臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度重訴字第二四四二號
原 告 新燕實業股份有限公司
法定代理人 秦綏遠
訴訟代理人 陳國雄律師
複 代理人 林秋萍律師
被 告 味全食品工業股份有限公司
法定代理人 魏應行
訴訟代理人 黃柏夫律師
複代理人 林一德律師
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹億元，及自民國八十八年十二月一日起至清償日止，按年息百分之八．五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁仟肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹億元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。
貳、陳述：
Ａ、起訴事實：
一、原告於民國八十七年十月十三日與被告簽訂不動產買賣契約書，買受被告所有， 坐落臺北縣三重市○○○段○○○○段○○○地號等如附表所示之四十九筆工業 區用地。而依據都市計劃法臺灣省施行細則第十八條規定之使用限制，一般工業 區與乙種工業區使用性質上有著極大之差距，一般工業區僅得作工業廠房、辦公 室、員工單身宿舍及倉庫使用，而乙種工業區則係供公害輕微之工廠使用，則可 設立餐飲業、金融業、商務中心、展示中心、物流倉儲批發業、游泳池、三溫暖 、溜冰運動遊戲場、有線無線廣播業、診所、區域醫療院所、幼兒教育及老人安 養機構等工商、文教、育樂設施發展，是其開發價值及利潤明顯高於一般工業區 。原告係為作乙種工業區之使用而買受系爭土地，惟因兩造簽約時，系爭土地尚 屬一般工業區，乙種工業區之變更程序尚在進行中，猶未完成，被告為促使原告 簽約，乃向原告強調其將請立法委員曾永權、謝章捷等人協助，促成系爭土地在 八十八年一月底前辦妥編定為乙種工業區，並願於契約中明文對此期限負保證之 責，逾期未完成變更原告得解除契約。原告因信任其保證，乃同意簽約，並就被 告所承諾之八十八年一月底再給予十天之寬裕期間，而於系爭契約第一條第二項 開宗明義約定：「上列土地乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前變更其 使用分區為乙種工業區，雙方同意買賣價款以每坪新臺幣（下同）三十六萬二千 元計算，買賣總價暫定為六十四億九千零四十七萬元整，乙方明瞭甲方（按即原 告）之購買前提係上述買賣標的係乙種工業區。」，另系爭契約第六條第三項第
四款復約明：「乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為 都市計劃內之乙種工業區，並且其地質乃屬適宜建築．．．若與上述保證不符， 甲方（按即原告）得選擇解除本契約」。嗣於八十七年十二月十九日雙方就本約 買賣尾款給付擔保事項另行加簽之補充協議書第四條，亦本此意旨再為重申，其 內容為：「第一條抵押權設定後，乙方（按即被告）依本約應履行之事項，如有 任一事項未如期完成或未履行，例如：乙方應於民國八十八年二月十日前完成變 更本約土地使用分區為都市計劃內乙種工業區．．．等，或違反本協議書任一條 款或甲方（按即原告）已依約給付買賣尾款時，甲方始得辦理塗銷前開抵押權， 乙方並應無條件配合辦理。」。揆諸前開契約規範意旨以觀，雙方一再重申被告 保證本約土地之使用分區應變更為乙種工業區，並特別強調辦妥編定之期限，顯 見如期於八十八年二月十日前完成變更系爭買賣土地使用分區為都市計劃內之乙 種工業區，當屬本件買賣之重大必要之點，係為原告購地之前提，亦屬被告應履 行之重大保證事項，屬特約加重出賣人之擔保責任，洵堪認定。職是，被告應於 約定期限前完成土地使用分區變更之全部法定程序，其給付始無遲延，並符債之 本旨。
二、按系爭變更案之法定程序，須變更計畫經臺灣省政府核定後，再轉報內政部備案 ，此明白規定於都市計畫法第二十條第一項第三款，且亦為被告自認之事。該法 第二十條第一項第三款規定「縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由省政府核定， 轉報內政部備案」，另同條第三項本文亦規定「第一項所定應報請備案之主要計 畫，非經准予備案，不得發布實施」。換言之，系爭變更案非經內政部准予備案 ，並發布實施，則法定程序不算完成。職是，上述「保證於八十八年二月十日前 本約土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」約定之保證事項是否如期完成，唯 一之認定標準，即係該變更案是否於約定期限前完成內政部備案並依法發布實施 。若期限屆滿而該變更案尚未發布實施，則無論係進行至何階段，其法定程序既 未完成，原告即無法依乙種工業區之允作項目進行規劃，向政府機關申辦相關手 續，並對外進行招商，對原告毫無實益可言，自不屬於變更完成。三、經查本件買賣契約簽訂後，原告業已陸續給付價金四十五億元（含承受被告原銀 行貸款四十億元）。