臺灣臺東地方法院民事簡易判決 101年度東簡字第220號
原 告 廖金元
訴訟代理人 廖辛鈞
原 告 卓欽賜
訴訟代理人 陳明宏
被 告 蔣治華
蔣汝蘭
蔣汝梅
蔣若言
蔣若晨
上 二 人
法定代理人 林蘭雲
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102年1月17
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告卓欽賜就門牌號碼臺東縣臺東市○○○路00號建物權利範圍四分之一之事實上處分權存在。
確認原告廖金元就門牌號碼臺東縣臺東市○○○路00號建物權利範圍二分之一之事實上處分權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之二，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、被告蔣汝蘭、蔣若言及蔣若晨未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：「（一）被 告應就坐落臺東市○○段000地號上之未保存登記建物，權 利範圍之應有部分4分之1，移轉予原告卓欽賜，4分之2移轉 予原告廖金元所有。（二）被告應自民國100年1月1日起至 移轉前項系爭不動產應有部分之日止，連帶返還每月應分配 之租金收益新臺幣（下同）3,750元。」嗣於言詞辯論程序 中，變更其訴之聲明為：「（一）確認原告卓欽賜就門牌號 碼臺東縣臺東市○○○路00號建物權利範圍4分之1之事實上 處分權存在。（二）確認原告廖金元就門牌號碼臺東縣臺東 市○○○路00號建物權利範圍2分之1之事實上處分權存在。 （三）被告應自100年1月1日起按月連帶給付原告廖金元 2,500元、原告卓欽賜1,250元。」核屬請求之基礎事實同一
，與上開規定相符，應予准許。
三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確 認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原 告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被 告之確認判決除去之者而言。最高法院42年台上字第1031號 判例意旨參照。查：原告主張其與被告等5人同為坐落臺東 市○○段000地號土地（原為臺東市○○段000000地號，下 稱系爭土地）上，門牌號碼臺東縣臺東市○○○路00號之未 辦建物所有權第一次登記房屋（下稱系爭建物）之事實上處 分權人，惟其事實上處分權為系爭建物之現占有人即被告蔣 治華、蔣汝梅所否認。又系爭建物目前房屋稅稅籍登記之納 稅義務人為被告等5人，而房屋稅籍之變更雖非房屋所有權 或事實上處分權移轉之要件，惟未辦建物所有權第一次登記 之房屋買賣、交換、贈與、分割，無從至地政事務所辦理所 有權移轉登記，而係由雙方當事人共同申報契稅，憑以變更 房屋稅之納稅義務人，據以取得房屋「事實上處分權人之外 觀」，故一般交易實務就未辦建物所有權第一次登記之房屋 確實有以房屋稅籍變更為取得事實上處分權之表徵。是系爭 建物為未辦建物所有權第一次登記之建物，其無從辦理所有 權移轉登記，房屋稅稅籍變更固不生私法上變動產權之效力 ，但某種程度仍可作為買賣、交換、贈與、分割、占有等事 實之佐證，私法上仍具意義。從而原告既非系爭建物房屋稅 稅籍登記之納稅義務人而不具有事實上處分權人之權利外觀 ，且其事實上處分權復為系爭建物之現占有人即被告蔣治華 、蔣汝蘭所否認，則原告就系爭建物之事實上處分權是否存 在，顯已處於不安之狀態，而此項不安之狀態得以本件確認 判決予以除去，是原告提起本件確認之訴自有即受確認判決 之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告主張略以：其與訴外人蔣聚芳（已歿）於77年9月1日簽 訂「承買土地合夥持分契約書」（下稱系爭契約），約定共 同出資購買系爭土地及系爭建物，並約定系爭土地以蔣聚芳 名義登記，且由蔣聚芳經營管理，各出資人就系爭土地及建 物之權利範圍按其出資比例，即原告卓欽賜應有部分為4分 之1，原告廖金元應有部分為2分之1，蔣聚芳應有部分為4分 之1。