臺灣高等法院高雄分院民事判決 101年度上易字第303號
上 訴 人 溫林秀琴
訴訟代理人 孔福平律師
被上訴人 方春子
訴訟代理人 洪士宏律師
林易玫律師
蘇辰雨律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於民國101 年8 月3
日臺灣屏東地方法院99年度訴字第431 號第一審判決提起上訴，
本院於101年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：坐落屏東縣屏東市○街段○○段000 地號 土地（下稱系爭土地）暨其上建物即門牌號碼屏東市○○路00 號原始建物（下稱系爭原始建物），原為訴外人林清德所有， 並出租與訴外人溫東永即上訴人配偶，未書立租賃契約。嗣林 清德於民國95年4 月18日將系爭土地暨原始建物所有權贈與被 上訴人，並於同年月24日移轉所有權登記完畢。被上訴人原欲 將系爭原始建物拆除重建，遂訴請上訴人返還系爭原始建物前 坐落之2 筆基地之一即同段000 地號土地，上訴人則抗辯系爭 原始建物業於66年間因賽洛瑪颱風侵襲而倒塌滅失，嗣經上訴 人出資重建而取得新建物之所有權，門牌號碼未變更，僅未辦 理第一次保存登記，且仍續繳租金與林清德收取，應成立默示 租地建屋之基地租賃關係等語，業經原審法院另案認定兩造間 並無租地建屋契約確定。因上訴人未承租系爭土地，爰依所有 物返還請求權提起本訴等語。求為判決：㈠上訴人應將系爭土 地上如原判決附圖所示⑶部分面積3 平方公尺之地上物拆除後 將土地返還被上訴人。㈡願供擔保准予宣告假執行。（原審為 被上訴人全部勝訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明如 主文所示。
上訴人則以：溫東永與林清德係就系爭土地暨其上建物即系爭 原始建物成立租賃契約，惟系爭原始建物於66年間因賽洛瑪颱 風侵襲而倒塌滅失，嗣於67年間上訴人經林清德同意，於系爭 土地上重建新建物而取得新建物所有權，故被上訴人受贈標的 物應僅有系爭土地。又林清德於系爭原始建物滅失後，仍持續 向上訴人調整並收取租金至100 年11月14日，則雙方已默示合 意變更為基地租賃契約甚明。被上訴人受讓系爭土地，依法自 應承受該基地租賃契約，另原房屋租賃契約則因標的物滅失而
歸於消滅，被上訴人無從終止，自不得以房屋租賃契約業經終 止，而主張上訴人係無權占有系爭土地等語置辯。於本院聲明 ：㈠原判決關於命上訴人拆除地上物及將系爭土地返還被上訴 人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。兩造所不爭執之事項：
㈠坐落屏東縣屏東市○街段○○段000 ○000 地號土地，原為林 清德所有，且將上開土地上之系爭原始建物出租與溫東永。嗣 溫東永於77年12月28日死亡，其配偶即上訴人乃續行使用，並 繳納租金與林清德。
㈡林清德於95年4 月18日以夫妻贈與為原因，將系爭土地移轉登 記與被上訴人。
㈢系爭原始建物乃紅瓦泥土牆造地面一層樓，而現70號房屋係由 上訴人出資興建為鋼架磚牆之二層樓房屋（未辦理保存登記） ，且占用系爭土地3 平方公尺如原判決附圖編號⑶所示。㈣林清德收取之租金乃由上訴人自98年10月起至101 年11月17日 止，以每月15,000元計算，每三個月匯款至林清德設於台北富 邦銀行古亭分行000000000000號帳戶內。