臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2821號
原 告 吳倩妤
訴訟代理人 洪國誌律師
被 告 劉品謙
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國101年10月31日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣捌佰柒拾叁萬之同時，將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積：七三二點一六平方公尺、權利範圍：一０００００分之四二九及一０００００之四三六，即合計為一０００００分之八六五）及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號五樓之六（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號，權利範圍：全部）及五樓之七（即臺北市○○區○○段○○段○○○○○號，權利範圍：全部）之房屋所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結，不在此限。被告於訴之變更或追加 無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民 事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第7款、第2項分別定 有明文。查原告起訴時訴之聲明原為：「先位聲明：被告應 將坐落於臺北市○○區○○段0○段000地號之土地及其上建 物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷00號5樓之6及5 樓之7之房屋移轉登記予原告。被告應給付原告新臺幣（下 同）753,690元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行 。備位聲明：被告應給付原告194萬元，及自起訴狀繕本送 達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供 擔保，請准宣告假執行」，嗣於民國101年10月31日言詞辯 論期日當庭將先位聲明第1項變更如後述，核原告所為訴之 變更，請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明 ，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，被告復對之無異議而為 本案之言詞辯論，核與前開規定相符，自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造於100年5月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），由原告向被告買受其所有坐落臺北市○○區○ ○段0○段000地號之土地（面積：732.16平方公尺，權利 範圍：100000分之429及100000分之436，即合計為100000 分之865）及其上建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷00號5樓之6（權利範圍全部）及5樓之7（權利範圍 全部）之房屋（下稱系爭房地），約定買賣價金為970萬 元，原告並於當日給付97萬元作為簽約金，其餘尾款873 萬元則約定於100年7月10日交屋時給付。又原告於簽訂系 爭買賣契約當時，曾向被告表示尾款均由貸款支付，因此 簽約時僅給付買賣總價一成作為簽約款，被告亦同意其餘 九成由貸款支付，被告原同意協助辦理門牌核定，然因辦 理門牌合併需耗時約2星期，原告等待被告辦理已3星期， 被告竟遲延未配合辦理，嗣原告為配合被告，向安泰銀行 申請貸款可免除被告原本貸款之違約金，同時亦透過仲介 善意告知貸款時程因被告不願配合，自應將原尾款交付及 交屋時間順延3週至7月31日。