詎於雙方約定之變更期限八十八年二月十日屆至，被告卻未 能依約將系爭買賣土地依約辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，導致原告亦因此 遲遲未能依最初購地之規劃送件申請建造執照變更設計，進行招商開發計劃。為 此，原告基於購地規劃之前提目的不達，遂於八十八年二月十一日以臺北郵局三 四支局第０００一三四－四號存證信函定期促請被告依約辦理此一重大保證事項 ，但無效果，嗣為昭慎重，復又再度委請陳國雄律師於八十八年二月二十六日代 函以八十八瑞國字第二０二五號律師函向被告重申前旨，並於律師函中為定期催 告，逾期即解除買賣契約之意思表示，卻仍未蒙被告於催告期限內履行給付義務 ，原告因被告之違約遲延以致開發計劃停擺，業已蒙受鉅額之損失，是以，原告 在不堪損失持續擴大下，乃於八十八年三月二十六日去函被告解除契約，並以起 訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。
Ｂ、解除契約之法律上依據：
原告契約解除權行使之依據，包括系爭契約第六條第三項末段、第七條第二項有
關保留解除權之約定，及民法第二百五十四條有關給付遲延、同法第三百五十四 條第一項、第二項及第三百五十九條第一項有關瑕疵擔保責任等法定解除權之規 定。茲就各該權利行使之依據分別說明如後：
一、系爭契約第六條第三項之約定解除權：
該項約定全文為：
「（三）乙方（按即被告）保證下列事項：
１標的一土地：業已於八十六年八月十三日，由乙方委託沈祖海建築師事務所向 臺北縣政府提出建築執照申請，並取得掛照號碼四一三八號。乙方保證該部份土 地所申請之建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四層樓地板 面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪（詳附件：乙方 所提供執照申請之「面積計算表」）；地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室 、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。標 的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二一０ ％。乙方保證本約買賣標的（標的一、標的二）之平均允建容積不得低於四．九 六坪。
２標的一基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線；建築物高度限制不低於三十 九公尺高。
３標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二 一０％。
４乙方保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並 且其地質乃屬適宜建築。
５本約土地內無都市計劃道路穿越（包含未開闢之計劃道路）。 本約土地經乙方申請建照後若容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證 不符時，甲方得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金。」 依前開約定，被告之「保證」事項共有一至五款，故同項末段所謂「與上述保證 不符」，當然是指包含第四款變更期限在內之第一至第五款中之任何一款有不符 之情形而言。職是，八十八年二月十日前本約土地未能辦妥編為都市計劃內之乙 種工業區，原告即得依該項約定選擇解除契約，毫無疑義。二、系爭契約第七條第二項之約定解除權：
該條約定：「甲、乙雙方之一方對其應履行之事項未履行時，如經他方當事人催 告而仍未履行時，除依前項支付違約金外，他方並得要求解除契約及要求對方因 解除契約所發生之損害賠償」。被告既經原告多次催告，猶未履行其依限完成變 更之義務，原告依該約定自得解除契約。
三、民法第二百五十四條給付遲延之法定解除權： 按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「契約當事 人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履 行時，得解除其契約。」，民法第二百二十九條第一項及民法第二百五十四條分 別定有明文。本件兩造契約中重複約明被告保證系爭土地應於八十八年二月十日 前辦妥編為其使用分區為乙種工業區，而事實上系爭變更案直迄起訴止均未完成 變更程序，已屬遲延，應無疑義。故依此規定，原告於多次催告其履約而未果後
主張解約，於法有據。
四、民法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項瑕疵擔保責任之法 定解除權：
民法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項本文分別規定：「 ㈠物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人 時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買 賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 ，或請求減少其價金」，此為法定解除權發生之原因。而「所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」，最高法院七十三年臺上字第一一 七三號判例著有明文。
