臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第321號
原 告
即反訴被告 交通部航港局
法定代理人 黎瑞德
訴訟代理人 陳景裕律師
王伊忱律師
複 代理人 詹秉達律師
原 告
即反訴被告 財政部國有財產局
法定代理人 周後傑
訴訟代理人 黃國英
複 代理人 陳景裕律師
王伊忱律師
詹秉達律師
被 告 福村行企業有限公司
法定代理人 周魯
被 告 黃來即龍飛行
吳儒美
被 告
即反訴原告 徐炎川
上 一 人
訴訟代理人 黃富仁
被 告 陳友誼
勝源漁網具有限公司
被告兼法定 楊炎榮
代 理 人
被 告 沈自強
洪榮鍾即榮亨企業行
黃哲郎即志昌礦油行
陳深璋即威達企業行
蘇郁惠即榮川行
上 一 人
訴訟代理人 黃富仁
被 告 潘政雄即政雄商號
陳洪素英即合全商行
訴訟代理人 陳榮傳
被 告 王三祈即泰昌皮件
蕭華堂
沈己玉
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國101 年11月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃來即龍飛行、吳儒美應將附表一編號1 即附圖C2、D 、C、C1所示之建物拆除，並將附圖所示C2、D 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示C 、C1部分土地返還交通部航港局。被告徐炎川應將附表一編號2 即附圖J 、I 所示之建物拆除，並將附圖所示J 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示I 部分土地返還交通部航港局。
被告陳友誼應將附表一編號3 即附圖N 、M 所示之建物拆除，並將附圖所示N 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示M 部分土地返還交通部航港局。
被告勝源漁網具有限公司應將附表一編號4 即附圖P 、O 所示之建物拆除，並將附圖所示P 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示O部分土地返還交通部航港局。
被告沈自強應將附表一編號5 即附圖L 、K 、K1所示之建物拆除，並將附圖所示L 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示K、K1 部分土地返還交通部航港局。
被告洪榮鍾即榮亨企業行應將附表一編號6 即附圖H 、G 、F 、E 所示之建物拆除，並將附圖所示H 、F 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示G、E部分土地返還交通部航港局。被告福村行企業有限公司應將附表一編號7 即附圖B 、A 、A1所示之建物拆除，並將附圖所示B 部分土地返還財政部國有財產局、將附圖所示A 、A1部分土地返還交通部航港局。被告黃來即龍飛行、吳儒美、陳深璋即威達企業行應連帶給付財政部國有財產局新台幣肆拾肆元、交通部航港局新台幣壹佰貳拾貳元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第一項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣壹佰玖拾壹元、交通部航港局新台幣伍佰貳拾玖元。
被告徐炎川、蘇郁惠即榮川行應連帶給付財政部國有財產新台幣伍拾肆元、交通部航港局新台幣壹佰零壹元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第二項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣貳佰叁拾陸元、交通部航港局新台幣肆佰叁拾玖元。
