臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第2363號
原 告 石宏裕
訴訟代理人 蔡文燦律師
被 告 廖子興
林朝振
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國101年12月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，被告於訴之 變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加，民事訴訟法第255條第1項第2項定有明文。本件原 告於101年9月26日具狀追加被告甲○○及追加先位聲明：「 被告應返還原告1,102,950元及其中551,475元自民國101年5 月2日起；其中551,475元自民國101年5月14日起；均至返還 日止按年息百分之五計算之利息。」，被告於101 年11月21 日為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，依首揭民事 訴訟法第255條第2項之規定，本院自應准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣被告二人於101 年5 月2 日將坐落新北市○○區○○段 000 00地號土地應有部分2/6(下稱系爭土地) 出售予原告 ，並由被告乙○○代表被告二人與原告簽立土地買賣契約 書( 原證1)，由原告以新台幣（以下同）1,102,950 元買 受前揭不動產。嗣原告依約分別於101 年5 月2 日給付買 賣價金551,475 元；101 年5 月14日，給付買賣價金551, 475 元( 原證2)。被告二人乃於101 年5 月16日將系爭土 地所有權移轉登記予原告名下( 原證3)，嗣原告於101 年 6 月13日向新北市政府工務局函查系爭土地是否為建築法 第11條規定應留設之法定空地，該局函復稱【經查核66永 使字第2549號使用執照(64 永建字第903 號建造執照) ， 與卷內原核准配置圖核對結果，○○區○○段0000 0地號 土地屬該照申請範圍之建築基地( 法定空地) 】( 原證3) 。
（二）按應留設之法定空地不得重複使用，建築法第11條第3項
定有明文。又「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效 用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規 定，應負瑕疵擔保之責者，買受人得解除其契約」民法第 354條第1項、第359條分別定有明文。又【上訴人出賣與 被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三 百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十 三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交 付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築 ，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值， 從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約 而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條 、第二百五十九條第一款第二款之所許】有最高法院49年 台上字第376 號判例可稽。查，被告二人出賣予原告之土 地，契約第四條約定為公供設施保留地，依民法第354 條 第1 項之規定，被告二人自負有擔保其物依第373 條危險 移轉於原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少其通 常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前既屬 於66永使字第2549號使用執照(64 永建字第903 號建造執 照) 申請範圍之建築基地( 法定空地) ，依照都市計劃法 第11 條 第3 項之規定不得重複使用，則不惟其通常效用 有所減少，抑且已無經濟上之交易價值，從而原告自得以 此項瑕疵為原因，依前引民法第359 條法文，對被告二人 解除買賣契約，而請求返還買賣價金，爰以本訴狀繕本之 送達為解除契約意思表示之通知。
