臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 101年度南簡字第740號
原 告 劉松熙
訴訟代理人 許世烜律師
複 代 理人 莊志剛律師
被 告 鄭皓仁
訴訟代理人 李孟仁律師
林怡靖律師
上列當事人間請求確認租賃契約不存在等事件，本院於民國101
年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴以劉勝欽為共同被告，嗣當庭撤回對於劉勝欽之訴 ，並得劉勝欽訴訟代理人之同意（見本院卷第106頁），已 生合法撤回效力，先予敘明。
二、原告主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段000○號建物即門牌臺南市○○區 ○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為原告及劉勝欽共有 ，應有部分各2分之1。劉勝欽未經原告同意，於民國98年4 月間將系爭房屋1樓出租予被告，近日原告發函請求被告提 出合法租賃合約證明其租賃權源，被告委由仁和法律事務所 發函告知：「緣本人自98年4月間起，經臺南市○○區○○ 路0段000號房地共有人之同意，承租系爭房屋1樓，作為寬 欣心理治療所執業使用。劉松熙先生雖為房屋共有人之一， 惟本人承租系爭房屋1樓時，即事先得系爭房屋實際管理人 即劉松熙之母親劉陳雪櫻女士同意，且亦本於家族親誼約定 第1年不收租金，第2年起年（嗣更改為月）租新臺幣5,000 元，至100年起年（嗣更改為月）租8,000元；此租賃契約本 於家族親誼而未定書面契約，惟上開租約內容有房地共有人 劉勝欽、劉錦發先生等長輩可證…」云云。惟原告未授權母 親劉陳雪櫻對系爭房屋之應有部分代原告出租予被告，劉勝 欽未得原告同意，擅將系爭房屋出租予被告後，始透過劉陳 雪櫻向原告轉達，原告立即向劉陳雪櫻表達反對之意，亦向 訴外人劉錦發表示不同意出租系爭房屋，兩造間租賃關係不 成立。被告於101年7月11日答辯狀中主張「租賃契約原非必 租賃所有權人方得訂定，此租賃契約亦存在於被告鄭皓仁與 劉陳雪櫻女士間，出租他人之物的契約亦屬存在」云云，則 被告除應舉證證明租賃契約係存在於其與劉陳雪櫻間外，此 一主張顯然已對本案認諾，請鈞院逕對被告為敗訴之實體判
決。
㈡對於被告抗辯所為陳述：⑴原告未授權劉陳雪櫻，且對於出 租系爭房屋，自始至終表示反對，被告辯稱原告應依民法第 169 條表現代理之規定，負授權人責任云云，應由被告負舉 證之責。⑵被告提出原告於100年3月3日寫給劉錦發之書信 ，寫明「有關民權路老厝相關事宜…應該由我自己處理…」 ，而非被告所辯稱「原告在99年12月5日要求民權路老厝相 關事宜改由他自己處理」，進而推論出「足以證明民權路老 厝相關事宜在100年12月5日以前，原告是交給其母親劉陳雪 櫻代為處理」云云，完全扭曲原告居於系爭房屋所有權人地 位所作之主張，原告無法認同。⑶系爭房屋權利範圍2分之1 ，早於60年2月2日已登記在原告名下，另依據原告父親劉源 林於82年5月30日過世後，各繼承人於82年7月20日所立下之 遺產分割協議書，已載明「遺產分割歸屬各自取得，絕無異 議…」等語，則自劉源林過世並分家後，各繼承人已各自生 活，且劉陳雪櫻早已遷居至臺北市，身體也不好，事實上亦 無法管理系爭房屋，被告開設寬欣心理治療所設籍營業時， 並未提出原告同意被告使用系爭房屋之任何同意書，若依被 告辯稱所有共有人都尊重劉陳雪櫻，相關事宜均由劉陳雪櫻 管理作主決定，共有人從無異議，何以劉勝欽仍須向鈞院提 起100年度重訴字第176號分割共有物之訴訟，然共有物卻無 法協議分割，均可證明被告所言不實。⑷被告辯稱「從原告 在上述二件信函以觀，原告顯無反對租賃，僅是抱怨租金太 便宜」云云，將契約本身與租金區別以觀，除於法無據，亦 與事實不符，租金為租賃契約成立之重要條件，若租金未能 合致，租賃契約即不能成立，原告既已多次表達不同意系爭 租賃契約之租金，系爭租約焉能對原告存在，原告又豈有不 反對系爭租約之理。
