臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第八一八號
上 訴 人 乙○○
被 上訴人 甲○○○
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二日臺灣板橋
地方法院八十八年度訴字第一二七五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決除免假執行部分外廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠本件大樓成由上訴人、訴外人鄭成根、林永祥合資興建，推由上訴人出面與地主
簽訂合建契約書，地主分得四、五樓，建商分得一、二、三樓，上訴人與鄭成根
等人之利潤分配則俟房屋售出後再行結算，並以鄭成根之妻蔡碧蘭及林永祥之媳
婦為一、二、三樓之起造名義人，嗣建築執照申請下來後，鄭成根即退出合資興
建行列，並同意、授權上訴人得以蔡碧蘭名義出售系爭房地。嗣上訴人與被上訴
人於八十三年十一月二十二日簽訂系爭房地買賣契約書，約定房地總價為七百一
十萬元，簽約當日，兩造曾因出賣人應以上訴人名義或以起造人名冊所列之蔡碧
蘭名義而有一番討論，經協商後以蔡碧名義為出賣人，以免循環過戶，減少移轉
登記之費用支出。是被上訴人明知本件買賣契約之真正出賣人係上訴人而非人頭
蔡碧蘭，此亦有證人李政委之證言可稽，從而，買受人即被上訴人與出賣人即上
訴人就買賣之要約與承諾，互相意思表示一致，契約即為成立並存在於兩造之間
，上訴人係契約權利人，有收受價金之權，並無不當得利。
㈡系爭房屋之真正所有權人係上訴人，蔡碧蘭雖列名為起造人，惟僅係信託登記名
義人（俗稱人頭），此由其對整個房屋興建過程全然不知，完全授權其夫鄭成根
對外使用其名義可得明證，故自其同意為人頭時，即已無條件授權上訴人得變更
起造人名義或出售系爭房地。
㈢上訴人對訴外人鄭成根、蔡碧蘭另案提起確認系爭三樓房屋所有權誰屬之訴訟，
由原法院八十九年度訴字第一一四二號受理，鄭成根等於該案中對渠等非系爭三
樓房屋之所有權人之事實，並不爭執，法院乃以兩造就鄭成根、蔡碧蘭非系爭三
樓房屋所有權人之法律關係，並無不明確之情形，認上訴人無即受確認判決之法
律上利益，而從程序上駁回該訴訟。從而，鄭成根、蔡碧蘭二人亦認上訴人為系
爭房地之實質所有權人，本件證人鄭成根所言顯不實在，不足採信。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：起訴狀暨通知書影本各乙份為證，並聲
請訊問證人鄭成根、李政委。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠上訴人稱：「鄭成根原來確有合夥興建本件大樓，嗣取得建築執照後，即表明不
再參與合資興建。」並據以主張鄭成根已授權同意其變更起造名義云云，與證人
鄭成根證言不符，上訴人應就被授權之事實負舉證之責。退步言之，縱鄭成根曾
同意上訴人變更起造名義，亦與本案爭點無直接關係。蓋本案爭點乃在於蔡碧蘭
與被上訴人間有無存在系爭買賣契約關係暨蔡碧蘭有無授權上訴人代訂買賣契約
，而非系爭房屋之所有權歸屬，如上訴人未經授權，而以蔡碧蘭名義代訂系爭契
約，則蔡碧蘭與被上訴人間既欠缺意思表示之合致，契約自難成立，上訴人無收
受買賣價金之權利，被上訴人依不當得利之法律關係請求返還已付價款，自有理
由。
㈡由兩造間往來函文內容可知，系爭房地買賣契約當事人實為被上訴人與蔡碧蘭，
故上訴人辯稱，因不懂法律，所以第一封存證信函以蔡碧蘭名義發出云云，顯然
不實。又被上訴人否認明知出賣人為上訴人之事實，被上訴人自始即認為蔡碧蘭
為契約出賣人，上訴人則為蔡碧蘭之代理人，上訴人如主張其經蔡碧蘭授權，應
負舉證之責。另被上訴人為已近八十歲之老人，幾乎不識字，自不懂何謂「起造
名義」，兩造自不可能於簽約當日，就出賣人應以上訴人名義或以起造人名冊所
列之蔡碧蘭名義而有一番討論。
㈢系爭房屋為鄭成根合夥分得，而信託登記在蔡碧蘭名下，故可使用蔡碧蘭名義者
，僅鄭成根一人而已，故上訴人謂鄭成根已退出合夥，及蔡碧蘭為信託名義人，
即已無條件授權上訴人得變更起造名義或出售系爭房地云云，顯不足取。