㈤被上訴人另訴請求上訴人拆屋還地，經原審以98年度屏簡字第 583 號、99年度簡上字第69號審理，並已於101 年10月17日判 決認定：坐落屏東縣屏東市○街段○○段000 地號土地上之建 物即門牌號碼屏東市○○路00號建物乃上訴人興建，而占用上 開土地，至上訴人前向林清德承租房屋使用，固因房屋無法與 土地分離存在而併予使用基地，惟房屋承租人對房屋之基地僅 得於使用房屋而併予使用，於租賃關係消滅時，承租人對該基 地並無單獨使用權，而上訴人與林清德間就上開土地並無租地 建屋契約，又未能證明占用上開土地有合法權源，職故被上訴 人得依民法第767 條請求拆屋還地，及依不當得利返還請求權 請求上訴人按月給付3872元等語，業於同日確定。協商整理兩造之爭點如下：兩造間是否於95年4 月24日被上訴 人受贈取得系爭土地所有權登記時起就系爭土地成立租地契約 ？被上訴人得否依所有物返還請求權請求上訴人拆屋還地？按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之 點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂 已成立。（參照最高法院89年度台上字第676 號裁判意旨）又 按租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能 為約定之使用收益，且已不能修繕者，租賃關係始當然從此消 滅。（參照最高法院30年渝上字第345 號判例意旨）經查：
㈠系爭土地及同段000 地號土地，原為林清德所有，又其將坐落 該等土地上之系爭原始建物出租與溫東永。嗣溫東永於77年12
月28日死亡，因上訴人為溫東永之配偶，乃續行使用，並繳納 租金與林清德一節，為兩造所不爭執（見本院卷第37頁至第38 頁），足認溫東永前僅就系爭原始建物與林清德成立租賃契約 ，未曾就系爭土地成立租賃契約。佐以證人林清德於原審99年 度簡上字第69號遷讓房屋事件結證稱：系爭原始建物是委由二 哥林清禎出租給姓溫的人，租金也由他代收。不清楚系爭原始 建物於何時被颱風吹毀，亦不知何時重建，我二哥只告知上訴 人很久沒繳房租。我旅居加拿大，很少回國，回臺時並不一定 回屏東，若回屏東，時間也不長。是於1983年以後回國，最早 回臺是95年3 月15日，當時回臺時曾至系爭土地，發現與系爭 原始建物不同等語（見原審99年度簡上字第69號卷第138 頁至 第139 頁）。益徵林清德僅將系爭原始建物出租與溫東永，而 未出租系爭土地。
㈡林清德於95年4 月18日以夫妻贈與為原因，將系爭土地移轉登 記與被上訴人；系爭原始建物乃紅瓦泥土牆造地面一層樓，而 現70號房屋係由上訴人出資興建為鋼架磚牆之二層樓房屋（未 辦理保存登記），且占用系爭土地3 平方公尺如原判決附圖編 號⑶所示等節，為兩造所不爭執（見本院卷第37頁至第38頁） 。佐以系爭原始建物於賽洛馬颱風時毀損滅失後，始由上訴人 於69年間出資興建為現鋼架磚牆造二層樓房屋一節，乃上訴人 所自認（見原審卷第192 頁）；及被上訴人所主張於81年永福 路拓寬徵收土地，系爭原始建物被拆掉一半，上訴人才予以重 建等語，足徵林清德與溫東永間之租賃契約標的物即系爭原始 建物確已拆除重建，或因賽洛馬颱風毀損而重建，或因81年間 永福路拓寬徵收土地時遭拆除而重建，惟不論上開何種事由， 系爭原始建物均因不可歸責於林清德與溫東永之事由而滅失。 是以揆諸上開判例意旨，林清德與溫東永間就系爭原始建物之 租賃契約關係應認業已消滅。據此，上訴人因承租系爭原始建 物而有使用系爭土地之權利亦一併消滅，則上訴人因系爭原始 建物滅失而另行出資興建系爭00號房屋，並非當然得使用系爭 土地。抑且，上訴人亦捨棄主張與建系爭00號房屋時，曾與林 清德成立租地建屋契約（見本院卷第52頁），如此自難認林清 德於95年4 月18日以夫妻贈與為原因，將系爭土地移轉登記與 被上訴人時，依民法第425 條規定由被上訴人承受基地租賃契 約。況且，上訴人復未舉證證明其與被上訴人於95年4 月24日 其受贈取得系爭土地所有權登記時起成立租地契約。據此堪認 上訴人於系爭原始建物租賃契約關係消滅之時，即無使用系爭 土地之權利。