㈢本案訴訟具有訴訟實益：⑴鈞院100年度重訴字第176號民事 確定判決，將系爭房屋予以變價分割，進行第1次拍賣在即 ，若被告繼續主張不定期租賃而占有系爭房屋，並用以經營 心理治療所，勢必造成拍賣不點交的情況而乏人問津，同時 也將影響系爭房屋之拍賣價格，故原告有必要先確認租賃關 係不存在，俾利於拍賣程序之遂行，對全體共有人而言，亦 均有益處。⑵原告於101年4月6日申請調解，因被告不到場 而不成立，本件訴訟之提起乃是在被告拒絕與原告溝通、調 解的前提下造成，被告又指其「不堪原告一再滋擾，而欲另 覓他處，只是尚無法立即搬遷」云云，顯然一再誤解並拖延 原告合法權利之行使，且漠視其他共有人之權利，故本案確 實具有確認之必要。⑶被告故主張其已搬遷，並未占有使用
系爭房屋，然被告於101年12月7日仍繼續使用系爭房屋開業 ，內部亦有人員照常上班，屋內屋外的裝潢擺設，未見有任 何的搬遷的現象，時至101年12月21日、同年月24日仍未搬 遷完畢，故被告辯稱因兩造所爭執之法律關係，已成過去， 並不可採。又確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現 在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則 不得為確認之訴之標的。惟所謂過去之法律關係，指過去曾 經成立或不成立之法律關係，因情事變更，該過去之法律關 係現已不復存在之情形而言。若過去成立或不成立之法律關 係延續至現在尚存續者，仍不失為現在之法律關係，則縱認 兩造間所爭執之租賃關係，已成過去，由於原告係以系爭房 屋所有權人之地位，確認與被告間之租賃關係不成立，原告 至今具有所有權之事實，未曾改變，所起訴確認原告與被告 間租賃關係不成立，經被告自始至終否認，是以，因原告與 被告間不成立之租賃關係，延至目前仍不存在，仍應視為現 在之法律關係，而得為確認之訴之標的等語。
㈣並聲明：確認兩造間就系爭房屋1樓之租賃關係不成立。三、被告則以：
㈠系爭房屋原係劉家家族群居之祖厝，原告為長房劉源林（已 歿）之長男，劉勝欽則為原告之5叔，被告則為原告7叔即訴 外人劉錦發之媳，各房未搬出前原為劉家5房兄弟（註：原 為7房，2房早逝，4房出養）所同居共用之房屋，因前代早 逝，其他兄弟或年幼或仍在就學，故家業房產由長房劉源林 管理，系爭房屋因兄弟相繼成家、人口滋繁，迭經數次擴充 修建，始成今日規模，關於家業房產之管理均聽憑長房作主 ，長房劉源林於82年5月30日逝世後，系爭房屋即推由劉源 林之配偶即原告之母親劉陳雪櫻以長媳身分管理，近10年劉 陳雪櫻雖移居台北市，仍續掌管理之責，歷年以來所有房租 收入均存入劉陳雪櫻在臺南市之永豐商業銀行東臺南分行（ 帳號：00000000000000）銀行帳戶。系爭房屋之房屋稅及地 價稅，亦均自其保管之帳戶存款支付繳納。劉錦發與長房一 家並長時間居住於此房屋，被告為訴外人劉錦發之媳婦，並 為心理治療師，於98年初擬自行設所執業，系爭房屋因各房 已陸續搬出，1樓店面空置，故訴外人劉錦發乃商得劉陳雪 櫻之同意，將系爭房屋1樓空置部分作為被告開設寬欣心理 治療所執業使用，劉陳雪櫻考慮被告仍需自費負擔百萬以上 之裝潢修繕費用方能使用，本於家族親誼，遂約定剛開業之 第1年不收租金，第2年起酌收月租5,000元，至100年起月租 增為8,000元，被告劉勝欽及各房兄弟子侄均對此決定表示 同意。
㈡原告早在98年3月間自原居住之新竹市搬回系爭房屋居住， 即已知悉系爭房屋1樓租給被告開設「寬欣心理治療所」， 亦知房租是其母親劉陳雪櫻所決定，其就租賃1樓之事並未 曾表示反對，只是認為租金算太便宜，造成其母之損失而已 ，嗣後亦與其母劉陳雪櫻及其他各房親戚參加寬欣心理治療 所開幕茶會。自98年4月起迄今，未聞原告與其他房地共有 人有任何異議。
