臺灣臺北地方法院小額民事判決 101年度北小字第2529號
原 告 吾興公寓大廈管理委員會
法定代理人 陳 理
訴訟代理人 薛進坤律師
被 告 曹效敏
訴訟代理人 張 凱
上列當事人間給付管理費等事件，本院於民國一百零二年一月三
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬肆仟玖佰玖拾貳元，及自民國一百零一年八月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣叁萬肆仟玖佰玖拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述略稱：
㈠被告為原告大廈之住戶，被告自民國一百年七月一日起至一 百零一年六月三十日止，積欠原告十二期管理費共計新臺幣 （下同）三萬四千九百九十二元（每坪六十元，被告房屋含 公設四十八點六坪，每月管理費二千九百十六元，一年即為 三萬四千九百九十二元），原告於一百零一年七月十日以存 證信函函請被告給付，被告置之不理，故依公寓大廈管理條 例第十八條、第二十一條及吾興公寓大廈規約第十四條規定 請求被告給付。
㈡原告大廈調整管理費案係於一百年五月二日吾興大廈區分所 有權人一百年第二次大會通過，該次會議紀錄第四案明載管 理費調整為每坪六十元，亦經主管機關核備在案，並非個別 住戶可以自行決定，被告如果對於管理費之調整有不同意見 ，應採取合法且民主之會議方式由所有權人會議議決，要非 以拒繳作為主張，並希冀透過訴訟取得個人優惠。前開管理 費調整案通過後，原告為使所有住戶能夠知悉調整之緣由， 亦於同年八月二十日另召開說明會，以利住戶了解，迄今並 無住戶於會議中提出不同意見，被告則並未出席說明會。 ㈢管理費調整係屬為公眾事務，尚經區分所有權人會議之討論 與決議，並非由任何區分所有權人或住戶單方可決定，被告 總以不願繳納管理費之方式作為不服決議之手段，對於其他 依法繳納之住戶顯為不公平。亦有進者，被告拒繳管理費使 得原告無奈僅屢次透過訴訟方得獲得請求，顯見被告為惡意
之行為，並且浪費訴訟資源，原告為顧及住戶間居住之和平 ，屢次勸說被告依法繳納管理費，縱進入訴訟程序，原告仍 希冀與被告和平解決，故當被告透過台北市議員要求原告說 明管理費調整乙事，原告亦前往說明，詎料被告屆期竟未到 場，而於此次會議中，台北市議員亦明確說明被告應按公寓 大廈管理條例第十八條之規定辦理。
㈣被告於一百零一年十二月二十日具狀聲請傳喚七位證人，惟 細讀被告之待證內容，被告聲請之證人等並未出席斯時之區 分所有權人會議，未出席要如何知悉開會情事，原告不解被 告為何聲請未出席者作為證人，且按被告所傳之證人所示： 證人林礽賢與林煥土為父子關係，證人王明顯與王麗芳住在 同一戶內，林張淑員與林心印為母女關係、蘇正存、謝紅妙 係蘇哲維之雙親、吳麟趾與賀筱芸為夫妻關係、方瑞成與方 仕御為父子關係，皆又住於原告大樓內，住戶間已認識多年 ，互為代理已是行之有年，又證人吳麟趾、方瑞成皆以書面 表示對於調整管理費乙案並無疑義，顯無傳訊之必要。 ㈤原告大樓原收取管理費之方式係按戶數加坪數收取管理費， 惟此種收費方式並不符合公平性，且無以支付原告大樓公共 設施之費用，導致大樓長年虧損不已。爾後因原告大樓向主 管機關申請公設並登記於各住戶所有，管理範圍擴大管理費 用相對性亦提高，原告方透過區分所有權人會議調整管理費 收取方式以符合公平性，並使得以支付公設回歸後之管理費 用，故管理費之調漲有其合理性：
⑴原告大樓係屬三十餘年之舊式大樓，以戶數加坪數作為收 取管理費標準，係由數十年前之大樓管理人員所定，行之 有年。且收取固定管理費，大坪數者更可享有八折優惠， 例如戶數為一戶且坪數又在二十二坪以內者，則收取八百 元至八百五十元內管理費，戶數為複數且坪數係超過二十 三坪以上者，則收取一千元至二千元不等之管理費，如係 商業用途，則收取雙倍管理費，換算後一坪大約為五十元 ，與目前每坪六十元，僅差距十元，並無如被告所稱差距 一倍。
⑵按上開收取管理費之方式，對於持有之大坪數者係為最大 受益者，以被告未有公設前總坪數為四十點八五坪（加公 設為四八點六○坪），所繳納管理費用額為一千五百元（ 原收取二千元，享有八折優惠），換算後每坪約為三十六 元（原為四十八元），而他住戶未有公設前總坪數約為十 六點三五坪，所繳納管理費為八百五十元，換算後每坪為 五十一元，縱加入公設後，其坪數相差不大。此種收取方 式對於小坪數之住戶而言極為不公平，更遑論大坪數之被