㈡本件兩造不動產買賣契約第一條末段已約明「乙方（按即被告）明瞭甲方（按即 原告）之購買前題係上述買賣標的係乙種工業區」，足證被告明確知悉乙種工業 區為原告買受系爭土地之大前題，亦為契約預定之效用，被告保證之品質。而同 法第三百七十三條規定之危險移轉原則上固以「交付」為時點，但「契約另有訂 定者，不在此限」。另依學者之見解，「所保證品質之欠缺，亦以危險負擔移轉 時為準。但當事人亦得另定時點」。職是，基於私法自治及契約自由之原則，當 事人得自行約定買賣標的物應於何時具備預定效用或保證品質，要無疑義。本件 兩造契約一再約定被告保證系爭變更案在八十八年二月十日前辦妥，可見此時間 乃兩造特別重要之意思表示。系爭土地既未能依限辦妥編為乙種工業區，即屬欠 缺契約預定效用及被告保證之品質，被告應負瑕疵擔保責任，原告得主張解約。Ｃ、解除契約後，原告行使請求權之依據：
一、價金及利息部分：
按民法第二百五十九條之規定，解除契約時，當事人雙方互負回復原狀之義務， 由他方所受領之給付物應返還之，所受領之給付為金錢者，並加計自受領時起之 利息償還之。另本件買賣契約第八條亦約定：「甲乙雙方確認本約土地買賣若生 解約情事，則乙方（按即被告）同意於甲方（按即原告）通知日起七日內退還甲 方已支付之全額買賣價金，依年利率百分之八點五加計利息，向甲方買回本約所 有土地，因產權移轉所產生之一切規費、稅費、代辦費皆由乙方負擔。另本約土 地買賣若生買回情事，則乙方同意於甲方通知日起三十日內完成所有之土地產權 移轉及價金支付，不得藉故拖延」。稽此，本件買賣契約既經原告依法解除，原 告自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條及契約第八條之約定，請求被告 返還原告已繳之全額買賣價金四十五億元，並加計年利率百分之八點五之利息。二、違約金部分：
系爭買賣契約第七條第一項約定：「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得反悔或不 履行，如有違反任一條款概以違約論。倘甲方（按即原告）違約則乙方（按即被 告）得沒收甲方已付價款，其已過戶於甲方名下之產權應即無條件歸還乙方；如 乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外，甲方並得請求乙方給付所收價 款同額之懲罰違約金」。是以，本件買賣契約於被告違約之情況而解除，原告除
請求被告退還已繳價款外，尚得請求同額四十五億元之懲罰性違約金。三、綜此，原告所得請求之價金本息、違約金先以本訴一部起訴請求各五千萬元，合 計一億元，其餘金額暨損害賠償之部分原告爰暫保留。參、對被告抗辯之陳述：
Ａ、事實答辯部分：
一、工商綜合區之聲請與乙種工業區之變更無關： 被告早已自認工商綜合區之聲請與本件爭點無關，其嗣後有關兩造已經合意以工 商綜合區取代乙種工業區為本件土地之用途，故其就乙種工業區之保證即已免除 之主張，與民事訴訟法第二百七十九條之規定有違，且該嗣後更異之主張亦完全 與事實不符，理由如下：
㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託 法官前自認者，無庸舉證」民事訴訟法第二百七十九條第一項著有明文。又「債 務人於審判上所為不利於己之自承（自認），一經對於債權人表示之後，即生拘 束之效力，不得隨意撤銷」、「兩造主張一致者，法院應即以一致之主張為裁判 之基礎，勿庸更為何項之調查」、「當事人於訴訟上所為自認，於辯論主義所行 之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之 基礎」，最高法院十八年上字第二五一二號、十九年上字第三三０二號及二十六 年上字第八０五號等諸多判例迭揭是旨。
㈡兩造契約或協議書中有關變更工商綜合區之約定，及原告八十七年十二月二十九 日有關工商綜合區之通知書，究竟有無免除被告就乙種工業區保證責任之效果， 係屬當事人契約真意之事實問題，而事實問題依前述法律規定及判例意旨，若兩 造已為一致之主張者，即可信為真實，雙方不得再為爭執，且該主張亦生拘束法 院之效力，應以該事實為判決之基礎。
