臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第464號
原 告 劉慶珠
訴訟代理人 王和屏律師
被 告 李克承
李克漢
吳李年
李玉萍
李玉葉
李明術
兼 上三人
訴訟代理人 李玉龍
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年12月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李克承、李玉萍、李玉龍、李玉葉、李明術應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○段○○○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號，如附圖所示D 、E 部分面積各為十一、三十七平方公尺之建物拆除；被告應將該部分土地返還原告。
被告應自民國一百年十一月二十日起至返還前項土地之日止按月連帶給付原告新臺幣壹萬伍仟貳佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，其餘百分之二由被告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查，原告起訴時原列李克承、李克漢、吳李 年及李豊松（原告起訴狀誤繕為「李豐松」）等4 人為被告 ，嗣因查知李豊松於本件起訴前之民國100 年6 月5 日即已 死亡，遂變更追加李豊松之全體繼承人即李玉萍、李玉龍、 李玉葉、李明術為被告（見本院卷第105 頁）。又配合土地 測量成果，修正其聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○ ○段○○段00○0 地號土地（下稱系爭60之5 地號土地）如 附圖所示D 部分房屋（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00
號）拆除，返還該部分土地予原告；㈡被告應將坐落臺北市 ○○區○○段○○段00○00地號土地（下稱系爭60之11地號 土地，與上開60之5 地號合稱系爭土地）上如附圖所示E 部 分房屋（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號）拆除，返 還該部分土地予原告；㈢被告應自100 年11月20日起至返還 前開兩項土地之日止，按月連帶給付原告1 萬5,264 元；㈣ 願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第207 頁）。核其所為 變更，均係本於被告無權占有系爭土地之同一基礎事實而來 ，揆諸首開規定，於法並無不合，先予說明。
二、又被告李克承、李克漢經合法通知，均未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人李敏然、楊建德分別共 有，李敏然、楊建德於44年7 月28日將系爭60之5 地號土地 面積11平方公尺、60之11地號土地面積37平方公尺出租予被 告之被繼承人李德雲建築房屋，約定租金為每月每坪白米1 台斤計算，嗣經本院以93年度訴字第4454號、臺灣高等法院 （下稱高院）94年度上易字第41號判決前揭租金自94年3 月 1 日起，系爭60之5 地號土地應調整為每月2,083 元、系爭 60之11地號土地應調整為每月6,995 元確定；又經本院98年 度訴字第352 號、高院99年度上易字第329 號再判決自97年 10 月1日起，系爭60之5 、60之11地號土地租金應分別調整 為每月3,502 元、1 萬1,762 元確定在案。李德雲雖於66年 3 月19日死亡，然其繼承人即被告李克承、李克漢、吳李年 及李豊松（已歿，即被告李玉萍、李玉龍、李玉葉及李明術 之被繼承人）並未拋棄繼承，應繼受上開租賃關係，負給付 租金之義務。然被告自96年9 月26日起即未再給付租金，是 自原告及陳麗華於96年12月17日取得系爭土地所有權起至97 年6 月30日止積欠8 萬9,872 元，97年7 月1 日起至100 年 11月20日止積欠57萬4,944 元，扣除聲請強制執行所得分配 款16萬元後，仍積欠51萬2,326 元，已達兩年租金之總和， 原告及陳麗華遂依土地法第103 條規定，分別向上列李德雲 之被繼承人表示終止租賃關係。因此，被告已構成無權占有 系爭土地，爰依民法第767 條規定請求被告將如附圖所示D 、E 部分之系爭房屋拆除，將該部分土地返還予原告；另依 同法第179 條、第184 條第1 項前段、第185 條等規定，請 求被告自100 年11月20日起至返還上開土地之日止，按月連 帶給付原告相當於租金之不當得利或損害賠償1 萬5,264 元 等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭60之5 地號土地如附圖