㈢系爭房地為劉家祖宅所在，向為各房共同使用，原告雖否認 其未曾授權母親劉陳雪櫻出租系爭房屋1樓，然若依1樓房屋 基地整體持分而言，原告之持分尚未過半，若租賃範圍含基 地，原告持分亦未過半，系爭房地所有共有人中既僅原告於 3年後方有意見外，別無反對之人，難認租賃契約為不存在 ，而原告之母劉陳雪櫻女士管理系爭房地，已有19年之久， 為各房共有人所推認尊重者，是劉陳雪櫻女士係有權出租系 爭房屋1樓之人，原告主張稱租賃契約不存在，亦無理由。 ㈣劉陳雪櫻與原告間內部如何，非被告所知。惟系爭租賃契約 ，當時係經房屋管理人劉陳雪櫻、共有人劉勝欽及劉錦發等 其他共有人一致同意（原告於提起本件訴訟前亦未曾表示反 對），若原告今日始反悔否定有授權劉陳雪櫻之出租行為， 然租賃契約原非必租賃所有權人方得訂定，此租賃契約之合 意亦存在於被告與劉陳雪櫻間，出租他人之物的契約亦屬存 在，此與是否有權出租，是兩個不同的問題，若原告自己否 認為租賃契約當事人，亦不當然得使系爭租約為不存在，僅 係租賃契約能不能對伊生效而已。據此，本件訴訟是否有確 認利益，顯有疑義。
㈤原告在100年3月3日寄給劉錦發之信函載明：「…在去年（ 99年）12月5日去台北當面向她表示她年紀已大，我回民權 路也住2年了，相關事宜應該由我自己處理，她同意，所以 才有以上舉動，…本週（即100年2月27日至3月3日期間）忽 接我的母親電話通知民權路1樓房租已經和勝欽叔討論後作 出決定（係指第3年即自100年4月起房租每月為8,000元乙事 ），要我接受。我向我的母親表示我不接受此決定，理由是 我的母親已經答應民權路老厝（即系爭房屋）相關事宜由我 負責處理，如今沒有和我討論就作決定我無法接受，…，我 在此向錦發叔懇求不要和她討論民權路老厝相關事宜，…， 討論的對象是我，如此改變是否可接受，…。」，足以證明 民權路老厝相關事宜在99年12月5日以前，原告是交給其母 親劉陳雪櫻代為處理，自99年12月5日以後改由原告自己處 理。是劉陳雪櫻將系爭房屋1樓出租予被告，是有代理原告 之權，並非無權代理。
㈥原告早於98年3月間搬回系爭房屋，即已知其母劉陳雪櫻同 意將系爭共有之房屋出租給被告，而系爭租約起租自98年4 月，若其曾為反對之意思表示，豈容被告開業迄今，直到10 1年6月22日方提起本件訴訟，原告無反對租賃，僅認為租金 算得太便宜而已，依民法第169條表見代理規定，原告仍應 負授權人履約責任。
㈦原告近日為逼迫被告搬遷之作為，已破壞各房共有人關於祖 厝向來之和諧使用管理情況，劉勝欽為杜絕共有人間之糾紛 ，已訴請分割共有物，經鈞院100年度重訴字第176號判決確 定，不日即可執行變賣程序；被告不堪原告藉故滋擾，已將 寬欣心理治療所遷至臺南市○區○○○街000號，擇定101年 12月9日舉辦搬遷茶會，並於101年11月底終止系爭房屋之租 賃關係，由原告母親轉知，且原告居住系爭房屋樓上不能諉 為不知，兩造即便曾有租賃關係亦已消滅，原告仍請求確認 此項已過去之法律關係不存在，無即受確認判決之法律上利 益等語資為抗辯。
㈧答辯聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠原告為系爭房屋之共有人，應有部分1/2。另一共有人為劉 勝欽，應有部分1/2。
㈡被告自98年4月起占有使用系爭房屋1樓，做為寬欣心理治療 所執業使用。
五、本件爭點：㈠被告是否仍然繼續占有系爭房屋1樓。㈡原告 提起本件訴訟有無確認利益。㈢原告是否授與代理權予其母 劉陳雪櫻與被告就系爭房屋1樓締結租賃契約。㈣若否，劉 陳雪櫻是否有表見代理之事實，使租賃關係成立於原告與被 告間。茲論斷如下：