㈢被告於其八十九年四月七日答辯三狀中，業已自認「原告來函通知被告『本公司 謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本 件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」、「工商綜合區之申請與否， 根本與本件爭點無關」。嗣原告於八十九年四月二十八日準備三狀中，就被告此 一主張亦正式回應「按工商綜合區之申請與否，確與本件爭點無關」。被告繼又 於其八十九年五月十九日答辯七狀中再次強調「工商綜合區之申請與否，確與系 爭土地是否變更為乙種工業區用地無關，亦非屬本件約定解除權即系爭契約第六 條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」。可證，兩造契約或協議書中有關工 商綜合區申請之約定，及原告嗣後八十七年十二月二十九日致被告之通知書，與 乙種工業區之變更，係屬毫不相干之兩回事，亦與契約中原告之約定解除權無關 ，此為兩造於訴訟中已經一致之主張，不得再行爭執。被告嗣後翻異其詞，改稱 工商綜合區之申請，足使其乙種工業區之「保證」責任自動消失或免除等語，與 其原先自認之事實相悖，依前述法規明文及判例意旨，為無可採。 ㈣再者，工商綜合區之申請與乙種工業區之變更二者是否相關，可從兩個不同層面 來觀察。就法令面而言，工商綜合區之申請，依工商綜合區設置方針第六條之規 定，係由土地所有權人擬具開發計劃後，依相關程序自行向有關主管機關申辦， 其申請權在土地所有權人。而系爭土地乙種工業區之變更案，則係臺灣省政府命
臺北縣政府依「都市計劃定期通盤檢討辦法」之規定辦理專案檢討變更，係政府 主動辦理，二者程序並不相同，可同時分別進行。而且，工商綜合區之申請並不 以土地應屬或不屬某種特定之使用分區為前提要件。換言之，本案「乙種工業區 」之變更與「工商綜合區」之申請，法定程序上並無任何互相排斥無法併存或先 後順序之關係，此為被告所肯認。再就兩造契約真意而言，如前所述，被告在其 八十九年五月十九日答辯七狀中稱「工商綜合區之申請與否．．．非屬本件約定 解除權即系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」，而契約第六 條第三項末段，即係針對包括乙種工業區之變更等保證事項未能完成時，所約定 之法律效果，亦為原告主張解約之法律依據之一。被告既肯認工商綜合區之申請 與否，非屬該約定解除權條款之範圍，則原告行使該條款約定之解除權，自不受 工商綜合區申請與否之影響，「兩者並不相關」，自不待言。 ㈤被告嗣後發現其原先之主張對其不利，乃再將其所謂「工商綜合區之申請與否」 ，割裂為「決定」及「申請」兩階段，進而解釋其所謂無關者，僅指嗣後之「申 請」而已，未包含事前之「決定」在內，改稱原告「決定」申請工商綜合區並通 知被告時，即已免除其原乙種工業區之保證責任。惟查，被告此番辯詞，根本係 玩弄文字遊戲，違反論理法則之說詞。蓋所謂「工商綜合區之申請與否」，本來 就應包含「決定」及提出「申請」兩部分在內，二者係屬前後順序之階段行為， 殊無強行分割而異其效果之理。而且依被告答辯三狀第十二頁所載，其當時主張 「原告來函通知被告『本公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件 申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關． ．．工商綜合區之聲請與否，根本與本件爭點無關，完全繫諸原告本身之決定並 應自行承擔後果之行為」。依該文字語意，顯見被告所謂「聲請與否」，所指者 即為「原告本身之決定」，而非指「申請」之行為。其主張「原告來函通知」乙 事，「與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」，而「原告來函通 知」之內容，係「本公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請 變更為工商綜合區」，因當時尚未實際送件申請，故而該通知函最末又特別說明 「送件日期及結果另行通知」。換言之，該函之重點在於原告將「決議」之內容 通知被告，而不是通知「申請」之行為。原告將此「決議」內容「通知」被告， 而被告主張此「通知」根本「與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無 關」，則其嗣後翻異其自認，改稱原告將此「決定」（等同於「決議」）「通知 」予伊時，即已免除其應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任， 殊與事實及其原先之自認相悖，應無可採至明。 ㈥按一般工業區土地之經濟效益劣於乙種工業區之土地，原告已列表說明甚詳。而 乙種工業區為原告買受系爭土地之大前題，且此一品質至遲在八十八年二月十日 前須具備，此均於契約第一條及第六條第三項約定極明。另有關工商綜合區之申 請，原告則係於契約第六條第六項中保留評估及提出申請之權利。換言之，一般 工業區之土地原告根本不願買受，乙種工業區品質之土地始為原告購買系爭土地 之最基本要求，被告對此並保證限期完成。而工商綜合區之變更，則係在此基本 要求以外，為進一步追求系爭土地更大之經濟效益，而由原告評估其可行性。是 以一般常理而言，無論是否申請工商綜合區之變更，或此變更是否獲准，均不可
能對作為原告購買土地大前提（即基本要求）之乙種工業區變更案造成任何影響 。
㈦再以買賣價金數額而言，原告所付價款係與乙種工業區品質之土地居於對價關係 ，工商綜合區之申請既屬曠日費時，又非必然通過，而其程序又與乙種工業區之 變更並不互斥，則原告豈可能任意免除被告就乙種工業區之「保證」責任。蓋原 告若因申請工商綜合區之變更即免除被告之上述保證責任，則若變更未獲許可， 被告豈非即以乙種工業區之較高價格，購買一般工業區較差品質之土地。原告既 在契約第一條中明定非屬乙種工業區即無購買意願，則斷不可能免除被告之保證 責任，實不待言。
