臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第一一七號
上 訴 人 乙○○
被上訴 人 甲○○
右當事人間請求第三人異議之訴事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十日本
院台北簡易庭八十九年度北簡字第一三○五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）台灣台北地方法院八十九年度民執字第一七三八二號執行程序應予撤銷。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）原審判決上訴人即一審原告提起第三人異議之訴為無理由，乃以系爭坐落台北 縣新店市○○段員潭子坑小段一六四之二一、一六四之三六號土地上之建物即 門牌號碼台北縣新店市○○路○段五三一號二樓之房屋（下稱系爭房屋），尚 未辦理保存登記（建物所有權第一次登記），上訴人與訴外人周莉馨、周益山 、周冠良、周聖淵無從取得所有權，即無排除強制執行之權利，為判斷之依據 ，惟查系爭房屋係為地政機關所不許登記之建物，私人當然無法取得任何登記 之許可，原審判決所謂系爭房屋之建物登記謄本上登記原因記載未登記建物查 封等字樣，乃法院強制地政機關記入之字樣，非地政機關原記載之字樣；而民 法第七百零六條規定有不動產物權移轉之要式性，不動產之移轉，以訂立書據 為契約成立要件，未立書據不生物權移轉效力，上訴人等既已在市公所、稅捐 處作買賣契約之登記，已符合以訂立書據為契約成立之要件而取得系爭房屋， 又雖系爭房屋為地政機關所不許辦理登記之房屋，但尚非不得為交易之標的物 ，依一般規則，出賣人仍負有交付其物於買受人之義務，若事後以不能登記之 弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得訴請確認，勢無以確保交易之安全 ，是上訴人對系爭房屋自得主張權利。
（二）此案緣由是因訴外人周佑任向華南銀行借款，而訴外人即上訴人之母許甘、被 上訴人甲○○共同擔任訴外人周佑任之連帶保證人，並非是訴外人許甘向被上 訴人甲○○借款，亦非另一訴外人即上訴人之父周文圡向被上訴人甲○○借款 ，當初被上訴人甲○○和訴外人周文圡共同開設旭唐有限公司，同為股東，金 錢往來均是公司共同支出之用，非周文圡各人取得，與訴外人許甘亦無關，訴 外人許甘雖與被上訴人甲○○共同擔任訴外人周佑任債務之擔保，但並沒有和 被上訴人甲○○有何等關係存在，也未擔任訴外人周文圡之連帶保證人；又系 爭房屋是訴外人許甘與周文圡離婚一年後，自行建築而取得之房屋，非是和周 文圡共有財產分割而取得之財產，雖為不能向地政機關辦理登記之房屋，但既 非不得為交易之標的物，被上訴人無查封系爭房屋之權利。
（三）系爭房屋確為上訴人與弟妹於民國八十八年一月八日向訴外人許甘買得，針對 被上訴人甲○○質疑買賣為虛偽之點：查上訴人就買賣系爭房屋向市公所人員 問課稅現值，但只是作為參考值之用，並非作買賣的真正價款，是由參考價再 行協調議價始達成買賣價金二十四萬九千四百元，法律並沒有硬性規定要多少 錢才能買賣，而被上訴人所云之種種問題，都不是達成買賣事實所一定要有的 問題，應視賣方是否把房屋賣了，收到錢為證，才是事實，如今的父母不要孩 子的到處都是，錢才是真正的孩子；又有關買賣契約之蓋章，正本係每人各自 蓋章，副本是由上訴人蓋章，正本已呈至新店市公所，呈于庭上者為副本影印 ，庭訊時上訴人就蓋章之部分是就副本回答，由上訴人蓋章，而證人即上訴人 