㈢至上訴人主張：溫東永與林清德原始租賃契約乃包含建物及基 地，且含建物滅失時，林清德同意溫東永繼續租用基地，又一
再收取租金；另被上訴人不爭執上訴人為承租人，又自承上訴 人給付之租金是給被上訴人，復曾以出租人身分為終止租約之 通知，兩造應有租賃契約存在等語，並提出其匯款與林清德帳 戶之匯款單、存證信函為證。惟：
⒈林清德收取之租金由上訴人自98年10月起至101 年11月17日止 ，以每月15,000元計算，每三個月匯款至林清德設於台北富邦 銀行古亭分行000000000000號帳戶內一情，固為兩造所不爭執 ，惟系爭原始建物早於98年之前即已滅失，林清德與溫東永間 就系爭原始建物之租賃契約關係業於98年之前消滅，自無再使 用系爭土地之權源一節，已如前述。如此尚難僅憑98年10月起 至101 年11月17日止匯款與林清德之匯款單證明建物滅失時， 遽認林清德同意溫東永繼續租用基地，因而被上訴人於受贈系 爭土地時亦承受該租用基地契約。
⒉按夫或妻各自管理、使用、收益及處分其財產，民法第1018條 定有明文。因林清德於95年4 月18日以夫妻贈與為原因，將系 爭土地移轉登記與被上訴人一節，為兩造所不爭執，並有土地 登記第二類謄本在卷可據（見原審卷第21頁），足認系爭土地 已屬被上訴人個人財產，而與林清德無關。縱林清德出租與上 訴人之物乃為被上訴人所有之系爭土地，且繼續收取租金，亦 屬林清德與上訴人間之租賃關係，基於債之相對性，亦無從拘 束被上訴人，並不因而視同上訴人與被上訴人間有租賃關係。⒊因於系爭原始建物之承租人溫東永死亡後，由溫東永配偶即上 訴人續行使用，並繳納租金與林清德，乃續為原租賃關係之承 租人，嗣因系爭土地及原始建物均由林清德贈與被上訴人，被 上訴人從而為原承租關係之出租人一節，業如前述，職故，被 上訴人以系爭原始建物需整修重建而通知終止租賃契約，向上 訴人表示收回租賃物，且依該紙存證信函內容，並無何敘及兩 造間曾就系爭土地成立租賃契約一情，有兩造不爭執其真止之 存證信函在卷可稽（見原審卷第108 頁），是以自不得僅憑上 開存證信函，及被上訴人於函中稱兩造為出租人及承租人等語 逕予認定兩造就系爭土地有租賃關係。至被上訴人於原審固不 爭執上訴人始終按期繳納租金等語（見原審卷第101 頁背面至 第102 貢），惟依被上訴人該次言詞辯論期日前後所述，乃為 反駁上訴人所主張其與林清德間有租地建屋契約存在，並以系 爭土地及原始建物自被上訴人取得所有權時起，上訴人所繳租 金應係繳給被上訴人，不得以上訴人匯款入林清德帳戶而視為 上訴人與林清德間有租地建屋契約之合意等節，有該言詞辯論 筆錄附卷可憑（見原審卷第101 頁至第102 頁）。如此乃無從 據以認定被上訴人係承認已收受上訴人繳納系爭土地租金而兩 造間有基地租賃契約存在。是以上訴人上開主張，均不足採。
㈣又兩造間就系爭土地既未成立租賃契約，則被上訴人所為終止 租賃契約之意思表示之效力，及係就何標的為上開意思表示為 何，自與本件無涉，爰不予論述，併此敘明。
綜上所述，被上訴人本於民法第767 條第1 項前段規定所有物 返還請求權，請求上訴人應將系爭土地上如原判決附圖所示⑶ 部分面積3 平方公尺之地上物拆除後將土地返還被上訴人，為 有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地，於法並無 不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
民事第四庭
審判長法官 蔡文貴
法 官 陳真真
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
書 記 官 劉鴻瑛