臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第324號
原 告 潘志明
訴訟代理人 葉奇鑫律師
吳君婷律師
葉亭巖律師
被 告 林素珠
訴訟代理人 李威廉
訴訟代理人 蘇美妃律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於101年12月4日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣叁拾壹萬貳仟叁佰伍拾元及自民國一百零一年二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之百分之三十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹拾萬伍仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序上理由
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎 事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第2、3款載有明文。原告原以被告違反兩 造間之不動產買賣契約第9條及第10條、並依據民法第348條、 第254條、第250條之規定解除契約，請求違約之損害賠償，共 請求被告給付新台幣（下同）12,183,164元及自民國（下同） 100 年11月19日起至被告返還買賣價金止，每月須給付16,400 元及起訴狀送達翌日起算之法定遲延利息。再於101 年3 月3 日具狀減縮聲明請求被告應給付原告8,183,164 元（見本院卷 第123 頁），再於101 年10月23日具狀變更訴訟標的為民法第 349 條、第353 條、第266 條第1 項、第227 條，並變更請求 為減少價金，減縮聲明為請求被告應給付原告930,800 元及自 起訴狀送達翌日起算之法定遲延利息（見本院卷第195 頁）， 原告變更之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之 主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴 訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理 時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避 免重複審理，庶能統一解決紛爭（最高法院96年度台上字第 471 號判決意旨參照），至於原告請求減縮聲明之部分，核與 前開規定相符，，均應准許，先為敘明。
貳、實體上理由
原告主張：原告於100年10月5日向被告購買其所有坐落於新北 市區○○街○段○○巷○號2 樓之房地（以下簡稱系爭房地） ，並由被告之先生李威廉負責接洽買賣事宜，惟完成移轉所有 權登記後，始陸續經由鄰居洪志明、郭志鎧告知系爭房地有部 分越界建築，須每月給付租金給地主黃阿登，被告之先生李威 廉原先稱若有越界建築者，同意解除買賣契約，原告聲請土地 複丈後，測量員石志強於100 年12月22日到現場鑑界，告知被 告早已知悉系爭房地越界建築等事實，顯見被告明知系爭房地 有越界建築，占用他人土地之糾紛，卻將之出售予原告，致原 告受有損害，地主黃阿登於鈞院審理時證述，欲以190 萬元出 售，原告約需分攤60-70 萬元，且原告買受系爭房地後，遲遲 不敢入住，每月仍須額外支付房租16,400元，迄今已逾一年， 為此請求此段時間租金賠償共196,800 元（16,400×12=196, 800 ），支付複丈規費4,000 元，律師費8 萬元，為此，依據 民法第349 條、第353 條、第226 條第1 項、第227 條之規定 ，提起本訴，並聲明：被告應給付原告930,800 元，即起訴狀 送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供 擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠被告不知悉系爭房地有越界建築，應係原始建商增建所為。地 主黃阿登於100年8月間，尋求與1、2、3樓屋主協商時，被告 臨時被通知，以為黃阿登與訴外人郭建良、郭誌鎧、洪志明所 討論之越界問題，係指關於占用鄰地之停車位購買或承租等事 ，有鈞院卷第135頁之契約書可參（契約書乃針對停車位事宜 做簽訂），被告並未使用停車位，故當時並未加以理會。且依 郭誌鎧與郭建良於偵查中之證述，100年8月間之該次協商（當 時尚未測量有無越界），郭誌鎧與郭建良尚且向黃阿登表示： 有無越界要有憑據，非黃阿登口說就算等語。可見，有無越界 在當時尚無確認，被告何來知悉越界？又除上述100年8月間之 協商外，其後，黃阿登不曾再尋求被告或被告丈夫討論有關占 用鄰地之事，故直至被告與原告成立買賣契約，被告均不知悉 系爭房地有越界情事。況被告早於100年5月間，即已開始出售 系爭房屋，原告謂被告係因知悉越界而出售云云，純屬猜測。㈡系爭房地買賣係以登記簿謄本為準，被告已完成移轉登記，並 無權利之瑕疵可言，且系爭房地乃增建部份占用他人土地，換 言之，原告給付登記謄本記載面積之價金，實際上卻另外多得 增建部份，故原告主張減少價金並無理由。系爭房地越界建築 部分，地主究竟系請求拆屋還地或相當於租金之不當得利，尚 屬不明，黃阿登請求65萬元，並非與原告合意買賣價金，原告
據此作為請求損害賠償之計算基礎，自非可採。被告已將系爭 房屋交付原告使用收益，原告不敢使用系爭房地，顯與被告無 關，另原告起訴前支出測量費為原告舉證之支出，並非損害賠 償之範圍。另民事第一審訴訟事件並非強制律師代理，不得請 求律師費，且依據民事訴訟法第466條之3第1項之規定，律師 費為訴訟費用之一部分，並非損害賠償之內容，且原告並未舉 證已支出律師費8萬元。
㈢聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠原告於100年10月5日向被告購買系爭房地，買賣價金為600萬 元。原告已依約繳付價款，亦辦理所有權移轉登記及點交完畢 ，有不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀在卷可稽（本院 卷第18-28頁）。
㈡系爭房地如附圖1240（1）所示（面積14.06平方公尺）部分， 係占用他人土地（占用新北市樹林區○○段○○地號），並經 本院現場履勘並囑託新北市樹林地政事務所測量屬實，有該所 複丈成果圖存卷可考（本院卷第147 頁）。
本件爭點及本院判斷
原告主張其於100年10月5日向被告購買系爭房地，系爭房地如 附圖1240（1）所示（面積14.06平方公尺）部分，係占用他人 土地，顯有權利瑕疵，為此，依據民法226條第1項、第227 條 、第349條、第353條之規定，提起本訴，請求如訴之聲明，被 告則以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：㈠系爭房地是否有權利瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定 有明文。所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173 號判例意旨參照）。又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物， 對於買受人不得主張任何權利，亦為民法第349條所明定。所 謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔 保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其 權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或 權利存在之謂。