之弟妹們回答的是正本蓋章的部分，所以才有不一致；再因為上訴人與證人都 有在工作，所以將薪資現金放在家裡並不違常理，平時身上多少有點現金也是 理所當然，姐弟等現金不便，互相借用也是常有之事；另申報課稅的時間比較 晚是因為家中私人因素才耽擱，立契約和買賣交易習慣因人而異，會逾期報稅 是因當時證人周益弘正在當兵中，上訴人姐弟等四人因有點私人事情，而周益 弘放假回家的時間又不一定，亦因不想剌激其情緒，怕其在軍中會有想不開的 情形，致逾期申報契稅，被多罰繳了一倍的稅金，也不是吾等願意；而從五十 六年至今房屋多未辦理任何登記，也相安無事使用至今，上訴人等也因這樣情 形下，才會向許甘購買系爭房屋，上訴人之鄰居很多都是如此購買房屋的，懇 請判決如訴之聲明。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提系爭房屋建物及土地登記謄本、戶籍謄本 、系爭房屋課稅現值核計表、八十九年度契稅繳納書、買賣所有權移轉契約書、 買賣協議書、九十年度房屋稅繳款書、周莉馨存摺影本等件為證。乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）系爭房屋未辦理保存登記，無法移轉予上訴人，依民法第七百五十八條規定， 上訴人無法取得所有權，所取得者僅係系爭房屋之事實上處分權，而按強制執 行法第十五條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執 行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，上訴人既未取 得系爭房屋所有權，自不得依強制執行法第十五條，主張就標的物有足以排除 強制執行之權利。
（二）被上訴人甲○○是以鈞院八十七年度訴字第四八○○號勝訴確定判決為執行名 義聲請對系爭房屋強制執行，當初被上訴人甲○○、上訴人之母親即訴外人許 甘、及訴外人周上林，共同擔任訴外人周佑任向華南銀行借款時之連帶保證人 ，因訴外人周佑任未依約清償，經華南銀行依法追償，被上訴人甲○○乃代訴 外人周佑任清償積欠華南銀行之款項共計一百三十二萬六千元，嗣經鈞院八十 七年度訴字第四八○○號確定判決被上訴人甲○○得依民法第七百四十九條、 第二百八十一條第一項之規定，於對訴外人周佑任財產強制執行而無效果時， 由訴外人周上林及許甘各給付被上訴人甲○○四十四萬二千元及依法定利率計 算之利息，而被上訴人甲○○已就訴外人周佑任財產強制執行而無效果，有鈞
院八十九年度民執字第一三一三六號債權憑證可稽，是自得對訴外人許甘所有 之系爭房屋為執行，並非對系爭房屋無可執行之權利。（三）上訴人主張於被上訴人甲○○對系爭房屋執行前，即已向訴外人許甘買得系爭 房屋，並不實在，乃虛偽之買賣：
１、上訴人就系爭房屋之買賣價金，於開庭時稱：「買賣總價金是二十四萬九千四 佰元，是依據八十八年時的公告地價，我們是在八十七年十一月、十二月時有 先去向市公所詢問契約手續並詢問公告現值是多少，是市公所的職員回答我們 公告現值是二十四萬九千四佰元」云云，惟查依台北縣稅稽徵處新店分處八十 九年八月三十日核發之房屋課稅現值核計表，系爭房屋課稅現值起課日期為八 十八年三月，及依台北縣稅捐稽徵處新店分處九十北稅新二字第一○二九六號 函覆鈞院稱系爭房屋八十八年度房屋課稅現值為新台幣二五一九○○元、八十 九年度之房屋課稅現值為新台幣二四九四○○元等語，則上訴人於八十七年十 一月、十二月時向市公所查詢，市公所職員有何課稅現值可以答覆上訴人，而 縱上訴人確依其所提出之房屋買賣移轉契約書所寫之立契約日八十八年一月八 日向市公所查詢，市公所職員答覆之房屋課稅現值也不應是上訴人所主張之金 額二十四萬九千四百元。
