臺灣高等法院民事判決 101年度上字第958號
上 訴 人 楊再晶
訴訟代理人 王東山律師
複 代理人 許富雄律師
被 上訴人 林進榮
訴訟代理人 侯雪芬律師
複 代理人 侯冠全律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國101 年
7 月11日臺灣臺北地方法院101 年度訴字第1758號第一審判決提
起上訴，本院於101 年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣玖拾肆萬伍仟元整。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國（下同）100 年5 月18日經訴外人優奈不動產 經紀有限公司仲介與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭契約），以價金新臺幣（下同）1,400 萬元買受被上訴 人所有坐落於新北市○○區○○段000 地號土地（權利範圍 ：10000 分之86）及其上建物即門牌號碼為新北市○○區○ ○街000 號1 樓之房屋（以下併稱系爭房地），上訴人依約 將第一期價款210 萬元，匯入訴外人中信房屋仲介股份有限 公司於中國信託商業銀行永吉分行所開立之「中信房屋房屋 交易安全專戶」（帳號為00000-00000000）（下稱交易專戶 ）。嗣上訴人發現系爭房地曾經前屋主即訴外人范威松於99 年6 月送請臺灣省土木技師公會進行檢測海砂含氯量，經檢 測結果氯離子含量高達0.903kg/m3，為海砂屋（下稱系爭試 驗報告）。雖經上訴人以詐欺為由向原法院提起訴訟，主張 撤銷買賣意思表示，並請求被上訴人返還價金210 萬元，惟 經原法院以100 年度訴字第3568號返還價金事件判決上訴人 敗訴。
㈡被上訴人前曾發函催告上訴人履約，並於100 年7 月20日再 發函上訴人表示解除契約，並沒收上訴人已繳價金210 萬元 作為違約金。然請斟酌本件上訴人於發現系爭房地為海砂屋 ，後悔不買實乃人之常情，且系爭房地自始在被上訴人占有 使用中，被上訴人並無任何損失，又系爭房地被上訴人係於
99年10月8 日向前手范威松以1,151 萬元買受，嗣於100 年 5 月18日即以1,400 萬元出售予上訴人，且系爭房地所在基 地之公告現值亦有調漲，顯見本件房地並無因海砂屋跌價情 形；再者，於上訴人表示不願履約時，尚未開始課徵奢侈稅 ，是若被上訴人當時願意接受而隨即轉賣他人，即可避免奢 侈稅之課徵等情，應認本件被上訴人並無任何違約損失。退 步言之，被上訴人因本件所受違約損失，應僅有其依約本得 於簽約後約45天取得尾款之利息損失，是本件違約金210 萬 元實屬過高，依民法第252 條規定，應酌減違約金至零，求 為判決：被上訴人應給付上訴人210 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被上訴人則以：被上訴人於本件買賣過程中，並未隱瞞系爭 房地有氯離子超標之事實，上訴人於系爭試驗報告上簽名， 上訴人於載有「已告知系爭房地氯離子含量超過標準，買受 人同意依本檢測報告之數據購買本標的物且無異議」之系爭 房地所附房地產標的現況說明書簽署明確。兩造間另案返還 價金案件確定判決認定被上訴人確已於簽訂系爭契約時，告 知上訴人系爭房地有氯離子含量過高之情事。詎上訴人於簽 約而支付第一期價金210 萬元後，未依約於簽約後7 日內（ 即100 年5 月25日）交付第二期價金，並口頭表示不願購買 系爭房地，經雙方多次溝通，上訴人仍執意主張不知系爭房 地為海砂屋，而要求解約，被上訴人不得已乃發函催告上訴 人履約，然上訴人隨即於100 年6 月14日發函以被上訴人隱 匿系爭檢測報告而依民法第88條、第92條為撤銷系爭契約之 意思表示，被上訴人乃再於100 年7 月8 日檢附系爭試驗報 告，發函催告上訴人應於文到3 日內履約、逾期即依約解除 契約而沒收已支付價金作為違約金，上訴人於100 年7 月13 日收訖該函後迄未履約，被上訴人乃於100 年7 月18日發函 為解除系爭契約之意思表示，並表示依約沒收該210 萬元為 違約金，上訴人並於100 年7 月20日收訖該函件。本件被上 訴人雖已向交易專戶領取該210 萬元價款，但於扣除應給付 之仲介服務費用後，被上訴人僅實得1,915,919 元。系爭房 地為海砂屋，在不動產交易市場上屬於問題屋，部分銀行甚 至不願就此類房屋核予貸款或貸款成數有限，願購買者本屬 市場上較有能力之少數買家，自上訴人毀約不買後迄今，被 上訴人均無法為任何處分，且海砂屋特性係隨時間增加，所 需保養費用越高，致其市場上價格之跌價情形更為顯著，且 經查詢系爭房地附近同屬店面之成交行情，於本件買賣時之 99年第2 季迄101 年第2 季間，均無任何成交行情記錄，可 見系爭房地所在區域之店面不動產交易量甚少，依本件被上