㈡安泰銀行於100年7月22日告知原告因配合政府政策放款額 度限制，原告改向合作金庫松山分行洽詢房屋貸款事宜， 合作金庫銀行已於100年8月17日與原告完成對保手續，詎 被告明知因其事後不願配合辦理門牌合併之事造成原告申 請貸款延宕，竟於100年7月28日、同年8月20日分別以存 證信函催告原告應於100年8月20日內交付尾款及違約金10 萬元並完成產權移轉登記，否則將主張解除契約及沒收簽 約金97萬元云云，然被告於原告與銀行完成對保後，遲不 配合辦理銀行抵押權設定，致銀行迄今無法撥款，且透過 仲介宣稱要求違約金與尾款一併支付，否則不願履行契約 。然違約金之請求與履行過戶之義務概屬二事，被告自不 得拒絕辦理抵押權設定及履行過戶。嗣被告一再遲延配合 過戶，竟於100年9月22日發函要求原告應給付違約金175, 000元，並於100年11月7日發函稱已解除兩造買賣契約， 並沒收原告已給付之簽約款97萬元。
㈢被告在原告通知8月31日交付尾款之際，已無遲延責任， 因被告遲不過戶，自應負給付遲延之責，然被告竟於9月 22日再次提高違約金之請求，於法不符。縱原告有遲延之 情事，計算期間應自被告應辦理門牌合併延宕3週從8月1 日起算至原告於8月17日已獲合作金庫同意撥款止共17日 ，依買賣契約第9條第3項第1款約定，按買賣總價萬分之 三之違約金計算，被告得請求違約金僅49,470元，被告於 8月16日請求違約金10萬元、於9月23日請求違約金175,00
0元，均顯高於兩造對違約金之約定，又被告要求尾款與 違約金須一併支付才願履行過戶之義務，顯不合理。本件 實乃被告拒絕偕同辦理門牌合併、設定抵押權及所有權移 轉登記等事宜，致銀行無法撥付尾款，是被告主張解除契 約並不合法。
㈣綜上，原告爰依系爭買賣契約請求被告將系爭房地所有權 移轉登記予原告。另因被告給付遲延，從100年9月1日起 迄今已遲延259日，依買賣契約第9條第4項第1款約定，被 告應賠償違約金753,690元【計算式：970萬元×259日× 3/100 00＝753,690元】。故先位請求被告於原告給付尾 款同時將系爭房地移轉登記予原告，被告應給付違約金 753,690元及法定遲延利息。又倘認先位聲明無理由，本 件因被告自100年9月1日起迄今即給付遲延，甚至已有毀 約不賣之情事，爰依系爭買賣契約第9條第4項第2款約定 ，原告以起訴狀之送達為解除買賣契約之意思表示主張解 除買賣契約，故備位請求被告給付其所收價款97萬元之2 倍即194萬元作為違約之損害賠償等語。
並先位聲明：
⑴被告應於原告給付873萬元之同時，將系爭房地移轉登記予 原告。
⑵被告應給付原告753,690元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
備位聲明：
⑴被告應給付原告194萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭買賣契約約定原告應於100年7月10日前繳納尾款87 3萬元，詎原告於期限屆至仍未依約給付且亦未進行完稅 ，被告即於100年7月27日以永和福和郵局存證信函第202 號催告原告於5日內給付尾款，否則解除契約等語，因原 告仍未繳納尾款，被告嗣於100年8月15日、同年9月22日 以新北市政府郵局存證信函第301號、永和中正路郵局存 證信函第216號再次催告原告給付尾款，並主張依系爭買 賣契約第9條第3款規定沒收簽約金97萬元，原告屆期仍未 給付，被告於100年11月7日以存證信函第306號函解除契 約，並沒收簽約金97萬元，且兩造於100年8月31日在東森 房屋中山店協調未果，復於101年2月間在新北市新莊區調 解委員會進行調解，因原告拒絕給付違約金致調解不成立
，足證原告未遵期履約甚明，被告自得解契約。 ㈡原告主張被告原同意協助辦理門牌合併，被告竟遲延未配 合辦理，自應將原尾款交付及交屋時間順延3週至7月31日 云云，均與事實完全不符，原告自應舉證以實其說。況縱 認被告願將尾款交付及交屋延至7月31日，然原告直至100 年11月7日仍未給付系爭房地尾款，是被告有無同意協助 辦理門牌合併，與本件原告給付遲延，被告多次催告後解 除契約無關。此外，原告依約應於100年7月10日前給付系 爭房地尾款873萬元而未遵期履行，被告依民法第264條規 定得於原告給付上開房地尾款前拒絕交付系爭房屋予原告 ，且被告於100年11月7日已向原告解除契約，自無從再依 系爭契約履行，原告於100 年12月11日以存證信函要求被 告履行契約，顯無理由。