臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第523號
上 訴 人 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙藤雄
訴訟代理人 周燦雄律師
訴訟代理人 蔡炳南律師
蘇弘志律師
複代理人 陳友炘律師
被上訴人 遠雄耶魯公寓大廈管理委員會
法定代理人 許添發
訴訟代理人 陳欣佑律師
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國101年5月15
日臺灣臺北地方法院100年度北重訴字第7號第一審判決提起上訴
，本院於101年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過貳佰零伍萬玖仟叁佰叁拾叁元本息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件於上訴本院後，被上訴人之法定代理人變更為許添發， 有新北市三峽區公所函可證，其聲明承受訴訟核無不合，應 予准許。
二、又當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務 人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度 台上字第382號判決參照）。且當事人是否適格以原告主張 之法律關係為準。本件被上訴人以其為遠雄耶魯公寓大廈（ 下稱系爭大廈）之管理委員會地位，依公寓大廈管理條例與 規約，起訴請求身為該大廈區分所有權人之上訴人給付管理 費，當事人即為適格，上訴人辯稱被上訴人非適格之當事人 ，其起訴不合法云云，容有誤會。
貳、實體部分：
一、被上訴人遠雄耶魯公寓大廈管理委員會主張：
㈠上訴人遠雄建設事業股份有限公司為系爭大廈投資興建人即 起造人，亦為未售空戶之區分所有權人，系爭大廈區分所有 權人於99年6月26日召開第一屆第一次區分所有權人會議（ 下稱第一次區分所有權人會議），惟因出席戶數未達法定出 席比例而流會，再於99年7 月31日召開第一屆第二次區分所 有權人會議（下稱第二次區分所有權人會議）制定遠雄耶魯 大廈社區規約（下稱系爭規約），並經出席人數過半數通過 系爭規約，上訴人派員參與開會，又於收受第二次區分所有 權人會議紀錄後7日內，未以書面表示反對意見，且因書面 反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計 半數，該決議視為成立，上訴人持有未售空戶之區分所有權 及停車位部分，依系爭規約第30條規定，應按月全額繳納管 理費，然上訴人自99年2月起至100年8 月止，未全額繳納管 理費，共短繳新臺幣（下同）6,247, 408元，經被上訴人催 討迄未繳納。
㈡被上訴人係依據公寓大廈管理條例、系爭大廈區分所有權人 （包括上訴人）及系爭規約之授權，依法收取管理費。上訴 人所提出預售房地買賣契約書第22條第4 款、第24條，及不 動產買賣契約書第15條第4 款、第17條，暨契約附件「遠雄 大學之城 -遠雄耶魯規約」，並非系爭大廈區分所有權人依 據公寓大廈管理條例第25條以下規定，召開區分所有權人會 議決議訂定通過之「遠雄耶魯社區規約」，上訴人自不得援 引前揭私契約條款片面減輕或免除自己給付全額管理費之義 務。預售房地買賣契約書第10條第2款及動產買賣契約書第8 條第2 款均約定「交屋後如因法令變更或規約另有規定者， 依其規定使用之」，而上訴人自承於100年2月份銷售交屋完 畢，且第二次區分所有權人會議於99年7 月31日制定系爭規 約，其第30條「二、投資興建人（起造人）未售空戶之區分 所有權部分及停車位，其管理費依前款繳納標準全額計收， 並回溯自99年2月1日起適用之」定有明文，故上訴人依預售 房地買賣契約書與不動產買賣契約書所列契約條款，仍應給 付回溯自99年2月1日起之全額管理費。
㈢預售房地買賣契約書第22條第4 款與第24條、不動產買賣契 約書第15條第4款及第17條關於「買方應依「遠雄大學之城- 遠雄耶魯規約」所訂之標準繳納管理費，賣方未售空屋之管 理費按前開標準二分之一計收」之約定（下稱系爭買賣契約 約款），顯係片面全然有利於上訴人之約定，因違反民法第 247之1條、消費者保護法第12條規定，更有違預售房地買賣 契約書第33條與第34條、不動產買賣契約書第21條與第22條 約定，應屬無效。系爭大廈區分所有權人召開第二次區分所
有權人會議，決議應由被上訴人代表系爭大廈全體區分所有 權人向上訴人追討積欠之管理費，足證系爭大廈全體區分所 有權人不願受上訴人定型化買賣契約書內片面有利於賣方之 約定拘束，而欲以法律途徑追索上訴人積欠之管理費。系爭 大廈空屋屋主，不論為購置後空置之投資客或正值裝潢期間 無法入住之屋主，皆必須依系爭規約第30條之規定繳納全額 管理費用，何獨上訴人能例外？且上訴人為銷售空屋，經常 使用系爭大廈公共空間與公共設備，遠甚於系爭大廈任何住 戶，是以上訴人就未售出不動產僅願繳交管理費二分之一， 違反公平原則。