２、就系爭房屋買賣移轉契約書上之蓋章，上訴人辯稱「許甘及我們兄弟姊妹的章 都是我拿去蓋的」，惟證人許甘、周益弘、周冠良則回答鈞院是其自己親自蓋 章，與上訴人所稱出入極大。
３、就系爭房屋買賣價金支付流程時點，證人許甘證述上訴人在八十八年一月八日 付訖二十四萬九千四百元，惟查上訴人則稱「簽協議書時我們四人出的錢都已 經付清．．我忘了是在簽協議書之前或之後交錢給許甘。」，上訴人之辯駁前 後就有不一致，而證人周莉馨、周益弘、周冠良就系爭房屋買賣價金之支付， 有證稱係一次提領、分期給付等，皆與上訴人所述及證人許甘所稱「一次付清 、一次收訖」不相同，且各人交付應分擔之部分，又有八十八年一月八日之前 與之後，再上訴人稱「我只有出我應該分擔的部分並沒有幫其他三人出」，則 上訴人於八十八年一月八日何來二十四萬九千四百元給付證人許甘，縱確有給 付，亦應提出領款憑證，上訴人並未能提出任何價金支付之證據。 ４、買賣既係於八十八年一月八日，上訴人卻遲至八十八年十二月始申報契稅，縱 使買賣雙方時間不允許，當不會就自己金錢過不不去，放著本應繳納之金額不 繳納，竟逾期三○○天讓台北縣稅捐稽徵處新店分處加徵本應繳納之一八七○ 五元一倍之怠報金一八七○五元。
５、民事訴訟法第二百七十七條規定：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，上訴人於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認 定其抗辯事實之非真正，而應為上訴人不利益之裁判；又退萬步言，縱上訴人 之買賣為事實，惟上訴人所取得者既僅係對系爭房屋之事實上處分權，而未合 法取得系爭房屋之所有權，並無提起第三人異議之訴排除強制執行之權利。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本院八十七年度訴字第四八○○號判決書 、系爭房屋課稅現值核計表、八十九年度契稅繳納書、本院八十九年度民執子字 第一七三八二號函等件為證。
丙、本院依職權調取本院八十九年度民執子字第一七三八二號強制執行事件全案卷宗 、函詢台北縣新店市公所系爭房屋買賣契約是否經監證、函詢台北縣稅捐稽徵處 新店分處系爭房屋稅捐課徵情形。
理 由
一、本件上訴人即一審原告主張：系爭房屋係上訴人乙○○於八十八年一月八日，與 弟妹即訴外人周莉馨、周益弘、周冠良、周聖淵五人，共同向母親即訴外人許甘 購買，業經繳納契稅，並已辦畢變更納稅義務人名義為彼等五人，詎被上訴人甲 ○○竟以其對於訴外人許甘之債權，聲請本院以八十九年度民執字第一七三八二 號強制執行事件查封系爭房屋，侵害上訴人權利，為此，爰依法提起第三人異議 之訴，求為撤銷該查封之強制執行程序；上訴人所買受者雖係地政機關不許登記 之建物，但既非不得為交易之標的物，且已訂立書據並在市公所、稅捐處為登記 （按係申報契稅之誤），上訴人對系爭房屋自非不得主張權利；訴外人許甘雖與 被上訴人甲○○共同擔任訴外人周佑任債務之擔保，但未和被上訴人有何等關係 存在，且系爭房屋是訴外人許甘自行建築取得之房屋，被上訴人無查封之權利； 針對被上訴人質疑買賣為虛偽之點，均不足為認定買賣虛偽之依據等語。