㈧再依契約文字而言，有關工商綜合區變更之評估及其成否之效果，兩造在買賣契 約第六條第六項中即已有約定，並非簽約後新生而再行協議之事項。亦即，乙種 工業區與工商綜合區之變更案，本來即於訂約當時即併存於原買賣契約中，並無 前後約之關係。而按乙種工業區之變更，係原告買受系爭土地之大前提（契約第 一條末段），如未能如期變更通過，則原告得選擇解約（契約第六條第三項第四 款及同項末段），並請求被告賠償同額違約金及損害賠償（契約第七條）。而第 六條第六項有關工商綜合區之變更，僅係原告得「進行評估」之事項，若原告選 擇申請但未通過，則依原契約約定，原告得要求被告加計利息「買回」（性質上 屬另一新約之成立，與解除契約不同）。該項之內容，並無隻字片語提及在任何 情況下有免除被告就同條第三項約定之保證責任之意。可見，乙種工業區之變更 及工商綜合區之申請，二者目的並不相同，完全是不相干的兩回事，在本契約中 之重要性亦有別，其未能完成之效果更有差異，並非屬於特別條款及一般條款之 關係甚明。至於兩造嗣於八十七年十一月十六日就工商綜合區申請一事即原契約 第六條第六項再為補充協議，但其內容亦僅係將申請未能通過之法律效果由原來 之「買回」改為補貼利息而已，其餘部分並無任何不同。亦即，無論係原契約第 六條第六項之約定，或嗣後補充之協議，均無任何免除被告乙種工業區變更責任 之意思在內，與原買賣契約第六條第三項第四款並無一般條款與特別條款或前約 與後約之關係，洵不容疑。被告上開乙種工業區責任業已免除之主張，顯然係無 中生有之詞。
㈨至於兩造就工商綜合區變更完成之時限約定為八十九年十二月三十日一事，並不 影響原告於被告未能履行其他契約義務時，所得主張之契約上或法律上之權利。 按就一般交易契約而言，當事人在不同的時間有不同之給付義務，此乃極為平常 之事。任何階段義務之履行，當然以契約仍繼續存在為前提。任何階段之違約行 為，其效果均應獨立判斷，與契約是否已全部履行完畢，或其他義務是否已屆清 償期無關。殊不能以後面尚有給付或約定未完成為由，而謂先前之違約行為即不 能解約。被告辯稱因工商綜合區之完成時限為八十九年十二月三十日，故在此之 前原告不能行使解除權，倘若此辯詞可採，則縱被告並未違約，原告豈非亦可拒 付買賣尾款十三億餘元，而以相同理由主張在該期日前被告不得主張解約？被告 如此答辯實有桀謬甚明。
㈩原告於八十八年二月十一日去函被告，要求於文到五日內提出乙種工業區變更案 已依約定期限完成之證明文件。而被告嗣於同月二十六日覆函稱「（兩造）簽訂
不動產買賣契約書，約定本公司於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市 計畫內之乙種工業區」、「本公司就前揭土地之使用分區變更事宜均已辦妥」、 「本公司業已履行本件買賣契約之約定」。繼於同年三月十二日，被告再委請黃 泰鋒律師來函，又稱「本公司應於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市 計畫內之乙種工業區」、「本公司洵已履行本件買賣契約之約定無誤」。甚至於 本件起訴後，被告於其八十九年元月十八日之答辯狀，亦未否認其上開義務，而 仍以「系爭土地已於八十八年二月十日以前之八十七年九月二十三日業經權責機 關之臺灣省政府核定變更為乙種工業區，被告原無違約之可言」等語置辯。換言 之，被告於其嗣後之來函中均一再自承其就乙種工業區之保證責任。可見被告是 項保證責任根本未因原告八十七年十二月二十九日之通知函而免除，事理至明。 八十七年十一月十六日補充協議書之內容大致為「雙方同意甲方（按即原告）於 簽約後至八十七年十二月三十日止，得就本約土地進行評估，並發文通知乙方（ 按即被告）本約土地是否申請變更為工商綜合區，甲方若決定申請變更為工商綜 合區，且於八十九年十二月三十日前完成變更程序，則乙方得選擇．．．（參與 投資開發）。若本約土地於上述期間內無法完成工商綜合區之變更程序或有關申 請遭退件情事，乙方同意．．．補貼利息）」。申言之，該補充協議書內容係以 「甲方決定申請變更為工商綜合區」為大前提，而在此大前提下，進而依其變更 程序所須時間之久暫或其結果之成否區分為不同之小前提，再按各小前提分別約 定被告係參與投資開發或應補貼利息等不同之結論（法律效果）。既然如此，顯 然原告不僅要「決定」變更，而且還須提出「申請」，才能符合上開大前提之要 件。蓋原告倘未提出「申請」，則不可能有任何一個小前提之產生，更遑論要適 用如何之結論（法律效果）。本件原告實際上並未提出申請已如前述，是退萬步 言，縱認上開補充協議書是不動產買賣契約書第六條第三項第四款之特別約定， 亦因其大前提之不具備，而無適用之餘地。此由原告致被告之通知函雖載明「送 件日期及結果另行通知」，但嗣後原告非但並未通知被告已送件聲請工商綜合區 ，反而三度去函通知被告，要求其履行乙種工業區變更之保證責任，而被告之覆 函亦均承認其辦妥編為乙種工業區之義務，並稱「已履行本件買賣契約之約定無 誤」，即可得證。被告是項保證責任及契約有關該責任之約定，並未因原告八十 七年十二月二十九日之通知函而免除，事理至明。 按一般土地交易完成後，土地因任何原因所增加之負擔或利益均歸買受人，此乃 事理之常。但因本件交易是否申請變更為工商綜合區僅屬原告之評估事項而已， 且雙方就買賣價金亦係以乙種工業區品質之土地為計算之基準。故若工商綜合區 變更通過，致系爭土地經濟價值有所提昇，則原告亦同意被告得分享其利益，是 兩造無論於原契約中第六條第六項或嗣後之補充協議書中，均約明被告得以工商 綜合區開發成本之百分之二十參與投資，享受開發利益。反之，若未能通過，則 被告亦須以補貼利息予原告之方式分擔因申請所生之相關開銷。由此約定亦可證 明有關工商綜合區之申請，係屬雙方為提升系爭土地經濟效益之一種嘗試而已， 與契約前題之乙種工業區無關，實不容疑。
