第 258 條第1 、2 項規定之問題；且不定期租賃關係係依民法 第451 條規定而發生擬制之效果，出租人並無共同意思表示 之形成，故被告與原告間之不定期限租賃契約自亦應分別認 定，原告可個別依民法第450 條第1 項規定向被告終止租約 ，而無須共同為之。
３、被告雖辯稱：原告黃貴發、黃金泉並非系爭定期租賃契約之 契約當事人，是以原告黃貴發、黃金泉以系爭租賃契約租期 屆滿為由請求返還系爭建物，於法無據云云。惟查，從原證 3 律師函之內容觀之，原告黃貴發、黃金泉已表示99年4 月 4 日起不再續租，核其真意即為原告2 人與被告之租賃關係 於99年4 月4 日起歸於消滅，可視為終止契約之意思表示， 況民法第450 條第3 項之通知並無一定方式，本件若認兩造 間為不定期租賃關係，亦應認原告黃貴發、黃金泉2 人於本 訴起訴時，已依民法第450 條第2 項、第3 項為終止契約之 意思表示。
４、被告雖辯稱兩造間為租地建屋契約云云。惟查，原告否認被 告前揭主張，應由被告就此為舉證，雖被告舉84年1 月4 日 土地房屋租賃契約第19條、20條及臺北市稅捐稽徵處南港分 處84年11月14日北市稽南港創字第004084號函為證，惟核其 契約內容中「建設部分」、「投資設備」，無法證明與租地 建屋有何關聯，且原告黃福來、黃柳志2 人從未與被告簽過 上開租約，更無法據此認定原告黃福來、黃柳志2 人與被告 間之不定期租賃關係性質為租地建屋契約，又該函僅係稅捐 稽徵處向被告課稅之函文，更與租地建屋無涉，並不能證明 兩造間係成立租地建屋契約，再被告所搭設之違建於84年即 曾經原告報請拆除，其後被告再度搭建，原告亦多次向檢舉 報拆，是被告非從未制止，而被告復未能提出建造執照或使 用執照以為證明有租地建屋之事實；另被告雖提出鈞院85年 度易字第294 號刑事判決，惟原告否認同意被告在系爭土地 上另行興建寮舍，從判決理由可看出系爭土地是由周美管理 ，且其同意被告使用土地，並未同意於系爭土地上另行建屋 ，又該犯罪事實發生時間為83年間，斯時兩造間並無任何租 賃關係存在，自難憑此認定兩造為租地建屋契約。
５、被告以系爭建物有協議分管使用為由，略以：系爭房屋「左 半部」為訴外人黃成文、黃成都分管使用，原告訴請返還， 並無理由云云。惟查，原告承認系爭建物為原告黃金泉、黃 貴發及訴外人黃成文、黃成都所共有，但否認有分管協議存 在，而被告所引另案民事判決理由僅認定「系爭房屋為上訴 人等（即黃金泉、黃貴發）與訴外人黃成文、黃成都所共有 」，並未認定渠等有分管使用系爭建物；再被告引訴外人黃 陳春子於另案證稱其僅係聽其先生所說，足見非親自見聞， 更未實際參與，且黃陳春子為黃成文之母，與原告間有利益 衝突，並於另案坦認未經同意而於系爭租賃契約偽簽黃金泉 、黃貴發之名，故其證言偏頗；又被告所提出協議書（即被 證3 ），原告否認其文書之真正，且依黃陳春子於另案所證 稱，協議書內並無共有人之簽名，且該簽名亦非黃余治本人 親簽，被告亦未能證明黃金泉、黃余治是否有受黃添福之委 託或授權，自難憑採。
㈢、綜上，不論係定期或不定期租賃，兩造間租賃關係業於99年 4 月4 日起消滅，故原告依民法第455 條、第767 條、第17 9 條規定，請求擇一為原告勝訴判決，命被告將原告共有之 租賃標的物即系爭土地及建物騰空返還予原告及共有人全體 。又被告原有於系爭土地上增建地上物，但後來已拆除，故 未請求拆除地上物，爰更正起訴狀㈠⒋之記載（見本院100 年7 月20日言詞辯論筆錄、原告100 年8 月4 日民事爭點整 理暨更正狀）。
四、聲明：
㈠、被告應將系爭土地騰空返還予原告及共有人全體；㈡、被告應將系爭建物騰空返還予原告及共有人全體；㈢、被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地及建物予原告及共 有人全體之日止，按月給付原告黃貴發5 萬9,683 元；㈣、被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地及建物予原告及共 有人全體之日止，按月給付原告黃金泉5 萬9,683 元㈤、被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地予原告及共有人全 體之日止，按月給付原告黃福來2,200 元；㈥、被告應自99年4 月5 日起至返還系爭土地予原告及共有人全 體之日止，按月給付原告黃柳志2,200 元。㈦、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、關於原告黃貴發、黃金泉訴請遷讓系爭建物部分：㈠、原告黃貴發、黃金泉固依民法第455 條、第179 條規定，以 系爭原證2 定期租賃契約（即自94年4 月5 日至99年4 月4 日止）租期屆滿為由，請求返還系爭建物云云。惟查：系爭
