臺灣臺中地方法院行政訴訟判決 101年度簡字第49號
原 告 張罌亓
許貴程
共 同
訴訟代理人 許景鐿律師
被 告 臺中市政府都市發展局
代 表 人 何肇喜
訴訟代理人 江勇箴
上列當事人間建築法事件，原告不服臺中市政府中華民國101年9
月21日府授法訴字第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣坐落臺中市西屯區市○○○路00號至97號建築 物（純箴社區，下稱系爭建物），其共有部分經被告於民國 101年1月12日現場會勘時，發現有未經許可擅自變更地下室 作為停車位使用、擅自變更1樓原有6米基地內通路及停車昇 降設備、拆除直通樓梯、變更發電機室通風孔之情事，與臺 中市政府所核發之94府都建使字第0837號使用執照核准圖說 不符。經被告以101年2月3日中市都管字第0000000000號函 通知純箴社區管理委員會於101年3月20日前依規定恢復原狀 或補辦手續，惟屆期仍未改善，被告復查認原告及訴外人田 白玉等8人，共計10人為系爭建物之所有權人及使用人，乃 以101年4月24日中市都管字第0000000000號函通知原告等將 依建築法相關規定處罰，嗣因原告等仍未改善完畢，經被告 審定原告違反建築法第77條第1項規定，乃依同法第91條第 1項第2款及「臺中市建築案件行政裁罰基準」第2點附表三 規定，以101年7月2日中市都管字第0000000000號函及行政 裁處書（下稱原處分）處新臺幣（下同）6萬元整。原告不 服，提出訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告主張略以：
㈠聲明：⑴訴願決定及原處分均撤銷。⑵訴訟費用由被告負擔 。
㈡陳述：
⒈原訴願決定以原告等違反建築法第77條第1項規定事由（ 建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造 及設備安全）而引用同法第91條第1項第2款規定作出裁罰 處分，然無論原處分及原決定認事用法均容商榷！
⒉「維護」二字依新辭源乙書第511頁係解為：維持衛護。 但無論原處分及原決定均係要求原告「將」訴外人大錸開 發股份有限公司（下稱大錸公司）於取得「臺中市政府核 發之使用執照（94府都建使字第0837-00號）」後，⑴未 經許可擅自變更地下室作為停車位使用。⑵擅自變更1樓 原有6米基地內通路及停車昇降設備。⑶拆除直通樓梯。 ⑷變更發電機室通風孔。因此，被告誤認大錸公司所為違 規行為，原告負有積極的『拆除違規現況以回復原使用執 照所核准之狀態』，已超出法規所有權人「按合法狀態予 以持續維護」建築物合法使用與其構造及設備安全之「合 法使用狀態」！此其一。
⒊行政罰法第3條明定：「本法所稱行為人，係指實施違反 行政法上義務行為之自然人、法人、設有代表人或管理人 之非法人團體、中央或地方機關或其他組織。」合先敘明 。而建築法第73條第2項即規範（建築物起造人）「建築 物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消 防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應 申請變更使用執照。..」，今訴外人大錸公司於取得「臺 中市政府核發之使用執照（94府都建使字第0837-00號） 」後，"違法未經申請變更使用執照之正當行政程序"即「 違法實施」⑴擅自變更地下室作為停車位使用。⑵擅自變 更1樓原有6米基地內通路及停車昇降設備。⑶拆除直通樓 梯。⑷變更發電機室通風孔等行為。是以，違反建築法第 73條第2項之行為人為大錸公司廖明芳，負有回復原狀義 務者亦為大錸公司廖明芳，併此陳明。
⒋原告許貴程、張罌亓乃「單純」向前手羅百齡、王盈之二 人購買坐落臺中市西屯區市○○○路00號與87號房屋之買 受人，且自96年購屋至今，均未曾住入該屋。豈有原處分 所指違反建築法事實？解釋建築法第77條第1項須與『建 築法第73條第2項即規範（建築物起造人）』一併理解， 方能辨是非。原告等謹負有在「合法點交使用狀態中持續 予以維護建築物合法使用與其構造及設備安全」之"狀態 維護義務與責任"，然而，針就「違規所造成違法事由之 行為人」應援引『91條第1項第1款規定作出裁罰處分』， 如此，責任方能釐清，僥倖之人始無法「消遙法外」，原 告才免淪為「替死鬼」！綜合上述，已見原處分與原決定 ，其認事錯誤，導致裁罰違法，故應予撤銷。
三、被告答辯略以：
㈠聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
㈡陳述：