訴人自前手受讓系爭房地之1,151 萬元價金與本件買賣總價 1,400 萬元之差價249 萬元，上訴人確實因上訴人違約而受 有無法獲此差價利益。再者，上訴人並未就主張於扣除仲介 服務費用後、不足200 萬元之違約金，確有過高情事盡舉證 之責，應認本件違約金為合理，並無過高等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起一部上訴，上訴聲明 為：㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。㈡廢棄部 分，被上訴人應給付上訴人1,855,508 元。被上訴人答辯聲 明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：
㈠兩造於100 年5 月18日簽訂系爭契約，由上訴人買受被上訴 人所有之系爭房地，約定買賣總價為1,400 萬元，上訴人已 依兩造於同日簽訂之房屋交易安全契約書，將第一期價款21 0 萬元匯入交易專戶內。
㈡上訴人未依約於7 日內（即5 月25日）交付第二期價金，主 張被上訴人有隱匿系爭檢測報告而致上訴人於本件買賣時不 知系爭房地為海砂屋，而於100 年6 月14日發函予被上訴人 表示依民法第88條、第92條規定撤銷系爭契約之意思表示， 被上訴人乃於100 年7 月8 日檢附系爭試驗報告，依本件房 屋交易安全契約書第8 條約定之催告方式，以上訴人系爭契 約所載之送達地址（即新北市○○區○○街00巷00弄00 號1 樓），以郵局雙掛號信函催告上訴人應於文到3 日內履約、 逾期即依約解除契約而沒收已支付價金作為違約金，上訴人 於100 年7 月13日收訖該函後並未依催告期限履約，被上訴 人乃再於100 年7 月18日發函為解除系爭契約之意思表示， 並表示依約沒收該210 萬元為違約金，上訴人並於100 年7 月20日收訖該函件。
㈢上訴人前以其因被上訴人隱匿詐欺而不知系爭房地為海砂屋 ，主張依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示、解除契約， 而對被上訴人請求返還已繳之210 萬元價金（即另案返還價 金案件），已經原法院判決上訴人敗訴確定，被上訴人並向 交易專戶領取該210 萬元價款，但於扣除應給付之仲介服務 費用後，被上訴人僅於101 年2 月24日經實際撥付1,915,91 9 元。
五、本件爭點：本件違約金是否有過高而應酌減之情事？六、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。 ㈠經查，兩造於100 年5 月18日簽訂系爭契約，上訴人買受被 上訴人所有之系爭房地，約定買賣總價為1,400 萬元，上訴
人依兩造於同日簽訂之房屋交易安全契約書，將第一期價款 210 萬元匯入交易安全專戶內。
㈡次查，上訴人未依約於7 日內（即5 月25日）交付第二期價 金，主張被上訴人有隱匿系爭試驗報告而致上訴人於本件買 賣時不知系爭房地為海砂屋，固於100 年6 月14日發函予被 上訴人表示依民法第88條、第92條規定撤銷系爭契約之意思 表示。惟查，上訴人主張其因被上訴人隱匿詐欺而不知系爭 房地為海砂屋，依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示、解 除契約，起訴請求被上訴人返還210 萬元價金，經原法院判 決上訴人敗訴確定，上情為兩造不爭執，並經本院調閱原法 院100 年度訴字第3568號返還價金等事件卷宗查核屬實。 ㈢再查，系爭契約第11條第2 項約定：「甲方（即上訴人）除 因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契 約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾 一日（自逾期日起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行 支付價款千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價款時一 併繳清。若經乙方（即被上訴人）依房屋交易安全契約書約 定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並 沒收甲方已支付之價款作為違約賠償……。」