臺灣高等法院刑事判決 九十年度上易字第二九四七號
上 訴 人
即 自訴人 甲○○
被 告 乙○○
被 告 丁○○原名高
右上訴人因被告背信案件，不服臺灣士林地方法院九十年度自字第三四號，中華民國
九十年六月十二日第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：緣案外人戊○○係坐落於臺北市○○區○○段三小段七六八地號 （所有權應有部分萬分之三十七）土地及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○ 路四段三十巷五三號十五樓、十六樓（下稱系爭房屋），及同路段五十號地下二 層三三三六建號（所有權應有部分萬分之七十二，即編號Ｂ２第一一○號停車位 ）（下稱系爭房地）之原所有人，被告乙○○、丁○○（原名高秀鳳，於民國八 十九年九月間更名）均係中信房屋內湖成功加盟店中成房屋仲介有限公司、鳳麟 房屋仲介有限公司之經紀人，被告乙○○受案外人戊○○之委託代為銷售系爭房 地，而被告丁○○則受自訴人之委託代為仲介買受系爭房地，詎被告二人為圖高 價脫售系爭房地，以賺取佣金、服務費，明知系爭房屋十六樓之露臺加建部分係 鐵皮搭建，實際可使用面積僅十餘坪，屬無任何合法證明之違章建築，建物屋頂 及牆面亦未作妥適之防漏處理，已有多處嚴重漏水，乃隱瞞上開情事，竟基於意 圖為自己不法利益之犯意聯絡，對自訴人佯稱：系爭房屋十六樓之露臺加蓋部分 係完全磚造之合法建物，使用面積達三十坪，全屋均無漏水，優質裝潢，屋主急 於移民美國，始願以新臺幣二千五百萬元售出等嗣，致自訴人於八十七年八月七 日簽約購買系爭房地，受有財產上之損害。嗣於同年九月間交屋後，自訴人陸續 發現系爭房屋十六樓之露臺加建部分係鐵皮所搭建，並非加強磚造，且無合法證 明，全屋更有嚴重之漏水現象，始悉上情，因認被告乙○○、丁○○涉有刑法第 三百四十二條第一項之背信罪嫌等語。
二、被告丁○○（原名高秀鳳）部分：
（一）按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；不能證明被告犯罪 者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分 別定有明文。又認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不 利於被告之認定時，即應為有利被告之認定，更不必有何有利之證據，最高法 院著有三十年上字第八一六號判例可資參照。再按刑法第三百四十二條之背信 罪，係以為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利 益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益為其構成要件 。
（二）本件自訴人認被告丁○○涉有背信罪嫌，無非係以被告丁○○係受自訴人委任 代為仲介買受系爭房地，並向自訴人收取仲介費用之人，被告丁○○發現系爭 房屋十六樓之露臺加建部分係鐵皮所搭建，並非加強磚造，且無合法證明，整
棟房屋更有嚴重之漏水現象，理當盡其職責通知自訴人為主要論據，並提出委 任書、購屋要約（承諾）書各一份、錄影帶一捲、錄音帶二捲、現場照片二十 七幀為證。訊據被告丁○○固不否認於八十七年七、八月間居間介紹系爭房地 予自訴人之事實，惟堅詞否認涉有右揭犯行，辯稱：當時伊有帶自訴人去看過 系爭房地好幾次，屋主並在場向自訴人介紹房屋之情形，自訴人想買系爭房屋 十五、十六樓及頂樓之內部都很新，只在樓梯之儲藏室有潮濕之現象，伊有向 自訴人說明加蓋部分係違章建築，在簽訂上開房地之買賣契約時，伊有拿上開 房地之土地及建物謄本給自訴人看等語。
（三）經查：
１‧自訴人簽約購買前曾實地看屋了解屋況：
⑴自訴人非僅一次實地看屋了解屋況：