⒈原告使用系爭建物共有部分與竣工圖說不符部分，業經被 告以100年11月3日中市都管字第0000000000號函請純箴社 區管理委員會改善，該社區僅十戶，有臺中市○○區○○ 段000○號等10份資料為憑，該管理委員會係住戶自稱， 並未報准備案。被告101年1月12日現場會勘時，發現有未 經許可擅自變更地下室作為停車位使用、擅自變更1樓原 有6米基地內通路及停車昇降設備、拆除直通樓梯等情事 ，確與臺中市政府94府都建使字第0837號使用執照核准圖 說不符，被告遂以101年2月3日中市都管字第0000000000 號函請純箴社區管理委員會限於101年3月20 日前改善完 畢。因該管委會未於期限內恢復原狀亦未補辦手續，被告 於101年4月24日以中市都管字第0000000000號函知各所有 權人，將依建築法規定予以裁處；並於101年7 月2日以中 市都管字第0000000000號函裁處6萬元整罰鍰。 ⒉原告引用新辭源乙書解「維護」2字為「維持衛護」，及 原告認為被告誤認大錸公司所為違規行為，原告負有積極 的『拆除違規現況以回復原使用執照所核准之狀態』，已 超出法規所有權人「按合法狀態予以持續維護」建築物合 法使用與其構造及設備安全之「合法使用狀態」乙節，依 建築法第1條規定：「為實施建築管理，以維護公共安全 、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻，特制定本法；本 法未規定者，適用其他法律之規定。」所示立法宗旨為維 護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻。建築 法第77條第1項規定略以「…維護建築物合法使用與其構 造及設備安全。」應非僅為「維持衛護」建築物買受時之 狀態，而應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。 ⒊另依建築法第77條第1項規定，建築物所有權人及使用人 ，係負有維護建築物合法使用之狀態責任，於建築物未經 領得變更使用執照，即不得變更其使用。故而建築法第73 條第1項及第2項所規範之對象，自不以實際變更建築物之 行為人為限，茍對該建築物具有事實管領力者，自應對該 建築物承擔適時排除危害、回復安全狀態之義務，以達成 維護公共安全與公共秩序免於危害之目的。原告之訴訟理 由係屬購屋買賣糾紛，應循司法途徑解決。本件業已多次 函請依規恢復原狀或補辦手續有案，至今尚未依規恢復原 狀或補辦手續，故被告予以裁罰於法有據，並無不當，應 予維持。
四、兩造之爭點：被告認原告等未依建築法第77條第1項規定維 護系爭建物合法使用與其構造及設備安全，而依同法第91條
第1項第2款以原處分裁處原告等罰鍰6萬元，是否適法？五、本院之判斷：
㈠按「為實施建築管理，以維護公共安全、公共交通、公共衛 生及增進市容觀瞻，特制定本法；本法未規定者，適用其他 法律之規定。」、「主管建築機關，在中央為內政部；在直 轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」、「建築物 應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建 造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備 、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更 使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限 。」、「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與 其構造及設備安全。」、「有左列情形之一者，處建築物所 有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上 三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善 或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用 。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除 ，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2項規定，未經 核准變更使用擅自使用建築物者。二、未依第77條第1項規 定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。……。」建 築法第1條、第2條第1項、第73條第2項、第77條第1項、第 91條第1項分別定有明文。次按臺中市政府組織權限劃分自 治條例第2條第1項規定：「中央法令明定直轄市政府為地方 主管機關，而使本市取得地方自治團體管轄權者，本府得以 組織自治條例及相關機關組織規程為權限劃分。……。」第 2項規定：「前項情形，準用行政程序法第15條第3項權限委 任規定之方式，將管轄事項及法規依據公告之，並刊登本府 公報。」而臺中市政府已於100年11月30日府授都工字第000 000000000號公告：「……。公告事項：臺中市政府都市發 展局執行下列法規之主管機關權限：一、建築法及其子法。 ……。」又臺中市建築案件行政裁罰基準第2點附表三規定 ：「違反事實：未依第77條第1項規定維護建築物合法使用 與其構造及設備安全者。裁罰依據：第91條第1項第2款。裁 罰基準：使用類組：作為A2、C1、C2、F3、D2、D3、D4、E 、F1、F4、G1、G2、G3、H2、I使用。第1次：處6萬元罰鍰 並限期改善或補辦手續。第2次：處6萬元罰鍰並停止使用， 第3次：處9萬元罰鍰並停止使用。」
