臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度訴字第722號
原 告 莊天時
訴訟代理人 郭謹芳
莊陳阿珠
被 告 林佑儒
白適緯即白昇正
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102 年1 月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告林佑儒應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○○○路○○○巷○○號一至四樓房屋騰空返還予原告。
被告林佑儒應給付原告柒萬柒仟元，及自一○一年十二月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之。被告林佑儒應自一○一年十月一日起至遷讓房屋日止，按月給付原告柒仟元；如對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之。
原告其餘之訴駁回。
本判決原告勝訴部份，原告提供拾萬伍仟元為被告擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之七，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本 件原告起訴聲明第一項原為：被告林佑儒應將門牌號碼嘉義 縣朴子市○○○○路000 巷00號1 至4 樓房屋騰空返還予原 告，嗣以書狀更正房屋門牌號碼為嘉義縣朴子市○○○○路 00 0巷00號（下稱系爭房屋），經核與前揭規定並無不符， 應予准許。
二、被告經合法送達，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣被告林佑儒與原告於民國101 年9 月下旬簽訂房屋租賃 契約（下稱系爭契約），由其承租原告所有系爭房屋，被 告白適緯即白昇正為保證人，雙方約定租賃期間自100 年 10 月1日起至101 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同
）7,0 00元，水電、第四台及網路等費用由被告林佑儒自 行負擔，依約被告林佑儒應於每月1 日前繳納租金。被告 林佑儒自101 年1 月1 日起即未給付租金，計已積欠9 期 租金共63, 000 元，水電費、第四台及網路費亦自同年2 月即未繳納，經原告多次以電話及手機簡訊催告繳納，均 置之不理，原告遂於同年9 月18日寄發郵局存證信函，再 次催告被告林佑儒給付積欠租金及未繳納之水電費，並告 知終止租約，目前雙方租約業已終止，則被告林佑儒無占 有使用系爭房屋之權限，原告依系爭契約第3 條及民法第 455 條前段、第767 條前段之規定，自得請求被告林佑儒 清空遷讓系爭房屋。
（二）又終止系爭契約前，被告林佑儒仍積欠原告租金63,000元 未給付，依系爭契約第6 條之規定，自得請求其加計遲延 利息給付。再者，被告林佑儒使用系爭房屋1 樓部分為修 車廠房營業使用，屋內放置雜物、堆積垃圾，牆壁、地板 污損嚴重，2 樓廚房亦多處沾染油漬，依系爭契約被告林 佑儒應回復出租當時之狀態，經原告限期催告其粉刷回復 原狀，其迄今亦未粉刷，嗣原告委託估價後，需支付粉刷 清除費28,000元，方能使系爭房屋修復至可使用之狀態， 爰依法律及契約約定請求被告林佑儒以金錢賠償損害。另 於契約終止後，原告並可沒收被告林佑儒押租金14,000元 ，且其於契約終止後未交還系爭房屋，原告依約亦可請求 其自101 年10月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付原告兩 倍房租計算之違約金。而被告白適緯即白昇正為系爭契約 之保證人，依民法第739 條之規定，於被告林佑儒不履行 債務時，由其代負履行責任，爰一併列為被告，並於被告 林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白昇正給付之。（三）並聲明：1.被告林佑儒應將門牌號碼嘉義縣朴子市○○○ ○路000 巷00號1 至4 樓房屋騰空返還予原告、2.被告林 佑儒應給付原告63,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；如對被告林佑 儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之、3.被告 林佑儒應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；如對被告林 佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付之、4.被 告林佑儒應自101 年10月1 日起至遷讓房屋日止，按月給 付原告14,000元（違約金）；如對被告林佑儒財產強制執 行無效果時，由被告白適緯給付之、5.訴訟費用由被告負 擔、6.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均以：被告白適緯與姊姊於101 年9 月27日有約房屋油
漆工及搬家公司至系爭房屋估價整修與搬遷費用，因原告已 將遙控大門更換而無法整理、整修，故家具物品迄今尚留置 該處。被告二人有誠意要解決，但因沒有工作，平時靠打臨 工為生，且需扶養3 名小孩而無多餘之費用，目前則因老么 出生，所有經濟重擔全落在被告白適緯身上，扣除每月小孩 學費、生活費、買奶粉尿布等費用，可挪出3,000 元還款， 希望可以分期付款。被告二人確有積欠原告房租63000 元， 但粉刷費28,000元則係因原告更換大門遙控，以致被告白適 緯無法整理房屋，也害被告白適緯損失房屋內家具（家具估 計為8 至10萬元）。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1.被告林佑儒與原告於101 年9 月下旬簽訂房屋租賃契約， 由其承租原告所有系爭房屋，被告白適緯即白昇正為保證 人，雙方約定租賃期間自100 年10月1 日起至101 年9 月 30日止，每月租金7,000 元，水電、第四台及網路等費用 由被告林佑儒自行負擔，被告林佑儒應於每月1 日前繳納 租金。
被告林佑儒自101 年1 月1 日起即未給付租金，計已積欠 9 期租金共63,000元，水電費、第四台及網路費亦自同年 2 月即未繳納，經原告多次以電話及手機簡訊催告繳納， 均置之不理，原告遂於同年9 月18日寄發郵局存證信函， 再次催告被告林佑儒給付積欠租金及未繳納之水電費，並 告知終止租約。
2.被告二人同意給付所積欠之租金63,000元？（二）爭執事項：
