臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
101年度南簡字第1340號
原 告 賀仲不動產經紀開發有限公司
法定代理人 賀義情
訴訟代理人 石舜文
被 告 陳雅香
上列當事人間請求給付服務費事件，經本院於民國101年12月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟壹佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國101年6月7日與原告簽訂「東森房屋-委託銷售 契約書」、「契約內容變更合意書」（下均稱系爭契約書 ），委託原告居間仲介出售其所有坐落臺南市○區○○段 000○000地號土地及其上門牌號碼為臺南市○區○○街00 號6樓之5之房屋（下合稱系爭不動產），金額為新臺幣（ 下同）2,530,000元整，委託期限至101年8月5日止。訴外 人曾昭武於101年7月26日同意以2,530,000元買受系爭不 動產，並與原告簽訂不動產買賣斡旋契約書、買方給付報 酬承諾書，曾昭武並已交付原告50,000元斡旋金。（二）依系爭契約書第8條第2款之規定：「甲方（即被告）承諾 買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他 購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立 。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙 方（即原告）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。 」，第12條第1、3款規定：「甲方如有下列情形之一者， 視為乙方已完成仲介之義務，甲方應全額一次給付服務報 酬予乙方：1.委託期間內，甲方自行將委託買賣標的出售 或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者，甲方應給付 委託總價額4%與乙方。...。3.買賣契約因第八條第二項 而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法 簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方應給付委託總 價額4%與乙方。」，原告收受買方即訴外人曾昭武之斡旋 金後，原告即找不到被告，因此於101年8月7日、101年8 月10日寄發存證信函（北小北郵局存證號碼000125、0001 27）催促被告出面訂約，給付上開服務報酬，否則依法提 出訴訟，被告猶未出面。為此，爰依契約契約書第8條第2 款、第12條第1、3款提起本訴。
（三）並聲明：
⒈被告應給付原告101,200元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列陳述答辯：
被告委託原告以2,530,000元出售，是至少要賣2,530,000元 之意，且買方同意以2,530,000元購買，原告應將斡旋書交 給被告簽名，但原告都沒有這樣做。原告在101年8月傳簡訊 給被告表示買方同意付2,500,000元，30,000元則從被告應 支付給原告的4%服務報酬中扣除，但被告並未同意這樣的條 件，買方所提買賣條件不符合兩造訂的系爭契約書，買賣應 該是不成立的。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1 項所明定。再者，解釋契約，須探求當事人立約時之真意 ，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解； 即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院17年上字第11 18號判例、99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查 ：
⒈原告主張兩造於101年6月7日系爭契約書，由被告委託原 告居間仲介出售其所有之系爭不動產，金額為2,530,000 元，委託期限至101年8月5日止；而訴外人曾昭武於101年 7月26日同意買受系爭不動產，並與原告簽訂不動產買賣 斡旋契約書、買方給付報酬承諾書，曾昭武並已交付50,0 00元斡旋金予原告等情，業據原告提出系爭契約書、不動 產買賣斡旋契約書、買方給付報酬承諾書等件為證，堪信 屬實。又原告主張訴外人曾昭武同意以2,530,000元買受 系爭不動產，因此本件符合系爭契約書第8條第2款約定之 ：「買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符 合本契約之委託條件者」云云，然觀兩造所訂系爭契約書 ，除有總價2,530,000元之約定外，尚包含系爭契約書第4 條約定之付款方式（即第1期至第4期之簽約金、備證款、 完稅款、交屋款，分別以總價款10%、10%、10%、70%之方 式支付），而訴外人曾昭武簽訂之上開斡旋契約書，則僅
就系爭不動產總價2,530,000元表示同意，至於付款方式 之細項，則付之闕如，此觀該斡旋契約書內容即明（見本 院南簡字卷第32頁）。基此，本件實尚非符合系爭契約書 第8條第2款所稱之：「買方提出之購買總價、付款方式及 其他購屋條件已符合本契約之委託條件者」之情形。原告 以此為據而引用系爭契約書第12條第3款：「買賣契約因 第八條第二項而成立後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方 之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼續履行契約者，甲方 應給付委託總價額4%與乙方。」向被告請求服務報酬101, 200元，顯屬無據，難以准許。
⒉又據原告於101年8月7日以北小北郵局存證號碼000125寄 發予被告之存證信函（見本院南簡字卷第25-26頁）內容 可知，訴外人曾昭武同意承購系爭不動產之價格實為2,50 0,000元，至於此與被告委託原告銷售之總價2,530,000元 的差額30,000元，則由被告應付予原告之服務報酬中扣除 ，此項原告與訴外人曾昭武之協商條件，亦由原告之承辦 人員即訴外人牛建華於101年8月7日11時27分40秒，以行 動電話簡訊方式告知被告知曉（見本院南簡字卷第20頁及 其背面），並為兩造所不爭執（見本院南簡字卷第20、24 頁）。依此，訴外人曾昭武既係同意以2,500,000元買受 系爭不動產，而非被告委託銷售之價額2,530,000元，亦 難謂本件有系爭契約書第8條第2款所稱之「買方提出之購 買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條 件者」之情形。而縱原告經與曾昭武協商後同意上開差額 30,000元由被告應付予原告之服務報酬中扣除，但兩造所 訂系爭契約書並未就此條件有所約定，被告亦未曾同意原 告與曾昭武協商之上開扣除服務報酬之付款條件（見本院 南簡字卷第23頁背面），由此益證，本件並無符合系爭契 約書第8條第2款約定之情事。原告據此請求被告給付服務 報酬，實非有據。
⒊又按民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依 其情形顯失公平者，不在此限。」。本件原告固另依系爭 契約書第12條第1款：「委託期間內，甲方自行將委託買 賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止本契約者， 甲方應給付委託總價額4%與乙方。」向被告請求服務報酬 ，然原告對於被告有何「將委託買賣標的出售」、「另行 委託第三者仲介」、「片面終止本契約」之情事，均未舉 證而實其說，自難逕認其所為此部分主張為真實可信。從 而，原告依系爭契約書第12條第1款請求被告給付服務報
酬101,200元，顯乏依據，難以准許。
（二）綜上，原告依據系爭契約書第8、12條請求被告給付服務 報酬101,200元，為無理由，應予駁回。四、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應 依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1 項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為1,110元（即第一 審裁判費），而原告之請求為無理由，爰將本件訴訟費用額 確定如主文第2項所示。
五、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第436條第2 項、第78條、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 102 年 1 月 4 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 8 日
書記官 盧昱蓁
, 台灣公司情報網