㈣第一次區分所有權人會議開會通知單「六、會議議程3.訂定 『遠雄耶魯規約』」與第二次區分所有權人會議開會通知單 「六、會議議程3.訂定『遠雄耶魯規約』」，二者相同，足 證第二次區分所有權人會議就同一議案，即訂定「遠雄耶魯 規約」召開會議，並無違法之處。且第二次區分所有權人會 議就買賣契約附件「遠雄耶魯規約」逐條審議，並修正通過 第30條管理費繳納之規定。上訴人主張區分所有權人會議僅 能可決買賣契約附件「遠雄耶魯規約」，不得修訂更正該規 約，顯屬無據。
㈤管理費如何收取之決議，乃授權區分所有權人會議自治，是 以區分所有權人會議決議系爭規約第30條第2 款，上訴人即 應依規約繳納全額管理費，不涉及決議內容違法之問題，亦 無決議無效等問題。
㈥上訴人兼具系爭大廈起造人與未出售空戶區分所有權人雙重 身分，上訴人因係起造人，自應依公寓大廈管理條例第18條 第1項第1款與第2 項提列公共基金，又上訴人為區分所有權 人，另應依公寓大廈管理條例第18條第1項第2 款與第3項依 區分所有權人會議決議繳納，並由被上訴人負責管理之，方 為適法。上訴人因係係起造人，而有提列公共基金之法定義 務，並非對系爭大廈額外之給付，自不得與管理費相互抵扣 。
㈦爰依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約第30條規定，請求 如數給付上開積欠管理費。於原審並聲明：上訴人應給付被 上訴人6,247,408元，及自100年6 月30日起至清償日止，按 年息10%計算之利息。
二、上訴人辯稱：
㈠被上訴人之起訴不合法：
1.上訴人與「遠雄大學之城 -遠雄耶魯」建案個別房地不動產 買受人於預售房屋銷售時，訂有預售房地買賣契約書，嗣建 物完工，上訴人與各別買受人於該建案成屋銷售期間，訂有
不動產買賣契約書，依預售房地買賣契約書第22條第4 款及 不動產買賣契約書第15條第4 款約定，各別買受人同意遵守 「遠雄大學之城 -遠雄耶魯規約」之約定，且依預售房地買 賣契約書第24條及該契約書附件十之規約第30條第2 款、不 動產買賣契約書第17條及該契約書附件八之規約第30條第 2 款約定，上訴人未售空戶之區分所有權部份及停車位，其管 理費按規定繳納標準之二分之一計收。
2.上開買賣契約係合法有效存在，未經解除或終止，且經買賣 雙方互為履行，上訴人與各別買受人均受契約之拘束，被上 訴人所提於99年7 月31日遠雄耶魯第1屆第2次區分所有權人 會議決議，不能變更上訴人與各別買受人私法上之權利義務 關係。又被上訴人僅為系爭大廈之管理機構，無從代為處理 上訴人與各別買受人間之私法上法律關係。且公寓大廈之管 理委員會具有訴訟當事人資格者，限於就與其執行職務相關 之民事紛爭，惟本件被上訴人之請求，涉及最初買賣雙方所 訂契約約定事項，被上訴人非所有區分所有權人所定買賣契 約之受讓人，並無契約上之權利，亦無受領給付之資格，其 起訴請求本不合法。
㈡上訴人在上開買賣契約與各別買受人約定就未售出不動產繳 交管理費二分之一之約款，並無民法第247條之1或消費者保 護法第12條顯失公平之情形：
1.上訴人已依公寓大廈管理條例第18條第1 項規定提撥9,044, 302元作為公共基金，規範意旨在促成公共基金穩固成立， 俾為大廈之管理維護，與嗣後每位區分所有權人所交付之公 共基金目的相同。
2.上訴人就未售出之不動產，未使用系爭大廈內之任何設備功 能且未享有任何生活便利，僅負擔二分之一之管理費，並無 不合。且上訴人自99年2月1日（即系爭大廈住戶收取管理費 之起算時點）至100年8月止，共支出管理費6,247,157元。 3.上訴人於98年7月31日領取使用執照後，自98年8 月1日起至 99年1月31日止，聘用物業管理公司進駐，支出5,577,259元 。
4.上訴人自98年9月起至100年8 月底，在系爭大廈設置常態性 工務所，對於區分所有權人請求修繕事項，為無償全面性服 務，所支出之人事費用達9,980,000元。 ㈢第二次區分所有權人會議所為之假決議違法，對上訴人不生 效力：
1.如前所述，上訴人既與各別買受人間存有私法上之法律關係 ，則區分所有權人之決議事項，不能違反先前已經存在之契 約約定。當天系爭大廈區分所有權人並非全部出席，出席者
不能代未出席者處理私法上之法律關係。
2.第一次區分所有權人會議開會通知單之會議議程載「…3.訂 定『遠雄耶魯規約』…」，因出席人數未達公寓大廈管理條 例第31條之法定人數（區分所有權人之三分之二）而流會； 第二次區分所有權人會議開會通知單之會議議程亦載「…3. 訂定『遠雄耶魯規約』…」，則第二次會議決議雖依公寓大 廈管理條例第32條之規定降低出席與表決之人數與區分所有 權比例門檻，但該次假決議祇能就契約附件「遠雄耶魯規約 」（開會通知單內要求出席人員應攜帶文件）為訂定之確認 ，而非就該「遠雄耶魯規約」為更改之決議，故該次會議記 錄所載「出席人數過半數通過遠雄耶魯規約，規約內容詳如 附件」，內容不實，其假決議係訂定又更改「遠雄耶魯規約 」，而非針對同一議案，故該假決議因違反公寓大廈管理條 例第32條而無效。