被告陳友誼、潘政雄即政雄商號應連帶給付財政部國有財產局新台幣伍拾肆元、交通部航港局新台幣壹佰零壹元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第三項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣貳佰叁拾陸元、交通部航港
局新台幣肆佰叁拾玖元。
被告勝源漁網具有限公司、陳洪素英即合全商行應連帶給付財政部國有財產局新台幣伍拾肆元、交通部航港局新台幣壹佰零壹元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第四項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣貳佰叁拾陸元、交通部航港局新台幣肆佰叁拾玖元。
被告沈自強、潘政雄即政雄商號應連帶給付財政部國有財產局新台幣伍拾肆元、交通部航港局新台幣壹佰壹拾肆元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第五項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣貳佰叁拾陸元、交通部航港局新台幣肆佰玖拾伍元。
被告洪榮鍾即榮亨企業行、王三祈即泰昌皮件應連帶給付財政部國有財產局新台幣捌拾壹元、交通部航港局新台幣壹佰肆拾肆元及均自民國一百年十一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年七月九日起至拆除建物交還第六項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣肆佰玖拾伍元、交通部航港局新台幣捌佰柒拾捌元。
被告福村行企業有限公司、黃哲郎即志昌礦油行應自民國一百年七月十二日起至拆除建物交還第七項所示土地之日止，按月連帶給付財政部國有財產局新台幣貳佰伍拾玖元、交通部航港局新台幣伍佰壹拾捌元。
被告楊炎榮、沈己玉應分別從附表一編號4 、5 所示建物遷出，並將附表一編號4 、5 所示之土地返還予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃來即龍飛行及吳儒美負擔百分之十三、被告徐炎川、陳友誼、勝源漁網具有限公司各負擔百分之十二、沈自強負擔百分之十三、被告洪榮鍾即榮亨企業行負擔百分之二十四、被告福村行企業有限公司負擔百分之十四。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾柒萬元為被告黃來即龍飛行及吳儒美、第二項至第四項各以新台幣貳拾貳萬元為被告徐炎川、陳友誼、勝源漁網具有限公司、第五項以新台幣貳拾肆萬元為沈自強、第六項以新台幣肆拾伍萬元為被告洪榮鍾即榮亨企業行、第七項以新台幣貳拾伍萬元為被告福村行企業有限公司預供擔保後，各得假執行。但被告黃來即龍飛行及吳儒美得以新台幣柒拾萬元、被告徐炎川、陳友誼、勝源漁網具有限公司各得以新台幣陸拾陸萬元、沈自強以新台幣柒拾壹萬元、被告洪榮鍾即榮亨企業行以新台幣壹佰叁拾肆萬元、被告福村行企業有限公司以新台幣柒拾陸萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
本判決第八項至第十四項於原告以已到期部分之總金額三分之一為各該被告供擔保後，就已到期部分，各得為假執行；但各該被告如分別以已到期之總金額為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、一造辯論部分：本件被告黃來即龍飛行、吳儒美、陳友誼、 洪榮鍾即榮亨企業行、黃哲郎即志昌礦油行、陳深璋即威達 企業行、潘政雄即政雄商號、陳洪素英即合全商行、王三祈 即泰昌皮件、蕭華堂等人經合法送達，未於言詞辯論期日到 場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