二、上訴人即一審被告則以：系爭房屋並未辦理保存登記，上訴人未能取得所有權， 不得提起第三人異議之訴；被上訴人是以本院八十七年度訴字第四八○○號勝訴 確定判決為執行名義而聲請對系爭房屋強制執行，因已就訴外人周佑任財產強制 執行而無效果，依該判決所示即得對訴外人許甘所有之系爭房屋為執行；上訴人 主張於被上訴人對系爭房屋執行前，即已向訴外人許甘買得系爭房屋，無論就買 賣價金之決定、買賣契約之蓋章、價金支付之流程及憑據、申報契稅之時點，上 訴人與證人間之證詞均互相矛盾，且與常理及法院函查之證據有違，顯為虛偽之 買賣等語，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人以其對於訴外人許甘之債權，聲請本院以八十九年度民執字 第一七三八二號強制執行事件，查封許甘原始建築而取得之系爭房屋之事實，有 卷附建物及土地登記簿謄本可稽，並據本院依職權調取八十九年度民執子字第一 七三八二號強制執行事件全案卷宗查核屬實，且為被上訴人所不爭執，此部分之 事實，自堪信為真實。茲本件兩造爭執之重點在於：被上訴人對系爭房屋強制執 行是否於法有據？上訴人得否提起第三人異議之訴？上訴人主張於八十八年一月 八日即已向訴外人許甘買得系爭房屋，是否為真？爰分別論述如下：（一）本件被上訴人甲○○聲請以本院八十九年度民執子字第一七三八二號事件，就 系爭房屋為強制執行，乃以本院八十七年度訴字第四八○○號確定判決、八十 九年度民執字第一三一三六號債權憑證為執行名義，有該執行案件卷宗可考； 而依卷附本院八十七年度訴字第四八○○號確定判決所示，被上訴人甲○○、 訴外人許甘、訴外人周上林，前共同擔任訴外人周佑任向華南銀行借款之連帶 保證人，嗣周佑任未依約清償，經債權人追償，被上訴人乃代周佑任清償一百 三十二萬六千元，故上開確定判決判定被上訴人得依民法第七百四十九條、第 二百八十一條第一項之規定，於對訴外人周佑任財產強制執行無效果時，由訴 外人周上林及許甘各給付被上訴人甲○○四十四萬二千元及依法定利率計算之 利息；而被上訴人甲○○業就訴外人周佑任財產強制執行而無效果，復有本院
八十九年度民執字第一三一三六號債權憑證在卷可按，是被上訴人本件聲請對 訴外人許甘原始建築而取得之系爭房屋強制執行，自屬於法有據。（二）又上訴人主張其於被上訴人查封前即向訴外人買得系爭房屋，因被上訴人就系 爭房屋強制執行致其受有損害，故依法提起本件第三人異議之訴云云。按強制 執行法第十五條規定，第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得 於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，該條所謂就執行 標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對執行標的物有所有權、典權、留 置權、質權存在情形之一者而言；又違章建築之房屋，原非債務人所有，被執 行法院誤予查封者，買受人得代位原所有人提起異議之訴，但若該房屋為債務 人所有，買受人縱買受在先，亦無排除強制執行之權利（最高法院四十四年度 台上字第七二一號、四十八年度台上字第二○九號判例分別參照），是揆諸上 開法條及判例見解，違章建築之買受人因不能登記取得所有權，當不得主張所 有權提起本訴，而僅於法院誤就非債務人所有之違章建築執行時，得代位原所 有權人提起異議之訴，惟如原所有權人即係債務人，因原所有權人本即無排除 債權人強制執行之權利，買受人代位原所有權人向債權人主張，自亦無理由。 查系爭房屋為未保存登記房屋之違章建築，為地政機關所不許登記，有卷附建 物登記簿謄本可稽，而訴外人許甘固因係系爭房屋之原始建築人，不經登記即 得原始取得系爭房屋之所有權，並得以之為交易之標的出賣與他人，惟系爭房 屋之買受人則因不能移轉登記而無法取得不動產之所有權，僅能取得事實上處 分權（最高法院六十七年二月二十一日六十七年度第二次民庭庭推總會議決定 （一）參照），是本件上訴人縱確向訴外人許甘買受系爭房屋，惟因無法向地 政機關辦理移轉登記取得所有權，自不得主張本於其對系爭房屋之所有權提起 本訴；又因訴外人許甘即係執行事件之債務人，並無排除債權人即被上訴人之 權利，是縱上訴人主張代位原始建築人即所有權人許甘提起本訴，亦無理由， 均予敘明。
