臺灣高等法院高雄分院民事裁定 101年度抗字第317號
抗 告 人 李文㨗
相 對 人 李明松
相 對 人 李張秀(李明男之繼承人)
相 對 人 李武林(李明男之繼承人)
相 對 人 李義郎(李明男之繼承人)
相 對 人 李秋玲(李明男之繼承人)
相 對 人 陳李秋蘭(李明男之繼承人)
上列抗告人因與相對人間清償債務強制執行事件，對於中華民國
101 年11月23日臺灣高雄地方法院101 年度執事聲字第249 號所
為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄，發回臺灣高雄地方法院。
理 由
一、抗告意旨略以：抗告人聲請強制執行相對人所有之高雄市○ ○區○○段000 地號土地（原為竹仔港段318 地號，權利範 圍共計4 分之3 ，其中相對人李明松權利範圍為4 分之1 、 相對人即李明男之繼承人李張秀、李武林、李義郎、李秋玲 、陳李秋蘭共同共有權利範圍為4 分之2 ，下稱系爭土地） ，經執行法院核定底價為新臺幣（下同）530,000 元，惟被 繼承人李明男所有之系爭土地（權利範圍為4 分之2 ）前經 執行法院於民國100 年12月29日以100 年度司執字第7835號 進行特別拍賣程序，因無人應買而視為撤回強制執行，當時 核定最低拍賣底價為154,000 元，換算本件執行標的即系爭 土地（權利範圍為4 分之3 ）之價值應為231,000 元。執行 法院不准許抗告人聲請援引前案特別拍賣程序之最低拍賣價 格，另送川普不動產估價師事務所鑑價結果（未考量有嫌惡 設施即6 座墳墓）亦僅240,488 元，詎執行法院竟以公告現 值核定拍賣底價為530,000 元，恐底價過高，無人應買，且 程序亦無法終結，浪費執行程序費用，增加當事人之負擔， 實為不當，求予廢棄原裁定等語。
二、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格， 經核定後，為拍賣最低價額。核定拍賣最低價額應儘量與市 價相當，且於核定前應使債權人、債務人就鑑定價格表示意 見，俾作為核定拍賣最低價額之參考，強制執行法第80條、 辦理強制執行事件應行注意事項第42項第5 款定有明文。執 行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁 量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字 第13號裁定意旨參照）。又執行法院核定不動產拍賣最低價 額應如何認為相當，固屬執行法院職權裁量之範圍，然非漫
無限制，可任意核定，執行法院於核定不動產之拍賣最低價 額仍應儘量與市價相當，除應參考鑑定人所提出之估定價格 外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益 而為最妥適之決定，如底價訂定過高致無法拍定，徒增執行 費用及遲延利息，無益於債務人。
三、經查：本件執行法院送請川普不動產估價師事務所鑑價，鑑 定價格為240,488 元，有鑑定報告在卷可稽（司執卷第31至 51頁），惟就報告內容觀之，是否曾斟酌系爭土地上存在墳 墓一事，似有未明。倘已考量，鑑定價格固為240,488 元無 誤；倘果未加以參酌，墳墓依社會通念屬嫌惡設施，依理鑑 定價格應較240,488 元更低，則執行法院以系爭土地101 年 1 月之公告現值核定其價格為530,000 元，是否合宜，即屬 有疑。況公告土地現值僅係調查土地市場價格變動情形，估 計「區段地價」，對各宗土地上之特殊情況，未必能納入考 量，而不動產鑑定報告則針對「特定、個別土地」之條件下 予以評估不動產之合理價值，對實際反應系爭土地目前市場 行情，具相當程度之參考價值。雖鑑價結果僅作為執行法院 核定不動產之拍賣最低價額參考資料之一，並非一經執行法 院命鑑定人估價後，即應核定列為拍賣最低價額，執行法院 固得綜合各項因素後，為最妥適之決定，酌予提高，惟系爭 不動產曾於另案經執行法院於民國100 年12月29日以100 年 度司執字第7835號進行特別拍賣程序，因無人應買而視為撤 回強制執行，當時核定最低拍賣底價為154,000 元，且李永 祺建築事務所鑑定報告之鑑價結果285,000 元（每平方公尺 669 元，見本院卷第24頁）亦與本件川普不動產估價師事務 所之鑑價結果相仿（每平方公尺550 元，見司執卷第39頁） ，此有臺灣高雄地方法院民事執行處塗銷查封登記書、李永 祺建築事務所鑑定報告可證（執事聲卷第6 頁、本院卷第18 至36頁），足見執行法院以公告現值每平方公尺1,200 元核 定之底價，似有偏高之虞，難期系爭土地得以較高之金額拍 定，揆諸前揭說明，顯無益於債務人。綜上，執行法院核定 不動產之拍賣最低價額，固屬於其職權裁量之範圍，惟川普 不動產估價師事務所之鑑價結果是否斟酌系爭土地存有墳墓 一事，尚有未明，原法院即駁回抗告人之異議，尚有未洽。 是抗告人指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由。爰將原裁 定廢棄，發回原法院另為適法之處理。
四、據上論結，本件抗告為有理由，依強制執行法第30條之1 、 民事訴訟法第492 條裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 謝靜雯
法 官 陳真真
以上正本證明與原本無異。
本件不得抗告。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書 記 官 陳金卿