被告丁○○於原審審理中供稱：當時伊有帶自訴人參觀系爭房屋多次，屋主有 在場向自訴人介紹房屋之情形，伊在簽訂買賣契約時，有拿系爭房地謄本給自 訴人看等語，核與自訴人於原審審理中所陳主要情節相符，參以自訴人於臺灣 士林地方法院檢察署八十七年度偵字第一一○八二號告訴乙○○等詐欺案件中 曾指稱：伊有去看過二次房子，是仲介公司之丁○○帶伊去的，因本件房屋買 賣包含所有家具及裝飾品，所以在交屋前有帶Ｖ８去拍攝現場之物品以供點交 等語，是被告丁○○既多次陪同自訴人前往看屋，並由乙○○以Ｖ８拍攝現場 ，則自訴人本有充分之機會查看系爭房屋之屋況無疑。而證人即出賣人丙○○ 於本院調查中證稱：「（臺北市○○區○○路四段三十巷五三號十五樓、十六 樓本來是你的房子？自訴人甲○○買該屋的經過情形為何？）是我的房子，我 是委託中信房屋的被告乙○○，八十七年七月十日委託的，有簽委託銷售契約 書，房屋是我先生戊○○的名字，自訴人甲○○有去看系爭房屋八、九次，最 先他是與仲介的被告丁○○原名高秀鳳去看房屋的，當晚他就表示不要了，說 他媽媽不方便，在第二次自訴人甲○○又與他阿姨看過一次房子，再決定要買 之前，自訴人甲○○又與他男朋友來看過房屋，至少來看過二、三次，還有自 訴人甲○○也有帶設計師及男朋友、阿媽來看房子，看十六樓頂樓加蓋的部分 ，可否加蓋廁所，該屋是宏泰巨星大樓，我們有與他男朋友聊天過，知道他男 朋友是做建築的相關行業，說與起造人有相關的關係，還有自訴人甲○○有委 託中信房屋的被告乙○○來房屋之內拍Ｖ８，因為時間太久，係決定購買之前 或之後拍的，我也忘記了。還有決定購買之前自訴人甲○○私下也來看過房子 有三次，我印象深是因為我有二個小孩子要顧，我先生在樓下等，本來第一次 自訴人甲○○與被告丁○○原名高秀鳳來看，說電梯沒到地下室，他媽媽行動 不方便，自訴人甲○○就說不要了，我就說算了，但後來又說要買了，就有帶 他阿姨、男朋友、阿媽、設計師來看房子」、「（拍Ｖ８是購買之前或之後拍 的？）是之後拍的」等語（見本院卷第四十六頁、第四十七頁）。至於證人丙 ○○於本院調查中初稱自訴人甲○○有去看系爭房屋八、九次，究係簽約前， 抑或簽約後乙節，據被告丁○○（即高秀鳳）於本院調查中供稱：「（簽約之 前，自訴人甲○○去看屋子幾次？）簽約前有與自訴人甲○○看過五次，之前 我與自訴人甲○○單獨去過二次，第一次只有我與自訴人甲○○去看，屋主丙
○○在場，第二次我與自訴人甲○○去看，屋主丙○○與他先生都在場，另外 三次我也有陪自訴人甲○○，他男朋友來一次，阿姨也來看過一次，最後一次 是我與自訴人甲○○去看該屋的家具設備，自訴人甲○○並要一些屋內的東西 」云云（見本院卷第四十九頁），核與證人丙○○於本院調查中證稱：「（簽 約之前，自訴人甲○○有去看屋子幾次？）經過我仔細的回想，自訴人甲○○ 有看過房屋五次，我每次都在家，其中有二次我先生也有在場，我還有交代我 先生帶二個小孩子到樓下等，剛才被告丁○○（即高秀鳳）講的沒有錯」等語 相符（見本院卷第四十九頁），被告丁○○辯稱自訴人甲○○於簽約前曾看過 屋子五次，應堪採信。雖自訴人坦認簽約之前有去看過二次，而與被告丁○○ 及證人丙○○前後所供次數不合，惟其於簽約前至少有二次實地看屋了解屋況 ，洵可認定。
⑵自訴人對於漏水或屋頂崩落、潮濕之狀況應有認知： 證人丙○○於本院調查中證稱：「（該屋銷售之前，有無漏水或屋頂崩落之情 形？）沒有，只有颱風要來時，管理員有上來巡過，要我們注意」等語（見本 院卷第四十八頁）。另被告丁○○於本院審理中復供稱：伊與自訴人去看屋時 ，系爭房屋十五、十六樓及頂樓之內部都很新，只在樓梯之儲藏室有潮濕之狀 況，自訴人有看到等語，再參諸自訴人購屋時系爭房屋係屬成屋，而自訴人於 簽約前至少有二次實地看屋了解屋況，亦有充分之機會觀看系爭房屋，已如前 述，可見被告丁○○並無故意不告知自訴人上開事實，且自訴人於購買系爭房 屋前，本有充分之機會查看系爭房屋之屋況，並於知悉系爭建物之現狀後，始 依現況購買系爭房屋，難謂被告丁○○有故意隱瞞事實之情。 ⑶自訴人對於加建部分之材質亦應知悉：