㈡查系爭建物之共用部分未經許可擅自變更地下室作為停車位 使用、擅自變更1樓原有6米基地內通路及停車昇降設備、拆 除直通樓梯及變更發電機室通風孔等，與臺中市政府94府都 建使字第0837-00號使用執照核准平面圖說不符，經被告於
101年1月12日派員現場勘查後，以101年2月3日中市都管字 第0000000000號函通知純箴社區管理委員會於101年3月20日 前依規定恢復原狀或補辦手續，屆期仍未改善，被告乃以10 1年4月24日中市都管字第0000000000號函通知原告等將依建 築法相關規定處罰，嗣因原告等仍未改善完畢，被告認原告 等違反建築法第77條第1項規定，遂依同法第91條第1項第2 款規定，以101年7月2日中市都管字第0000000000號函附裁 處書處6萬元罰鍰等情，有被告101年1月12日會勘紀錄表、 改制前臺中市政府94府都建使字第0837號使用執照存根及核 准圖說、被告101年7月2日中市都管字第0000000000號函及 行政裁處書影本各1份附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信 為真實。
㈢原告雖以前開情詞作為辯解，惟查：
⒈按建築法第77條第1項、第91條第1項所規定之「建築物所 有權人、使用人」為建築法上之行政義務人，對於維護建 築物合法使用與其構造及設備安全，負有行政上之義務， 以達維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻 之目的（建築法第1條參照）。又干涉行政上之義務人有 「行為責任」及「狀態責任」二類。所謂「行為責任」係 指因自身行為（包含作為與不作為）肇致危險者，負有排 除危險之義務；而「狀態責任」則係以對物的狀態具有事 實管領力者，得以負責之觀點，科予排除危險、回復安全 之義務，而干涉行政上之責任人為何，則應依法律規定之 意旨認定之。建築法第91條第1項規定即係以建築物為中 心所課予之義務類型，屬狀態責任。申言之，建築物所有 權人、使用人對於維護建築物合法使用與其構造及設備安 全，係以狀態責任承擔行政義務，應對建築物合法使用與 其構造及設備安全所生之違反建築法秩序與安全負起排除 義務；倘若狀態責任之義務人符合行政罰法所定故意過失 之處罰要件，即得由主管機關據以裁罰，以制裁行政法上 義務違反之行為。
⒉系爭建物之共用部分未經許可擅自變更地下室作為停車位 使用、擅自變更1樓原有6米基地內通路及停車昇降設備、 拆除直通樓梯及變更發電機室通風孔等，與臺中市政府94 府都建使字第0837-00號使用執照核准平面圖說不符，經 被告於101年1月12日派員現場勘查後，以101年2月3日中 市都管字第0000000000號函通知純箴社區管理委員會於10 1年3月20日前依規定恢復原狀或補辦手續，屆期仍未改善 ，而車道與樓梯涉及公共安全，且原告等為系爭建物之所 有權人之一，具有事實上之管領力，故被告據以處分，自
屬有據。
⒊至原告陳稱：原告許貴程、張罌亓自96年向前手羅百齡、 王盈之二人購買坐落臺中市西屯區市○○○路00號與87號 房屋至今，均未曾住入該屋，且本件違規變更使用之行為 人係大錸公司，原告是事後才知情乙節。縱原告所述屬實 ，亦無可解免原告維護建築物合法使用與其構造及設備安 全之行政義務，而得予以免罰。蓋原告購屋之時，本應注 意系爭建物是否合法或經違法變更使用，況本件經被告查 獲違規變更使用之後，曾給予限期恢復原狀或補辦手續之 機會，惟屆期原告仍未改善，豈能謂無故意、過失。又原 告購入房屋之後，雖未入住該屋，然其等既為所有權人， 縱令其空置，仍具有事實上之管領力，應無庸置疑。至實 際違規變更使用之行為人究竟是否為大錸公司，並不影響 原告負有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之行政 義務。
㈣綜上所述，原告上開主張，均不足採。從而，被告認原告等 未依建築法第77條第1項規定維護系爭建物合法使用與其構 造及設備安全，而依同法第91條第1項第2款以原處分裁處原 告等罰鍰6萬元，並無違誤，訴願決定予以維持，核無不合 。原告訴請撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。 ㈤本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經核於判決結果 不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第236條 、第98條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
行政法庭法 官 陳文燦
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 張隆成