又系爭建物目前由訴外人蔣聚芳之繼承人即被告等5人 所占有。且被告於100年1月1日起即未依系爭契約第4條所約 定「按照各自持分負支及收入分配」，被告顯應負違約之責 。而系爭契約性質上屬於委任契約，且系爭契約之目的已因
蔣聚芳之死亡而無法達成，原告爰依法主張解除系爭契約， 並本於民法第259條契約解除後之回復原狀請求權，請求被 告移轉系爭建物之所有權予原告，並應連帶返還原告應分配 之租金收益。又被告等業於本院100年度訴字第61號和解筆 錄中承認原告就系爭土地之共有權利且同意返還，則與系爭 土地不可分離且同屬系爭契約之承買標的之系爭建物，原告 自應有相同持分共有及請求返還權利。再者，被告蔣汝梅雖 為實際收取系爭建物租金收益之人，惟被告等5人既為蔣聚 芳之繼承人，即應繼承蔣聚芳就系爭契約之權利義務，是被 告等5人仍應對原告負連帶給付租金收益之義務。爰依系爭 契約之約定，請求被告將系爭建物之使用收益依約分配予原 告。並聲明：（一）確認原告卓欽賜就門牌號碼臺東縣臺東 市○○○路00號建物權利範圍4分之1之事實上處分權存在。 （二）確認原告廖金元就門牌號碼臺東縣臺東市○○○路00 號建物權利範圍2分之1之事實上處分權存在。（三）被告應 自100年1月1日起按月連帶給付原告廖金元2,500元、原告卓 欽賜1,250元。
二、被告蔣治華、蔣汝梅則以：系爭契約見證人即訴外人王秋琴 之簽名非由其本人所為，且系爭契約僅約定土地租金部分， 未提及系爭建物之所有權及租金收益之分配。又訴外人蔣聚 芳已於100年9月間死亡，則依民法第550條之規定，原告與 蔣聚芳間所約定之委任契約業已消滅，且系爭建地已過戶到 王秋琴名下，過戶當時原告均知情，是系爭契約已無效。此 外，系爭建物曾於84至87年間因發生火災而被燒得殘破不堪 ，屋頂亦被燒毀，僅存斷垣殘壁，無法遮風避雨，嗣由蔣聚 芳、王秋琴即被告蔣治華、蔣汝梅之父母出資重建，原告並 未出資修復系爭建物，是系爭建物已非原始建築物，而係由 蔣聚芳、王秋琴所原始起造等語置辯。並答辯聲明：原告之 訴駁回。
三、被告蔣汝蘭、蔣若言及蔣若晨經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到 場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項 準用同條第1項之規定，應視同自認原告主張之事實。下列 不爭執事項為言詞辯論期日到場之當事人所不爭執，而被告 蔣汝蘭、蔣若言及蔣若晨未於言詞辯論期日到場，復未提出 任何書狀爭執，依前揭規定，應認對下列事項亦不爭執。是 兩造不爭執事項如下：
（一）系爭建物坐落於系爭土地上，為未辦理建物所有權第一次 登記之建物。
（二）原告與訴外人蔣聚芳於77年9月1日共同出資向訴外人劉中 慶購買系爭土地及系爭建物，並約定：
1.就系爭土地各出資人享有之權利範圍如下：蔣聚芳應有部 分4分之1；廖金元應有部分4分之2；卓欽賜應有部分4分 之1。
2.系爭土地及系爭建物之所有權全部均以蔣聚芳為登記名義 人辦理所有權登記，並由蔣聚芳負責經營管理。（三）蔣聚芳於77年9月間因買賣而取得系爭建物之事實上處分 權。
（四）蔣聚芳於100年9月7日死亡，其繼承人為被告蔣治華、蔣 汝蘭、蔣汝梅、蔣若言、蔣若晨5人。
（五）被告等5人因繼承蔣聚芳之遺產而取得系爭建物之占有及 事實上處分權能，並為系爭建物房屋稅稅籍登記之納稅義 務人。
（六）系爭建物目前實際之管理人為被告蔣汝梅，由被告蔣汝梅 以每月5,000元之租金出租予他人。