告管理費用尚有八折優惠；顯見被告以持有大坪數所占之 優勢貪小坪數住戶便宜。因此大多住戶對於舊式收取方式 多有不服之處，再加上公設回歸各住戶後，各住戶之坪數 增加（被告總坪數為四八點六○坪），如再按舊式收取方 式顯然無法再支付原告大樓公共支出，而不公平性亦會無 限期加深，因此管理費有其調整之必要性。
⑶舊式收取方式並非符合公平性，並且無法支付原告大樓公 共設施之支出，大樓入不敷出：依舊規約所約定之收取管 理費總收入約為十一萬元，迺原告大樓每月需支出管理員 薪水約六萬元、大樓清潔費大約為三萬元、公共用水電費 大約為一至二萬元，合計約為十二萬元不等，尚未計入其 餘需修繕之費用等等，原告大樓長期處於透支狀態。 ⑷爾後原告大樓向主管機關申請公設登記並加入各住戶之原 有坪數內，使得各住戶之坪數皆增加，而管理範圍亦增加 ，如再按舊規約之方式收取管理費勢必無法因應，抑有進 者，原有收取方式因非符合公平性之收取方式，已有住戶 反映多年，為因應管理範圍擴大，公共支出增加，以及改 善不公平之管理費收取方式，原告遂透過一百年五月二日 召開區分所有權人會議決議通過新管理費收取方式，使得 原告大樓收入增加，得漸漸支付大樓各相關支出，各住戶 亦可享受更為舒適之住宅空間，足證有改善收取管理費收 取方法以及調漲管理費之必要性。
㈥綜上所述，如按已廢止之收取管理費方式，被告即為不公平 制度下之受益者，更改後之收取方式因係按總坪數乘以六十 元，對於被告而言，被告便會認為調整後之方式對渠極為不 公平，進而採取拒繳之方式。惟被告卻無法省思渠於舊制度 下對於他人所造成之不公平，也無法尊重透過合法會議通過 之決議，僅一昧透過濫用訴訟滿足私欲，被告自己書寫的證 物沒有證據能力，其計算方式也不符合事實。
三、證據：聲請傳訊證人方仕御，並提出存證信函、吾興公寓大 廈規約、吾興公寓大廈區分所有權人一百年第二次大會會議 紀錄、臺北市政府函、報備證明、一百零一年六月管理委員 會會議紀錄、本院一○○年度司北簡調字第一五六六號調解 筆錄、臺北市議會函影本各一件、申明書影本二件、會議出 席委託書影本十三件、一百年八月二十日原告大樓財務管理 說明會會議紀錄影本一件、被告戶籍謄本一件、一百年五月 二日吾興公寓大廈區分所有權人會議簽到名冊影本一件、管 理委員會公告影本二件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠查被告所居住之吾興公寓大廈之管理委員會即原告，於一百 年五月二日召開吾興大廈區分所有權人一百年第二次大會， 依原告所提之會議紀錄內容觀之，該次會議第四案之案由僅 簡要記載：「為因應大廈運作需要，需重訂管理費收取基準 並據以調整」。再者，此調整管理費之案由說明僅為：「1. 管理費調整基本原則⑴依各區分所有權人於地政事務所所分 配（含公設）之總建物坪數為計算單位。⑵計算公式：每戶 應繳納管理費額度＝總建物坪數×60元。‧‧‧。3.本次調 整暫不含各層樓違章使用之處置‧‧‧。」，然並未見原告 說明管理費之收支在調整一倍之漲幅前，有何情事發生致使 若未調漲管理費則不足以支付吾興公寓大廈公共費用之相關 細節，更未說明為何調整不含各層樓違章使用之處置原因。 再者，前揭決議內容僅為「一致通過」，惟原告於本次會議 決議之管理費漲幅高達一倍，毫無任何住戶反對，顯然違反 經驗法則，而依證人方仕御證言，所謂「一致通過」為拍手 通過，此並非規約規定之決議方式。
㈡依據吾興公寓大廈規約第三條第十二點規定，會議紀錄應包 括下列內容：㈠開會時間、地點；㈡出席區分所有權人總數 、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例； ㈢討論事項之經過概要及決議事項內容。」，姑不論原告所 提之會議紀錄關於本案決議事項僅簡要記載「一致通過」四 個字，關於當天出席區分所有權人會議之總出席人數為何？ 出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例為何 ？該紀錄均付之闕如，原告要以此簡略之會議決議要求被告 支付高達一倍之管理費，且無法知悉管理費漲價之確實原因 ，實難令被告甘服，且被告身為住戶，要求原告說明清楚管 理費漲價緣由，是否有浪費情事，事關己身權益，並非惡意 ，更非如原告所言有任何浪費訴訟資源之舉動，本案管理費 爭議，實因原告並未依據規約提供完整之會議紀錄，說明管 理費漲價之始末及何以管理費之漲幅高達一倍，加以被告向 原告請求提供原告每月之收支明細亦遭原告以本案在訴訟中 加以拒絕之故。
