臺灣高等法院民事判決 101年度上字第118號
上 訴 人 林佩姍
林政威
林政彥
共 同
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
被 上訴人 鐘常義
訴訟代理人 李基益律師
複 代理人 劉欣怡律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年12月30
日臺灣宜蘭地方法院99年度訴字第275號第一審判決提起上訴，
本院於101年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決第四項關於命上訴人給付之起算時間及法定遲延利息之起算日，於逾民國九十九年九月二十四日部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠伊與上訴人之父林德成（已於民國99年2月2日死亡），就伊 所有坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段000地號及691地號土地（以下 合稱系爭土地），訂有耕地三七五租約（宜蘭縣礁溪鄉○○ ○○00000號私有耕地三七五租約，下稱系爭租約）。 ㈡上訴人在系爭土地上未自任耕作，此經原審法院勘驗結果， 以「系爭691地號坐落於縣道宜四線（寬7公尺）旁，其上蓋 有一層混凝土造建物及豬舍4座（其中靠北側之豬舍養有2頭 豬隻）、廢棄豬舍1座…668地號土地目前休耕中」。且依宜 蘭縣宜蘭地政事務所99年10月25日宜地二12字第0000000000 號函檢附之土地複丈成果圖（下稱原判決附圖）所示，691 地號土地「編號A：構造為加強磚造鐵皮頂，用途為豬舍， 使用面積79.94平方公尺」、「編號B3：構造為加強磚造鐵 皮頂，用途為豬舍，使用面積11.10平方公尺」、「編號D： 構造為鋼鐵造，用途為豬舍，使用面積139.49平方公尺」。 上開上訴人未自任耕作之面積共計230.53平方公尺，達691 地號土地面積22.25%（230.53平方公尺÷1,036平方公尺×1 00%＝22.25%），占系爭土地面積4.82%【230.53平方公尺÷ （1,036＋3,739）平方公尺×100%＝4.82%】。上訴人就所 承租系爭土地之一部變更耕作之使用目的，縱僅存在於系爭
土地之一部分，系爭租約仍全部無效，不因伊是否知悉上訴 人未自任耕作及是否繼續收取租金而影響當然無效之系爭租 約，且伊否認兩造曾合意另訂租約。縱系爭租約仍屬有效， 上訴人亦有繼續一年不為耕作種植稻谷之終止租約事由，經 伊為終止租約之意思表示，上訴人繼續占用系爭土地，屬無 權占有。依民法第767條規定，上訴人應將系爭土地騰空遷 讓返還伊。
㈢上訴人無權占用系爭土地，係無法律上之原因受有占用之利 益，致伊受有無法利用系爭土地之損害，自已構成不當得利 ，依民法第179條前段規定，上訴人應返還相當於租金之利 益。系爭土地坐落縣道宜四線，距礁溪鄉市區約3公里，生 活機能多賴礁溪鄉市區，周圍多為田地，計算相當於租金之 不當得利，以申報地價年息5%為允當，上訴人應自起訴狀繕 本送達之翌日起至返還系爭土地之日止，按年給付伊新臺幣 （下同）5萬5,118元（668地號土地：99年申報地價每平方 公尺184元×3,739平方公尺×5%＝34,398元；691地號土地 ：99年申報地價每平方公尺400元×1,036平方公尺×5%＝20 ,720元；34,398元＋20,720元＝55,118元）。 ㈣聲明：
⑴先位聲明：
①確認兩造間就系爭土地之系爭租約無效。
②上訴人應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段000地號土地上如 原判決附圖編號A所示面積79.94平方公尺之加強磚造鐵 皮頂豬舍、編號B1所示面積6.30平方公尺之加強磚造雨 遮、編號B2所示面積109.53平方公尺之加強磚造一層平 房（後方為鐵皮頂）、編號B3所示面積11.10平方公尺 之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號C所示面積14.80平方公尺 之鋼鐵造貨櫃、編號D所示面積139.49平方公尺之鋼鐵 造豬舍、編號E所示面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建物 、編號ab連線所示磚造矮牆等地上物拆除，並將系爭土 地還被上訴人。
③上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之 日止，按年給付被上訴人5萬5,118元，及自到期日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⑵備位聲明：
①上訴人應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段000地號土地上如 原判決附圖編號A所示面積79.94平方公尺之加強磚造鐵 皮頂豬舍、編號B1所示面積6.30平方公尺之加強磚造雨 遮、編號B2所示面積109.53平方公尺之加強磚造一層平 房（後方為鐵皮頂）、編號B3所示面積11.10平方公尺
之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號C所示面積14.80平方公尺 之鋼鐵造貨櫃、編號D所示面積139.49平方公尺之鋼鐵 造豬舍、編號E所示面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建物 、編號ab連線所示磚造矮牆等地上物拆除，並將系爭土 地還被上訴人。
②上訴人應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地之 日止，按年給付被上訴人5萬5,118元，及自到期日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則抗辯：
㈠伊之祖父林樹欉於67年間經○○段000地號土地所有權人同 意在其上填土墊高興建豬舍及建物（門牌號碼：宜蘭縣○○ 鄉○○路0000號），而屬非都市土地使用管制規則第8條所 指非都市土地使用編定公告前（宜蘭縣73年10月15日公告） 之「原有建築物」，因有建物存在，依非都市土地使用管制 規則第22條規定，得由權利人申請使用地更正編定為甲種建 築用地，即非耕地，不屬耕地三七五租約之耕地範圍，自無 耕地三七五減租條例之適用。惟為便於計算租金，雙方未將 該二筆土地作三七五租約登記之變動。