（三）再上訴人固堅稱其與弟妹即訴外人周莉馨、周益弘、周冠良、周聖淵五人，於 八十八年一月八日共同向母親即訴外人許甘買受系爭房屋，並提出卷附台北縣 稅捐稽徵處八十九年八月三十日核發之系爭房屋課稅現值核計表、八十九年度 契稅繳納書、買賣所有權移轉契約書、買賣協議書、九十年度房屋稅繳款書等 件為證，惟為被上訴人所否認，陳稱買賣乃虛偽等情，經查： １、上訴人與訴外人周莉馨、周益弘、周冠良、周聖淵，係於八十八年十二月二十 七日依契稅條例第十六條規定，填具契稅申報書，檢同記載日期為八十八年一 月八日之所有權移轉契約書及相關文件，向台北縣新店市公所申報系爭房屋契 稅，買賣所有權移轉契約書則未經監證，有卷附台北縣政府稅捐稽徵處新店分 處九十北稅新二字第一○二九六號函、台北縣新店市公所九○北縣店財字第一 二二七五號函覆本院可稽，依各該覆函所示，上訴人申報契稅日期為八十八年 十二月二十七日，距其所稱買賣契約之訂立日期八十八年一月八日，相差近一 年之久，是否能證明上訴人所稱於八十八年一月八日確有本件買賣，已非無疑 ；而申報課稅資料又僅係繳納稅款之證明，本身不能為產權或其他權利證明之 用，縱有繳付稅款，究與支付買賣價金有別，自不足為買賣確屬存在之證明。
２、又就系爭房屋之買賣價金，（１）上訴人於本院九十年三月二十七日準備程序 期日明白陳稱「我們的買賣價金是『依據房屋之課稅現值』」，於九十年七月 十八日準備程序期日亦陳稱：「我們在八十八年一月八日時有簽今日庭呈的協 議書，當初買賣的總價金是『貳拾肆萬玖仟肆佰元』，是依據八十八年時的公 告地價，我們是在『八十七年十一月、十二月』時有先去向市公所詢問怎麼辦 買賣契約的手續並且詢問公告現值是多少。是市公所的職員回答我們公告現值 是貳拾肆萬玖仟肆佰元．．」等語，並提出記載日期為八十八年一月八日，買 賣價款為「貳拾肆萬玖仟肆佰元」之買賣協議書為據（見本院九十年三月二十 七日、九十年七月十八日筆錄）；又證人許甘於九十年七月十八日準備程序期 日證稱：「本件我的五個小孩有跟我買房子，在八十八年一月八日乙○○交給 我『貳拾肆萬玖仟肆佰元』．．。錢我沒有存入郵局，現金我一直帶在身上過 生活，在八十九年十一月左右我把那些錢用完。當時我心情不好所以把錢亂花 沒有登記詳細的細目．．『八十八年一月八日那天上午我和乙○○先去和稅捐 稽徵處問房子的價錢大概是多少，得出壹個數字以後我在那裡等由乙○○去拿 錢來給我』，二十四萬九千四百元我一直是以現金的方式帶在身上，但我居無 定所，有時還跑到高雄的廟裏去，到處都跑過，錢未離開過我身邊．．」等語 ，證人周冠良亦於同日到庭明白證稱買賣價金是「貳拾肆萬玖仟肆佰元」等語 ，證人周莉馨、周益弘則證稱是「二十四萬多元」等語（均見本院九十年七月 十八日筆錄）；（２）惟查依卷附台北縣政府稅捐稽徵處新店分處九十北稅新 二字第一○二九六號函覆本院稱：系爭房屋係許甘於八十八年三月十二日申報 房屋現值，並自八十八年三月起課徵房屋稅，八十八年、八十九年房屋課稅現 值分別為二五一九○○元及二四九四○○元等語，又該處九十北稅新二字第二 四九一二號再函覆本院稱：依房屋稅徵收細則之規定，八十八年度課稅期間為 