所示D 部分面積11平方公尺建物（門牌號碼臺北市○○區○ ○路0 段00號）拆除，將該部分土地返還予原告；㈡被告應 將坐落系爭60-11 地號土地如附圖所示E 部分面積37平方公 尺建物（門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號）拆除，將 該部分土地返還予原告；㈢被告應自100 年11月20日起至返 還前開兩項所示土地之日止，按月連帶給付原告1 萬5,264 元；㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告吳李年、李玉萍、李玉葉、李明術、李玉龍則以：對系 爭房屋占用原告土地、及自96年9 月26日起未再交付租金等 事實不爭執。然系爭房屋基地雖係由李德雲出面向地主承租 ，實際上則為李豊松、李克承共同出資興建，並由李豊松分 得1 樓、李克承分得2 樓，分別住居使用，李德雲並未取得 該屋所有權。又李豊松死後，則由被告李玉龍1 人單獨使用 1 樓部分，用以提供民俗療法社區服務，其餘被告均未實際 使用系爭房屋，自未受有任何利益可言。況且李德雲當年係 因不識字始會誤簽租賃契約，真意係向地主購買系爭土地， 渠等自非無權占有。又李豊松及其繼承人之所以未繳租金， 係因李豊松於100 年6 月5 日過世前1 年半起即罹患重病， 無意識能力，致不知原告曾催告給付租金並終止租約，又不 知地主變更為何人，直至原告提起前案調整租金之訴時才知 悉，並非故意拒繳。此外，欠繳租金數額亦應未達兩年總和 。是以原告向請求拆屋還地或返還不當得利或損害賠償，均 屬無據等語置辯。並均聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均 駁回；2.願供擔保請准免為假執行。至於被告李克承、李克 漢經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。
三、經查，系爭土地原為李敏然、楊建德所有，後移轉予李金釵 、楊博哲，上開2 人於96年12月17日再轉讓予本件原告及訴 外人陳麗華共有，陳麗華復於100 年4 月7 日將其應有部分 2 分之1 讓與原告，目前原告為系爭土地之單獨所有權人； 及系爭房屋占用上開土地如附圖D 、E 部分所示面積各11、 37平方公尺等事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本及本 院囑託臺北市建成地政事務所測量後製成土地複丈成果圖等 件附卷可稽，堪予認定。
四、原告另主張被告均為系爭土地承租人李德雲之繼承人，原告 已於100 年11月20日合法終止兩造間之租賃關係，被告仍拒 不返還占用土地，爰依民法第767 條規定請求拆屋還地，併 依同法第179 條、第184 條、第185 條等規定請求被告連帶 賠償自100 年11月20日起至返還上開土地之日止之不當得利 或損害賠償等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是
本件之爭點即為：㈠系爭房屋之所有權人或事實上處分權人 及占有人分別為何人？渠等是否無權占有系爭土地？原告請 求被告全體共同拆屋還地，是否可採？㈡原告另依不當得利 或侵權行為法律關係請求被告連帶賠償，有無理由？數額若 干？茲分述如下：
㈠原告請求被告拆屋還地部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 定有明文。次按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有 事實上之處分權者，始有拆除之權限。又請求返還所有物之 訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人 ，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦不得 本於物上請求權，對之請求返還所有物。
2.系爭房屋之所有權人或事實上處分權人：
