臺灣基隆地方法院民事裁定 101年度事聲字第88號
異 議 人
即 拍定人 胡家慶
債 權 人 國泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 熊明河
債 務 人 李木富
上列異議人因債權人國泰人壽保險股份有限公司與債務人李木富
間清償債務強制執行事件，對於民國101年11月19日本院民事執
行處司法事務官所為100年度司執字第26220號裁定提出異議，本
院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法 第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係 人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記 官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序 ，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲 請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之。 亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官 於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲 請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（ 處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為 者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終 局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法 事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為 適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院 認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無 理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240之3條及第240 之4條亦分別定有明文。本件異議人對於本院民事執行處司 法事務官於民國101年11月19日所為100年度司執字第26220 號民事裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議為無理由 ，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予 敍明。
二、異議意旨略以：
（一）異議人於101年8月7日因拍賣而取得如附表所示之不動產 （下爭系爭不動產）之不動產權利移轉證書。嗣異議人發 現系爭不動產水泥嚴重剝落且鋼筋裸露，即委請正中工程
顧問有限公司檢測並出具氯離子含量測試報告，系爭不動 產每立方米水溶性氯離子含量為每立方米2.676公斤，依C NS8090於87年所訂房屋可容許氯離子含量為每立方米0.3 公斤，可證系爭不動產氯離子含量超過一般標準8倍以上 ，即為俗稱「海砂屋」。系爭不動產復依社團法人中華民 國建築技術學會於101年10月5日鑑定結果為：「經調查， 其樓板混凝土品質低劣，於取樣過程中不斷剝落，以衝錘 試驗所得之混凝土強度平均值為每平方公分124.7kgf，氯 離子濃度之平均值為每立方公尺4.248kg，造成樓板混凝 土嚴重損害，樓板鋼筋多數已斷裂並與混凝土分離，共計 七處」、建議「此建築物之樓板損壞嚴重，氯離子濃度甚 高，鋼筋鏽蝕斷裂已喪失強度，混凝土呈現持續剝落之狀 態，此樓板有坍塌之可能，已達不堪使用之程度，為避免 人員生命安全遭受損害，建議人員勿居住於此建築物中」 。
（二）按拍賣公告所應記載之事項，應包括不動產所在地、種類 、實際狀況、佔有使用情形其及應記明事項，強制執行法 第81條第2項第1款定有明文。所謂「應記載事項」，係只 除上開規定應記載事項外，包括依社會通念及其他交易上 認為重要，足以影響應賣人意願者而言。如房屋為一般社 會觀念所稱之凶宅或海砂屋或未辦存登記之房屋或占用他 人土地之房屋等，即均屬之。買賣標的如為海砂屋，依我 國社會一般通念，係屬重大之瑕疵，在一般買賣中，除非 價格非常低廉或有其他特殊目的，否則並不會有人買受， 故海砂屋與否自屬物之性質在交易上認為重要之事項，故 拍賣公告中若未載明此項重大資訊，而應買人於拍定後始 透過檢測而知悉拍定標的物為海砂屋，在執行程序尚未終 結前應得撤銷。縱執行法院於拍定前依形式觀察或通常之 調查方法不能得知拍賣標的係海砂屋，而債權人、拍定人 亦不知，則屬不可歸則於雙方之事由，拍定人於拍定後始 知悉者，亦膺任得以拍賣標的物為海砂屋聲請撤銷拍定。（三）本件拍賣公告上雖載「客廳天花板水泥剝落，鋼筋裸露， 遺有大量傢俱」，但水泥剝落或鋼筋裸露，並非必然係「 海砂屋」，有可能房屋老舊所造成，是以執行法院未將系 爭不動產之水泥氯離子含量加以調查並揭示載明，以便告 知應買人詳細之買賣資訊，可知拍賣程序確實有重大之瑕 疵，使異議人權利嚴重受損等理由，向執行法院提出異議 ，並聲請撤銷該次拍賣程序及返還已繳納之價金。執行法 院司法事務官以裁定駁回其聲請及異議，異議人不服，提 出異議，請求廢棄原裁定。
三、經查，本件執行債權人國泰人壽保險股份有限公司以本院97 年度拍字第635號確定拍賣抵押物裁定及臺灣臺北地方法院 100年度訴字第193號確定判決為執行名義，向本院民事執行 處聲請拍賣債務人李木富所有所有門牌號碼新北市○○區○ ○路00號4樓房屋及基地。經執行法院拍賣，於101年6月23 日起3個月內進行特別拍賣時，由異議人於101年7月3日以公 告價格新臺幣（下同）1,267,000元得標應買，並繳清價金 ，並已經執行法院發給權利移轉證書而取得系爭不動產之所 有權，異議人旋委請正中工程顧問有限公司及社團法人中華 民國建築技術學會檢測並出具測試報告，而向執行法院主張 因買受後查知該系爭不動產每立方米水溶性氯離子含量為每 立方米2.676公斤，即氯離子含量超過一般標準8倍以上，是 聲明異議請求撤銷拍賣及返還保證金，經本院司法事務官於 101年11月19日以101年度司執字第26220號民事裁定駁回異 議等情，業經本院依職權調取本院101年度司執字第26220號 卷（下稱執行卷）查明上情。經查：