二、承受訴訟部分：坐落高雄市前鎮區朝陽段510 、510-1 、53 5 、535-1 、536 、536-1 、537 、537-1 、540 、540-1 、541 、541-1 、543 、543-1 、544 、544-1 地號等16筆 土地（如附表一所示，下合稱系爭土地），原由交通部高雄 港務局（下稱高雄港務局）管理，因商港法自民國101 年3 月1 日起施行，原屬於高雄港務局經管之商港區域公有土地 ，除由商港經營事業機構依法聲請讓售取得或作價投資商港 經營事業機構者外，均由交通及建設部航港局承受為管理機 關，又於交通及建設部航港局成立前則由交通部航港局（下 稱航港局）為過渡機關，故系爭土地之權責管理機關自101 年3 月1 日起，改由航港局管理等情，有行政院100 年12月 16日院授研綜字第0000000000號函、交通部100 年11月9 日 交人字第0000000000號函、航港局暫行組織規程、交通部10 1 年2 月14日交總字第0000000000號函及總務司行政院秘書 長101 年2 月14日院臺人字第00000000000 號函等件可參（ 本院100 年度重訴字第321 號卷一【下稱本院卷一】第20 3 頁至第207 頁）；至原由高雄港務局管理之其他國際商港非 需用之公有土地或非公用土地，則回歸國有財產法第12條規 定，改由財政部國有財產局（下稱國產局）為管理機關，由 各使用機關辦理撥用等節，亦有財政部101 年1 月20日台財 產管字第00000000000 號函附卷可憑（見本院卷一第201 頁 正、背面）。查高雄市政府因執行行政院「愛台12建設總體 計畫」其中之「高雄港聯外高架道路計畫」（下稱系爭港區 計畫），分別將系爭土地其中510 、535 、536 、537 、54 0 、541 、543 、544 地號內規劃為系爭港區計畫之需用道
路用地部分，逕為分割出510- 1、535-1 、53 6-1、537- 1 、540-1 、541- 1、543-1 、544-1 等地號，有行政院98 年12月23日院臺交字第0000000000號函暨所附經建會委員會 議討論通過系爭港區計畫綜合規劃案、工程示意圖、擴大及 變更高雄市主要計畫系爭港區計畫案計畫書（見本院卷一第 28頁至第35頁）、系爭土地地籍圖（見本院100 年度審重訴 字第228 號卷【下稱本院審卷】第16頁）、附表二文書證據 存放處所示之土地登記簿謄本等在卷可稽；是依前揭說明系 爭土地中逕為分割出之「-1」地號土地部分，既屬高雄港之 商港區域公有公用之需用土地，而地號本號部分，則屬系爭 港區計畫外之非需用土地，航港局聲請就系爭土地中510-1 、53 5-1、536-1 、537-1 、540- 1、541- 1、543- 1、54 4-1 等地號部分，國產局就510 、535 、536 、537 、540 、54 1、543 、544 地號等土地部分，分別據此聲明承受訴 訟，核無不合，應予准許。
三、訴之追加部分：原告於審理中，基於相同原因事實，依據民 法第767 條無權占用之法律關係，就附表一編號1 所示占用 事實追加住戶蕭華堂、編號4 部分追加住戶楊炎榮、編號5 部分追加住戶沈己玉等人為被告，聲明蕭華堂、楊炎榮、沈 己玉等人應自各該所居住房屋內遷出並返還其基地予原告等 語，核原告所為此部分訴之追加，合於民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款規定，應予准許。
四、反訴部分：原告依據被告徐炎川與高雄港務局之租賃契約及 民法第767 條、第184 條第1 項前段、第179 條等規定之法 律關係，請求被告徐炎川應拆除如附表一編號2 所示之地上 物並返還土地，及支付相當於租金之利益或損害等語，被告 徐炎川則主張原告請求拆屋還地，卻不予補償，該事先免除 責任之特別約定條款無效，依民法第840 條規定，提起反訴 ，請求原告應按建物時價補償等語。本院經核本訴及反訴均 係就兩造間租賃契約法律關係之爭執，二者原因事實及法律 關係，在法律上及事實上關係密切，審判資料有共通性，訴 之標的及防禦方法相牽連，反訴之標的並非專屬他法院管轄 ，被告徐炎川亦無意圖延滯訴訟之情，依民事訴訟法第259 條規定，自應准許其提起反訴。