系爭房屋未辦理第一次所有權登記，無從按物權登記之方式 認定其所有權人。是在未辦理建物第一次所有權登記以前， 房屋所有權屬於出資興建之原始建築人原始取得。本件原告 主張系爭房屋係由李德雲出資興建云云，無非係以系爭房屋 營造執照上載業主名稱為李德雲等情為據（見本院卷第183 頁），然主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核 發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋 所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起 造人，即為興建建物而原始取得其所有權之人。被告辯稱實 際出資興建者係李德雲之子李豊松及李克承，起造人名義列 李德雲，係因老一輩的觀念認為房屋要以父親名義登記，以 示尊重長輩等語，衡諸我國社會觀念，尚非無稽，不能認為 原告已經充分舉證系爭房屋係由李德雲出資興建之事實。原 告又主張被告吳李年曾於另案本院98年度訴字第352 號調整 租金事件中自認上開事實云云，然細繹該案判決第5 頁叁、 兩造不爭執之事項之記載為：李敏然、楊建德曾於44年7 月 28日將系爭土地出租予被告之被繼承人李德雲搭建門牌號碼 臺北市○○區○○路0 段00號房屋等情，旨在強調承租人為 李德雲之事實，至於實際出資興建者為何人，則未予認定， 且此亦非該案爭點，不足認定被告曾為如是自認，此參該案 判決即明（見本院卷第29-40 頁）。是以，原告既未能積極 證明系爭房屋係由李德雲出資興建，本件自應依被告李玉萍 、李玉龍、李玉葉及李明術（下稱被告李玉萍等4 人）所為 自認內容，認定該屋係由李豊松、李克承所出資興建而原始 取得所有權。又李豊松於100 年6 月5 日死亡，繼承人為被 告李玉萍等4 人，迄未陳報拋棄繼承，亦未協議分割遺產等
事實，為兩造所不爭，並有李豊松之戶籍謄本、繼承系統表 、上列繼承人之戶籍謄本及本院家事庭查詢結果覆函等件在 卷可考（見本院卷第85-91 頁、第69頁、第92-96 頁、第10 6 頁），是李豊松就系爭房屋之事實上處分權即應歸由被告 李玉萍等4 人共同繼承。從而，原告以被告李克承、被告李 玉萍等4 人為被訴對象，訴請拆除房屋並返還該部分土地， 應無不合；惟原告請求其餘被告亦應拆除房屋部分，則顯然 無據，先予說明。
3.系爭土地之占有人：
⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，此為民法第421 條第1 項所明揭。由 此可推知出租人負有將租賃物之占有交付予承租人之義務， 於租賃期間內將占有之利益歸由承租人享有。又占有法律之 利益，乃可得繼承之客體，繼承人自繼承開始時，即取得占 有，並依被繼承人死亡時之占有狀態繼續占有，無須事實上 立於管領其物之地位，亦不問其知有占有或有欲占有之意思 與否，為一種「對物無事實上管領力之占有」，此乃繼承法 則之當然之理。
⑵被告雖抗辯僅有被告李玉龍、李克承分別使用居住系爭房屋 1 樓、2 樓，其餘被告均未實際占有該屋等語。惟查，被告 之被繼承人李德雲曾於44年7 月28日向李敏然、楊德建承租 系爭土地，此乃被告李克承、李克漢、吳李年及李玉萍等4 人之被繼承人李豊松於另案即本院93年度訴字第4454號、98 年度訴字第352 號調整租金事件歷審中所自認之事實，有前 開各審判決在卷足查，並經本院依職權調卷查認屬實（見本 院卷第18、25、31、36頁反面）。李敏然、楊德建嗣雖將上 開土地移轉予李金釵、楊博哲，該2 人又再將土地出售予本 件原告及陳麗華，然依民法第425 條買賣不破租賃之規定， 前土地所有人與李德雲間之租賃關係仍應繼續存在。李德雲 生前既未曾終止該租賃契約，其繼承人自繼承開始時，亦未 辦理拋棄繼承，則上開租賃關係包含占有之利益自應由其全 體繼承人繼受；而李豊松之繼承人亦未向法院陳報拋棄繼承 之事實，乃被告李玉萍等4 人所自承（見本院卷第131 頁反 面），則被告李玉萍等4 人亦應繼承李豊松對系爭土地之占 有利益。是依前揭說明，縱使除被告李玉龍、李克承外之其 他被告並未實際使用系爭房屋，然渠等亦因繼承而取得對系 爭土地之占有利益，且依前揭說明，此不受渠等未直接占有 或無占有意思之影響。因此，被告或因直接占有，或因繼承 之法律關係，現均為系爭土地之占有人，堪予認定。 4.被告占有系爭土地是否為無權占有：
⑴兩造間就系爭土地原存有租賃關係，已如前述。原告主張被 告現為無權占有，係以其已於100 年11月20日依土地法第10 3 條第4 款規定合法終止上開租賃契約等情為據。是本節爭 點即在於原告上開終止之意思表示是否合法。