1.原告依系爭契約第3 條及民法第455 條前段、第767 條前 段之規定，請求被告林佑儒清空遷讓系爭房屋，是否有理 由？
2.原告依法律及契約請求被告給付粉刷清除費28,000元、無 權占有使用系爭房屋之每月違約金14,000元，是否有理由 ？
五、法院之判斷
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民 法第450 條第1 項定有明文，經查本件租賃契約係定期契 約於101 年9 月30日屆滿，有租賃契約書可按（本院卷第 42頁），故被告林佑儒自應將系爭房屋騰空交還原告，雖 其辯稱101 年9 月27日有至系爭房屋估價整修與搬遷費用 ，因原告已將遙控大門更換而無法整理及整修，且遭仲介 恐嚇，故家具物品迄今尚留置該處等詞，經查原告否認有
換鎖，且稱找不到被告等情，衡情被告林佑儒自認已未付 9 期租金，若欲搬遷而無法入內，自應與原告連絡搬遷事 宜，惟被告林佑儒均未提出此部份證據，無從採信，且所 稱101 年9 月27日有入內欲搬遷一事，因該時間尚在被告 林佑儒承租之期間內，縱有入內亦難認定被告林佑儒即有 搬遷之意，另其所稱遭仲介恐嚇一事，又未提出任何證據 ，無從採信，故原告請求被告林佑儒將系爭房屋騰空返還 ，為有理由，應予准許。
（二）原告所主張被告林佑儒自101 年1 月1 日起即未給付租金 ，計已積欠9 期租金共63,000元，業據被告2 人自認在卷 ，而被告白適緯即白昇正為被告林佑儒與原告所定租賃契 約之保證人，亦有前開租賃契約書可稽，依民法第739 條 規定: 「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人 不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」及第745 條 規定: 民法第745 條規定: 「保證人於債權人未就主債務 人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償。 」，自應在對被告林佑儒執行無效時，負債務履行責任， 又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故 租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後， 猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上 字第1631 號 判決亦採相同見解）。查本件依據契約書第 3 條第1 項之約定，被告已繳納押租保證金14,000元亦為 原告所自認，核其性質應屬押租金，如被告有積欠原告債 務，發生當然抵充之效力。則以該押租金抵充前揭金額後 ，被告尚應給付49,000元之租金(計算式：63,000-14,000 =49,000)，原告主張沒收押租金之詞，亦非可採，故原告 請求被告林佑儒應給付原告租金49,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日（按為101 年12月14日）起至清償日止，按年 利率百分之5 計算之利息；如對被告林佑儒財產強制執行 無效果時，由被告白適緯給付之，為有理由，應予准許。 逾前揭範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
（三）又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有 生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第45 5 條定有明文，被告林佑儒應保持系爭房屋之生產力，即 保持系爭房屋在可使用之狀態，經查原告係將房屋油漆過 後始交由被告林佑儒承租，有相片19張可證（本院卷第50 至54頁可證），而被告林佑儒承租後系爭房屋牆壁均已污 損，亦有相片9 張可稽（本院卷第6 至10頁），被告林佑 儒自有回復原狀之義務，且原告亦提出系爭房屋油漆之估
價單為證（本院卷第48頁），堪信為真實，而被告被告白 適緯即白昇正為被告林佑儒之保證人，已如前述，故原告 請求被告林佑儒應給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息；如 對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付 之，亦有理由，應予准許。
（四）末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。民法第第250 條第1 項定有明文；又按約定之違約金額 過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條亦定有明 文，經查兩造之租賃契約第六條第二項規定: 「乙方（按 指被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，應自終止租 約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付案房租二倍之違約金 。」，核其性質應屬約定之違約金，而約定之違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受 之一切利益為衡量之標準，亦有最高法院51年台上字第19 號判例可資參照。本件兩造約定之租金，如前所述係每月 7, 000元，如被告依約履行，則原告得享受之利益應即為 7, 000元，然依兩造約定之契約，此部分違約金額之計算 為租金數額之加倍計算，顯屬過高，本院因認應酌減至每 月為7,000 元為合理，故原告請求被告林佑儒應自101 年 10月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付原告7,000 元；如 對被告林佑儒財產強制執行無效果時，由被告白適緯給付 之，於法有據，應予准許。逾前揭範圍之請求，則屬無據 ，應予駁回。
六、本件原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，爰定相當金額 105,000元（以原告勝訴後得假執行之金額:49,000＋28,000 ＋7,000 ×4 ＝105,000 ）准許之，原告敗訴部份，其假執 行之聲請失所附麗，亦應一併駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
民一庭法 官 林芮伶
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 102 年 1 月 30 日
書記官 葉昱琳