租賃契約上雖有署名「黃貴發、黃金泉」，但原告黃貴發、 黃金泉於另案中多次否認系爭租賃契約，基於禁反言原則， 原告黃貴發、黃金泉改口主張黃成文是有權代理而定租約， 因此黃成文代理原告黃貴發、黃金泉與被告所訂租約屬定期 租賃契約云云，顯非可採；又原告黃貴發、黃金泉復主張系 爭租賃契約上原告黃金泉、黃貴發之簽名雖係黃成文所簽， 惟已由原告黃金泉、黃貴發嗣後以原證3 律師函所承認，然 觀諸系爭租賃契約之出租人（甲方）雖有列名「黃金泉、黃 貴發、黃成文」，但從形式觀之，並無明示黃成文代理黃金 泉、黃貴發之類此文字記載，是以原告黃貴發、黃金泉主張 黃成文以代理人之名義與被告簽訂系爭租賃契約云云，即非 可採，退步言之，縱原告黃金泉、黃貴發之簽名係黃成文所 簽而為無權代理行為，但原告黃金泉、黃貴發及其訴訟代理 人於另案多次以書狀及言詞否認其真正，顯見原告黃金泉、 黃貴發在94、95年間已拒絕承認，縱認原告黃金泉、黃貴發 事後於99年3 月10日寄發之律師函中有為承認之意思，惟其 本人前已為拒絕承認，該無權代理行為即已確定的對於本人 不生效力，縱事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於 本人發生效力。稽上，原告黃貴發、黃金泉應非系爭租賃契 約之當事人，是原告黃貴發、黃金泉依民法第455 條、第17 9 條規定，以系爭租賃租約（自94年4 月5 日至99年4 月4 日止）租期屆滿為由，請求返還系爭建物云云，不應准許。㈡、被告占有系爭建物，係基於另案民事判決所確定「兩造（即 原告黃貴發、黃金泉、被告林東明）間之租賃關係，即應視 為以不定期限繼續契約（即不定期租賃）」，及被證2 「立 據書」，並非無權占有，故原告依民法第767 條、第179 條 規定請求遷讓系爭房屋，應無理由。查系爭建物雖為黃成文 、黃成都與原告黃貴發、黃金泉共有，但從另案民事判決之 明文認定及被證2 「協議書」，應可資證明系爭建物面向大 門「右半邊」歸原告黃貴發、黃金泉分管使用，面向大門「 左半邊」歸黃成文、黃成都分管使用之事實；而就系爭建物 「左半邊」部分，依被證2 「立據書」可知，黃成文於99年 4 月1 日即簽章立據「本人同意繼續租（指面對房屋左半邊 ）... 」等語，是原告黃貴發、黃金泉訴請被告應將系爭建 物「左半邊」返還予原告黃貴發、黃金泉云云，並無理由， 不應准許；又就系爭建物「右半邊」部分，原告黃貴發、黃 金泉前於94年間以租約（自89年4 月5 日起至94年4 月4 日 ）租期屆滿為由，對被告起訴請求返還系爭建物等，案經另 案民事判決確定「兩造（即原告黃貴發、黃金泉、被告林東 明）間之租賃關係，即應視為以不定期限繼續契約（即不定
期租賃），而有法律上之正當權源」，則原告黃貴發、黃金 泉訴請被告應將系爭建物「左半邊」返還予原告黃貴發、黃 金泉云云，自無理由，不應准許。
㈢、原告黃貴發、黃金泉另主張依民法第450 條第2 項、土地法 第100 條第1 款規定收回部分，按土地法為民法之特別法， 土地法第100 條既有明文規定出租人非因左列情形之一，不 得收回房屋，是原告黃貴發、黃金泉主張依民法第450 條第 2 項規定終止兩造之不定期租賃契約，並謂被告為無權占有 系爭建物云云，容有誤會；又按土地法第100 條第1 款規定 請求收回房屋，須證明原有房屋確有重新建築之必要，非出 租人決定重建，即可向承租人請求收回，矧原告黃貴發、黃 金泉就重新建築之正當理由及必要性，並無舉證以實其說； 且按民法第263 條準用第258 條第1 、2 項規定，系爭建物 之出租人除原告黃貴發、黃金泉外，尚有黃成文，故原告黃 貴發、黃金泉2 人片面主張終止，顯不合法，不應准許。二、關於原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志訴請拆除地上物 並返還系爭土地部分：