，因上訴人未 依約交付第二期價金，被上訴人於100 年7 月8 日依本件房 屋交易安全契約書第8 條約定之催告方式，發函催告上訴人 應於文到3 日內履約、逾期即依約解除契約而沒收已支付價 金作為違約金，上訴人於100 年7 月13日收訖該函後並未依 催告期限履約，被上訴人於100 年7 月18日發函為解除系爭 契約之意思表示，並表示依約沒收該210 萬元為違約金，上 訴人於100 年7 月20日收訖該函件，兩造不爭執，並有100 年7 月8 日、100 年7 月18日被上訴人之發函及收件回執在 卷可憑（原審卷第70至75頁）。是上訴人經被上訴人催告未 履行系爭契約，被上訴人依系爭契約第11條第2 項約定，解 除系爭契約並沒收上訴人已支付之210 萬元作為違約賠償， 係屬有據。
七、按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額， 為民法第252 條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過 高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所 受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切 利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148 條 第2 項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法， 則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信 原則予以檢驗（最高法院88年台上字第1968號、95年台上字 第1095號裁判要旨參照）。
㈠經查：
⒈上訴人於100 年5 月18日以1,400 萬元向被上訴人買受系 爭房地，系爭房地前次之買賣，為訴外人張志弘於99年9 月28日以1,151 萬元向范威松買受（被上訴人為登記名義 人），有張志弘與范威松間有不動產買賣契約書、被上訴 人與范威松所有權買賣移轉登記申請書在卷可稽（原審卷 第129 至134 、136 至144 頁）。上訴人如能如期履行債 務，被上訴人可得利益249 萬元。
⒉本件尾款依系爭契約第3 條第2 款約定，係於金融機構核 撥貸款時支付。被上訴人稱依一般代書辦理經驗，約在契 稅繳納後2 星期內核撥，上訴人最晚在100 年6 月24日前 應繳交尾款等語（原審卷第145 頁）。亦即被上訴人本可 預計於100 年6 月24日收領房屋買賣之差價利益249 萬元 ，惟查，上訴人因違約不買，並向被上訴人提出解除契約 返還價金之訴訟，經原法院以100 年度訴字第3568號判決 上訴人敗訴，於101 年1 月31日確定。兩造不爭執被上訴 人於101 年2 月24日由交易帳戶實際撥付取得1,915,919 元。是自100 年6 月24日至101 年2 月24日期間之利息， 如以年息5%計算，約計83,910元（計算式：0000000 ×24 6/365 ×5%＝83910 ，元以下四捨五入）。 ㈡次查，系爭房屋1 樓大廳樑氯離子含量為0.903kg/m3、該大 樓2 樓客廳樑氯離子含量為0.976 kg/m3 、2 樓臥室樑氯離 子含量為0.880 kg/m3 ，有99年6 月22日臺灣省土木技師公 會氯含量試驗報告在卷可稽（原審卷第64頁）。依該試驗報 告備註5 之記載：「依CNS3090 A2042 （87年6 月25日）第 二次修訂，新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必 須小於0.3 kg/m3 」。可知系爭房屋1 樓大廳樑氯離子含量 超過限值之3 倍。又房屋氯離子含量過高，即社會一般俗稱 之海砂屋，此觀本件買賣仲介中信房屋公司之房地產標的現 況說明書第18項次欄位記載「是否曾經做過海砂屋檢測（氯 離子檢測事項）」即明（原審卷第63頁）。房屋氯離子含量 過高，造成之原因係因建築房屋所使用之拌合混凝土中的砂 子，使用來自海砂而非河砂，因未以淡水沖洗去鹽分，除去 海砂中含有的氯離子，導致氯離子混入混凝土中，因而侵蝕 鋼筋表面產生鏽蝕生成物，鏽蝕生成物之體積比原鋼筋體積 更大，在混凝土內部產生擠壓之張力，持續累積到超過混凝 土可承受之範圍，混凝土就會產生裂痕，裂痕會破壞混凝土 對鋼筋之包覆並提供氯離子侵蝕鋼筋所需之氧氣等物，導致 鏽蝕過程加速，產生更多鏽蝕生成物，終將造成混凝土剝落 、鋼筋外露，將影響建物結構，是氯離子含量過高之房屋，