㈢按吾興公寓大廈規約第三條第十一點規定：「區分所有權人 會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十 五日內送達各區分所有權人並公告之。」，又前揭規約第三 條第九點規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第 三十條及第三十一條規定外，應有區分所有權人過半數及其 區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行
之。」。本件被告對原告調漲管理費之決議有意見，認為一 百年區分所有權人會議，就如同一百零一年一樣人數不足， 一百年會議記錄是否符合當時真實狀況有疑問，當時被告沒 有簽到，但被告有出席，就被告所知並沒有一致通過調漲管 理費。以前管理費也是用坪數算，但是沒有含公設，以前每 坪差不多接近三十元，忽然就變成每坪六十元。 ㈣除本件被告之外，明確反對調整管理費之住戶，例如七樓之 六、七樓之八住戶林礽賢也反對，不過當天該戶是九十歲父 親林煥土出席，其年紀太大，沒辦法適當的表示意見，而且 其到的時候也快結束了，簽個名就走了，五樓十三號、五樓 六號也都反對，五樓十三號簽了名就走，不知道被調漲，五 樓之六號是堅持反對，是結束才到場簽名，被告認為這部分 有瑕疵。被告最初根本不知道漲價，看到佈告欄才知道，被 告的統計表是按照規約算的，質疑為何開會不是照規約，而 是另外製作表格。
三、證據：聲請傳訊證人林礽賢、王明顯、林張淑員、蘇正存、 謝紅妙、吳麟趾、方瑞成，並提出一百零一年吾興大廈區分 所有權人會議出席人員名冊影本四件、出席照片二件、申請 文件乙案回覆通知影本一件、一百年五月二日吾興大廈區分 所有權人會議簽到名冊人數及區分所有權比例統計表一件為 證。
理 由
一、本件原告主張被告為吾興公寓大廈區分所有權人，自一百年 七月一日起至一百零一年六月三十日止，積欠原告十二期管 理費未繳納，而被告建物含公設為四十八點六坪之事實，為 被告所不爭執。兩造爭執重點在於：一百年五月二日吾興公 寓大廈區分所有權人一百年第二次大會會議通過管理費以每 坪六十元，坪數含公設方式計算，改變原有管理費計算方式 之決議，是否出席人數不足，決議有瑕疵？是否確如會議紀 錄記載為「一致通過」？被告是否應依前揭決議內容給付管 理費？爰說明如后。
二、關於一百年五月二日吾興公寓大廈區分所有權人一百年第二 次大會會議開會經過，證人方仕御於本院一百零二年一月三 日言詞辯論期日作證證稱：「（問：一百年五月二日區分所 有權人會議你是否有代理出席？當天狀況如何？）有，進去 簽到之後，每人發修改過的規約，規約有通過，進去的人先 看，拖了一段時間才開始，幾乎大家都有看，當天有寫管理 費要調成一坪六十元，後來有通過，有問大家有沒有意見， 大家都沒意見，然後就拍手通過，老大樓有很多東西必須要 汰換，不可能都壞才開始收錢，所以才會調漲管理費做調整
，公告的時候也已經寫到這次討論的事項。」、「（問：你 在當地住多久？）快十年，調漲管理費之前是一千元，調漲 後一千七百多元。」、「（問：為何事後有些住戶不願繳管 理費？）我覺得是沒去開會，也不關心大樓的事務。」、「 （問：開會那天有通過規約？你有了解規約的內容？）有通 過規約，我在當場看超過兩次。」、「（問：為何是用鼓掌 通過，而不是照規約的方式？）主持人有處理事情的方法， 如果沒有人反對，應該有變通處理的辦法。」、「（問：是 否知道大樓管理費餘額基金有多少？）公告好像寫四百多萬 元。」。