㈠、就原告黃貴發、黃金泉部分：原告黃貴發、黃金泉應非系爭 租賃契約當事人，是原告黃貴發、黃金泉依民法第455 條、 第179 條規定，以系爭租賃契約（自94年4 月5 日至99年4 月4 日止）租期屆滿為由，訴請被告拆除地上物並將系爭土 地返還予原告及共有人全體云云，於法無據；又原告黃貴發 、黃金泉前於94年間以租約（自89年4 月5 日起至94年4 月 4 日止）租期屆滿為由，對被告起訴請求返還系爭建物等， 案經另案民事判決確定「兩造（即原告黃貴發、黃金泉、被 告林東明）間之租賃關係，即應視為以不定期限繼續契約（ 即不定期租賃），而有法律上之正當權源」，原告黃貴發、 黃金泉以系爭租賃契約租期屆滿為由，訴請被告拆除地上物 並將系爭土地返還予原告及共有人全體云云，並無理由。㈡、就原告黃福來、黃柳志部分：原告黃福來、黃柳志應非系爭 租賃契約當事人，是原告黃福來、黃柳志依民法第455 條、 第179 條規定，以系爭租賃契約（自94年4 月5 日至99年4 月4 日止）租期屆滿為由，訴請被告拆除地上物並將系爭土 地返還予原告及其他共有人全體云云，並無理由；又依另案 民事判決理由可知，原告黃福來、黃柳志與被告間依民法第 451 條規定，視為「以不定期期限繼續契約」，原告黃福來 、黃柳志以系爭租賃契約租期屆滿為由，訴請被告拆除地上 物並將系爭土地返還予原告及共有人全體云云，並無理由。㈢、再原告起訴狀附圖編號甲、乙、丙、戊，依其相對位置與被 證4 鈞院85年度易字第294 號刑事判決之附圖互為對照可知
：原告起訴狀附圖編號甲，即為被證4 附圖編號E （鐵架屋 ）；原告起訴狀附圖編號乙，即為被證4 附圖編號C （木屋 ）；原告起訴狀附圖編號丙、戊，即為被證4 附圖編號D （ 鐵棚雨遮）；又從該刑事判決可知，被證4 附圖編號C 「木 屋」（即原告起訴狀附圖編號乙）、E 「鐵架屋」（即原告 起訴狀附圖編號甲），係經系爭土地原共有人黃福來、黃春 長、黃添福、黃成文、黃柳志（由其母周美管理系爭土地， 並同意被告使用系爭土地）之同意而興建。復參酌另案臺灣 高等法院96年度重上字第161 號判決可知，兩造間就系爭土 地租約應為租地建屋之契約。按土地法為民法之特別法，土 地法明文規定租用建築房屋之基地，非有該法第103 條所列 各款情形之一，出租人不得收回，故原告黃貴發、黃金泉、 黃福來、黃柳志主張依民法第450 條第2 項終止兩造不定期 租賃契約，並謂被告無權占有系爭土地云云，容有誤會。三、關於原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志依民法第179 條 、系爭租賃契約第6 條約定請求不當得利及違約金部分：㈠、原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志應非系爭租賃契約當 事人，故原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志引系爭租賃 契約第6 條約定請求，並無理由。
㈡、又就系爭建物部分，原告黃貴發、黃金泉與被告間為不定期 租賃契約，就系爭土地部分，原告黃貴發、黃金泉、黃福來 、黃柳志與被告間亦為不定期租賃契約，是被告占有系爭土 地及建物並非無權占有，原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃 柳志依民法第179 條規定請求不當得利，並無理由。四、聲明：
㈠、原告之訴駁回；
㈡、如受不利判決，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、系爭土地（即台北市○○區○○段0 ○段00號地號）原為訴 外人黃添福（即原告黃貴發、原告黃金泉之被繼承人）、原 告黃福來、原告黃柳志、訴外人黃春長、訴外人黃成文共有 ，應有部分各5 分之1 ；嗣黃春長之應有部分5 分之1 於89 年12月26日以買賣為原因移轉登記予被告林東明，黃添福之 應有部分5 分之1 於91年5 月27日以分割繼承為原因移轉登 記予原告黃貴發及黃金泉，黃成文之應有部分5 分之1 於96 年4 月9 日以買賣為原因移轉登記予被告林東明，是系爭土 地現為原告黃貴發、原告黃金泉、原告黃福來、原告黃柳志 、被告林東明共有，其中原告黃貴發、原告黃金泉之應有部 分各為10分之1 ，原告黃福來、原告黃柳志之應有部分各為 5 分之1 、被告林東明之應有部分為5 分之2 ；