綜上所陳，兩造雖就工商綜合區申請成就與否之效果有所約定，但絕無因此申請 即免除被告任何「保證」責任之意，被告此部分之主張殊屬無據。
二、建造執照之保證與乙種工業區變更之保證無關： ㈠有關建造執照之取得時限，兩造係約定於不動產買賣契約書第六條第四項「乙方 （按指被告）充份了解本約標的一土地需於民國八十七年十二月三十日前取得建 造執照．．．若乙方無法於上述時限內取得建照，則甲方（按指原告）得選擇解 除本契約」。原告要求被告為此保證，係因兩造簽訂買賣契約時，系爭變更案尚 未依法公布實施，原告固係以乙種工業區之使用目的買受系爭土地（載明於契約 第一條），但因恐系爭變更案公布實施後，政府法令對攸關開發效益之容積率、 建蔽率等建築條件有不利益之變動，乃要求被告限期取得建造執照，以依當時合 法有效之規定，保有契約約定之容積率及建蔽率等利益。被告自認「原告迫切要 求被告履行者為取得一般工業區之建造執照。因在八十七年十二月三十日取得此 項執照，可享有較優惠之之容積率、建敝率等等建築條件，原告認為此項條件非 常重要，所以要求被告為特別保證」，顯然是知悉原告此項要求之目的。 ㈡另有關辦妥編為乙種工業區之時限，則約定於同條第三項第四款「乙方（按即被 告）保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且 其地質乃屬適宜建築。．．．若與上述保證不符，甲方得選擇解除本契約」。原 告要求此項保證，則與實際進行開發之時間有關，蓋因系爭土地營建案投資金額 龐大，若能盡快以乙種工業區之允作項目進行招商及辦理建造執照之變更設計， 縮短開發時程，即可減少原告之成本負擔。被告自認「原告按其訂約之目的，． ．．待其變更為乙種工業區用地後，再變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸 款壓力」，可證被告對原告要求系爭變更案限期完成之目的亦知之甚詳。 ㈢兩造就建照取得及辦妥編定之時限，分別於不同條款各有約定，任何一項之遲延 ，原告皆得依各該項之約定解除契約，二者間並無被告所謂之「首要目標」及「 第二目標」之區別。換言之，被告知悉原告要求取得建照之保證與限期變更之保 證二者目的並不相同，其以建照已按時取得等語為辯，實與本件爭點無關。三、乙種工業區未如期完成變更為約定解除權發生之原因： 被告辯稱兩造未將乙種工業區變更完成之期限約定為其義務，亦未以之作為約定 解除權發生之原因云云，並不足採，理由如下： ㈠如前所述，被告於變更期限屆滿後之來函中，均一再自承「（兩造）簽訂不動產 買賣契約書，約定本公司於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內 之乙種工業區」、「本公司應於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計 畫內之乙種工業區」，可見被告根本自始即知悉並承認如期辦妥系爭變更案為其 無可推卸之契約義務。
㈡兩造原於八十七年八月間，即曾討論系爭土地之交易事宜，但因當時土地仍為一 般工業區，與原告購買乙種工業區之本意不符，且被告又未能為任何承諾，故未 達成合意。嗣至次（九）月，因臺灣省政府都市計畫委員會審議通過臺北縣政府 就系爭土地所提出之通盤檢討案，系爭變更案稍有進展，被告乃再邀約原告，重 提交易事宜。但因依都市計畫法之規定，僅臺灣省政府都市計畫委員會審議通過 ，尚非系爭變更案之法定程序業已完竣，故被告乃一再向原告保證限期完成，並 表示願於契約中註明逾期未完成則原告得要求解約，此即契約第一條第二項及第 六條第三項第四款約定之由來。既然兩造簽約時系爭土地尚屬一般工業區，但原
告係為作乙種工業區之使用，以乙種工業區為買受之前提，此為被告所明知，並 載明於契約中。而系爭土地價金高達五十八億餘元，若以年息百分之七點五計算 ，每月光利息支出即高達三千六百餘萬元。則系爭變更案之法定程序一日不完成 ，原告即一日無法按訂約之目的，依乙種工業區之允作項目進行規劃，辦理變更 設計，並對外進行招商。每延宕一天，對原告而言即是一百二十萬元以上之利息 支出。被告自己亦自認「原告按其訂約之目的，本應於系爭土地．．．變更為乙 種工業區用地後，再變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸款壓力」，可證其 對原告要求系爭變更案限期完成之目的知之甚詳。按系爭變更案之完成時間既為 嚴重影響投資效益之不確定因素，而被告對原告之訂約目的又早有認識，且願於 契約中明文對其完成期限負保證之責，則依一般經驗法則判斷，亦可知原告絕不 可能任憑系爭變更案毫無期限地拖延，而未就其不能如期完成之法律效果預作約 定。
