臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2680號
原 告 柳大量
訴訟代理人 陳明宗律師
被 告 蕭茂森即仲信地政士事務所
訴訟代理人 劉文崇律師
受 告知 人 沈月香
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於中華民國101 年11月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示房地騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆佰柒拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠緣伊於民國101 年3 月13日經本院100 年度司執字第38877 號拍賣程序，拍定取得如附表所示房屋及其坐落土地（下稱 系爭房地）。然被告占用系爭房地，並稱系爭房地係因訴外 人沈月香前於97年3 月12日向其借款新臺幣（下同）5,000, 000 元，故以借款保證關係供被告使用而藉詞拒絕返還系爭 房屋。被告雖據提出其與沈月香所簽、日期為97年9 月1 日 之合約書（下稱系爭合約書）為憑，然系爭合約書僅為私文 書，伊否認系爭合約書之真正。此外，被告未提出任何證據 證明確有借款之事實，是被告所辯洵屬無據。縱認系爭合約 書為真正，然系爭合約書載明：「……提供乙方（即被告） 使用15年，得作為還款之保證及押租金之保證，使用期為98 年1 月1 日起至113 年12月31日止……」等語，顯見系爭合 約書應僅為被告與沈月香因清償債務而借用系爭房地之無名 債權契約，並非租賃契約，故無民法第425 條之適用。基於 債之相對性，被告至多僅能依系爭合約書向沈月香主張債務 不履行之損害賠償責任，尚不得依系爭合約書向伊主張有權 占用系爭房地。退步言，縱認系爭合約書有租賃之意，然系 爭合約書除未經公證外，沈月香將系爭房地提供被告使用15 年，是本件並無買賣不破租賃原則之適用，被告占用系爭房 地即屬無權占有。綜上，被告無權占有系爭房地，伊自得請 求被告返還系爭房地。爰依民法第767 條規定提起本訴等語 。並聲明：⑴被告應將門牌號碼為系爭房地騰空遷讓返還予 原告；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告答辯之陳述：
⑴依相關實務見解，系爭合約書縱屬真正，其約定對於受讓之
第三人並非繼續有效，被告自不得以之對抗伊並主張有權占 有。系爭合約書縱為租賃契約，未經公證，沈月香復將系爭 房地提供予被告使用15年，已逾民法債偏修正施行後第425 條第2 項所規定之5 年期間，即無民法第425 條買賣不破租 賃原則之適用。且被告並未交付押金予沈月香，亦無將押金 抵充租金之約定，故系爭合約書不得拘束伊。況所謂拍賣公 告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之 責而已，非謂買受人於取得所有權後不得請求遷讓。且拍賣 公告上雖載明拍定後不點交，僅告知投標人因執行債務人主 張就執行標的物有租賃關係存在，執行法院於拍定後不負責 點交而已，非謂以拍定人需繼受租賃契約為拍賣條件，或買 受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓為條件。 ⑵系爭房地原係被告配偶於95年5 月25日設定抵押權予沈月香 設立經營之七盞燈股份有限公司（下稱七盞燈公司），嗣於 97年8 月13日以「買賣」為原因移轉登記予沈月香。倘被告 當時財務狀況吃緊，大可商請沈月香清償系爭合約書所載借 款即可，何須出售系爭房地予沈月香，再向沈月香借用抵償 ？渠等交易情形顯然有違常理。
二、被告則以：
系爭房地原所有權人沈月香前向伊借款5,000,000 元，因無 力償還，遂於97年9 月1 日與伊訂約將其所有之系爭房地供 伊使用15年，期間自98年1 月1 日起至113 年12月31日止， 並以欠款充當租金之預付。依相關司法院解釋及最高法院判 例意旨，伊自得以之對抗原告，原告請求伊遷讓系爭房地即 屬無據。又本院101 年2 月3 日北院木100 司執天字第3887 7 號拍賣公告之使用情形欄第1 段載明：「一、本件拍賣38 89建號建物目前係供仲信地政士事務所使用，據第三人蕭茂 森及仲信地政士事務所陳報該址係債務人於查封前提供予伊 使用（使用期限自98年1 月1 日起至113 年12月31日止）， 作為借款之還款保證，並以租金抵繳原借款，拍定後不點交 」等語，顯見伊係有權占用系爭房地。系爭房地固於95年5 月25日登記為伊配偶即訴外人王月雲名下時，設定本金最高 限額抵押權4,650,000 元予沈月香為負責人之七盞燈公司， 嗣因清償債務而於97年7 月17日塗銷抵押權設定登記，後於 同年8 月13日因伊財務狀況吃緊而不得不將系爭房地出售予 沈月香，然此與本件沈月香向伊借貸金額並「以債抵租」一 事無關等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲 請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、經本院偕同兩造整理不爭執及爭執事項如下（見本院卷第37 頁反面）：
㈠不爭執事項：
⑴原告於101 年3 月13日經由本院100 年度司天字第3887號拍 賣程序，拍定取得系爭房屋，當時即有被告占有使用，經本 院拍賣公告載明目前供被告使用故拍定後不點交。 ⑵甲方沈月香、乙方被告、97年9 月1 日之合約書未經公證。 ㈡爭執事項：
⑴系爭合約書是否真正？
⑵系爭合約書若係真正，性質是否為租賃契約？ ⑶系爭合約書若係真正，其未經公證且期限15年，是否依民法 第425 條第2 項不適用第1 項之規定？
四、本院得心證之理由：
查訴外人沈月香為債務人之強制執行案件，經本院司法事務 官於100 年5 月23日履勘系爭房地後，因被告占有系爭房地 並提出系爭合約書為證，乃於100 年12月14日100 年度司執 字第38877 號第一次拍賣公告即載明：「點交情形：不點交 」、「本件拍賣3889建號建物目前係供仲信地政士事務所使 用，據第三人蕭茂森即仲信地政士事務所陳報該址係債務人 於查封前提供予伊使用（使用期自民國98年1 月1 日起至11 3 年12月31日止），作為借款之還款保證，並以租金抵繳原 借款，拍定後不點交」之旨，後原告經由第三次拍賣程序， 於101 年3 月13日以479 萬元拍定取得系爭房地所有權等情 ，經本院調取執行卷宗全卷核閱無誤。原告乃主張民法第76 7 條第1 項前段排除侵害請求權，訴請現占有系爭房地之被 告遷讓返還，被告則以伊與沈月香所訂系爭合約書為據，辯 稱有權占有云云。惟查：