（三）本件被告所出售予原告之系爭土地確實有瑕疵存在： 1、次按有關法定空地，內政部92年2 月19日內授中辦地字第 00000000號函釋：「…建築物法定空地，依建築法第十一 條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地使用者， 應留設一定比例面積之空地…故該法條第三項明定應留設 之法定空地，負有『非依規定不得分割、移轉，並不得重 複使用』之使用負擔，從而所有權人應無從拋棄該空地所 有權，而由國庫原始取得，進而免除該土地上原有之使用 負擔」，有新北市政府工務局101 年11 月20 日北工建字 第0000000000號函可稽。又公共設施保留地在未取得前， 得申請為臨時建築使用。都市計畫法第50條第1 項定有明 文。
2、經查，被告二人出賣予原告之系爭土地，買賣契約第四條
約定為公共設施保留地，而公共設施保留地，依都市計畫 法第50條第1 項明文，本得申請為臨時建築使用。惟依新 北市政府工務局101 年6 月21日北工建字第0000000000號 函及101 年11月20日北工建字第0000000000號函所示，系 爭土地在交付前已屬於66永使字第2549號使用執照(64 永 建字第903 號建造執照) 申請範圍之建築基地( 法定空地 ) ，依照都市計劃法第11 條 第3 項之規定不得重複作為 建築基地使用；且依前引內政部92年2 月19日內授中辦地 字第00000000號函釋，所有權人無從以任何方式免除該土 地上原有之使用負擔，則不惟其通常效用有所減少，抑且 已無經濟上之交易價值，則本件被告所出售予原告之系爭 土地確實有瑕疵存在甚明。
3、被告雖稱：雙方訂約時明知系爭土地係公共設施保留地， 無法作為建築使用云云。然被告前揭所辯，顯與都市計畫 法第50條第1 項公共設施保留地得申請為臨時建築使用之 規定不符，自無可採。
4、被告雖又稱：系爭土地買賣之前，其上已存在房屋一棟多 年，101 年12月5 日履勘時，地政人員指界確認系爭土地 大部分位於上開房屋騎樓，小部分為人行道使用，因此， 不可能再興建任何建築物，就契約預定效用無瑕疵存在云 云。然查，如系爭土地非法定空地，原告即得以所有權人 之身分，訴請拆屋還地，並依法申請為建築使用；甚至為 其他使用收益。惟依前所述，因系爭土地為法定空地，不 僅不得重複作為建築基地使用；又負有『非依規定不得分 割、移轉，並不得重複使用』之使用負擔；且依前引內政 部92年2 月19日內授中辦地字第00000000號函釋，原告雖 為所有權人亦無從以任何方式免除該土地上原有之使用負 擔，不惟其通常效用有所減少，抑且已無經濟上之交易價 值，則本件被告所出售予原告之系爭土地確實有瑕疵存在 甚明。益證被告前揭所辯，顯無可採。
（四）於買賣當時不知系土地係法定空地，就不知系土地係法定 空地一節亦無重大過失，被告又保證系爭土地無瑕疵，被 告依法自應負瑕疵擔保責任：
1、查原告於買賣當時不知系土地係法定空地，就不知系土地 係法定空地一節亦無重大過失，此從原告於取得系爭土地 後不久，即向新北市政府工務局函查系爭土地是否為建築 法第11條規定應留設之法定空地一節觀之甚明。 2、被告雖稱：原告對於系爭土地可能係法定空地，於買賣契 約成立時即有所明知，被告不必負瑕疵擔保義務云云。然 查，依卷附系爭土地異動索引所載，被告於100 年4 月26
日即登記為所有權人，迄出售系爭土地予原告時，被告持 有系爭土地之時間已超過一年多，被告於答辯狀又一再聲 稱：於收到本件起訴狀之前從不知系爭土地為法定空地， 以被告持有系爭土地時間已超過一年多，都不知系爭土地 為法定空地，被告又未告知原告系爭土地為法定空地之情 形下，原告自不可能明知，則被告指稱：原告對於系爭土 地可能係法定空地，於買賣契約成立時即有所明知云云， 顯非真實，自無可採。
3、被告雖稱：被告僅以公告現值百分之45出售系爭土地，若 系爭土地可供建築使用，買賣價格怎可能連公告現值半數 都不到，可見兩造買賣時都清楚，系爭土地不可能供建築 使用，原告以系爭土地為法定空地主張瑕疵擔保，有違誠 信云云。然查，買賣價格本由買賣雙方基於合意共同決定 ，自不能據此稱系爭土地不可能供建築使用；再者，系爭 土地為法定空地既為重大瑕疵，原告據以主張瑕疵擔保， 自係依法主張權利，亦無違誠信。是被告前揭所辯，顯非 真實，自無可採。