3.上訴人已於98年5月22日，依公寓大廈管理條例第18條第1項 第1款及施行細則第5條提列公共基金，其後於98年7 月31日 領得使用執照，則領得使用執照1 年內之管理維護事項所需 基金早已提列，上揭假決議竟決議回溯收取管理費，已違反 公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定，且該假決議修正 規約第30條第2款之回溯效力，並無法律依據。 ㈣上訴人已提撥自98年8月1日起至99年7月31日止1年之公共基 金，依法於99年8月1日起始負繳交公共基金之義務，則在99 年8 月1日以前所繳之管理費4,188,074元，可用來扣抵被上 訴人所主張自99年8 月1日應繳足全額之管理費2,059,083元 ，尚且有餘，顯見被上訴人之主張與請求實不合法。 ㈤於原審並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決：上訴人應給付被上訴人新臺幣6,247, 408元，及 自100年6月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息 。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上 訴人在第一審之訴駁回，㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人 負擔。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人為系爭大廈之起造人，於98年7 月31日領得使用執照 ，亦為未售空戶之區分所有權人，有遠雄（建設事業股份有 限公司）負擔二分之一管理費明細、使用執照附卷可稽（見 原審被證6、7）。
㈡自99年2月1日起至100年8月31日止，上訴人依系爭規約應繳 納而未繳納二分之一管理費共計6,247,408元整。 ㈢上訴人依公寓大廈管理條例第18條第1 項規定，按一定比例 工程造價提列公共基金為9,044, 302元，有彰化銀行匯款回
條聯在卷可稽（見原審被證5）。
㈣系爭大廈第一次區分所有權人會議於99年6 月26日召開，因 出席區分所有權人之人數未達三分之二以上之定額，再於99 年7 月31日召開第二次區分所有權人會議，有第一次區分所 有權人會議開會通知單、會議紀錄、第二次區分所有權人會 議開會通知單、會議紀錄在卷可稽（見原審被證9至12）。 第二次區分所有權人會議決議通過系爭規約（見原審聲證2 ）。
五、得心證之理由：
被上訴人主張上訴人應依系爭規約第30條第2 款規定給付管 理費，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執 之點，分述如下：
㈠關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理 條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項規定， 本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之 性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，與社團法人接近， 故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第 56條關於社團總會決議效力之規定。按總會之召集程序或決 議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求 法院撤銷其決議，民法第56條第1 項前段定有明文（最高法 院93年度台上字第2347號判決意旨參照）。而總會之召集程 序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月 內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方 法，未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法 令或章程者，無效，民法第56條第2 項亦定有明文。是如區 分所有權人會議決議，無上開無效或經撤銷之情形，各區分 所有權人仍應共同遵守決議之事項，故上訴人是否應依系爭 規約給付全額管理費，仍應視通過系爭規約之第二次區分所 有權人會議決議之情形而定。
㈡上訴人辯稱第二次區分所有權人會議決議違法，對上訴人不 生效力，惟查：
1.上訴人雖辯稱第二次區分所有權人會議決議係訂定又更改「 遠雄耶魯規約」，而非針對同一議案，故該決議因違反公寓 大廈管理條例第32條而無效云云：