是以，本件係因原告遲延繳交系 爭房地尾款，且被告多次催告原告仍拒絕履行，可歸責於 原告事由所致，依系爭買賣契約第9條規定，被告自得解 除契約，並沒收被告已給付之97萬元簽約金作為違約金使 用，並無不當，原告先位聲明及備位聲明均無理由。 ㈢又原告自100年7月11日起至100年10月31日止，應按日給 付買價金萬分之3的違約金，被告爰主張抵銷等語，資為 抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於100年5月27日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告買 受系爭房地，約定買賣價金為970萬元，原告並於當日給 付97萬元作為簽約金，其餘尾款873萬元則約定於100年7 月10日交屋時給付（見本院卷第19頁至第28頁）。 ㈡被告於100年7月27日以永和福和郵局存証號碼第202號存 證信函要求原告於文到5日內交付尾款，原告於同年8月3 日以台北法院郵局存証號碼第400號存證信函回覆被告本 件將於月底完成核貸，屆時將能全部付清款項（見本院卷 第29頁至第31頁）。
㈢被告分別於100年8月15日以新北市政府郵局存證號碼第 301號存證信函、100年9月22日永和中正路郵局存證號碼 第216號存證信函催告原告給付系爭房地尾款及違約金（ 見本院卷第32頁、第33頁、第35頁、第36頁）。 ㈣被告於100年11月7日以第306號存證信函解除買賣契約（ 見本院卷第37頁、第38頁）。
㈤原告於100年12月11日寄發存證信函予被告請求其依法履 行合約（見本院卷第39頁、第40頁）。
五、得心證之理由：
原告先位之訴以原告遲延給付為由，請求被告應於原告給付 873萬元同時將系爭房地移轉登記予被告，並賠償原告753,6 90元，及備位之訴主張解除系爭買賣契約，並請求被告給付 損害賠償194萬元等情，均為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，是本院應審究者為：原告先位請求被告應於原告給付87 3萬元同時將系爭房地移轉登記予原告，及給付違約金753,6 90元，有無理由？原告備位請求被告給付194萬元，有無理 由？以下分述之：
㈠原告先位請求被告應於原告給付873萬元同時將系爭房地 移轉登記予原告，及給付違約金753,690元，有無理由？ １、原告主張被告同意協助門牌合併，因門牌合併約需耗 時2星期，自應將原尾款交付及交屋時間順延至100 年7月31日云云，已為被告所否認，查證人林暉凱即 系爭買賣仲介東森房屋公司之受僱人證述簽約時沒有 講到門牌合併的問題，原告簽約時並未提出門牌合併 的要求，簽約後原告有跟伊聯繫，表示希望貸款可以 貸高一點，所以如果門牌合併的話，將來貸款可以貸 比較高，因為合併門牌的事情，在未過戶前，房子還 是屬於被告的，所以伊必須詢問被告是否同意，當時 被告是跟伊說不同意，被告是希望在過戶後，原告再 自行去辦理合併，後來伊告知原告，原告就說希望協 調，但被告都是堅持不要，伊也再轉達給原告，協調 時間大既都是在六月份等語（見本院卷第99頁反面、 第100頁），證人陳嘉宏即代書亦證述簽約當無沒有 講到門牌合併的事情，是之後才講到一詞（見本院卷 第106頁），再觀之兩造簽立之系爭買賣契約書（見 本院卷第19頁至第26頁），其上均無有關門牌合併之 記載，足認原告所稱被告已同意門牌合併及交付尾款 、交屋時間順延云云，顯非真實可採。
２、又系爭買賣契約書第2條價額及付款表，其上載明本 件買賣契約總價為970萬元，第一期簽約款為100年5 月27日97萬元，第四期尾款873萬元，應於100年7月1 0日前給付，另交屋日定為100年7月10日，其後並以 括弧文字記載：如未另行約定，以尾款給付同時辦理 交屋手續，而第3條付款方式說明第4項則約定：乙方 （指被告）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時 ，甲方（指原告）應將第四期尾款付清等語（見本院 卷第22頁、第23頁），堪認尾款873萬元至遲須於100 年7月10日交付。惟原告於100年7月30日尚未完成貸