⒉系爭房地之買賣契約有關土地標示部分，雖記載為新北市樹林 區○○段○○地號，權利範圍3 分之1 （見本院卷第26頁）， 惟系爭買賣契約第7 條第4 項同時約定：「賣方保證本買賣標 的物產權清楚，絕無占有他人土地」、第9 條約定：「賣方擔
保本標的物產權清楚，並無一物數賣，被他人佔用或占用他人 土地等情形」等語（見本院卷第24頁）。依前開約定之內容， 足使為交易之相對人認為所買受之系爭房地並無占用他人土地 之情形。足見，兩造在簽訂系爭房地買賣契約時，被告並未告 知系爭房屋為有占用他人土地之情形，並據仲介人員證人黃大 剛於本院審理時證述甚詳（見本院卷第178 頁、101 年7 月17 日筆錄）。惟房屋買賣在交易實務上，在買賣契約不動產標示 部，均僅列載依法申請建造之建築物及其坐落之基地，增建物 部分否占用他人土地，非經測量無法確認，出賣人於出售時， 如保證系爭房地並未占用他人之土地，買受人亦予同意而買受 時，出賣人即負有擔保他人不得就系爭房地坐落之土地主張權 利之義務，是被告抗辯已依據土地登記謄本之面積移轉所有權 予原告，並無權利瑕疵云云，自非可採。
㈡原告得請求金額為何？
⒈按出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依 關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第353條定有明文 。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債 務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第 227條第1項及民法第226條第1項定有明文。系爭房地占用如附 圖1240（1）所示之土地，原告得主張權利瑕疵擔保，並依民 法第353條規定及債務不履行之規定行使權利。又前開權利瑕 疵復因被告就占用之前開土地並無所有權或使用權而不能補正 ，原告自得依民法第226條之規定，請求損害賠償。⒉經查，系爭房地占用鄰地同段○○地號土地14.06 平方公尺， 有前開新北市樹林地政事務所複丈成果圖可按，地主黃阿登要 求原告依據公告地價加4 成購買，系爭房地共有三戶，平均一 戶負擔6-70萬元等語，並經證人黃阿登於本院審理時證述在卷 （見本院卷第176 頁、101 年7 月17日筆錄），參以系爭土地 之公告現值為46,995元，有原告提出之系爭土地公告現值表可 按，合計系爭房地佔用鄰地土地之公告現值660,750 元（計算 式：46, 995x14.06=660,750 元以下四捨五入），加計四成為 925, 050元，由系爭房地所在之住戶即原告與證人郭志鎧、洪 志明等三名住戶平均分擔，原告須支付308,350 元（計算式： 925,050 ÷308,350 ），始得免予遭地主請求拆屋還地之訴訟 。
⒊被告已將系爭房地交付原告使用收益，並無不能使用收益之情 形，從而，原告未入住使用系爭房地，另行向他人租賃房屋居 住，顯與被告是否履行契約並無因果關係，自難作為債務不履 行之損害賠償之範圍。原告請求租金196,800元，並無理由，
應予駁回。
⒋我國民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師 費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之 情形，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要者， 始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償（參照 司法院院字第205號解釋）。本件上訴人並無確有不能自為訴 訟行為之情形，其請求被上訴人賠償律師報酬八萬元，難認為 有理由（最高法院77年度台上字第936號判決意旨參照）。準 此，民事第一審訴訟事件並非強制律師代理，原告並未舉證不 能自為訴訟行為，揆之前開判決意旨，原告自不得請求律師酬 金，且原告並未舉證已支出律師費8萬元，此部分請求亦屬無 據，併予駁回。
⒌原告買受系爭房地，因被告未告知系爭房地佔用他人土地，致 遭地主求償，從而，原告為確定系爭房地是否占用他人土地， 請求地政機關測量，另行支出測量費4,000元，有原告提出之 新北市樹林地政事務所規費徵收聯單可按（見本院卷第31頁） ，且經證人石志強於本院審理時證述在卷（見本院卷第177頁 背面、101年7月17日筆錄），此部分之支出，自可歸責於被告 之原因所生之損害，並具有因果關係，原告請求此部分之損害 賠償，應屬有據。至於被告抗辯此部分支出係舉證被告占用他 人支出，並非損害賠償之範圍云云，並無理由，自無足採。⒍綜上所述，原告買受系爭房地，因越界建築致占用他人土地， 受有權利瑕疵之損害，原告得請求債務不履行之損害賠償於 312,350之範圍內為有理由（計算式:308,350+4,000=312,350 ），逾此部分，應予駁回。
㈢給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給 付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送 達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者 ，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限 屆滿時起負遲延責任，應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之五。寄存送達，自寄存之日 起，經十日發生效力，民法第229條、第203條、民事訴訟法第 138條第2項定有明文。本件起訴狀繕本於101年1月21日寄存送 達於被告，有卷附之送達證書可按（見本院卷第61頁），因此 ，原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即101年2月1日起至清 償日，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。綜上所述，原告依據債務不履行之規定，請求被告給付312,35 0元及自起訴狀繕本送達之翌日即101年2月1日起至清償日止， 按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，爰 依據前開規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執 行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及爭點，核與本件判決 結果無涉，爰不一一論述。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第 79 條 、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 18 日
民事第三庭
法 官 徐玉玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 18 日
書記官 余承佳