⑴按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。區分 所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人 之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人
得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席 人數外，應有區分所有權人3 人並五分之一以上及其區分 所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同 意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項規定送 達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以書面 表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及 其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立，公寓大 廈管理條例第31條、第32條第1項、第2項分別定有明文。 ⑵系爭大廈第一次區分所有權人會議於99年6 月26日召開， 因出席區分所有權人之人數未達三分之二以上之定額，再 於99年7 月31日召開第二次區分所有權人會議，有第一次 區分所有權人會議開會通知單、會議紀錄、第二次區分所 有權人會議開會通知單、會議紀錄在卷可稽（見原審被證 9至12）。查第一次區分所有權人會議開會通知單記載「 六、會議議程，3.訂定『遠雄耶魯規約』」（見原審被證 9 ），與第二次區分所有權人會議開會通知單記載「六、 會議議程，3.訂定『遠雄耶魯規約』」（見原審被證11） ，二者完全相同，均係討論訂定『遠雄耶魯規約』，足證 該二次區分所有權人會議就上開議案而言，係屬同一議案 ，即均為訂定「遠雄耶魯規約」而召開之會議，且第二次 區分所有權人會議，係逐條審議通過遠雄耶魯規約，亦為 兩造所不否認，並經證人王展星、卓勁任於本院證明屬實 ，是第二次區分所有權人會議通過遠雄耶魯大廈規約，應 認合於上開公寓大廈管理條例第31條、第32條第1項、第2 項之規定，而屬有效，上訴人抗辯區分所有權人會議僅能 可決買賣契約附件「遠雄耶魯規約」，不得修訂更正該規 約，核屬無據。何況，依公寓大廈管理條例第3 條第12款 之規定，及預售房地買賣契約第10條第2 款及不動產買賣 契約第書第8條第2款約定意旨觀之，區分所有權人可經由 區分所有權人會議訂定規約，自得變更買賣契約所附之規 約草約，是耶魯大廈社區之區分所有權人，經由區分所有 權人會議決議訂定系爭規約，依法並無不合。
⑶至是否有決議不成立之情形，按區分所有權人會議之出席 人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達 法定比例者，乃與股份有限公司所召開股東會出席股東不 足代表已發行股份總數三分之二以上比例情形類同，依最 高法院63年台上字第965 號判例意旨，僅屬決議方法違法 ，僅得訴請法院撤銷之，而非屬顯然違反法令而決議不成 立。如前所述，上訴人並未提出撤銷所有權人會議決議之
訴訟，則系爭規約即屬合法有效。
2.上訴人另辯稱當天系爭大廈區分所有權人並非全部出席，出 席者不能代未出席者處理私法上之法律關係，且上訴人與各 別買受人間，存有私法上之法律關係，則區分所有權人之決 議事項，不能違反先前已經存在之契約約定，且該假決議違 反公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定，並無法律依據 云云：惟
⑴按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分 、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖 說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受 人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規 約。又規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確 保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事 項。區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉 及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之 會議。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公 寓大廈管理條例第56條第1、2項、第3條第12款、第7款、 第23條第1項分別定有明文。