二、坐落在系爭土地上之系爭建物（即門牌號碼台北市○○街0 段000 號），為原告黃貴發、原告黃金泉（前二人繼承自其 等之被繼承人黃添福）、訴外人黃成文、訴外人黃成都（前 二人繼承自其等之被繼承人黃萬金）（黃萬金、黃春長、黃 添福係三兄弟）共有，應有部分各為4 分之1 ；三、原告黃貴發、黃金泉前於94年間以系爭土地及建物於88年3 月9 日出租予被告林東明（租期自89年4 月5 日至94年4 月 4 日），上開租約於94年4 月4 日租期屆滿當然終止，被告 繼續占有租賃標的物為無權占有，而原告黃貴發、黃金泉於 其等之被繼承人黃添福死亡後繼承系爭建物及土地之應有部 分，故依上開租約之約定及民法第455 條、第767 條、第17 9 條、第184 條等規定，訴請被告林東明將系爭建物騰空遷 讓返還原告黃貴發、黃金泉及全體共有人等，經另案（即本 院94年度重訴字第184 號、臺灣高等法院96年度重上字第16 1 號）民事確定判決駁回原告黃貴發、黃金泉之訴；四、訴外人黃成文（由其母黃陳春子出面）於93年10月7 日就系 爭土地及建物與被告簽訂系爭租賃契約（租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止；即原證2 ），該租賃契約書之出租 人方載有原告黃貴發、黃金泉之名，惟未經原告黃貴發、黃 金泉本人簽章；
五、原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志於99年3 月10日委請 律師發函予被告林東明，主旨載明：「代當事人... 通知台 端前於93年10月7 日就系爭土地及其上系爭建物簽立之房屋 、土地租賃契約（租賃期間自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）於99年4 月4 日租期屆滿，不再續租之意思表示，請 於租期屆滿後即刻搬遷、返還系爭建物及土地，請查照」等 語（即原證3 ），該律師函之發函當事人方除載有原告黃貴 發、黃金泉、黃福來、黃柳志外，並載有訴外人黃成文，惟 訴外人黃成文並未委任發函；
六、上情並有系爭土地之登記謄本及異動索引、系爭租賃契約（ 租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）、99年3 月10日 律師函、另案本院94年度重訴字第184 號及臺灣高等法院96 年度重上字第161 號民事判決（見本院湖簡調字卷第8 至18 頁，本院訴字卷㈠14至25頁，本院訴字卷㈡第28至32頁）附 卷可稽。
伍、兩造之爭點：
一、就原告訴請被告返還系爭土地及建物部分：㈠、原告是否為系爭租賃契約（租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）之當事人，而得依民法第455 條、第179 條規定 請求被告於租期屆滿後返還系爭土地及建物？
㈡、原告是否得以被告無權占有系爭土地及建物為由，而依民法 第767 條、第179 條規定請求被告返還系爭土地及建物？１、兩造間就系爭土地及建物是否有不定期租賃關係？２、如有，原告可否主張業依民法第450 條第2 、3 項規定終止 租賃關係，或得依土地法第100 條第1 款規定收回房屋？二、就原告訴請被告給付不當得利、違約金部分：㈠、原告是否為系爭租賃契約（租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）之當事人，而得依該租約第6 條約定請求被告給 付租金5 倍之違約金？
㈡、被告是否無權占有系爭土地及建物，而應依民法第179 條規 定返還所受不當得利？
陸、得心證之理由：
一、就原告訴請被告返還系爭土地及建物部分：㈠、本件原告均非系爭租賃契約（租期自89年4 月5 日起至94年 4 月4 日止）之當事人，不得以該租約之租期屆滿為由，而 依民法第455 條、第179 條規定請求被告返還系爭土地及建 物：