4、被告雖稱：若系爭土地是否為法定空地為買賣重要事項， 買賣之前應向被告詢問，再由被告或授權原告查詢即可查 明，原告係前輩，竟故意置此不為，有重大過失云云。然 查，被告與原告為同業，本即深知此行業之業者不可能買 受無利用價值或無經濟上之交易價值之土地，若系爭土地 為法定空地，已無利用價值亦無經濟上之交易價值，原告 根本不可能買受，且雙方於買賣契約第四條約定【乙方保 證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利等 】，又於買賣契約第十一條約定【乙方保證契約標的之土 地，確定未曾與他人訂立租賃契或出售典權或其他買賣契 約，且無土地法第一百零四條、第一百零七條之規定之地 上權人、承租人存在】，則在被告已保證系爭土地無瑕疵 之情形下，信任被告之保證，原告自無重大過失可言。是 被告前揭所辯，顯非真實，自無可採。
5、末按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十 三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。…出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之 品質。」民法第354 條定有明文。又出賣人保證無瑕疵或 故意不告知瑕疵時，買受人縱有重大過失，依民法第355 條規定，出賣人仍應負瑕疵擔保責任，此觀之該條法文規 定甚明。查雙方於買賣契約第四條約定【乙方保證產權完 整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利等】，又於
買賣契約第十一條約定【乙方保證契約標的之土地，確定 未曾與他人訂立租賃契或出售典權或其他買賣契約，且無 土地法第一百零四條、第一百零七條之規定之地上權人、 承租人存在】，足見被告已保證系爭土地無瑕疵，茲系爭 土地既為法定空地，已無任何利用價值，亦無經濟上之交 易價值，原告於買賣當時既不知系土地係法定空地，就不 知系土地係法定空地一節亦無重大過失，被告又保證系爭 土地無瑕疵，被告依法自應負瑕疵擔保責任。
（五）次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律 另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方 所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者， 應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務 或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。 四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之 物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利 益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失 或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」民法第 259條定有明文。準此，原告於解除契約後，自得請求被 告將買賣價金返還及償還附加自受領時起之利息。茲被告 分別於101年5月2日受領買賣價金551,475元；101年5月14 日受領買賣價金551,475元，依法自應償還附加自受領時 起之利息。
（六）聲明：
1、被告應返還原告1,102,950 元及其中551,475 元自民國10 1 年5 月2 日起；其中551,475 元自民國101 年5 月14日 起；均至返還日止按年息百分之五計算之利息。 2、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按原告主張其向被告所購買坐落新北市○○區○○段0000 0地號土地應有部分6分之2之土地(下稱系爭土地)，經向 新北市政府函查得知係屬建築法第11條規定應留設之法定 空地，依建築法(原告誤載為都市計畫法)第11條第3項規 定不得重複使用，因認系爭土地具有瑕疵，而依民法第 359條規定解除系爭買賣契約關係請求返還買賣價金云云 。但查，民法第355條明定：「(第一項)買受人於契約成 立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責。(第二項)買受人因重大過失，而不知有前條第一 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保 之責。．．．」故關於物之瑕疵若買受人於買賣契約成立 時即已明知或因重大過失而不知時，出賣人不負擔保之責
。