於前揭詐欺案件偵查中，檢察官會同自訴人、被告二人及案外人即系爭房屋原 所有人戊○○、丙○○夫婦至系爭房屋現場履勘結果，十七樓頂樓（即十六樓 樓頂）現場為一房間（即為加建部分），內有一鐵門通往屋外，只要站在該鐵 門位置處轉頭向外看，即可看到鐵門右側邊（即頂樓加建部分）之材質等情， 有臺灣士林地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第一一○八二號不起訴處分 書、臺灣高等法院檢察署八十九年議字第四○一號處分書影本各一份附卷可稽 ，該加建部分材質為鐵皮明顯易見，如有任何遮掩，即自訴人對於加建部分材 質，僅須稍加探頭出鐵門即可觀見，而一上頂樓即為加建部分之房間，坪數多 少昭然若揭，自訴人應可知悉。況自訴人甲○○於簽約購買前，曾先後五次實 地看屋了解屋況，甚至帶同其親友及「設計師」到場，對於當時之屋況及加建 部分之材質應有所認知，是自訴人甲○○於本院調查中陳稱：「（所購買的房 子，問題在那裡？）我不知道是鐵皮屋，也不知道是違章的，我認為是鋼鐵混 泥土」云云（見本院卷第五十頁），尚不足採。 ２‧自訴人簽約購買前曾閱覽建物登記資料應了解建物登記面積及加建違章情形： 系爭房屋十六樓之露臺加建部分有無合法證明，應以系爭建物登記謄本記載者 為準，自訴人於簽約前既有機會閱覽系爭房屋建物登記謄本，除可了解合法登 記之附屬建物坪數及建築材料外，亦應可知悉系爭房屋十六樓之露臺加建部分 並無合法證明，此觀卷附建物登記簿謄本「附屬建物用途」欄，僅登記有陽台
之權利範圍及面積自明。證人丙○○於本院調查中證稱：「（自訴人甲○○來 看房子，你有無提供該屋有關的房屋資訊？）我有提供權狀影本、土地房屋的 謄本、還有仲介公司有來瞭解該屋狀況，是否係凶宅、有無設定二胎等等，有 仲介公司的屋況調查表，我還有說權狀有六十四點多坪，公設很少，還有車位 十二坪，還有加建，十五樓沒有加建、十六樓加建露臺，十七樓加建是十六樓 的加蓋上去的，十六樓的露臺及十七樓加建的材料是鐵皮屋，在樓下就可以看 到是鐵皮屋，我們在購買該屋的時候，就已裝璜過房屋，在委託中信房屋銷售 前我沒有再裝潢過」、「（十七樓的違章係何時蓋的？露台何時加蓋的？）該 屋是我在八十六年底買的，我也是向別人買的，買來就有的加蓋增建的，據前 任屋主說是向歌星高凌風買的，當時就有加建的，該加建是一整排的，是同一 個形式，要拆就全部都要拆，而且我們都是舊的違建，不是新的違建，所以不 會拆，第一次自訴人甲○○來看房子時，我就有跟自訴人甲○○講，該屋是加 建，別人沒有加建，你是賺到的，從樓下就可以看到是鐵皮，不是我重新裝潢 的」等語（見本院卷第四十七頁、第五十頁），可見自訴人簽約購買前曾閱覽 建物登記資料內載建物面積並已實地了解加建違章情形，自訴人指稱被告丁○ ○有所隱瞞，應非實在。
３‧自訴人決定購屋前之充分斟酌及議價：證人丙○○於本院調查中證稱：「（ 被告丁○○原名高秀鳳有無說該屋況給自訴人甲○○聽？）自訴人甲○○問誰 關於屋子的情形，誰就回答，自訴人甲○○他問我我也是照實回答，還有自訴 人甲○○他男朋友是做過建築的，是ＲＣ或鐵皮屋怎麼會不知道，還有自訴人 甲○○簽約時，有來再看屋子，我們委託價是二千九百八十萬元，我的底價是 二千六百五十萬元，但自訴人甲○○以電話說他的底價是二千五百萬元，當天 晚上到十二點又帶被告乙○○到我家，拜託我們賣他，我本來不賣的，之後一 直談到凌晨一點多，自訴人甲○○說要以二千五百萬元購買，並以二千五百萬 元成交，自訴人甲○○他說一輩子感激我」等語（見本院卷第四十八頁），與 自訴人甲○○於本院調查中陳稱：「證人丙○○夫妻說以底價二千六百五十萬 元成交，但我說底價二千五百萬元，我有說一輩子感激的話」等語相符（見本 院卷第四十八頁）。又自訴人甲○○於本院調查中復陳稱：「丙○○有說加建 的部分，是我賺到的」等詞（見本院卷第五十頁），表示自訴人甲○○對於違 建部分非僅知悉，更係其考慮購買系爭房屋之斟酌因素之一。另被告丁○○（ 即高秀鳳）於本院調查中供稱：「第一次去看房屋時，自訴人甲○○有給我二 十萬元的斡旋金，但到地下室時，自訴人甲○○說他媽媽不方便，他說房子不 要了，我就當場還給自訴人甲○○二十萬元斡旋金」等語（見本院卷第五十頁 ），自訴人甲○○就此雖陳稱：伊沒有給給被告丁○○（即高秀鳳）二十萬斡 旋金；並稱：伊有錄音帶為證，被告丁○○（即高秀鳳）說他不知道鐵皮的事 情，還可以發誓云云（見本院卷第五十一頁）。惟其間是否確曾有「斡旋金」 ？被告丁○○（即高秀鳳）是否知悉鐵皮屋之情事，均無礙於自訴人已知悉屋 況之事實。