（七）兩造對於原告與被告蔣治華於100年7月19日所簽立，以「 廖金元、卓欽賜、蔣治華等同意將系爭土地及建物之租金 ，共同委託訴外人王金龍代為收取」等為內容之委託書（ 見本院卷第73頁），就該委託書形式之真正不爭執。五、得心證之理由：
（一）原告有系爭建物之事實上處分權：
1.經查：系爭建物為未辦理所有權第一次登記之建物，為兩 造所不爭執，並有臺東縣臺東地政事務所函文1紙在卷（ 本院卷第53頁），足堪認定。而系爭建物之房屋稅稅籍登 記，復係由訴外人劉中慶於54年所設籍，此亦有臺東縣稅 務局函文1紙，在卷可稽（本院卷第38頁），從而足資推 斷劉中慶原為系爭建物之所有人或事實上處分權人，合先 敘明。
2.次查，原告與訴外人蔣聚芳於77年9月1日共同出資向劉中 慶購買系爭土地及系爭建物，並約定：（1）就系爭土地 各出資人享有之權利範圍如下：蔣聚芳應有部分4分之1； 廖金元應有部分4分之2；卓欽賜應有部分4分之1。（2） 系爭土地及系爭建物之所有權全部均以蔣聚芳為登記名義 人辦理所有權登記，並由蔣聚芳負責經營管理等情，為兩 造所不爭執，業如前述，復據原告提出系爭契約影本在卷 可佐（本院卷第5至7頁），從而自足認系爭契約確為原告 與蔣聚芳所簽訂。被告蔣治華、蔣汝梅雖辯稱：系爭契約 之見證人即訴外人王秋琴之簽名非真正云云，惟王秋琴既 非系爭契約之當事人，則其簽名是否真正，於系爭契約之
效力核無影響，是被告蔣治華、蔣汝梅此節所辯，尚無足 採。
3.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句。民法第98條定有明文。解釋私人之契約應通觀全 文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。最 高法院18年上字第1727號判例要旨亦可參照。又查，被告 蔣治華、蔣汝梅雖復辯稱：系爭契約僅約定土地租金部分 ，未提及系爭建物之所有權及租金收益之分配云云，而觀 諸系爭契約第2條以下之約定，確均僅言及「土地」，未 就爭建物部分為約定。然查：原告與蔣聚芳既係為共同出 資向劉中慶購買系爭土地及系爭建物而締結系爭契約，系 爭契約第1條復約定：原告與蔣聚芳共同承買系爭土地， 並約定系爭土地「（連同地上建物）全部以蔣聚芳名義辦 理所有權登記」等語，而系爭建物之房屋稅稅籍登記之納 稅義務人嗣後確亦以買賣為原因，自劉中慶變更為蔣聚芳 ，此有前揭臺東縣稅務局函文1紙及原告所提系爭建物房 屋稅稅籍證明書影本1紙在卷可證（本院卷第4、38頁）。 是通觀系爭契約全文並兼衡系爭契約締約前後之客觀情狀 ，足認系爭契約各條款雖僅就「土地」部分為約定，惟系 爭契約所指之「土地」，實亦包含坐落其上之系爭建物在 內。從而被告蔣治華、蔣汝梅此節所辯，亦不足採。 4.又按未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存 登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能 發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建 築物之事實上處分權讓與於受讓人。又違章建築之讓與， 雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受 讓人與讓與人間，如無相反之約定，應認為讓與人已將該 違章建築之事實上處分權讓與受讓人，最高法院74年度台 上字第1317號、69年度台上字第696號、86年度台上字第 2272號、85年度台上字第51號判決意旨可資參照。再查： 系爭建物既為未辦理所有權第一次登記之建物，則揆諸前 開說明，系爭建物僅得於出賣人與買受人間為事實上處分 權之讓與，無法為所有權之讓與。又系爭建物之房屋稅稅 籍登記雖以蔣聚芳之名義登記為納稅義務人，而稅籍登記 固得作為未辦建物所有權第一次登記建物之事實上處分權 人之權利表徵，但究非事實上處分權取得之要件。復以， 原告與蔣聚芳既係為共同出資向劉中慶購買系爭土地及系 爭建物而締結系爭契約，而系爭契約第2條並約定：「本 土地各自持分如下。蔣聚芳所有持分為肆分之壹，廖金元 所有持分為肆分之貳，卓欽賜所有持分為肆分之壹，以上