１、查訴外人黃添福（即原告黃貴發、原告黃金泉之被繼承人） 、訴外人黃陳春子（即訴外人黃成文、黃成都之母，即訴外 人黃萬金之妻）於84年1 月4 日與訴外人鄭文清（租約記載 被告林東明為連帶保證人）就系爭土地及建物簽訂租賃契約 書（租期自84年4 月5 日起至89年4 月4 日止），又訴外人 黃添福、訴外人黃成文（由其母黃陳春子出面）於88年3 月 9 日復與被告林東明就系爭土地及建物簽訂租賃契約書（租 期自89年4 月5 日起至94年4 月4 日止），另系爭土地其他 共有人亦有分取前述系爭土地之租金等情，業據⑴證人黃陳 春子於另案審理中證稱：伊有簽過3 次租約，一次5 年，是 從84年起租，一開始伊大伯（即黃添福）有將印章交給伊， 由伊代表簽約，承租的人是林東明，本來還有一位，但作沒 多久就離開了；系爭建物是黃添福和伊先生出錢僱工蓋的， 約在40幾年間，伊聽伊先生說約有16坪，蓋好之後，有協議 一人一半，面向大門右邊是黃添福使用，左邊是黃萬金使用 ；（提示92年10月3 日黃陳春子與黃余治所立具之協議書） 是伊簽名的，黃余治的名字是他兒子黃金泉寫的，這張是90 幾年間寫的，是因為土地的共有人有提出房屋租金的問題， 房屋的租金是伊和黃余治一人一半，所以土地共有人才會提 出租金的問題，因為他們質疑土地是5 人共有，寫協議書的 目的是讓共有人暸解房屋是伊和黃添福兩房蓋的，不是祖厝 」等語（見另案94年度重訴字第184 號卷附95年5 月26日言 詞辯論筆錄）；⑵原告黃福來於另案審理中證稱：系爭土地
開始出租將近有10年，伊出租伊土地的全部，租金如何計算 伊不清楚，都是黃陳春子在計算；系爭土地上有間門牌324 號的房子，是黃添福和黃萬金蓋的，伊沒有出錢，所以伊只 分土地的租金，沒有分房屋的租金，最後1 期租金是何時收 的伊不記得了，伊有在簽收單上簽名等語（同見另案94年度 重訴字第184 號卷附95年5 月26日言詞辯論筆錄）；⑶並有 上述84年1 月4 日租賃契約書、88年3 月9 日租賃契約書（ 見另案94年度重訴字第184 號卷第15至18、46至51頁）在卷 可參；⑷綜上，系爭土地及建物於94年4 月4 日之前，確有 租賃關係存在於被告林東明與各共有人間，應屬明確。２、又被告林東明於上述88年3 月9 日租賃契約書所載於94年4 月4 日租期屆滿後，仍繼續就租賃物使用收益，而系爭土地 及建物之共有人中，除訴外人黃成文（由其母黃陳春子出面 ）於93年10月7 日就系爭土地及建物再與被告林東明簽訂系 爭租賃契約（租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）外 ，原告黃福來、黃柳志、黃貴發、黃金泉等並未（及時）為 反對續租之意思表示等情，業據證人黃陳春子於另案審理中 證稱：伊有簽過3 次租約，一次5 年，第3 次是因為房子有 損害，林東明詢問是否願意再租給他，他就要修理房子，伊 有答應要租給他，伊等的部分有簽約，黃貴發部分沒有簽名 ，他們的部分算不成立等語（見另案94年度重訴字第184 號 卷附95年5 月26日言詞辯論筆錄），並有93年10月7 日系爭 租賃契約書（租期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止，租 約之出租人方載有原告黃貴發、黃金泉之姓名，惟原告自承 未經其等簽名蓋章），及原告黃福來、黃柳志於99年4 月4 日後之租金簽收明細及簽收單（見另案94年度重訴字第184 號卷第81至89、125 頁），暨原告黃貴發、黃金泉於94年4 月4 日租期屆滿之1 個月後即於94年5 月5 日始通知被告林 東明不續租之存證信函等件（見另案94年度重訴字第184 號 卷第23至24頁）在卷可考。按租賃期限屆滿後，承租人仍為 租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為 以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文；又按民法第 451 條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續 契約之效力，此與同法第263 條所定當事人依法律之規定終 止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用，故租 賃物為數人所共有，表示此項意思時，應準用第258 條第2 項規定，由共有人全體為之（最高法院41年台上字第76 7號 、63年度台上字第2139號判例意旨參照）；再按出租人於租 期屆滿後，經過1 月始以拒絕收受此1 月之租金為反對續租 之表示，不能認為即時表示反對之意思（最高法院41年度第