４‧查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理 買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，
固應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業， 其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上 訴人蒙受損失，在民事上即應負過失侵權行為之責（最高法院八十四年度台上 字第一０六四號判決參照）。本件自訴人於購買系爭房屋前，已有充分之機會 查看系爭房屋之屋況並於簽約購買前曾閱覽建物登記資料了解建物登記面積及 加建違章情形，而於知悉系爭建物之現狀後，始依現況購買系爭房屋，所有權 狀及相關文件亦無虛偽不實之情事，難謂被告丁○○主觀上具有為自己或第三 人不法之利益，或損害本人利益之意圖，客觀上亦有違背其任務之背信犯行， 應堪認定。縱自訴人所指簽約購買系爭房地於同年九月間交屋後，陸續發現系 爭房屋十六樓之露臺加建部分係鐵皮所搭建，並非加強磚造，且無合法證明， 全屋更有嚴重之漏水現象等情屬實，充其量亦純屬民事上能否依瑕疵擔保請求 問題，附此敘明。
（四）綜上所陳，被告丁○○既堅詞否認有何背信之犯行，此外，復查無其他積極證 據足資證明被告丁○○有何背信之行為，是被告丁○○所辯，應堪採信，揆諸 前揭說明，既不能證明被告犯罪，原審據此為被告丁○○無罪之諭知，經核並 無不法，應予維持。
三、被告乙○○部分：
（一）按同一案件經檢察官依第二百二十八條規定開始偵查者，不得再行自訴；不得 提起自訴而提起者，應諭知不受理之判決，刑事訴訟法第三百二十三條第一項 前段、第三百三十四條分別定有明文。又同一案件經檢察官終結偵查者，不得 再行自訴。所謂同一案件，係指所訴彼此兩案為同一被告，其被訴之犯罪事實 亦屬同一者而言，而其彼此兩案所訴被告同一，被訴之犯罪事實亦無異，不因 前後所主張之罪名有異即可謂非同一案件，前案如經檢察官偵查終結，後案自 不得再行自訴，最高法院著有四十九年台上字第三五一號判例可資參照。（二）查本件自訴人甲○○自訴被告乙○○之首揭犯罪事實，前經自訴人向臺灣士林 地方法院檢察署檢察官提出詐欺罪告訴，經該署檢察官於八十八年十一月十五 日以八十七年度偵字第一一○八二號為不起訴處分，嗣自訴人不服聲請再議後 ，復經臺灣高等法院檢察署於八十九年二月十六日以八十九年度議字第四○一 號處分再議駁回，有臺灣士林地方法院檢察署檢察官八十七年度偵字第一一○ 八二號不起訴處分書、臺灣高等法院檢察署八十九年度議字第四○一號處分書 影本各一份附卷足憑 (原審卷二八─三六頁) ，自訴人雖於前案告訴被告乙○ ○詐欺罪，本件則對於被告乙○○自訴背信罪，然兩案為同一被告，被訴之犯 罪事實亦無異，揆諸首揭判例，兩案顯係同一案件，不因前後自訴人所主張之 罪名有異即可謂非同一案件。是自訴人對同一案件，於檢察官開始偵查後之九 十年二月七日再向本院提出自訴，原審依據前開說明，對於本件被告乙○○部 分諭知不受理之判決，經核並無違誤，應予維持。上訴理由，仍執陳詞，指摘 原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 十九 日
臺灣高等法院刑事第二十二庭
審判長法 官 許 正 順
法 官 林 明 俊
法 官 邱 同 印
右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 莊 昭 樹
中 華 民 國 九十 年 十 月 十九 日
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