㈢買賣契約第六條第三項第四款有關保證限期變更完成之約定係約定解除權發生之 原因，非僅為注意事項而已，理由如下：
⒈依契約第六條第三項約定，被告「保證」之事項共有一至五款，故同項末段所謂 「與上述保證不符」而得解除契約者，當然包含第四款變更期限之保證在內。亦 即，解釋該項末段有關約定解除權發生之事由，根本不能與被告之五款「保證」 事項割裂觀察。蓋就條文編排而言，二者前後相連併列，構成契約第六條第三項 之全部內容；而且該末段「容積、建蔽率、建築線低於上述標準」中所謂之「上 述標準」，亦須參酌前述保證事項之內容，始能明瞭其意，單單觀察該末段文字 ，尚無從得知「標準」何在；「上述標準」既然須參酌前述保證事項之內容，則 「上述保證」當然亦係指前述一至五款之保證事項而言。 ⒉被告辯稱：本項約定為「容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符 」，既有註明「容積、建蔽率、建築線」，則僅限於與「容積、建蔽率、建築線 」有關之第一至三款之約定，屬於「上述標準或與上述保證」之範疇，而得為約 定解除權發生之原因，不含第四款之期限保證在內。被告如此主張，實係謬解契 約條文，且與其先前之主張大相逕庭。蓋被告在其八十九年四月二十八日答辯四 狀第三頁第五行起，即已自認該「上述保證」之約定，係包含第五款「本約土地 內無都市計劃道路穿越」此一保證事項在內，而該第五款之保證事項同樣未於本 項未段文字中予以表明，被告既然自認該款事由亦在「上述保證」之列，豈有獨 獨排除第四款之理。被告稱兩造未就系爭變更案限期違反乙事於契約中明定其法 律效果，殊非事實。
⒊至於本項後段所約定「甲方得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣 價金」之法律效果，當然係指原告得依被告所違反保證事項性質之不同，而決定 係選擇解除契約或減少價金，殊不得謂被告所違反之保證事項性質上須同時得適 用解除契約或減少價金之約定，始負保證之責（例如依民法規定，買受人行使瑕 疵擔保請求權，可請求解除契約、減少價金、另行交付或損害賠償，但並不表示 瑕疵必須同時可以該四種方式中之任何一種方式請求，出賣人始負擔保之責）， 被告以系爭變更案未如期完成乙事，無法「依樓地板面積減少之比例減少買賣價 金」，而以此反論該限期保證之未達成亦不得解除契約，實屬無稽。
四、八十七年十二月十九日之不動產買賣補充協議書，未變更原告得選擇解約之法律 效果：
㈠兩造八十七年十二月十九日所簽訂之不動產買賣補充協議書，業於前言中開宗明 義載明：「茲甲乙雙方同意就雙方於八十七年十月十三日簽立之不動產買賣契約 書買賣尾款給付擔保約定，補充協議如下」，可證該協議書係針對本約第六條第 十一款有關買賣尾款給付擔保事項所為之補充協議。再進一步細察該補充協議書 內容，第一條係關於抵押權設定時點及金額之約定，第二條係關於尾款結算之約 定，第三條則係關於買賣價金請求權讓與限制之約定，第四條及第五條則係關於 抵押權塗銷之約定。上開條文中並無隻字片語免除被告之任何保證責任，或有原 告之解約權會因何種原因而消滅之敘述。故依該協議書第六條「本補充協議書未 約定之事項，悉依本約條款內容辦理」之約定，系爭變更案未如期完成之法律效 果，當然仍依本約之約定為準，而不能認為原告於本約之任何權利業已消滅。 ㈡雖上開協議書第四條約定被告未如期完成變更案時，原告得塗銷其抵押權，但原 告依本約第六條第三項之約定，係得選擇解除契約，並非契約自動解除。亦即， 倘系爭變更案未依期限完成，原告固得選擇解除契約，請求回復原狀，但亦得不 解除契約，而依補充協議書之約定塗銷被告之抵押權，而使其價金尾款失去擔保 。換言之，上開協議書之約定與本約第六條第三項之約定，二者非但並無互相排 斥或變更之關係，甚至是再次重申被告之義務，且對其義務之未完成，課以更不 利之法律效果（依本約約定，原告若不選擇解除契約，亦不能塗銷被告之抵押權 ）。被告辯稱上開協議書第四條，係有意排除解約回復原狀之法律效果之特別約 定云云，非但不足採信，而且，被告忽而主張有關變更期限之約定並非解除權之 保留，忽又主張解約回復原狀之法律效果業經排除。前後顯然矛盾，純係為求卸 責之詞至明。
五、保證事項未能如期完成，原告損失甚鉅：
㈠土地營建開發時程之長短，事涉成本負擔及投入資金之回收速度，尤其本件交易 金額高達五十八億餘元，每月單單利息支出至少即高達三千萬元以上（暫以已付 價款四十五億元年息百分之八計算，月息即為三千萬元）。原告因事前慮及此一 鉅額資金長期積壓所生之負擔必對原告造成重大影響，故為爭取開發時效，乃要 求在八十八年二月十日前辦妥編為乙種工業區，俾得盡速按乙種工業區之允作項 目，就已取得之建築執照規劃辦理變更設計，並進行招商作業，若逾此期限，即 與原告初衷有違。而被告願就此時限作出保證，並承諾「若與上述保證不符，甲 方（按即原告）得選擇解除本契約」，亦係知悉並同意此事之故。換言之，系爭 變更案完成時程之延宕，絕對會對原告造成重大之影響，其理至明。 ㈡事實上，兩造簽訂契約後，因被告限期保證系爭土地可辦妥編定為乙種工業區， 故不斷有相關行業之廠商向原告洽詢系爭土地之開發計畫。其中以大型量販業務 享譽業界之萬客隆股份有限公司，甚至已由其經營管理處處長白霍華親自具名致 函原告之母企業百年建設股份有限公司，表示對系爭土地「開發為量販賣場及停 車位具有極高度之興趣」、「全力支持此計劃，並全力追求此契約之簽訂」。但 因嗣後系爭變更案遲遲未能如期公布實施，致使洽詢廠商因疑慮而裹足不前，原 告之招商計畫亦因此受拙停擺，徒然背負土地貸款每月高達數仟萬元之沈重利息