（一）按強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人 為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人（最高法院49年 台抗字第72號判例意旨參照）。又拍賣物應買人就物之瑕 疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之 規定，強制執行法第69條及第113條分別定有明文。強制 執行法第69條規範理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣 公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機 會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故 排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危 險，故強制執行法第69條之適用，並不因債權人有否據實 陳報受執行標的物之品質而有異，應買人自不得執此以意 思表示錯誤為由，主張撤銷買賣之意思表示。
（二）本院民事執行處於101年1月12日經債權人代理人導往，會 同警員及鎖匠開門至系爭不動產現場查封、履勘時，現場 無人在家，系爭不動產內部情形記載如下：「無水無電， 客廳天花板水泥剝落鋼筋裸露，遺有許多傢俱及廢棄物， 無增建，無停車位」，此有執行筆錄在卷可稽。此外，遍 觀執行全卷並無他人有為該屋係「海砂屋」之陳明或有任 何資料可徵。故而於拍賣公告執行標的現況第1點記載： 「民國101年1月12日查封、履勘時，債務人不在場，大門 深鎖，無人應門，會同警員及鎖匠開門入內，建物現為空 屋，無水無電，無增、改建，無分管停車位，客廳天花板 水泥剝落，鋼筋裸露，遺有大量傢俱及廢棄物。」等語， 而依強制執行法第78、81條及辦理強制執行事件應行注意
事項第41、43點之規定，查明系爭不動產之使用情形，記 明於拍賣公告上，與法無違。異議人主張其所拍定系爭不 動產是海砂屋，縱然屬實，然查系爭不動產早已於101年4 月25日進行第1次拍賣、101年5月23日進行第2次拍賣、10 1年6月20日進行第3次拍賣，而異議人係於於101年6月23 日起3個月內進行特別拍賣時，於101年7月3日具狀應買， 依上開說明，異議人於向法院具狀應買前，已得閱覽拍賣 公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機 會發現拍賣物係海砂屋之瑕疵，其未自行先予查詢，乃係 可歸責於異議人之事由，故不得於拍定後，主張拍定之系 爭不動產係海砂屋，而主張有物的瑕疵擔保請求權之適用 。又系爭不動產縱係海砂屋，亦屬欠缺依通常交易觀念所 應具備之效用、品質，依前揭說明，應屬物之瑕疵，而非 權利瑕疵，則依強制執行法第69條、第113條規定，異議 人自不得執此主張物之瑕疵擔保請求權，是異議人請求撤 銷拍賣，並無理由。
四、綜上所述，異議人以不知系爭不動產為海砂屋，請求撤銷該 拍賣程序，為無理由，其請求執行法院返還已繳納之投標保 證金，即屬無依據。原裁定駁回異議人之聲請，並無不當。 異議意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回 ，爰裁定如主文。
五、據上論結，本件聲明異議為無理由，依民事訴訟法第240條 之4第3項、第95條及第78條，裁定如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
民事庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，抗告於臺灣高等法院。中 華 民 國 101 年 1 月 23 日
書記官 陳忠賢
附表：
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│101年度事聲字第88號 │
├─┬───────────────────────────┬─┬────┬────┬──────┤
│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權利 │最低拍賣價格│
│ ├───┬─────┬────┬──────┬─────┤ ├────┤範圍 │（新臺幣） │
│號│縣 市│鄉鎮市區 │ 段 │ 小 段 │ 地 號 │目│平方公尺│ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼───┼─────┼────┼──────┼─────┼─┼────┼────┼──────┤
│1 │新北市│瑞芳區 │明燈 │ │0000-0000 │建│95.26 │1/5 │434,000元 │
├─┼───┼─────┼────┼──────┼─────┼─┼────┼────┼──────┤
│2 │新北市│瑞芳區 │明燈 │ │0000-0000 │建│36.80 │1/5 │182,000元 │
└─┴───┴─────┴────┴──────┴─────┴─┴────┴────┴──────┘
┌─┬─────┬───────┬───┬────────────────────────────┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────┬───────┬─────┬──────┤
│ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積│附屬建物主 │權利範圍 │最低拍賣價格│
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料 │ │（新臺幣） │
│號│ │ │屋層數│合 計│及用途 │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼─────┼───────┼───┼───────┼───────┼─────┼──────┤
│1 │00000-000 │新北市瑞芳區明│5層樓 │第4層：87.82 │陽台：9.10 │全部 │651,000元 │
│ │ │燈段383、384地│鋼筋混│合 計：87.82 │ │ │ │
│ │ │號 │凝土造│ │ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │ │
│ │ │新北市瑞芳區一│ │ │ │ │ │
│ │ │坑路20號4樓 │ │ │ │ │ │
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│ │ 備 考 │ │
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