㈡伊父林德成自幼隨林樹欉在系爭土地養豬，從未間斷亦未棄 養。系爭土地於林樹欉時期即有租約，並約定承租人可作為 養豬及住家使用。林樹欉、林德成歷年均按年給付租金，從 未拖欠。被上訴人及其父收取租金長達三十餘年，從未表示 系爭土地不得建造房屋、豬舍或供養豬之用，依民法第153 條規定，雙方均有默示租地建屋之契約存在。被上訴人於三 十餘年後主張承租人違反租約而訴請收回土地及拆屋還地， 顯不合法。
㈢被上訴人自97年間起為求收回系爭租約之土地而藉故不收取 伊欲給付之租金，因林樹欉、林德成每年繳交租金之收據已 遺失，僅存93至96年度收據。然依證人吳依筠、鍾樹枝所證 述，被上訴人收取租金時已明知系爭土地建屋供住家及養豬 使用。
三、原審依被上訴人之先位聲明，判決㈠確認兩造間就系爭土地 之系爭租約無效。㈡上訴人應將系爭土地返還被上訴人。㈢ 上訴人應將坐落宜蘭縣礁溪鄉○○段000地號土地上如原判 決附圖A、B1、B2、B3、C、D、E及ab連線所示之地上物拆除 。㈣上訴人應自99年9月23日起至交還系爭土地之日止，按 年給付被上訴人5萬5,118元，及自99年9月23日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（另被上訴人於101年6月26
日民事變更追加狀，就於原審之先位聲明㈠，變更為確認兩 造就系爭土地之耕地租賃契約關係自始無效而不存在，並追 加先位聲明㈡上訴人應將系爭租約登記註銷〈本院卷第53頁 〉；嗣於101年10月22日本院準備程序，撤回上開先位聲明 ㈠之變更〈本院卷第81頁〉；再於101年11月27日本院言詞 辯論程序，撤回上開先位聲明㈡之追加〈本院卷第95頁背面 〉，以下均不再贅述）。
四、被上訴人主張兩造間就系爭土地訂立系爭租約，且其中691 地號土地上有如原判決附圖編號A、B1、B2、B3、C、D、E及 ab連線所示之地上物等事實，有原判決附圖、地籍圖謄本、 現場照片、系爭租約等可稽（原審卷第41、58-64、66-67頁 ），並為上訴人所不爭執（原審卷第24頁背面、35、88頁） ，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人有未自任耕作之情形，系爭租約應屬無 效或得為終止，如原判決附圖編號A、B1、B2、B3、C、D 、 E及ab連線所示之地上物為無權占有，上訴人應拆除上開地 上物並返還系爭土地，並應給付自起訴狀繕本送達之翌日起 至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利等情，為上訴 人所否認，並以上開情詞為辯。是本件應審酌者厥為：㈠上 訴人就系爭土地有無不自任耕作之情形，而有系爭租約無效 之原因？被上訴人主張收回系爭土地，有無理由？㈡如被上 訴人主張收回系爭土地為有理由，得否請求上訴人給付相當 於租金之不當得利？其金額為若干？㈢若被上訴人之先位聲 明為無理由，則其備位聲明主張上訴人就系爭土地有持續一 年不為耕作之情形，被上訴人終止系爭租約收回系爭土地， 及請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？六、本院得心證之理由：
㈠按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條 第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租 人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承 租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任 耕作之列，應構成原訂租約無效之原因（最高法院70年臺上 字第4637號判例意旨參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地 供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外 之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2 項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土 地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即 可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物
之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為 漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕 地租佃契約，不自任耕作（最高法院85年度臺上字第1227號 、87年度臺上字第246號及第592號、87年度臺再字第52號判 決意旨參照）。次按，耕地三七五減租條例第16條第2項所 謂之原訂租約無效，係指承租人違反上開所定不自任耕作或 轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失 其效力，租賃關係因而歸於消滅。其無效之範圍，係以租約 所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將 其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為 無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃 依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收 回（最高法院80年臺再字第15號判例、73年度臺上字第112 號判決意旨參照）。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在 於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效， 該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人 為主張。換言之，承租人違反耕地三七五減租條例第16條第 1項規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然 無效，並不待出租人主張。承租人未自任耕作致租約無效， 除雙方另有租賃之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同 意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換 訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92年度 臺上字第2494號判決意旨參照）。