負擔，至本件起訴時止，已至少支出二億餘元，卻仍無法順利推展業務，豈能謂 原告並無損失。
六、原告於解約後未曾同意與被告會同鑑界，解約之意從未變更，且依法亦不能變更 ：
㈠被告所提之土地複丈聲請書，係原告與被告協議鑑界事宜時，因土地已移轉於原 告名下，須由原告具名聲請，故先蓋妥印章交付被告，此由該申請書並未記載日 期，即可得證。原告嗣後雖發函解約，但被告方面仍自行委任郭堂源代書以該申 請書送件聲請複丈，實非原告之意。更何況，鑑界不過為確定土地狀況而已，本 非必然為履約之準備。尤其，鑑界當天之相關文件，原告亦無任何人員簽名表示 承認其事。若原告有繼續履約之意，豈有鑑界而不點交土地之理，被告以鑑界乙 事主張解約並非原告真意等語，實有桀謬。
㈡原告二度委請陳國雄律師去函被告為解除契約之意思表示，且又於起訴狀繕本之 送達再度重申是旨。解除契約之表示，甚為明白，毫無疑義。而且依民法第二百 五十八條第三項之規定，解除契約之意思表示亦不得撤銷。故無論上開鑑界之原 因為何，均無礙於原告解除契約之真意，洵不容疑。Ｂ、法律答辯部分：
一、所謂「辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」，係指完成包括「核定」、「備案」 及「發布實施」在內之全部法定程序而言：
㈠依各級都市計畫委員會組織規程第二條規定，內政部所設都市計畫委員會（以下 稱內政部都委會）之職掌，包括「都市計畫擬定變更之審議事項」。而依被告所 提內政部覆臺灣省政府函所示，系爭變更案呈送內政部備案，並未獲核准，而遭 內政部將該案之計畫書、圖退回，要求「依決議辦理後再行報備」，理由係內政 部都委會審議決議要求：「１有關工業區土地之建蔽率、容積率、綠化植栽、退 縮建築等規定，應納入計畫書中『土地使用分區管制要點』規定，以確保環境品 質與景觀，並利執行。２前項土地使用分區管制要點，應比照省都委會八十七年 六月九日第四四○次會議審決之共通性決議文之規定」。依此事實可知，系爭變 更案須經內政部都委會依其職掌，對計畫書、圖內容進行實質之審議，而內政部 是否准予備案，亦繫於審議之結果而定，被告辯稱：系爭變更案經臺灣省政府都 市計畫委員會（下稱省都委會）於八十七年九月二十三日審竣核准變更為乙種工 業區，已屬實質定案云云，顯然於法不合。
㈡再如前所述，系爭變更案依都市計畫法第二十條第一項第三款及第三項之規定， 須經臺灣省政府核定，並轉報內政部准予備案後，始得發布實施。此與同條第一 項第四款所規定「鎮及鄉街之主要計畫由省政府核定，並送內政部備查」者，並 不相同。亦即上開條文依都市計畫擬定機關之不同，分別規定應送內政部「備案 」或「備查」。而且應送「備案」者，非經內政部核准，不得發布實施。應送「 備查」者，則無此限制。顯見，「備案」與「備查」並不相同。系爭變更案非經 內政部准予備案，並發布實施，則法定程序不算完成。被告主張內政部之「備案 」手續僅屬「備查」性質等語，自非可採。
㈢另外，最高法院八十五年臺上字第三０八三號判決明示：「系爭土地變更商業區 都市計畫一案，於臺灣省政府於七十九年四月二十三日核定前，尚難謂已確定發
生效力」（按此案為應送內政部「備查」之案件，無准否備案之問題）、「變更 都市計畫案既未經核定准予備案，屬未確定案」，依此判決意旨，亦可證被告之 主張不可採。
㈣若依被告之辯詞，系爭變更案在兩造簽約前之八十七年九月二十三日省都委會審 竣時即已完成，雙方就此保證事項之真意，不包含內政部之備案手續在內。則試 問，兩造八十八年十月十三日所立契約約定八十八年二月十日前被告保證完成之 事項，究係何指？兩造於不動產買賣契約書中重複約明該保證事項，嗣於不動產 買賣補充協議書再度敘明是事，難道竟是毫無意義之贅詞？ ㈤更何況，被告負責系爭變更案之經理張道松曾於八十七年十二月間製作「臺北縣 『乙種工業區專案』呈報流程」表一份，向原告說明進度。依該表所示，系爭變 更案當時僅進行至省都委會要求臺北縣政府補圖之階段，其後尚有向內政部報備 、內政部准予報備、轉准予報備文予臺北縣政府，及公布實施等諸多程序，均劃 以虛線，表示「尚未進行」。顯見被告根本自始即知悉保證期限內應完成之事項 包含公布實施在內。否則，何來「尚未進行」之可言。而且上開「尚未進行」之 事項直至約定之八十八年二月十日，大多仍無進展，被告焉得辯稱系爭土地已「 辦妥編為」乙種工業區。
二、本件無顯失公平之問題：
㈠就法律面而言，約定解除權之行使除有法律特別規定以外，原則上不能以顯失公 平之理由予以排除：
⒈按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治
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