於一般社會交易常情上，係被認為有問題之房屋。被上訴人 自己亦認為海砂屋屬市場上之問題屋（原審卷第114 頁）， 且依被上訴人提出99年第2 季至101 年第2 季間系爭房地附 近交易價格查詢資料內容觀之，系爭房地附近之交易量甚少 （原審卷第116 至117 頁）。
㈢再查，上訴人固曾於系爭試驗報告上簽名（原審卷第64頁） 。惟查，系爭試驗報告係被上訴人前手屋主范威松委託臺灣 省土木技師公會所為，針對新北市○○區○○街000 號1樓 大廳樑、2 樓客廳樑、2 樓臥室樑所作之試驗，並未就上訴 人買受之地下室作檢驗；取樣日期於99年6 月22日，距系爭 契約於100 年5 月18日簽訂時將近1 年，且於兩造簽約前一 天由仲介將氯含量試驗報告交給上訴人。另查，被上訴人陳 稱其向前手范威松買賣時（即99年9 月28日），曾收受系爭 試驗報告（本院卷第64頁、原審卷第134 頁）。是被上訴人 於本件100 年5 月18日簽訂買賣契約之前，就系爭房屋1 樓 有氯含量過高之情形知之甚詳，卻於系爭契約第9 條擔保責 任第5 項標的物檢測約定以：上訴人不得於本買賣標的物點 交前，要求進行氯離子含量檢測（原審卷第17頁），且於系 爭房地之標的現況說明書中第18項次欄位就「是否曾經做過 海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」，勾選「否」，而另於現 況說明書右側空白處由仲介記載：本項次第18條委託人及仲 介已告知氯離子含量超過標準，買受人同意依本檢測報告之 數據買下標的物，且無異議等語，交由上訴人簽名，有中信 房屋房地產標的現況說明書在卷可稽（原審卷第63頁）。 ㈣茲審酌被上訴人於99年9 月28日向前手買受後，於100 年5 月18簽定系爭買賣契約時，預期可得利益249 萬元，又因上 訴人違約而受有利息損害，被訴請返還價金，惟系爭房屋確 實有氯離子含量超出限值3 倍之情形，屬市場上之問題屋， 交易量及交易價格本無從期待熱絡或快速增值，且房屋結構 堅牢為交易之重要事項，系爭試驗報告雖非被上訴人委託檢 驗，惟被上訴人於本件買賣契約簽訂前約7 個月向前手范威 松買受系爭房屋時，即已明知系爭房屋有氯離子過高之情事 ，卻於房地標的現況說明書中關於「是否做過海砂屋檢測（ 氯離子檢測事項）」欄位勾選「否」，嗣後被上訴人提出系 爭試驗報告，並未更改上開記載，而另於現況說明書空白處 由仲介記載已告知氯離子含量超過標準等語，且於契約擔保 責任約定上訴人不得於標的物點交前要求進行氯離子含量檢 測，是被上訴人就系爭房地交易過程中關於房屋現狀說明有 誠信不足之情，被上訴人沒收上訴人交付之第一期價金210 萬元作為違約賠償，顯有過高之情事，揆諸首揭說明，本院
得依職權減至相當之數額，即210 萬元酌減至1,155,000 元 ，可認為相當。
㈤上訴人匯入交易專戶之210 萬元價金，於扣除仲介服務費用 ，實際撥付被上訴人1,915,919 元。惟此仲介費之給付係被 上訴人與仲介間之法律關係，與兩造間法律關係無涉。 ㈥綜上，上訴人主張依民法第252 條酌減違約金後，被上訴人 應返還上訴人945,000 元，為有理由，應予准許，逾前開範 圍之請求，為無理由。
八、綜上所述，上訴人主張本於民法第252 條規定，請求被上訴 人給付945,000 元，為有理由，應予准許，逾前開範圍之請 求，為無理由。原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判 決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應 准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合 ，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上 訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉 證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附 此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 26 日
民事第二庭
審判長法 官 吳謙仁
法 官 許正順
法 官 李瓊蔭
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
書記官 王才生