㈣於原法院八十九年度訴字第一一四二號案件中，上訴人請求確認的是所有權名義
登記人非鄭成根或蔡碧蘭，鄭成根對於「訴訟當時之物權登記名義人已非伊本人
」乙事並不爭執，蓋當時系爭三樓已遭上訴人以偽造文書方式變更起造名義，及
作保存登記，土地及建物謄本上登記名義人既非鄭成根，又如何爭執伊為物權之
所有人，故在該案鄭成根所主張乃係：「伊有債權的請求權。」
㈤鄭成根與上訴人合夥之工地共有五個，其中於八十三年間上訴人找鄭成根合夥，
在「板橋市○○○路及光華街」（即系爭工地）土地上興建房屋，股權各為二分
之一，二工地名稱均為「富貴園」，總工程造價約二千萬元，兩造各出資一半，
事後上訴人將其所有二分之一股權找訴外人林永祥為隱名合夥。南雅西路工地合
建之房屋計有Ａ、Ｂ二棟，每棟房屋各為五層樓，Ａ棟分給地主，Ｂ棟歸建商所
有，其中Ｂ棟一、二樓房屋登記在承包商黃守華名下（因未付工程款，故要求登
記予伊作擔保），但合夥人各占一半，三樓由鄭成根分得（以其弟媳陳麗玲名義
起造），四樓於預售屋買賣時以三百九十多萬元出售，所得價金作為工程款之一
部分，五樓則分歸上訴人所有。嗣上訴人私自將一、二樓屋提供予銀行作擔保借
貸五百六十萬元，自私自要求黃守華將一樓房屋過戶給第三人賴春蘭，事後為鄭
成根發現，上訴人乃與鄭成根簽署同意書，載明鄭成根就該工地一樓房屋有二分
之一權利，並約定向銀行貸款三百三十萬元利息，各負一半，至於二樓於書寫同
意書前已出售，目前仍未結算。光華街工地部分，合建房屋為五層樓房屋一棟，
一樓於預售屋時以一千零八十萬元出售，所得價金作為二個工地工程款之需，二
樓歸上訴人所有，三樓由鄭成根分得（以其配偶蔡碧蘭為起造名義人），四、五
樓分給地主周德茂。且鄭成根實際支付黃守華工程款金額高達六百二十五萬元，
顯見鄭成根確有合夥投資光華街之工地。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：㈠民事判決暨裁定影本各乙份、㈡仁愛
巨星工地合約書影本乙份、㈢板橋重慶段合約書影本乙份、㈣同意書影本乙紙、
㈤付款明細表影本乙紙為證。
丙、本院依職權調閱板橋地方法院八十九年度訴字第一一四二號民事卷、板橋地方法
院檢察署八十九年度他字第三三七四號、九十年度偵字第一三二六號偵查卷。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於民國（下同）八十三年十一月二十二日為購買坐落台北
縣板橋市○○段一一二二地號土地上，名為「富貴園」之預售屋三樓乙戶（下稱
系爭房屋），並與自稱蔡碧蘭之訴外人簽訂房地買賣契約，房地總價七百一十萬
元。伊於簽約後，先後共給付買賣價金一百五十七萬元。惟因簽約時，誤認所購
房地總價為五百萬元，事後發覺總價款係七百一十萬元後，因超出購屋能力，乃
要求上訴人代向出賣人蔡碧蘭轉達退屋之意，事後上訴人轉知同意退屋，但所繳
價款須待預售屋完工後再退還。嗣於八十六年四月初，伊突然接到訴外人蔡碧蘭
所寄發之存證信函，要求伊出面與其代理人即上訴人洽商，伊遂至宜蘭縣頭城鎮
找訴外人蔡碧蘭，始知「富貴園」工地乃上訴人與訴外人鄭成根（即訴外人蔡碧
蘭之夫）合夥投資推出之預售屋，而伊所購之三樓乙戶，係訴外人鄭成根分得之
房屋，以其妻即蔡碧蘭為起造名義人，惟蔡碧蘭並未同意出售上開三樓房屋，亦
未授權上訴人出售。本件系爭買賣契約既非訴外人蔡碧蘭本人所簽訂，其亦未同
意上訴人出售，買賣契約自不成立，上訴人無收受價金之權利，上訴人既無法律
上之原因而受有價金一百五十七萬之利益，致伊受有給付價金一百五十七萬之損
害，自屬不當得利，爰依不當得利之法律關係，請求判命上訴人給付伊一百五十
七萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即八十八年七月二十四日）起至清償日止
加計法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人明知伊係本件買賣契約之真正出賣人而非人頭蔡碧蘭，伊
與被上訴人就買賣之要約與承諾，互相意思表示一致，契約即為成立並存在於兩
造之間，伊自有收受價金之權，並無不當得利，自無須返還被上訴人因違約而遭
沒收之價金。又伊以訴外人蔡碧蘭之名義出售系爭房地，均為訴外人蔡碧蘭同意