貳、實體部分
一、本訴部分兩造主張或抗辯：
㈠原告主張：系爭土地分別為原告經管之國有土地，被告即附 表一所示編號（占用人）欄所示占用人（下稱占用之被告） ，各向訴外人高雄港務局承租系爭土地（下合稱系爭租約） ，附表一編號1 至5 之租賃關係，均於100 年6 月30日因租
賃期間屆滿而消滅，編號6 、7 等土地之租賃關係則分別經 高雄港務局於100 年7 月2 日及同年月11日終止而消滅（至 101 年6 月30日亦已屆滿），惟占用之被告仍分別以如附表 所示之建物、地上物占用中（上開管理、承租使用及占用情 形均詳如附表一所示）。現占用之被告與原告間既已無租賃 關係，占用之被告應分別將渠等所興建坐落於系爭土地上如 附圖及附表一附圖編號所示之建物及地上物拆除，並將系爭 土地返還原告；又占用之被告繼續占有使用系爭土地為無權 占有，已侵害原告權利，應依系爭土地之申報地價年息10％ 給付原告於起訴前7 日（計算式：每㎡申報地價4500元×使 用面積×年息10％×日數比例7/365 ）、起訴之翌日起按月 計算相當於租金之不當得利或損害（計算式：每㎡申報地價 4500元×使用面積×年息10％÷12月）。而附表一保證人欄 所示之被告（下稱保證之被告），分別於系爭租約中，擔任 附表一所示承租人即占用之被告之保證人，依系爭租約之約 定，應分別就原告請求給付相當於租金之不當得利或損害部 分，與占用之被告負連帶清償責任；復被告蕭華堂、楊炎榮 、沈己玉等人，分別居住在附表一編號1 、4 、5 所示建物 中，分別與附表一編號1 、4 、5 占用人欄所示之人共同為 無權占用人，均應自各該所居住建物內遷出並返還其基地予 原告。爰分別就拆屋部分依系爭租約、民法第455 條之規定 ，與第767 條主張無權占有、民法第184 條第1 項前段之侵 權行為等法律關係（被告蕭華堂、楊炎榮、沈己玉部分僅依 民法第767 條無權占有之法律關係），及就按月給付請求部 分依民法債務不履行、第179 條前段不當得利、第184 條第 1 項前段侵權行為等規定，提起本訴，並分別依請求權競合 關係擇一最有利於原告之請求權為判決，並聲明：㈠占用之 被告應將其占有系爭土地上如附圖所示之建物拆除，並分別 將上開土地各別返還予原告。㈡各占用之被告及保證之被告 應連帶分別給付原告如附表三所示不當得利或損害計算欄所 示之起訴前7 日欄及自起訴繕本送達最後一位被告之翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自起訴之翌日起至 拆除交還系爭土地之日止，分別按月給付原告如附表三所示 起訴後按月給付欄所示之金額。㈢被告蕭華堂、楊炎榮、沈 己玉應分別從附表一編號1 、4 、5 所示建物遷出，並將上 開土地返還予原告。㈣如獲勝訴判決，請准供擔保為假執行 。
㈡被告方面：
⒈被告徐炎川以：原告請求收回系爭公有土地無正當及急迫 理由，行使權利顯悖於民法第148 條之規定，且系爭土地
租賃契約屬於民法上附合契約及消保法上定型化契約，放 棄補償之特別條款，依法不生效力，且原告為政府機關， 系爭租約終止須依照約定之程序，本件終止程序因未經公 告及召開說明會而不合法，是原告請求伊拆屋還地並無理 由；又縱認終止程序合法，依法仍應賠償地上物時價，爰 主張同時履行抗辯等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回； ㈡如獲不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ⒉被告蘇郁惠即榮川行以：保證人僅於主債務人違約時始生 保證責任，本件主債務人徐炎川既未違約，伊自不負連帶 保證責任，且原始契約並未記載回復原狀是否要補償之問 題，等到房屋都蓋好了，才被迫簽後來的契約，故確實顯 失公平，並援引主債務人主張對地上物有受時價補償權利 之同時履行抗辯，及聲明同被告徐炎川等語。