⑵按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達兩年以上時，出租人不得收回，土地法第10 3 條第4 款定有明文。查被告自96年9 月26日起即未再給付 租金之事實，為被告所自認，故至原告及陳麗華於99年4 月 20日催告、並於同年5 月14日發函通知當時全體承租人即被 告李克承、李克漢、吳李年及李豊松（誤繕為李豐松）終止 租約時止，欠租期間長達2 年又7 月，且本件並無擔保金額 可供抵償，是上列承租人積欠租金數額顯已達兩年以上總和 無誤。是原告終止上開租約，合於前揭土地法第103 條第2 款之要件，核無不合。
⑶又前揭催告函及終止意思表示函已分別於99年4 月21日、5 月15日送達被告吳李年及李豊松，有前揭存證信函及送達證 書附卷可稽（分見本院卷第41-45 頁、第46-48 頁、第147- 152 頁、第153-157 頁）；被告雖辯稱李豊松當時因病喪失 意識能力，不能認為已合法送達云云，然徵諸李豊松於99年 11月、12月間，尚因另案調整租金事件多次親自出庭，有該 案報到單及言詞辯論筆錄附卷可稽（見本院卷第227-232 頁 ），被告復未為任何舉證，所辯自不可信。而被告李克漢及 李克承部分雖未能合法送達，然原告事後已於100 年9 月14 日與被告李克漢合意終止租賃關係，亦有協議書1 紙附卷可 稽（見本院卷第49頁），堪信為真實。至被告李克承部分， 亦經原告於100 年4 月17日取得系爭土地全部應有部分後， 向本院聲請對被告李克承公示送達催告應於5 日內補繳租金 暨逾期即終止之意思表示，且本院以100 年度司聲字第1852 號裁定准許後，原告已於100 年10月26日登報公告上開意思 表示，有上開裁定及報紙影本各1 份附卷足憑（見本院卷第 51-54 頁），是上開租賃契約應自登載日後20日即同年11月 15日起發生送達效力，而於催告期間5 日屆滿後之100 年11 月20日起發生終止之效力，堪予認定。
⑷另被告雖抗辯原告曾對被告聲請強制執行，因而獲得部分給 付，欠租數額應未達兩年總和云云，然依卷附本院民事執行 處北院木99司執甲字第56880 號通知可知，原告及陳麗華係 於99年11月19日始依本院99年度司執字第56880 號強制執行 事件受領該案分配款16萬元（見本院卷第58頁），對於原告 於99年5 月間即向被告李吳年及李豊松所為合法終止自不生 影響。又依另案即本院93年度訴字第4454號（上訴審案號：
高院94年度上易字第403 號）、98年度訴字第352 號（上訴 審案號：高院99年度上易字第329 號）調整租金事件確定判 決結果，自94年3 月1 日起，系爭60之5 地號11平方公尺部 分之土地租金調整為每月2,083 元、系爭60之11地號37平方 公尺部分之土地租金調整為每月6,995 元；自97年10月1日 起，前開60之5 地號部分土地租金調整為每月3,502 元、前 開60之11地號部分土地租金調整為每月1 萬1,762 元計算， 則被告自96年9 月26日起至99年11月19日止，已欠租金數額 為50萬1,111 元（①自96年9 月26日起至97年9 月29日止： 共欠10萬9,844 元，計算式為：（2,083 元＋6,995 元）× 1 年又3/30月＝109,844 元）、②自97年10月1 日起至99年 11月19日止，共欠39萬1,267 元，計算式為：（3,502 元＋ 11,762元）×2 年1 又19 /30個月＝391,267 元，①＋②＝ 501,111 元）。扣除原告因強制執行分配款16萬元，被告於 99年11月19日後，仍欠原告租金34萬1,111 元。因此，如再 以往後每月應繳租金1 萬5,264 元計算，則計至原告於100 年9 月間與被告李克漢合意終止租約、或於100 年11月間以 公示送達意思表示方式對被告李克承表示終止租約時止，被 告所累計欠繳數額亦顯逾兩年總和即36萬6,336 元【（3,50 2 元＋11,762元）×2 年＝366,336 元】。可見被告以原告 曾獲強制執行分配款16萬元，辯稱積欠租金數額未達兩年租 金總和云云，並非可採。
⑸此外，被告又辯稱欠繳係因不知地主易手為何人云云，然土 地所有權之移轉登記，乃可供公眾查閱之事實，要無不能查 悉之理。況原告及陳麗華於97年9 月26日即對被告訴請調整 租金，有收文章蓋用於該案起訴狀可稽，業據本院調閱該案 卷宗查核無誤，然被告自上開知悉時起，迄今仍持續欠繳， 可見上情亦非被告拒不繳納租金之原因，被告所辯顯不足採 ，併予敘明。