授權予其夫即訴外人鄭成根處理，訴外人鄭成根再轉授權予伊，故伊以訴外人蔡
碧蘭名義與被上訴人簽訂系爭買賣契約，自屬合法有效。況伊乃系爭房屋之真正
所有權人，蔡碧蘭雖列名為起造人，惟僅係信託登記名義人（俗稱人頭），自其
同意為人頭時，即已無條件授權伊得變更起造人名義或出售系爭房地。再者，伊
對訴外人鄭成根、蔡碧蘭另案提起確認系爭三樓房屋所有權誰屬之訴訟，由原法
院八十九年度訴字第一一四二號受理，鄭成根等於該案中對渠等非系爭三樓房屋
之所有權人之事實，並不爭執，法院乃以兩造就鄭成根、蔡碧蘭非系爭三樓房屋
所有權人之法律關係，並無不明確之情形，認伊無即受確認判決之法律上利益，
而從程序上駁回該訴訟。從而，鄭成根、蔡碧蘭二人亦認伊為系爭房地之實質所
有權人等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人主張伊於八十三年十一月二十二日為購買坐落台北縣板橋市○○段
一一二二地號土地上門牌號碼台北縣板橋市○○街一巷一號三樓之房屋乙戶，約
定房、地總價七百一十萬元。上訴人於簽約後，先於八十三年十一月二十二日給
付一百五十萬元，嗣於八十四年三月十五日給付七萬元，共給付價金一百五十七
萬元，尚有五百五十三萬元未付等情，業據提出房屋預定買賣契約書（原審卷第
九頁至一五頁正面）、土地買賣契約書（同上卷第一七頁至第二二頁正面）、房
屋價款分期付款明細表（同上卷第一五頁背面、第一六頁）、土地價款分期付款
明細表（同上卷第二二頁背面、第二三頁）在卷佐證，並為上訴人所不爭執，自
堪信為真實。
四、被上訴人又主張伊於八十六年四月初，獲署名蔡碧蘭以存證信函告知被上訴人應
出面與蔡碧蘭之代理人即上訴人洽商，被上訴人循線得知系爭房屋乃蔡碧蘭之夫
鄭成根與上訴人合夥興建「富貴園」所應分得之房屋，因該屋以蔡碧蘭為起造名
義人，而上訴人非經蔡碧蘭同意或授權，擅自與被上訴人訂約，該買賣契約自不
生效力等情，上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
㈠證人李政委於本院證以：「．．．我帶甲○○○去買房、地，當時我有與她講，
系爭房屋是周德茂與人合建，周德茂是我們的師父，當時他可以優先分得四、五
樓，她也是周德茂徒弟，我們一起去拜拜，所以認識，當初她沒有房子，我提議
可以先買三樓，也能作道場，當初是我、乙○○、甲○○○及另外一個職員小姐
談的，賴小姐有說蔡碧蘭祗是人頭，蔡碧蘭沒有在現場，從頭到尾沒見過面，賴
小姐說房子是她的，我說蔡碧蘭是誰，她說祗是個人頭，當初我有將這情況向她
講清楚，甲○○○說信用賴小姐，針對她就對，甲○○○知房子登記別人名字．
．．」（本院卷第五一頁、第五二頁）；證人葉瑞玉亦證以：「契約是我寫的沒
錯，蔡碧蘭祗是人頭、鄭成根是公司股東，他有同意以他太太蔡碧蘭名義當起造
人，我們通常簽約是以起造人名義簽約，房子目前尚未過戶給原告（即被上訴人
）．．．現在誰名下，我不清楚，因我已離職，鄭成根祗是合建契約之投資人．
．．實際上買賣當事人為乙○○，但是名義上之蔡碧蘭，所以才以蔡碧蘭名義發
存證信函，第二封存證信函乙○○說房子是被告（即上訴人）賣給當事人所以用
被告名義發第二封存證信函．．．」（見原審卷第八０頁）；又兩造所訂前揭契
約，上訴人係直接以蔡碧蘭名義為出賣人，並未載明代理之旨，而民法上之代理
，係指本人以代理權授與他人，由他人代理本人為法律行為，該代理人之意思表
示對本人發生效力而言。本件上訴人與被上訴人訂約時，無論主觀上係以自己售
屋之意，客觀上於契約書上亦未載明代理之旨，且被上訴人亦無與蔡碧蘭訂約之
意，仍以向上訴人買受系爭房、地之本意，姑不論蔡碧蘭有否授權，上訴人並非
代理人，應無疑義。至上訴人於八十六年四月一日以永和郵局第三五二號存證信
函（見原審卷第二四頁）通知被上訴人敍明其為蔡碧蘭之代理人等語，因上訴人
以蔡碧蘭為契約名義人，乃以蔡女名義發函，其本意非以代理人自居，殊難以遽
認上訴人為蔡女之代理人。
㈡上訴人於本事件繫屬中另於八十九年六月二十六日向原審起訴請求確認系爭房、
地為其所有，因舉證不足及系爭房、地已登記為第三人賴滄海所有，乃於同年九
月十八日為訴之變更，起訴確認系爭房地非鄭成根、蔡碧蘭所有，迭經原審於八