⒊被告沈自強、勝源漁網具有限公司、陳洪素英即合全商行 、福村企業行有限公司、洪榮鐘即榮亨企業行則均以：渠 等仍欲與原告續約，係原告拒續約，兩造間租賃契約顯失 公平，又原告未事先通知渠等，復未補償渠等建物及地上 物價值，即欲逕予拆遷，程序顯非適法，況當初係因配合 政府招商造鎮計畫而來，原告的做法有如過河拆橋，渠等 不願拆除建物及地上物等語置辯，並聲明同其餘被告等語 。
⒋被告黃來即龍飛行、吳儒美、陳友誼、黃哲郎即志昌礦油 行、陳深璋即威達企業行、潘政雄即政雄商號、王三祈即 泰昌皮件等經合法通知，未到庭亦未提出書狀為聲明或答 辯。
二、反訴部分兩造主張或抗辯：
㈠反訴原告徐炎川主張：伊與原告間系爭土地租賃契約約定租 期屆滿後，應無條件拆除建物，放棄補償，係屬民法第247 條之1 附合契約、消保法第1 條第1 項第7 款定型化契約， 事先免除責任之特別條款無效，是反訴被告仍應按建物時價 補償伊，爰依民法第840 條、民事訴訟法第259 條規定提起 反訴，請求反訴被告應按系爭土地上建物時價補償伊等語。 並聲明：反訴被告應給付反訴原告281,000 元及自反訴起訴 狀送達後之翌日起年利率5%計算之利息。
㈡反訴被告則均以：反訴被告就是否與反訴原告簽訂系爭土地 租賃契約，有自由選擇簽訂與否之權利，且系爭土地租賃契 約非屬反訴被告與不特定多數相對人所訂立同類契約，則系 爭土地租賃契約並非屬定型化契約且無民法第247 條之1 規 定之適用，況本件兩造並未辦理地上權登記，是反訴原告請 求依民法第840 條之規定請求反訴被告補償地上物之價值，
並無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠本訴部分：
1.原告所主張系爭土地分別為原告經管之國有土地，系爭租約 為占用之被告，各以保證之被告為系爭租約之保證人，分別 向訴外人高雄港務局所承租，嗣因政府實施系爭港區計畫之 公共政策，而有符合終止系爭租約之事由，爰就系爭租約其 中編號1 至5 部分，於100 年6 月30日租賃期間屆滿後即不 予續租，編號6 、7 部分則分別經高雄港務局於100 年7 月 2 日及同年月11日終止（至101 年6 月30日亦已屆滿），系 爭租約關係均已消滅，惟仍由占用之被告以如附表一所示之 地上物占用中（系爭土地之地上物，除附表一編號1 所示建 物之所有權人為吳儒美外，其餘地上物所有權人均同占用人 ）等情，為到場之被告蘇郁惠即榮川行、徐炎川、沈自強、 兼法定代理人楊炎榮、陳洪素英即合全商行、福村企業行有 限公司法定代理人周魯、洪榮鐘即榮亨企業行等人所不爭執 ，並有附表二文書證據存放處所示之各該文書在卷為憑，此 部分事實係屬有據。
2.系爭租約係由各個占用之被告及保證之被告，分別與高雄港 務局所訂定（訂約情形詳如附表一所示），並均為如下之約 定（條次未必相同，惟內容相同）：「本租約出租之土地， 有下列情形之一者，乙方（即出租人）得終止租約，收回土 地，甲方（即承租人）不得異議：⑴因舉辦公共事業需要或 公務使用需要或依法變更使用者。⑵因政策需要或都市計劃 必須收回者。⑶甲方積欠年租金總額達二倍以上者。⑷甲方 使用違反法令規定者。⑸甲方違反本租約規定者。⑹其他合 於民法或其他法令規定，得予終止租約者。」（下稱系爭租 約終止條款）、「甲方應覓具殷實鋪保保證履行契約，如有 違約情事，致乙方受有損害時，保證人應與甲方負連帶賠償 責任，並願放棄先訴抗辯權。」、「租約終止時，甲方應騰 空交還國有基地，除法令另有規定外，不得向乙方要求任何 補償。」，有附表二所示各該系爭租約附卷可證，此部分事 實亦堪認定。
3.按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第 767 條第1 項前段定有明文。是原告本於系爭土地之所有權 人規定請求占用之被告拆屋還地，即應視占用之被告有無占 有之合法權源加以認定。而各占用之被告以前開情詞置辯， 是本件所應究者，為系爭租約之性質為何？其終止後不予補 償之約定效力如何？有無顯失公平或濫用權利？又終止之程 序是否須遵守行政程序始合法？茲分述如下：