㈠按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特 定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非 如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下， 並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三 人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權 絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權 契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人 依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為 公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應 與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契 約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法 理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人 於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租 賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，參照97年
度臺上字第1729號判決之意旨自明。另外最高法院48年度臺 上字第1065號判例所認為「共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序 之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉 有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂 分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應 不再援用，亦為司法院釋字第349 號解釋文所明白揭櫫。是 以，除民法第425 條及司法院釋字第349 號解釋所肯認「債 權物權化」之特殊情形外，本件被告所辯伊與沈月香間之債 權行為，均無從對抗已取得所有權之原告，合先敘明。 ㈡本件被告辯稱有權占有之依據，無非為系爭合約書（見本院 卷第76頁），而被告所稱伊與沈月香間之借款關係，則提出 支票、本票各1 張、本票裁定及匯款單22張為憑（見北簡卷 第15、16頁、本院卷第44至65頁）。惟按稱消費借貸者，於 當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替 物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交 付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意 思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關 係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付 之事實，均負舉證之責任，其僅證明有金錢之交付，未能證 明借貸意思表示合致者，仍不能認為有該借貸關係存在（最 高法院98年度臺上字第1045號判決意旨參照）。首先觀諸被 告所提支票之發票人係七盞燈公司及沈月香，發票日係97年 3 月12日，票面金額為500 萬元，惟下方手寫註記「柳惠萍 96.9.13 」、「借款保證票，收據憑證，仲信地政士蕭茂森 」（見北簡卷第10頁），但無利息之約定，實際上，沈月香 或七盞燈公司從無清償本息之事實，亦據證人沈月香證述明 確（見本院卷第75頁），已與常情有悖。至於本票雖記載於 97年9 月1 日簽立，發票人為七盞燈公司、太廣公司、顧懷 德、沈月香，票面金額為4,876,000 元，並註記「本票借入 款係前借入500 萬元之延續，並因違約故同意以沈月香之房 舍抵償使用。利息每年以15％計算，於還款時一併結算」（ 見北簡卷第15頁），債務人顯然與前揭支票債務人不同；又 此本票倘若與系爭合約書同日簽立，何以一方面本票約定年 利率15％並還款時一併結算，一方面系爭合約書又約定將系 爭房地提供被告使用15年作為還款保證？兩者相互矛盾，而 證人沈月香到庭作證時亦未說明應如何計息（見本院卷第75 頁），殊值懷疑被告與沈月香究有無借款約定。質言之，七
盞燈公司或沈月香向被告借款並無借據可憑，時間不明，被 告固提出由仲信地政士事務所、被告受僱人王姝淳、仲信金 資產管理顧問股份有限公司帳戶匯出款項至七盞燈公司慶豐 銀行大安分行帳戶之匯款單共22張，然匯款時間橫跨95年12 月8 日至96年11月16日之間，合計匯款金額4,911,932 元（ 見本院卷第43至65頁），此等匯款時間與前揭支票所載發票 日期或手寫註記「柳惠萍96.9 .13」之簽收日期，實無合理 因果關係。何況，審諸系爭房地之異動索引顯示，被告配偶 王月雲於93年1 月30日取得系爭房地所有權，曾於95年5 月 25日設定抵押權予七盞燈公司，嗣因清償而於97年7 月17日 塗銷抵押權登記（見本院卷第81至82頁），此經證人沈月香 證實：被告與王月雲因經營不善曾向其借款，並將系爭房地 設定抵押給七盞燈公司等語（見本院卷第75頁反面），顯見 被告及王月雲曾向沈月香借款。從而，前揭22張匯款單所示 匯款是否被告用以償還渠向沈月香之借款？殊值懷疑。對此 ，被告迄未舉證說明前揭22匯款單所示匯款究係係伊「借款 」予沈月香，抑或伊「還款」予沈月香？從而，揆諸前揭最 高法院判決意旨，自難遽信沈月香對伊負有債務。 ㈢復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規 定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期 限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項定有明文。 蓋出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民 法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受 讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之 權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與 他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受 讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權 時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人 行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度臺 上字第2650號），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權 占有。然而，同法第2 項所為限制，究其立法理由，在長期 或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅， 宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上 常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立 長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行。何 況，使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難 認有民法第425 條之適用。被告雖辯稱系爭房地乃依系爭合 約書用以抵償沈月香之欠款云云，惟承前所述，沈月香對被 告究有無欠款已有可疑，則被告辯稱沈月香以系爭房地供伊
使用15年抵償債務云云，亦難採信為有償租賃，至多僅能認 係使用借貸。揆諸前揭說明，被告自不能以伊與沈月香之使 用借貸關係對抗原告。縱認被告與沈月香間成立租賃關係， 惟渠等約定期限逾5 年又未公證，核與前揭民法第425 條第 2 項規定不符，易生弊端，揆諸前揭立法理由，本件不應適 用民法第425 條第1 項遽認租賃契約繼續存在於兩造之間。 至於，被告所舉司法院28年8 月3 日院字第1909號解釋㈠及 最高法院45年度臺上字第590 號判例、99年度臺上字第633 號判決之情形，乃以合於民法第425 條第1 項之規定—亦即 租賃契約對於受讓人仍繼續存在—為前提，方有討論租金預 付能否對抗受讓人之餘地（見本院卷第22、27至32頁反面） ，非謂租金預付即為有權占有，被告容有誤會。 ㈣另外，被告雖辯稱：系爭房地拍賣公告已載明不點交云云。 惟按系爭房地既經法院拍賣，由原告標得，並辦畢所有權移 轉登記，被告自不得以其與原所有人沈月香間之權利義務關 係，對抗原告。被告繼續占用系爭房屋，對於原告而言，不 能認有合法之權源，已如前述。至於拍賣公告載明拍賣後不 點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂 買受人於取得所有權不得依法請求被告遷讓（最高法院70年 度臺上字第19號判決意旨參照）。被告此部分所辯，亦無可 取。
五、綜合上述，原告既經拍賣取得系爭房地之所有權，被告復無 從證明伊具合法之占有權利，則原告依民法第767 條第1 項 前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房地，為有理由，應 予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第 390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
民事第三庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 7 日
書記官 洪王俞萍
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│附表： │
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│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權利範圍 │ 備 考 │
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│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │ 小 段 │ 地 號 │目│公頃│公畝│ 平方公尺 │ │ │
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│臺北市│中山區 │中山段 │一小段 │ 621 │建│ │ │372 │612/20000 │ │
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│建 物 標 示 │
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│ 建 物 門 牌 │ 基 地 坐 落 │建 │主要│層數│層次│ 主要建材 │ 建築面積(平方公尺) │權利範圍│
├───┬────┬────┬───┬──┼──┬───┬──┤ │用途│ │ │ ├───┬───┬──┤ │
│縣 市│鄉鎮市區│ 街路 │段巷弄│號數│段 │小段 │地號│號 │ │ │ │ │地面層│ 層次 │陽台│ │
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│臺北市│中山區 │民權東路│一段 │63號│中山│一小段│621 │3889│商業│12層│6層 │鋼筋混凝土│90.14 │90.14 │15.6│ 全部 │
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