⑵上訴人抗辯其與各別買受人訂有預售房地買賣契約書、不 動產買賣契約書，依上開買賣契約約定，各別買受人同意 遵守附件規約之約定，且依上開買賣契約及附件規約約定 ，上訴人未售空戶之區分所有權部份及停車位，其管理費 按規定繳納標準之二分之一計收等情，固據提出上開買賣 契約書及附件規約為憑（見原審被證1至4）。惟依公寓大 廈管理條例第3 條第12款之規定，區分所有權人會議既得 決議規約，自得變更買賣契約書所附規約草約之內容，此 乃法律賦予區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境之自治事項，是縱上訴人與個別買受人曾簽訂上開買 賣契約附有規約草約，但系爭社區大廈區分所有權人會議 既已依公寓大廈管理條例相關規定訂定系爭規約，自屬有 效，全體之所有權人應受其拘束，尚不得逕以區分所有權 人會議決議之事項上訴人，與各別買受人先前之契約約定 有違，而認該決議無效。
⑶又按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人 就公寓大廈領得使用執照1 年內之管理維護事項，應按工 程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所 有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條第1項第1 款、第2 款定有明文。足見上訴人依公寓大廈管理條例第 18條第1項規定提列9,044,302元作為公共基金，係基於起
造人身分之法定義務，與區分所有權人依區分所有權人會 議決議繳納之管理費，性質不同，是上訴人尚不得以其於 98年5月22日依法提列9,044,302元作為公共基金，即認為 其於領得使用執照後1 年內之管理費不須繳納。上訴人抗 辯以上開其所支付之公共基金抵扣管理費，尚屬無據而不 可採。
3.系爭規約第30條第1 款對上訴人是否有效，查第二次區分所 有權人會議決議通過系爭規約第30條第1 款規定：「管理費 之收費標準如下：一、按各區分所有權坪數（含共同使用部 分）每坪每月暫定60元整及每月每個車位500 元整，並授權 管理委員會提案並交付區分所有權人會議決議。」有系爭規 約附卷可據（見聲證2 ）。而系爭規約係耶魯大廈社區於領 得使用執照後，於99年7 月31日決議通過，其收費標準既經 與會區分所有權人之多數決議通過，上訴人既未對之提起撤 銷決議之訴，上訴人復為系爭大廈之起造人，亦為未售空戶 之區分所有權人，為其所不爭執，則上訴人於系爭規約通過 後之銷售空戶期間，既屬待售空屋之所有權人，自有依規約 之規定標準繳交管理費之義務，不因其未使用其所有房屋而 得減免，是系爭規約第30條第1款對上訴人自屬有效。 4.至系爭規約第30條第2 款對上訴人是否有效，查該規定「投 資興建人（起造人）未售空戶之區分所有權部分及停車位， 其管理費依前款繳納標準全額計收，並回溯自99年2月1日起 適用」，上訴人則抗辯該規定對其不生拘束力等語。按公寓 大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部 分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草 約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後 ，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓大廈管 理條例第56條第1、2項定有明文。查上訴人與該社區之承購 戶所立之預售房地買賣契約及不動產買賣契約均訂明附有附 件「遠雄大學城-遠雄耶魯」規約（見原審卷第67、 87頁） ，復有契約附件之該規約在卷可稽（見原審第69頁被證2 ） ，該規約第30條第2 款既已明定：「投資興建人（起造人） 未售空戶之區分所有權部分及車位，其管理費按前繳納標準 之二分之一計收。」再者，公寓大廈管理條例第56條第1、2 項復規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專 有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳 細圖說及規約草約。前項規約草約經承受人簽署同意後，於 區分所有權人會議訂定規約前，視為規約」。則買受人及其 後之承受人自應受該買賣契約附件規約之拘束，惟所有權人 會議嗣後得依法自行訂定規約，自不待言，但在所有權人會