㈡被上訴人主張上訴人向其承租之系爭土地上建有地上物之事 實，為上訴人所不爭執，並經原審法院至現場履勘，囑請宜 蘭縣宜蘭地政事務所測量製有如原判決附圖所示之複丈成果 圖可按。依被上訴人與上訴人之被繼承人林德成所訂定之系 爭租約約定，每年由承租人向出租人繳正產品即稻谷1,339 台斤（668地號土地1,026台斤、691地號土地313台斤），另 別無其他副產品之約定（原審卷第41頁），可見林德成本係 為栽培農作物而與被上訴人簽訂系爭租約。上訴人抗辯林德 成與被上訴人間有默示租地建屋之契約存在，691地號土地 已非耕地而屬租地建屋，無耕地三七五減租條例之適用，僅 668地號土地適用三七五減租條例云云，委無足取。 ㈢系爭租約中691地號土地上所搭建如原判決附圖編號A所示面 積79.94平方公尺之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號B1所示面積6 .30平方公尺之加強磚造雨遮、編號B2所示面積109.53平方 公尺之加強磚造一層平房（後方為鐵皮頂）、編號B3所示面 積11.10平方公尺之加強磚造鐵皮頂豬舍、編號C所示面積14 .80平方公尺之鋼鐵造貨櫃、編號D所示面積139.49平方公尺
之鋼鐵造豬舍、編號E所示面積8.26平方公尺鋼鐵造一層建 物、編號ab連線所示磚造矮牆等地上物，顯非以耕作為目的 或為便利耕作所建之簡陋農舍，而有承租人不自任耕作之情 ，系爭租約應屬無效。被上訴人請求確認兩造間就系爭土地 之系爭租約無效，即屬有據。
㈣兩造間就系爭土地之系爭租約既因上訴人有部分不自任耕作 之情形而無效，兩造復未就系爭土地另行成立租賃、使用借 貸等其他契約法律關係，則上訴人於如原判決附圖編號A、B 1、B2、B3、C、D、E及ab連線所示範圍內之地上物，占用被 上訴人所有之系爭土地部分，自屬無權占有。被上訴人請求 上訴人拆除此部分地上物，將系爭土地返還被上訴人，自屬 有據。
㈤按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民 法第179條定有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字 第1695號判例意旨參照）。其依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準。惟於審酌對方所受之利益時 ，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未 嘗不可據為計算不當得利之標準；又基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。上 訴人無權占有系爭土地，應屬無法律原因而受有相當於租金 之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人本 於民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得 利，洵屬有據。本院審酌系爭土地附近交通、繁榮程度及生 活機能良好，暨上訴人利用系爭土地之經濟價值與所受利益 等情形，認以系爭土地申報地價按年息5%計算為適當。查系 爭668地號及691地號土地，面積分別為3,739平方公尺、1,0 36平方公尺，99年度申報地價各為每平方公尺184元、400元 ，有土地登記謄本可憑（原審卷第39-40頁），被上訴人請 求上訴人自起訴狀繕本送達之翌日（即99年9月24日）起， 按年給付相當於土地租金之不當得利數額為55,118元｛【（ 18 4元×3,739平方公尺）+（400元×1,036平方公尺）】× 5% ＝55,118元｝，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人與林德成間系爭租約約定為農業稻作使
用，上訴人違約未自任耕作，又無其他證據足資證明搭建地 上物為租約內容，系爭租約無效，被上訴人㈠請求確認兩造 間就系爭土地之系爭租約無效；㈡依物上請求權規定，請求 上訴人拆除如原判決附圖編號A、B1、B2、B3、C、D、E及ab 連線所示地上物，將系爭土地返還被上訴人；㈢依民法第17 9條規定，請求上訴人自起訴狀繕本送達之翌日（即99年9月 24日〈原審卷第51頁〉）起至返還系爭土地之日止，按年給 付被上訴人相當於租金之不當得利5萬5,118元，及自99年9 月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據 ，均應予准許。至被上訴人99年9月23日起算相當於租金之 不當得利及遲延利息請求，即屬無據，不應准許。原審就上 開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未合。上訴 意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由， 爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至 原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，於法並 無違誤。上訴論旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，為 無理由，應予駁回。
八、被上訴人之先位聲明既為有理由，業經本院審認如上，本院 即無庸就被上訴人之備位聲明主張上訴人就系爭土地有持續 一年不為耕作之情形，被上訴人終止系爭租約收回系爭土地 ，及請求上訴人給付相當於租金之不當得利等是否有理由為 審酌，併予敘明。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘 明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 黃國益
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。