款申辦程序，此為原告所不爭執，復有原告100年8月 3日寄發予被告之存證信函，其上記載：「日前頃接 獲來函，敬悉內容均為事實，未能儘速完成該項契約 ，深感抱歉，但仍十分誠懇回報台端本項房貸本人已 經特請有力人士協助最慢將於月底完成，屆時含銀行 利息全部付清，尚請台端能多予協助及支持」等語（ 見本院卷第31頁），足以證之，則原告自100年7月11 日起即有給付遲延情事，洵堪認定。
３、承上，原告自100年7月11日起有給付遲延情事，被告 本得據此而解除契約，然被告於100年11月7日始解除 契約，有存證信函影本可稽（見本院卷第37頁、第38 頁），惟原告已於100年8月29辦妥銀行貸款審核通過 事宜，此據證人簡清洲即代書證述：我們約8月20幾 日拿到銀行的設定契約書，但貸到的成數多少目前伊 不確定等語（見本院卷第104頁）；證人蔡麗瑛即合 作金庫松山分行職員證稱：去年7、8月份原告說要買 新生北路2段68巷15號5樓之6、之7的房子，說要向合 庫貸款，我們先了解需要多少的貸款金額，原告說希 望成數上可以有比較好的優惠，伊就詢問以何人的名 字來買，原告是說以他母親的名字，所以當時借款人 是原告的母親，由原告擔任保證人，8月中旬原告才 偕同他母親正式提出申請，之前只是洽詢額度或是利 率而已，但我們並沒有告訴他額度，因為當時還無法 確定借款人，8月中旬時，原告才正式提出申請，一 個禮拜後，案子就核准了，當時是貸款6成等詞（見 本院卷第105頁）；證人陳嘉宏證述最後到8月29日我 們拿到合庫的貸款設定契約書一詞明確（見本院卷第 106頁反面）。又銀行貸款核貸後之撥款程序為何， 證人簡清洲證述：標的物會給銀行評估，審核買方的 資力，若銀行同意核貸，會請買方登記名義人去銀行 作對保的手續，並交付抵押權設定契約書給代書，去 做辦理過戶設定的手續，抵押權設定契約書上蓋有官 印，我們再拿去辦理設定及過戶，過戶完之後我們再 將他項權利證明書及謄本拿給銀行，所有權狀放在我 們這邊保管，等銀行看到房子已經名義過戶為買方名 下，就會撥款，清償賣方的貸款，清償完後，賣方原 抵押銀行會出具清償證明，我們會送到地政事務所辦 理賣方的抵押權塗銷，塗銷後，若銀行那邊還有貸款 差額的部分，就會二次撥款，例如買方貸到1千萬， 但賣方的貸款只有800萬元，就會再撥200萬到買方的
帳戶，買方再領出做交付尾款的動作，就算交付買賣 價金完成，交屋的時候再將所有權狀交給買方，至於 賣方所交付的文件在簽約時，就會給我們等詞（見本 院卷第103頁反面），足見買受人於辦理銀行貸款， 雖經銀行准予核貸，然於銀行撥款之前需出賣人提供 文件先行辦理過戶及抵押程序。
４、承上，原告於100年8月29日已通過銀行貸款審核准予 貸款，並將抵押權設定契約書等銀行文件交付予代書 陳嘉宏，然本件買賣契約迄今未完成銀行撥款及交付 尾款、過戶暨交屋程序，為兩造所是認，其緣由為何 ，證人簡清洲證述：被告於協商過程中沒有講過不要 讓原告辦理抵押或辦理貸款的事性，只有講到違約金 的部分，因為大家對於違約金及差額的部分還有爭執 ，所以整個程序就停下來，也沒有去辦理過戶，被告 說他在7月底就已經有權解除契約，大家必須先將條 件講好，才能繼續履行合約，不然就要解除契約。7 月份是因為原告銀行的貸款未確定，中間陸續有找一 些銀行，後來合庫有比較確定的金額時，被告就表示 已經超過時間，要先講條件，才願意繼續合約，8月 底之後，雙方做過一次協調，且當時銀行也已經確定 ，只是被告針對違約金及差額給付方式還是沒有共識 ，因為貸款跟實際價款還有貳佰萬的差額，被告希望 可以放在東森房屋或是直接給被告，但原告不同意， 原告是希望等到過戶後才交付，被告是說差額的部分 要在過戶前就給付等詞（見本院卷第104頁），證人 陳嘉宏證稱：到7月底左右，貸款都還沒有下來，被 告就寄存證信函請原告履行合約，原告表示還是在繼 續辦理，被告有寄存證信函表示要解除契約、沒收價 金，最後到8月29日我們拿到合庫的貸款設定契約書 ，我們就約兩造到場協調，協調的時候原告有帶錢， 但沒有拿出來給我們看，原告是希望過完戶再交付差 額，另外違約金的金額，被告要求20萬元，但因為被 告還有房貸與信貸，伊預估到9月10日才能辦好，所 以遲延了2個月的違約金，1天的違約金約2千多元， 但被告認為若過戶到原告名下，遲延的費用就收不到 ，所以被告要求要協調好，確定違約金的金額才能過 戶，被告當時並沒有講到違約金何時交付，那是因為 金額根本還沒確定，因為當天就是在協調，所以原告 有帶貸款差額的錢來，原告是表示過完戶就要付，我 們表示錢可以放在仲介公司保管。後來原告拿了錢來