（二）本件，原告於101年5月2日訂立系爭買賣契約書時即已明 確知悉系爭土地為公共設施保留地，此觀系爭買賣契約書 第4條之約定自明，而依都市計畫法第51條規定：「依本 法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使用 。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。」 加上系爭土地上在買賣契約成立之前其上即已存在門牌號 碼新北市○○區○○路00號之房屋一棟多年(被証一號)， 此觀原証四號新北市政府工務局函說明二之記載內容，亦 得証實，根本不可能再興建任何建築物，原告對此亦知之 甚詳，所以兩造才會於買賣契約書第15條約定：「本契約 土地以現況點交之。」可見，原告對於系爭土地無法作為 建築使用乃至可能係法定空地之事實，於買賣契約成立時 即有所明知，從而被告自不必負擔瑕疵擔保義務。（三）再者，系爭土地於買賣契約成立時之公告現值為每平方公 尺17萬1000元，系爭土地共43平方公尺，原告持分6分之2 ，故全部公告現值為245萬1000元，但被告僅以百分之45 即110萬2950元出售，此觀買賣契約書第1條之記載可得証 明，設若系爭土地係可供建築使用之土地，則以現今都市 土地價格飛漲之程度，買賣價格又怎可能連公告現值之半 數都不到呢？事實上，實務上都是以低價買受此類土地後 作為抵繳稅款之用，藉此節稅，此觀系爭土地曾在93年8 月29日辦理2筆權利範圍各10分之4、10分之1之土地抵繳 稅款之事，即可証明(被証2號)，由此足見兩造於買賣之 時都非常清楚系爭土地根本不可能重複作建築等高度利用 行為，才會以如此低價進行買賣，因此原告如今以系爭土 地係法定空地為由主張瑕疵擔保權利，顯然有違誠信。（四）原告向被告購買坐落新北市○○區○○段00000 地號土地 應有部分6 分之2 之土地( 以下稱系爭土地) ，並無任何 瑕疵存在，原告之主張尚無理由：
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第 1 項定有明文。所謂物之價值，係物之交換價值；通常效 用，係指該物在一般交易觀念上所應有之效用，例如建築 用地能建築房屋；而契約預定之效用，係指該物在一般交 易觀念上未必有此效用，但當事人特以契約預定其有此效 用。
2、經查，原告於101 年5 月2 日訂立系爭買賣契約書時即已
明確知悉系爭土地為公共設施保留地，此觀系爭買賣契約 書第4 條之約定甚明，而依都市計畫法第51條規定：「依 本法指定之公共設施保留地，不得為妨礙其指定目的之使 用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。 」是以雙方訂約時均明知系爭土地由於係公共設施保留地 ，無法作為建築使用，更何況，系爭土地上在買賣契約成 立之前其上即已存在門牌號碼新北市○○區○○路00號) 之房屋一棟多年( 詳被証1 號) ，此除有原証4 號新北市 政府工務局函說明二之記載內容可憑外，鈞院於101 年12 月5 日現場履勘時，經地政人員現場指界確認系爭土地絕 大部分均位於上開房屋之騎樓，僅極小部分為人行道使用 ，此復有現場照片可參( 被証3 號) ，根本不可能再興建 任何建築物，原告對此亦知之甚詳，所以兩造才會於買賣 契約書第15條約定：「本契約土地以現況點交之。」是以 雙方約明系爭土地為公共設施保留地，而公共設施保留地 依法不得妨礙指定目的之使用，且原告明知系爭土地上有 房屋一棟而無法作為建築利用，就契約預定效用而言，系 爭土地事實上並無任何瑕疵存在。
（五）退萬步言，縱令鈞院審理後仍認為系爭土地具有瑕疵，然 原告在買賣契約成立時即已明確知悉系爭土地係公共設施 保留地且該地上亦有門牌號碼新北市○○區○○路00巷0 號房屋一棟而無法再供建築使用。再者，被告事實上於收 到本件起訴狀之前從不知系爭土地為法定空地，而是否為 法定空地係買賣之重要事項，倘原告有所疑問，在買賣之 前應明確向被告詢問，再由被告親自或授權原告向新北市 政府發函查詢即可輕易查明，尤其原告係從事此類土地買 賣之前輩經驗豐富深知查詢方法，此由原告後來也是自行 向新北市政府工務局查明可得証實，但其竟故意置此不為 ，卻於事後再以查詢結果主張系爭土地具有瑕疵，顯然主 觀上亦具有重大之過失。故原告對於系爭土地之瑕疵主觀 上具有明知或重大過失，依民法第355 條規定被告仍不負 瑕疵擔保責任。
（六） 對於原告主張兩造於101年5月2日就系爭土地以110萬 2950元訂立買賣契約書( 詳原証一號) ，原告已分別於 101 年5 月2 日及14日各給付被告55萬1475元，系爭土 地已於101 年6 月13日移轉至原告名下，以及系爭土地 經新北市政府工務局回函証明係法定空地等事實，被告 均不爭執。惟被告於收到本件起訴狀之前從不知系爭土 地為法定空地，併予陳明。