持分為甲方（土地所有權名義人）承認」，且所謂「持分 」乃係指「共有物之應有部分」而言，足見原告與蔣聚芳 共同出資向劉中慶購買系爭土地及系爭建物，係為使所有 共同出資人取得系爭土地及系爭建物之「共有」，故而就 系爭土地及系爭建物有「應有部分」比例之約定。是系爭 土地雖係以蔣聚芳之名義登記為所有人而由其單獨取得系 爭土地之所有權，然就系爭建物部分，以蔣聚芳之名義登 記者，則僅有房屋稅之稅籍登記，而稅籍登記又非事實上 處分權取得之要件，自難因稅籍登記係以蔣聚芳之名義為 之，即認蔣聚芳係單獨自劉中慶受讓系爭建物之事實上處 分權。再者，系爭建物既係由原告與蔣聚芳共同出資向劉 中慶購買，並於系爭契約中就各出資人之持分即應有部分 特為約定，以使所有共同出資人取得系爭建物之「共有」 ，業如前述，則揆諸前揭說明，自應認原告與蔣聚芳於共 同出資向劉中慶購買系爭建物時，即共同自劉中慶受讓系 爭建物之事實上處分權。從而原告主張其亦為系爭建物之 事實上處分權人，且依系爭契約第2條之約定，原告卓欽 賜就系爭建物事實上處分權之持分即權利範圍為4分之1； 原告廖金元就系爭建物之持分即權利範圍為2分之1，自屬 有據。
5.復查：被告蔣治華、蔣汝梅雖另辯稱：系爭建物已因失火 而滅失云云，然按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段著有明文。又 原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張 ，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之 主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。最高 法院18年上字第2855號判例意旨可資參照。而原告主張其 與蔣聚芳合資購買系爭建物而為系爭建物之事實上處分權 人，並提出上揭證據以資佐證，已足認定原告主張為真實 ，業如前述，則揆諸前開規定及說明，被告蔣治華、蔣汝 梅即應就其主張系爭建物已因失火而滅失乙節，負舉證之 責。惟查：證人鄭勝文固到庭證稱：系爭建物於伊在84、 85年間居住時，並未失火，伊搬離系爭建物後始發生失火 情事，並致系爭建物僅剩下牆壁，屋頂都沒有了等語（見 本院卷第163頁），惟其前開證述並無其他證據可資佐證 ，本難遽為採信；且系爭建物失火乙節究竟係證人親自見 聞或經他人轉述而知，其於本院所陳，復有前後不一之情 形（本院卷第163、164頁），則其所述是否為真，更非無 疑。又本院就系爭建物是否曾有火災事故之處理記錄，函 詢臺東縣警察局臺東分局及臺東縣消防局，上開單位分別
回復以：查無該址火災報案紀錄；本案發生時日久遠，加 諸員警調動頻繁且清查檔案室儲存之資料已無可考（文書 保存年限過時），無法提供處理之相關資料（本院卷第 143、144頁）；95、96年間無受理該址火警報案紀錄，84 至87年間則已逾檔案保存年限故無法查詢等情在卷（本院 卷第154頁），故本院亦查無系爭建物曾有失火之記錄。 復以證人鄭勝文又證稱：伊不知悉系爭建物失火後是否經 過拆除重建等語（本院卷第164頁），而被告蔣治華、蔣 汝梅復未能提出其他足資證明系爭建物確曾有因失火而滅 失，或系爭建物曾有重建之相關證據。是本院既查無其他 證據，則尚難僅因證人鄭勝文上開證詞，即得系爭建物已 因失火而滅失、重建之心證。從而被告蔣治華、蔣汝梅此 節所辯，亦難採信。綜上，原告主張其亦為系爭建物之事 實上處分權人，權利範圍如系爭契約第2條所示，自屬有 據。
（二）原告不得向被告請求連帶給付系爭建物自100年1月1日起 之租金收益：