①系爭租約非屬消費者保護法所規範之定型化契約：按消費 者保護法第2 條規定：稱消費者，指以消費為目的而為交 易、使用商品或接受服務者。稱企業經營者，指以設計、 生產、製造、輸入經銷商品或提供服務為營業者。稱消費 關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法 律關係。稱定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多 數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。 查高雄港務局係行政機關，非以出租不動產為其營業，占 用之被告亦非以消費為目的而承租系爭土地，兩造所訂定 之系爭租約，雙方同意以辦理租地建屋及限於經營特定事 業為其內容，有兩造之系爭租約在卷足稽，顯非消費者保 護法所規範之消費交易，亦非企業經營者為與不特定多數 消費者所訂定同種類之定型化契約。被告抗辯系爭租約為 定型化契約，洵屬無據。
②系爭租約固屬民法第247 條之1 所稱之附合契約，亦無顯 失公平之情：
⑴按依當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，所為約定如有：一、免除或減輕預定契約條款之當事 人之責任者；二、加重他方當事人之責任者；三、使他 方當事人拋棄權利或限制其行使權利者；四、其他於他 方當事人有重大不利益者；按其情形顯失公平者，該部 分約定無效，為民法第247 條之1 規定所明。而查，系 爭租約之主要內容係以電腦打字列印，雖因不同時期而 分別有以1 年為期者（如附表一編號1 至5 ）、有以3 年為期者（如附表一編號7 ），亦有以4 年4 月為期者 （如附表一編號6 ），惟各該租約之內容大致相當，係 由出租人即高雄港務局為訂定系爭租約而預先所擬定， 且系爭租約自61年間即已陸續簽訂，每次換約時，內容 雖有調整（主要權利義務均大致相同），除承租人、基 地資料、租賃期間、租金、立約人欄位係由手寫外，未 見有電腦字體遭改寫之情，有附表二所示文書證據存放 處之系爭租約為憑，並有61年、65年、77年間之系爭土 地租賃契約在卷足稽（見本院100 年度重訴字第321 號 卷二【下稱本院卷二】第86頁至第105 頁），足見承租 人與高雄港務局簽訂系爭契約時，僅可決定訂約或不訂 約，難認就契約內容有磋商變更之餘地，應認系爭租約 係由高雄港務局預定用於同類契約之條款而訂定之附合 契約，應堪採信。是本件尚應審究系爭租約關於終止租 約後承租人須回復原狀、不予補償等約定，有無顯失公 平致影響其效力之情形。
⑵民法第247 條之1 所稱「按其情形顯失公平者」，則係 指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以 綜合判斷，有顯失公平之情形而言。又承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保 持其生產狀態，返還出租人，為民法第455 條所明文； 於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權 利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權 利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所 有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人 當然有回復原狀，交還基地之義務（18年上第2957號判 例意旨參照）。是租賃關係終止後，承租人負返還租賃 物之義務，至返還之方法，原則上即回復租賃物之原狀 ，在租地建屋之情形，即為拆屋還地，且出租人並無補 償之義務，先予敘明。