十九年十一月二日以八十九年度訴字第一一四二號判決駁回上訴人之起訴，又於
八十九年十二月十九日以同案號裁定駁回上訴人之上訴確定，此經本院調取該事
件全卷查閱無訛，復為上訴人所不爭執，信屬實在。惟上訴人以系爭房、地之出
賣人與被上訴人訂立買賣契約，而買賣契約之出賣人亦不以實際所有權人為必要
，且兩造間僅訂立債權契約，上訴人尚未為移轉所有權之物權行為，上訴人非不
得以尚未屬於己所有物充買賣標的物，縱以他人名義而為買受人所明知，仍成立
買賣契約，該契約亦為有效成立，不因上訴人未登記為出賣物之所有權人而異其
效力，復無關無權代理及無權處分之問題，應可確認。
㈢至於證人鄭成根於原審證以：「系爭房、地是分歸蔡碧蘭所有，房子是我與乙○
○合夥興建，我分的這個房子，並沒有授權乙○○去賣，契約不是我太太蔡碧蘭
自己簽的，且蔡碧蘭也沒有授權乙○○賣，本件合建的工程總共祇有五樓地主分
四、五樓，一樓預售屋時就賣掉了，二樓分由被告（即上訴人），三樓分歸我所
有，我登記在我太太蔡碧蘭名下，我沒有退出合夥，我並不承認有本件買賣，事
後被告有叫我簽授權出來，我也拒簽．．．」，其於本院中亦證以：「我與乙○
○一起合建南雅西路及系爭房子，我以現金給了黃守華六百多萬元，分得系爭三
樓一間房子，是登記我太太蔡碧蘭名字，上訴人以我太太蔡碧蘭名義賣房子的事
，我並不知道，雙方祗有口頭約定上訴人賣系爭房子時，要經過我們同意，後來
是被上訴人到宜蘭要找我太太要錢，我們才知道，至於蔡碧蘭與乙○○他們之間
有什麼協議，我並不清楚．．．」（見本院卷第一三九頁）；證人蔡碧蘭於原審
證稱：「．．．沒有看過房屋買賣預定書，上面蔡碧蘭名字不是我簽的，也沒有
授權被告（即上訴人）幫我訂這份買賣契約，也沒有同意被告賣這房子，系爭房
子是我先生與被告合夥分得，他信託登記在我名下，契約書上的印章不是我放在
公司的印章，我不清楚，可能是被告自己去刻的．．．」（見原審卷第一五六頁
）；經核固相符合。惟依前所述，上訴人既以出賣人地位自居，主觀亦無使第三
人蔡碧蘭為契約當事人，令其行使權利負擔義務，此為被上訴人所明知且同意，
該買賣契約即僅存在於兩造，而不及於蔡碧蘭，自毋庸得蔡碧蘭或其配偶鄭成根
之授權或同意。
要之，兩造間契約既有效成立，被上訴人以買賣標的物之起造人為蔡碧蘭，及買
賣契約書上之出賣人非上訴人，進而主張該契約未經蔡碧蘭授權或同意，其契約
不生效力云云，殊非可採。上訴人本於買賣契約收受被上訴人支付之價金，即非
無法律上原因。
五、綜上所述，本件買賣契約已因兩造意思表示合致而成立、生效，上訴人以出賣人
地位收受買受人即被上訴人之價金，乃本於買賣契約行使權利，自非無法律上之
原因而受有一百五十七萬元之利益，致買受人之被上訴人受有損害，從而被上訴
人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付一百五十七萬元及自起訴狀繕本送
達翌日（八十八年七月二十四日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為
無理由，自不應准許，而其假執行之聲請，亦失所依附，亦應併予駁回。原審判
命上訴人應給付被上訴人一百五十七萬元及其法定遲延利息，並為假執行之宣告
，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院
予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌認無礙本院前述認定，無 一一論述之必要。
七、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主 文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日 臺灣高等法院民事第十七庭 審判長法 官 鄭 雅 萍 法 官 呂 太 郎 法 官 許 文 章右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十 日 書記官 陳 明 俐附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。