1 次民庭庭長會議決議㈡參照）。本件原告黃福來、黃柳志 如前述於租期屆滿後仍繼續收取租金，而原告黃貴發、黃金 泉則於租期屆滿1 個月後始通知被告不續租，且非由全體出 租人共同所為，依上揭說明，不生合法反對續租之效力，是 依民法第451 條規定，原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳 志與被告林東明間就系爭土地及建物之租賃關係，已視為以 不定期限繼續租賃契約，亦屬明確。
３、原告黃貴發、黃金泉雖於本件訴訟中主張系爭租賃契約（租 期自94年4 月5 日起至99年4 月4 日止），係訴外人黃成文 代表原告黃貴發、黃金泉與被告林東明所簽訂，又縱認訴外 人黃成文係無權代理，惟已由原告黃貴發、黃金泉嗣後承認 ，此由原告於99年3 月10日律師函中所陳即足證明云云。惟 查：⑴關於系爭租賃契約之形式及實質真正，業據原告黃貴 發、黃金泉於另案訴訟中一再否認在案，或具狀或委由訴訟 代理人陳稱：「原告就被證7 租約否認其形式之真正」、「 原告黃貴發、黃金泉既無於其上簽署同意出租系爭建物及土 地，要難謂該契約書效力得拘束原告」、「我們當事人沒有 簽約也不同意」、「我們當事人沒有簽名，黃成文有簽名， 不是我們承認這個租約，是黃成文獨立跟他們訂定」等語（ 見另案本院94年度重訴第184 號卷第99、152 頁，臺灣高等 法院96年度重上字第161 號卷第34、83頁），原告於本件訴 訟中改口稱訴外人黃成文係有權代表（理）原告黃貴發、黃 金泉與被告林東明簽立系爭租賃契約，前後所述已有矛盾； 而原告雖於本件訴訟中聲請傳訊證人黃成文、黃陳春子到庭 為證，惟該兩證人亦未證述黃成文有受任何原告授權代為簽 立系爭租賃契約之事（見本院訴字卷㈡之101 年12月26日言 詞辯論筆錄）；⑵再原告黃貴發、黃金泉如前述於另案94至 96年審理期間已一再否認系爭租賃契約之形式及實質真正， 縱如其等所謂於99年3 月10日律師函中有承認訴外人黃成文 無權代理行為之意，惟按無代理權人以代理人之名義所為之 法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於 本人發生效力，然本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即 確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使 該無權代理行為對於本人發生效力（最高法院85年台上字第 963 號判例意旨參照），其等於拒絕承認後再為之承認，已 無法使無權代理之行為對其等發生效力甚明；⑶綜上，系爭 租賃契約非由訴外人黃成文合法代表（理）原告與被告林東 明簽訂，原告均非系爭租賃契約之當事人，洵無疑義。４、綜上，本件原告均非系爭租賃契約之當事人，則其等以系爭 租賃契約業於99年4 月4 日租期屆滿為由，依民法第455 條
、第179 條規定請求被告返還系爭土地及建物云云，自屬無 據。
㈡、本件被告並非無權占有系爭土地及建物，原告不得依民法第 767 條、第179 條規定請求被告返還系爭土地及建物：１、查原告黃貴發、黃金泉、黃福來、黃柳志與被告林東明間， 於88年3 月9 日租賃契約書所載94年4 月4 日租期屆滿後， 乃以不定期限繼續租賃契約等情，業經前述認定在案。２、原告等雖主張業以99年3 月10日律師函或以本件訴訟之提起 ，依民法第450 條第2 、3 項規定終止兩造租賃關係；或原 告得依土地法第100 條第1 款規定收回房屋云云。經查：⑴、按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人 之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知， 但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限 者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終 止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，固為 民法第450 條第2 、3 項所明定。然查，原告黃貴發、黃金 泉、黃福來、黃柳志於99年3 月10日委請律師所發之函，係 記載：「代當事人... 通知台端前於93年10月7 日就系爭土 地及其上系爭建物簽立之房屋、土地租賃契約（租賃期間自 94年4 月5 日起至99年4 月4 日止）於99年4 月4 日租期屆