⑶再者，系爭租約係為配合政府政策早期招商計畫進而由 占用之被告與高雄港務局所簽訂，其內容亦約定，出租 人原則上不得終止租約，僅在承租人違約或因公益使用 之需求等例外時，出租人始得終止，已如前述；此外， 承租人並得隨時決定是否續租或轉讓，亦得請求退租等 情，有系爭租約之約定可稽，堪認系爭租約之制定或終 止權，高雄港務局所受限制實較占用之被告更多；且系 爭土地為公有土地，占用之被告與高雄港務局訂定系爭 租約時，並就基於政策目的之特別情形，約定為終止事 由，加諸系爭港區計畫並非一夕成就，政府除於98年11 月23日即已發布新聞稿外，並舉辦多次公聽會、說明會 ，被告並曾透過民意代表，向高雄港務局延緩1 年的時 間等節，亦有卷內新聞稿、網頁資料，及原告、被告共 同訴訟代理人黃富仁之陳述在卷足憑（見本院卷一第28 頁以下、第74頁），雖被告稱公聽會僅係針對草衙地區 ，並未針對漁港專業等語，然已足見此重大建設所致終 止事由，並非被告所無法預見或知悉，高雄港務局並已 給予相當之緩衝時期始進行；況系爭租約雖係短期租約 （1 年至4 年不等），惟截至系爭港區計畫之公共政策 終止事由發生前，高雄港務局從未拒絕續約，此自系爭 租約係陸續自61年間續租至今之情形可明，占用之被告 依系爭租約使用系爭土地已長達數十年之久，現因公益 目的而發生所約定之終止事由，自系爭租約之訂定及履 約、終止等過程以觀，亦難認有何對於被告顯失公平之 情形。
⑷又縱認原始租賃契約之內容，其內雖未約定「不予補償
」等語，有該原始租賃契約附卷可參（見本院卷二第90 頁至第93頁）。然系爭租約所約定，契約終止後承租人 「不得向乙方要求任何補償。」等內容，不過係相關法 律規定之具體化，並未變更依契約本質所生之主要權利 義務，被告徒稱放棄補償或不予續租即屬民法第247 條 之1 第1 款、第3 款、第4 款情形而顯失公平，始終未 能舉證以實其說，從而，系爭租約縱屬附合契約，實難 認上開回復原狀或不予補償等約定有何顯失公平之情， 至為灼然。
③系爭租約難認有民法第148 條權利濫用之情形： 被告徐炎川復以：原告請求收回系爭公有土地無正當及急 迫理由，行使權利顯悖於民法第148 條規定等語。惟按權 利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的 。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第 148 條所明文。惟被告徐炎川對於系爭租約之終止，係符 合「因政策或都市計劃必須收回使用」之情形並不爭執， 僅稱應該要有適當的補償等語（見本院卷一第71頁至第72 頁、第74頁），而系爭租約終止之過程，曾舉辦公聽會、 緩衝1 年等情，已如前述，亦難認有欠缺正當性且過於急 迫等情形，被告徐炎川復未陳明系爭租約之終止，有何其 他違反公共利益或以損害他人為目的之情形，此部分之主 張難認為有理由。
④系爭租約之終止，與行政程序無涉：
被告泛稱：原告為政府機關，系爭租約終止須依照約定之 程序，本件終止程序因未經公告及召開說明會而不合法等 語。惟按行政機關代表國庫出售或出租公有財產，並非行 使公權力對外發生法律上效果之單方行政行為，即非行政 處分，而屬私法上契約行為，當事人若對之爭執，自應循 民事訴訟程序解決。此時，行政機關與人民間所生之私法 上權利義務關係，與一般人民無異，仍應自私法事件之本 質據以判斷，要不得謂私法契約之當事人一方為行政機關 ，即認有公法關係之適用。至機關內部之作業規範、流程 等相關行政管制，機關若有違反，乃涉及行政或刑事責任 之層面，除非已成為當事人所合意之內容，否則不得拘束 他造，他造亦不得據以主張。查系爭租約係由高雄港務局 代表國家出租系爭土地予占用之被告，並非行使其公權力 或屬任何行政處分，是兩造之私法契約權利義務，自應依 系爭租約之約定及相關私法規範加以認定，要不得以是否 合乎行政法律程序做為判斷依據。從而，系爭租約既因系 爭港區計畫之實施，而發生所約定之終止事由，高雄港務