三、按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內 各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多 數區分所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私 法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義 務關係而召開之總會決議相當，公寓大廈管理條例就違反該 條例第三十一條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例 第一條第二項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之 意旨，自得類推適用民法第五十六條關於社團總會之召集程 序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內 請求法院撤銷其決議之規定，調漲收取管理費之決議在未經 撤銷前，仍屬有效。經查：㈠關於出席人數及所佔區分所有 權比例問題，原告提出一百年五月二日吾興公寓大廈區分所 有權人會議簽到名冊影本一件、申明書影本二件、會議出席 委託書影本十三件為證，形式上區分所有權人出席戶數為七 十九戶，所佔區分所有權比例為百分之六一點二六一，有簽 到名冊第五頁之計算為憑，而依據前揭證人方仕御之證言， 當日調漲管理費之決議方法，係因主席問大家有沒有意見， 大家都沒意見，然後就拍手通過；㈡被告雖抗辯稱實質上出 席戶數未達七十九戶，拍手通過亦非規約規定之決議方式， 聲請傳訊林礽賢等七位區分所有權人，證明該七人之代理出 席者為無權代理，渠等應列為未出席者云云，然如前所述， 此等涉及決議方法瑕疵之爭議，類推適用民法第五十六條規 定，必須於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，本件調漲 收取管理費之決議在未經撤銷前，仍屬有效；㈢由原告提出 向被告催繳管理費之存證信函，可知被告早已知悉前揭調漲 管理費之決議，但既未於決議後三個月內請求法院撤銷其決 議，自應受前揭決議拘束，並無再傳訊林礽賢等七位區分所 有權人進行調查之必要與實益。
四、次按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、‧‧‧ 。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。‧‧‧
。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第十八 條第一項第二款、第二十一條分別定有明文。又吾興公寓大 廈規約第十四條針對「公共基金、管理費之繳納」規定：「 一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應 遵照所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。 ㈠公共基金。㈡管理費。」。經查，如前所述，被告既應受 一百年五月二日吾興公寓大廈區分所有權人會議關於調漲管 理費之決議所拘束，則原告本於前揭公寓大廈管理條例第十 八條第一項第二款、第二十一條及吾興公寓大廈規約第十四 條規定，請求被告給付調漲後之管理費，於法並無不合。五、從而，原告基於給付管理費之法律關係，依公寓大廈管理條 例第二十一條等規定，請求被告給付三萬四千九百九十二元 及如主文第一項所示之利息，為有理由，應予准許。六、本件係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第四百 三十六條之二十規定，應依職權宣告假執行。並依同法第三 百九十二條第二項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免 為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條， 判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
臺北簡易庭
法 官 文衍正
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後二十日內向本庭（台北市○○○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 31 日
書 記 官 張素月
訴訟費用計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元