㈠查被告自98年4月起占有使用系爭房屋1樓，做為寬欣心理治 療所執業使用，嗣被告已將寬欣心理治療所遷至臺南市○區 ○○○街000號，定於101年12月9日舉辦搬遷茶會，有搬遷 茶會邀請卡在卷可參（見本院卷第103頁），被告並表明於 101年11月底終止租賃關係後已搬遷完畢等語，並提出101年 12月22日現場相片為證（見本院卷第125-130頁），參照原 告提出101年12月7日現場相片內有沙發桌椅，人員操作電腦 及屋前櫥窗玻璃擺飾狀況（見本院卷第117頁），101年12月 22日現場相片則顯示已無人員上班狀況，門口招牌、裝飾及 屋內沙發電腦亦已清除一空情狀，堪認被告所陳非虛，且被 告陳明已將系爭房屋1樓鑰匙交還系爭房屋共有人劉勝欽所 指定之劉錦發（見本院卷第106頁反面），為原告所不爭執 ，堪認被告對該租處已無得排除他人干涉之支配關係，喪失
其事實上之管領力，而無占有使用系爭房屋1樓之事實甚明 。原告固提出101年12月21日、同年月24日相片主張系爭房 屋1樓內外冷氣設備、監視器及內部裝潢仍未拆除云云（見 本院卷第118-120頁），惟依前開相片所示，系爭房屋1樓內 部裝潢設備已附合於系爭房屋非毀損不能分離，依民法第81 1條添附之法理，應由系爭房屋所有人取得所有權。再冷氣 設備及監視器部分，原告並未證明該動產屬被告所有，縱使 該動產屬被告所有，亦僅生被告是否取回或拋棄該動產物權 問題，不能認為被告仍占有使用系爭房屋1樓，是被告抗辯 就系爭房屋1樓之租賃關係已經終止乙節，應堪採取。 ㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且 此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判例參照）。又確認法律關係成立或不 成立之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應 發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上 字第1813號、69年台上字第1424號判例參照）。所謂「過去 之法律關係」，係指曾經成立或不成立之法律關係，因情事 變更，該過去之法律關係現已不復存在之情形而言。且為訴 訟標的之法律關係是否存在，係以事實審言詞辯論終結時為 準（最高法院88年度台簡上字第24號判決參照）。本件被告 表明已終止對於系爭房屋1 樓之租賃關係，且不復占有系爭 房屋1 樓，該租賃關係有無已成過去之法律關係，對於系爭 房屋基於分割共有物判決而為強制執行程序，絲毫不生影響 。原告猶對於此項已過去之法律關係請求予以確認，於法洵 有未合。
㈢至原告所舉最高法院84年度台上字第1368號、88年度台上字 第1401號、92年度台上字第496 號等判決旨在闡釋於確認抵 押權不存在訴訟，雖抵押權標的物經執行法院拍定後，已經 地政機關塗銷而不存在，然抵押權是否存在涉及抵押權人得 否優先受分配獲償，或其他債權人得否受償，難謂無受確認 判決之法律上利益；另最高法院91年度台上字第299 號判決 旨在闡釋於確認委任關係存在訴訟，以過去委任關係是否存 在，關係得否主張退休之權利，在辦理退休前，仍不失係現 在之法律關係，得為確認之訴之標的。既與本案情節不同， 自無從比附援引，併此敘明。
六、綜上所述，被告抗辯原告係就已過去之法律關係請求予以確 認，欠缺確認利益等語，應屬可採，原告主張即非可取，並
毋庸再就其餘爭點逐一論斷。從而，原告請求確認兩造間就 系爭房屋1樓之租賃關係不成立，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，核與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 22 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 熊祥雲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
書記官 蔡雅惠