⑹基上，被告自96年9 月26日起即欠繳租金迄今，當時出租人 即本件原告及陳麗華經合法催告後，依土地法第103 條第4 款規定終止兩造間之租賃契約，洵屬有據，該租賃關係應自 終止之意思表示送達最後承租人李克承之日即100 年11月20 日起發生終止效力。是自上開租賃關係終止後，被告即喪失 占用系爭土地之合法權源，構成無權占有，應堪認定。 5.從而，原告依民法第767條規定，請求被告李克承、李玉萍 、李玉龍、李玉葉、李明術應將坐落系爭土地如附圖D、E部 分（門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號）建物拆除，並 請求被告返還該部分土地予原告，為有理由，應予准許；然 原告另請求被告李克漢、吳李年亦應拆除前開建物部分，因
該2人並非上開建物之事實上處分權人，此部分請求屬於給 付不能，無從准許，應予駁回。
㈡原告請求不當得利或損害賠償部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相 當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61台上字 第1695號判例意旨參照）。查，被告無權占有如附圖所示D 、E 部分土地之事實，已經本院認定如前，且原告為系爭土 地之所有權人，有土地登記對外足達公示周知之效果，被告 對其侵害行為，要難諉稱無從得悉而無過失。因此，原告依 民法第184 條、第185 條規定，請求被告連帶賠償原告自10 0 年11月20日起因土地遭占用所受相當於租金之損害，應屬 有據。
2.查，原告前將系爭土地出租予被告時，曾經本院98年度訴字 第352 號事件，綜參基地位置、工商繁榮之程度、承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等事項，認應以系爭土地申報 地價年息8%計算租金，而將每月租金調整為：系爭60之5 地 號部分土地（面積11平方公尺）租金調整為每月3,502 元、 前開60之11地號部分土地（面積37平方公尺）租金調整為每 月1 萬1,762 元計算，合計每月租金1 萬5,264 元，業如前 述。本院參酌前案甫於99年12月28日始經判決確定，其後系 爭土地之公告現值亦無明顯漲跌，且系爭土地坐落臺北市萬 華區西園路上，出入交通在西園路、西藏路上有多線公車， 鄰近捷運龍山寺站、萬華火車站，交通便利，附近又緊鄰雙 園國中、華江高中等公共設施，無論就學或生活機能，均稱 優良，惟屋齡老舊，目前係由被告李玉龍開設國術館使用等 情，業經本院至現場勘驗查明製有勘驗筆錄可參（見本院卷 第196 頁），認上開土地如供出租，每月租金以1 萬5, 264 元計算，尚稱妥適，是則原告每月所受相當於租金之損害數 額即為1 萬5,264 元。從而，原告請求被告應自100 年11月 20日起至返還上開土地之日止按月連帶給付原告1 萬5, 264 元，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告李克承、李 玉萍、李玉龍、李玉葉、李明術將坐落系爭60之5 地號、60 之11地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00號， 如附圖所示D 、E 部分（面積各為11、37平方公尺）之建物 拆除後，應由全部被告將該部分土地返還原告；及依民法第 184 、185 條規定，請求被告自100 年11月20日起至返還上 開土地之日止按月連帶給付原告1 萬5,264 元，均有理由，
應予准許；然原告逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。
八、又審酌本件原告之訴，除訴請被告李克漢、吳李年拆除系爭 房屋部分，因該2 人並非事實上處分權人，而遭駁回外，其 餘部分均獲勝訴，且前揭部分駁回之結果，實質上與原告全 獲勝訴間並無二致，爰依民事訴訟法第79條規定，命本件訴 訟費用由被告負擔。另被告間之分擔比例，因主文第1 項部 分屬共同給付性質，第2 項則為連帶給付，爰分別依民事訴 訟法第85條第1 項及第2 項規定，按上開兩項給付之利益， 酌定應負擔之比例及方式如主文第4 項所示。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段、第2 項。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 吳佳霖
法 官 吳若萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 王妤甄