就直接拿回去，也沒有直接交給賣方或仲介或代書， 因為協議不成，就不歡而散等語（見本院卷第106頁 反面、第107頁）。則由上開證人證詞可知，自100年 8月30日起違約金金額、給付方式及貸款差額給付方 式係導致本件買賣契約無法繼續進行之原因。
５、惟違約金給付並非系爭買賣契約之主給付義務，被告 自無法持此理由而為同時抗辯，至於貸款差額部分， 系爭買賣契約原告獲銀行核貨之金額為720萬元，此 據證人蔡麗瑛證述在卷（見本院卷第105頁反面）， 換言之，原告應交付之尾款為873萬元，縱獲銀行貸 款後尚有差額約以150萬元須以現金給付，而該尾款 即貸款及現金之給付，依系爭買賣契約第3條第4款約 定，須於移轉登記及房地交付時同時給付，換言之， 原告並無權要求被告先行過戶後再交付尾款，故縱原 告於100年8月底協商時有帶貸款差額現金至協商現場 ，然證人陳嘉宏、簡清洲均證述兩造對於貸款差額如 何給付有爭執，原告表示過戶完就要付，並因協議不 成，原告即將現金拿回去等語，則原告於被告給付尾 款之前，行使同時履行抗辯權，拒絕辦理過戶、交屋 事宜，難認被告有給付遲延情事。而原告自100年8月 29日已辦妥貸款核貸事宜，然於被告辦理過戶及交屋 同時，原告始有給付尾款之義務，則原告自100年8月 29日起，於被告辦理過戶及交屋前，仍得行使同時履 行抗辯權拒絕交付尾款，難認原告自斯時起仍有給付 遲延情事。是故，原告自100年8月29日起即無給付遲 延情節，被告於100年11月7日解除契約即難認合法， 反之，被告亦無給付遲延情事，則原告解除契約，亦 屬無據，從而，系爭買賣契約仍屬有效，原告請求被 告於原告給付尾款873萬元同時將系爭房地移轉登記 予原告，即屬有理由，應予准許，至原告依系爭契約 第9條第4項請求被告賠償每日按買賣總價萬分之三之 違約金，如上所述，被告並無違約情事，則原告此部 分請求洵屬無據，應予駁回。
㈡原告備位請求被告給付194萬元，有無理由？ 承上，原告先位之訴一部有理由，一部無理由，則原告備 位之訴即無再予審酌之必要，併此敘明。
六、綜上，原告先位之訴請求被告於原告給付873萬元同時，將 系爭房地移轉登記予原告，為有理由，應予准許，至原告先 位之訴請求被告給付違約金753,690元，洵屬無據，應予駁 回。
七、按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時， 債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。 又強制執行法第130條第1項既明定意思表示於判決確定時， 視為已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提 前發生，即與法條規定不合，故偕同辦理不動產移轉登記之 判決，須自判決確定時方視為已為意思表示，而不得宣告假 執行（最高法院93年度重家上字第19號裁判參照）。準此， 命為移轉登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示 ，依法自判決確定時即視為已為其意思表示，此際，地政機 關即應本於判決為移轉登記，此項登記係國家機關本於判決 為強制執行以外之行為，依其性質，須待判決確定後始能為 之，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假 執行之餘地，故請求所有權移轉登記應不得宣告假執行，是 故，就所有權移轉登記部分，原告請求宣告假執行不應准許 ，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據 ，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第四庭 法 官 鄭佾瑩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 李云馨