議訂定規約之前，該附件之規約草約既視為規約，立約之雙 方自應遵守規約草約之規定，則在所有權人會議自行訂定規 約之前，上訴人抗辯其應繳之管理費，為規約草約第30條第 1 款數額之半數，自屬有據。所有權人會議訂定上開系爭規 約回溯自民國99年2月1日起適用，難認有法律之根據，何況 ，上訴人為起造人，建屋之目的在出售，本社區共有1024戶 ，上訴人不可能於短期內即將房屋銷售一空，就空戶而言， 上訴人實際上不可能自住全部空屋，其使用空屋或公共設施 之情形，與實際自行居住使用或出租之買受人，完全不同， 不可同日而語，是上訴人之上開買賣契約附件規約草約，就 起造人關於管理費之區別規定，尚屬合理，且按其情形尚難 認為係違反誠實信用原則，對消費者顯失公平，而違民法第 247之1條及消費者保護法第12條規定，被上訴人此部分之主 張為不可採。
5.至被上訴人主張買賣契約所附規約草約，就上訴人繳交半數 管理費之規定，有違預售房地買賣契約書第33條與第34條、 不動產買賣契約書第21條與第22條約定，應屬無效云云。惟 查預售房地買賣契約書第33條及不動產買賣契約書第21條係 有關契約各條款如有疑義，應為有利於買方解釋之規定，而 各契約就管理費之規定，已極為明確，並無不明確而有疑義 之情形，被上訴人認有上開契約條款之適用，尚有誤會。至 於預售房地買賣契約書第34條及不動產買賣契約書第22條， 係關於「契約如有未盡事宜」應如何處理之約定，惟本件有 關管理費，於上開契約所附之規約中已有明確之規定，並無 不明確之處，亦無適用該契約條文之餘地，是被上訴人此部 分之主張，亦同有誤會，而不可採。
㈢至上訴人辯稱已提撥自98年8月1日起至99年7月31日止1年之 公共基金，依法於99年8月1日起始負繳交公共基金之義務， 則在99年8月1日以前所繳之管理費4,188,074元，可用來扣 抵被上訴人所主張自99年8月1日應繳足全額之管理費2,059, 083元云云。惟上訴人依公寓大廈管理條例第18條第1項規定 提列9,044,302元作為公共基金，係基於起造人身分之法定 義務，與其身為區分所有權人應依區分所有權人會議決議通 過之系爭規約繳納管理費，係不同之義務，已如前述，尚非 上訴人身為區分所有權人先繳或溢繳管理費之情形，是上訴 人抗辯得扣抵，亦屬無據。上訴人另辯稱其於98年7 月31日 領取使用執照後，自98年8 月1日起至99年1月31日止，聘用 物業管理公司進駐支出5,577,259元，又自98年9 月起至100 年8 月底，在系爭大廈設置常態性工務所，對於區分所有權 人請求修繕事項，為無償全面性服務，支出之人事費用高達
9,980,000元云云，
縱使屬實，亦與管理費之負擔無涉。
㈣末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2期以上或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定 有明文；又管理費如有逾期未繳情形，經管理委員會限期催 繳後仍不繳納者，應自逾期之日起加收應繳保管費10 %之遲 延利息，必要時，管理委員會得予以停止服務之處分，並得 訴請法院命其給付，系爭規約第30條第3 款亦定有明文。本 件被上訴人主張上訴人短繳自99年2月起至100年8 月止之管 理費共6,247,408元，於上開應准許即2,059, 333元及自100 年6 月30日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息部分 ，自屬有據，應予准許，至超過上開部分即99年2 月起至99 年7月止之管理費4,188, 075元（見本院卷第100頁）本息部 分，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭 規約第30條規定，請求上訴人給付2,059,333元，及自100年 6月30日起至清償日止，按年息10%計算之利息，為有理由， 應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超 過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未合，上訴 意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。 至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上 訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄 ，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果 不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 黃嘉烈
法 官 蘇瑞華
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 高澄純
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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