局除就附表一編號1 至5 部分於租期屆滿後不予續約外， 並就附表一編號6 、7 部分，依民法第263 條準用第258 條規定，以存證信函向他方為終止系爭租約之意思表示通 知到達附表一編號6 、7 所示之占用之被告時，即屬合於 私法契約所規範之形式及效力，而生終止效力。而被告僅 泛稱原告為行政機關故須召開說明會或公告等程序，而上 開程序，既非兩造所約定，亦非兩造間所依據之民法或土 地法等法律之規定，尚不得僅因原告為行政機關而與人民 發生私法法律關係時，即須受到私法法律關係所無之限制 。被告此部分之抗辯，亦難採憑。
4.從而，被告所為上開抗辯，均無理由。系爭租約雖屬附合契 約，惟就終止後不予補償等約定，並無顯失公平或其他無效 之情形，而原告依民法之相關規定終止系爭租約，或於終止 後不予續租，難認有何不合法情事，是其等於系爭租約期間 屆滿或合法終止後，已無使用系爭土地之權源，則原告本於 所有權人之地位，依民法第767 條第1 項前段之法律關係， 請求無權占用之被告於租期屆滿或租約終止後，應負拆除地 上物、返還土地之回復原狀責任，核屬有據。
5.又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念，且占有他人之土地，亦屬侵害他人土地所有 權，被害人非不得請求賠償損害。而城市地方房屋之租金， 以不超過土地及其建物申報總價年息10% 為限，土地法第97 條第1 項定有明文。同法第105 條規定，上開規定於租用基 地，建築房屋，準用之。此計收租金之規定，於請求侵害土 地所有權之事件，應可據為計算損害之參考標準。占用之被 告於系爭租約終止或屆滿後，依系爭租約本應負回復原狀返 還土地之責，惟其等未依約定返還土地，於系爭租約屆滿或 終止後，繼續使用系爭土地之情形既如附表一所示，使原告 受有相當於租金之損害，原告請求其等賠償，即屬有據。再 查，系爭土地坐落於高雄市前鎮區，自99年1 月起迄今申報 地價每㎡為4,500 元（參附表二所示之土地登記簿謄本）， 雖到場之被告福村行企業有限公司法定代理人、徐炎川、兼 勝源漁網具有限公司法定代理人楊炎榮、沈自強、蘇郁惠即 榮川行等人，均表示對相當於租金之不當得利或損害計算結 果並無意見等語，惟其等主要爭執點在於不願拆遷房屋、若 要拆遷應予補償等語（見本院卷二第31頁至第35頁），故難 認就此數額之計算已生自認之效力。是本院審酌占用之被告 在系爭土地上建屋供住宅或店面使用（見附表二所示建物照 片），該土地面臨新生路，交通雖屬便利，生活機能尚可， 惟往來人車多係單純路過，難以凝聚人潮或商機，是本院審
酌系爭土地之位置、被告利用土地之經濟價值、所受利益之 結果，復衡以證人即承辦系爭租約之台灣港務股份有限公司 高雄分公司員工黃昭瑄到庭結證稱：系爭土地原本與一般公 有土地一樣是5 ％的租率，但因位於前鎮漁港區，該區域並 不繁榮，經過住戶反應，才特別申請核定租率為3 ％等語（ 見本院卷二第110 頁至第111 頁）綜合以觀，故認原告請求 依土地法第97條第1 項規定，依占用面積計算相當於租金之 損害為請求，雖屬有據，惟其請求依該規定之上限即系爭土 地申報地價年息之10％計算，尚嫌過高，應以3 ％方屬適當 。茲就此部分請求再分述如下：
①請求起訴前7 日（即100 年7 月1 日起至100 年7 月7 日 止）之相當租金損害部分：
本件係於100 年7 月8 日起訴，而系爭租約屆滿不予續約 或契約終止後，承租人即應負回復原狀之義務，此項義務 於租期屆滿或通知終止時即應履行，並為承租人所知悉， 是附表一編號1 至5 所示占用之被告自租期屆滿之翌日即 100 年7 月1 日起至本件起訴前即同年月7 日間共7 日， 即應就其因而所受有相當於租金之損害負賠償之責；至附 表一編號6 、7 部分，依原告主張之原因事實，係分別於 100 年7 月2 日、100 年7 月11日始以終止系爭租約之存
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