1.按系爭契約第3條前段、第4條雖約定：「本土地全部由甲 方（即訴外人蔣聚芳）管理經營」、「本土地有關稅捐及 水租等所開支一切費用由出耕收租金內開支其支付款按照 各自持分負支及收入分配」，而系爭契約所指「土地」實 係包含系爭土地及系爭建物在內，業如前述，是依系爭契 約上開約定，蔣聚芳固復有「管理經營系爭土地及系爭建 物」之義務，並應「按照各自持分」為「收入分配」，惟 其亦僅於系爭土地及系爭建物之收入範圍內有分配收益之 義務。又系爭建物目前之實際管理人為被告蔣汝梅，由被 告蔣汝梅以每月5,000元之租金出租予他人，為兩造所不 爭執，亦如前述，而上開租約之租期自100年1月1日起至 101年12月31日止，且100年1月至4月之租金共計2萬元元 係由被告蔣汝梅所收取等情，並據被告蔣汝梅陳述在卷（ 本院卷第108、109頁），核與卷附系爭建物之房屋租賃契 約書暨所附房租收付款明細欄所示，大致相符（本院卷第 85至88頁），原告就此於本院審理時亦未加以爭執（本院 卷第109、162頁），而蔣聚芳復係於100年9月間死亡，足 見系爭建物100年1月份起之經營管理非由蔣聚芳為之，而 租金收益亦未經蔣聚芳收取。準此，蔣聚芳就系爭建物之 經營管理雖負有分配租金收益之義務，惟其既未收取系爭 建物自100年1月1日起之租金，是系爭建物於100年1月1日 起之經營管理收益顯未實現，則依前揭說明，蔣聚芳尚不 就此未收取之租金收益負有分配收益之義務，從而蔣聚芳
之繼承人自無此項債務可資繼承。是原告以被告等5人為 蔣聚芳之繼承人，應繼承蔣聚芳就系爭契約之權利義務， 而向被告請求連帶給付系爭建物於100年1月1日後至蔣聚 芳死亡前之租金收益，核屬無據。
2.又按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務， 他方允為處理之契約。民法第528條定有明文。而所謂委 任，係指委任人委託受任人處理事務之契約而言，委任之 目的，在一定事務之處理。最高法院77年度台上字第2517 號、83年度台上字第1018號判決意旨可資參照。查：系爭 契約關於系爭建物經營管理部分，既係約定系爭土地及系 爭建物由蔣聚芳負責管理經營，則其性質乃重在一定事務 之處理，是系爭契約此部分之約定應有民法關於委任規定 之適用。又按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失 行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質 不能消滅者，不在此限。民法第550條訂有明文。再查， 蔣聚芳業已死亡，而系爭契約復無民法第550條但書所示 之情形，則原告與蔣聚芳間就系爭契約所約定關於經營管 理及租金收益分配之委任關係，依前揭規定，業於蔣聚芳 死亡時消滅，是蔣聚芳之繼承人自不繼承蔣聚芳依系爭契 約所負經營管理系爭建物及租金收益分配之義務，從而原 告本於系爭契約關於系爭建物之經營管理及租金收益分配 之約定及繼承之法律關係，向蔣聚芳之繼承人即被告等人 請求按月連帶給付蔣聚芳死亡後所應分配之租金收益，亦 屬無據。
（三）綜上所述，原告起訴請求確認原告卓欽賜就系爭建物事實 上處分權之持分即權利範圍為4分之1；原告廖金元就系爭 建物之持分即權利範圍為2分之1，為有理由，應予准許。 至原告本於系爭契約關於系爭建物租金收益分配之約定， 請求被告應自100年1月1日起按月連帶給付原告廖金元 2,500元、原告卓欽賜1,250元，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第85 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
臺東簡易庭 法 官 趙彥強
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書記官 陳昭穎