八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止，八十九年度課稅期間為八十八 年七月一日起至八十九年六月三十日止，每年七月一日起房屋課稅現值即轉為 下一年課稅現值等語，有各該稅捐稽徵處覆函及上訴人所提出之系爭房屋課稅 現值核計表記載起課日期為八十八年三月可稽，則無論係上訴人所稱之於八十 七年十一月、十二月間詢問現值，抑或證人許甘所稱之於八十八年一月八日上 午詢問現值，系爭房屋課稅現值既係八十八年三月起始課，於上開時點當無房 屋課稅現值可回覆上訴人，而「新台幣二四九四○○元」既為八十九年度之課 稅現值數額，於八十七年十一月、十二月間或八十八年一月八日之時點，亦絕 無可能詢得上開數字，顯可認上訴人及證人就買賣價金之陳述，及所提出之買 賣協議書，均係臨訟編纂，要難採信；（３）再上訴人雖於被上訴人就其買賣 價金之主張提出質疑後，又於九十年八月十四日書狀改稱：詢得之課稅現值僅 係作參考值之用，是由參考價再行協調議價始達成買賣價金二十四萬九千四百 元，法律並未硬性規定要多少錢才能買賣云云，惟如前述上訴人既已於九十年 三月二十七日到庭明白陳稱買賣價金是依據系爭房屋課稅現值，事後再翻異前 詞，所述已有不一；又八十八年一月八日之買賣，協調議價後何以得出「新台 幣二四九四○○元」之數字，且恰等於系爭房屋八十九年度之課稅現值，亦與 常理有違，所述當無足採。
３、再就買賣價金之交付，上訴人雖主張因買賣價金僅二十四萬九千四百元，且因 係五人共同購買，每人僅須負擔六萬多元，而因各人有工作，故均以身邊現金 支付，並無匯款憑據證明等情，惟就買賣價金之交付，上訴人陳稱：「『簽協 議書時我們四人出的錢都已經付清了』，我只有出我應該分攤的部分並沒有幫 其他三人出。協議書是八十八年一月八日，我是下午時最先簽名的．．」等語 ，惟證人周益弘則證稱：「．．是我姐姐乙○○告訴我要出多少錢，他告訴我 總共要二十四萬多元，．．『六萬多元我是在地價稅繳稅單登記為我們的名字 後，我都還有在慢慢繳，繳給我姐姐』，每次給他五、六千元不等．．」等語 ，上訴人與證人之證詞已有不一；而證人許甘證述：「本件我的五個小孩有跟 我買房子，在八十八年一月八日乙○○交給我貳拾肆萬玖仟肆佰元，．．錢我 沒有存入郵局，現金我一直帶在身上過生活，在八十九年十一月左右我把那些 錢用完。當時我心情不好所以把錢亂花沒有登記詳細的細目．．二十四萬九千 四百元我一直是以現金的方式帶在身上，但我居無定所，有時還跑到高雄的廟 裏去，到處都跑過，錢未離開過我身邊。」等語，就二十四萬九千四百元金錢 之流向，完全無法提出任何證明，實難信為真實。 ４、綜上，上訴人主張於八十八年一月八日向訴外人許甘買受系爭房屋，惟就此等 有利於己之事實，上訴人之舉證尚不足以證明其主張，當認被上訴人抗辯稱上 訴人所述買賣不實乙節，洵為可採。
四、揆諸以上各節說明，上訴人提起第三人異議之訴，主張撤銷被上訴人聲請本院八 十九年度民執字第一七三八二號對系爭房屋之強制執行程序，不應准許，原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另一一論述 ，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日 民事第四庭 審判長 法 官 謝明珠 法 官 黃柄縉
法 官 孫曉青
右為正本係照原本作成
本件不得上訴
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日 法院書記官 袁以明
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