（七）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於民國101年5月2日簽訂土地買賣契約書，約定由被 告將坐落新北市○○區○○段00000地號土地（權利範圍6 分之2）出售予原告，買賣總價金為1,102,950元。原告已 於101年5月2日、5月14日各給付551,475 元予被告乙○○ ，並於同年5月16日登記為系爭土地之所有權人。 2、兩造於民國101年5月2日簽訂土地買賣契約書，原所有權 人係被告2人各應有部分6分之1出賣予原告，系爭買賣契 約書是被告二人與原告訂立，收款授權被告乙○○一人收 受。
3、新北市政府工務局於101年6月21日以北工建字第00000000 00號函函覆系爭土地係屬66永使字第2549號使用執照（64 永建字第903號建造執照）申請範圍之建築基地（法定空 地）。
4、二造於101年5月2日簽訂土地買賣契約書，載明：『一、 土地座落：新北市○○區○○段00000地號，面積43.00 平方公尺、公告價值每平方公尺＄171,000、持分2/6、總 公告現值＄2,451,000。二、買賣總價款共計新台幣：壹 佰壹拾萬貳仟玖佰伍拾元整。雙方同意公定移轉契約書買 賣價格依簽約當時101年公告現值訂定之，並同時授權雙 方指定之地政士依法申報土地增值稅。三、價款給付方法 ：㈠第一次付款金額新台幣：伍拾伍萬壹仟肆佰柒拾伍元 整。本合約成立時甲方支付乙方，同時乙方交出有關上項 移轉登記所需證件（權利書狀、身份證影本等）並立即用 印，用印完成後五日內完成申報增值稅。㈡第二次付款金 額為新台幣：伍拾伍萬壹仟肆佰柒拾伍元整。俟免稅證明 核發並查無欠稅確定後三日內支付。同時乙方交付印鑑證 明正本給甲方辦理過戶。四、甲方知悉本案土地為公共設 施保留地，乙方保證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛 或設定他項權利等。』（見本審卷第4、5頁）。 5、新北市政府工務局101年6月21日北工建字第0000000000號 函載明：『二、經查核66永使字第2549號使用執照（64永 建字第903號建造執照），與卷內原核准配置圖核對結果 ，○○區○○段00000地號土地屬該照申請範圍之建築基 地（法定空地）。四、本局查詢法定空地之結果，係依當 時核發之執照內容予以回覆。』（見本審卷第8頁）。 6、新北市永和區公所101年11月21日新北永工字第
0000000000號函載明：『有關本區永利段156-1地號土地 ，經查旨述土地使用分區為「市場用地」，所有權私有部 分係屬「公共設施保留地」，檢附使用分區證明書1份供 參，另本所非法定空地認定之權責單位，民眾申請使用分 區證明時尚非告知是否為法定空地。』。
7、新北市政府工務局101年11月20日北工建字第0000000000 號函載明：『二、按內政部92年2月19日內授中辦地字第 0000000000號函釋摘略：「......建築物法定空地，依建 築法第十一條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基 地建築使用者，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建 築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用 人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該法條第三項明定 應留設子法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並 不得重複使用」之使用負擔，從而所有權人應無從拋棄該 空地所有權，而由國庫原始取得，進而免除該土地上原有 之使用負擔，其所為之拋棄行為，乃屬違反建築法應保留 空地以維護公司利益之規定及意旨，亦即民法第一百四十 八條第一項所禁止之行為，牴觸權利濫用禁止原則，且有 迂迴脫法行為之嫌，與上開建築法第十一條之立法精神有 悖（法務部91年5月23日法律字第0000000000號函參照） 。是以，基於法定空地為建築基地之一部分，為維護建築 法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，建築物法定 空地所有權人，無論是否仍有該建築物或坐落基地所有權 ，皆不宜單獨拋棄其法定空地所有權。......」，先予敘 明。三、○○區○○段00000地號土地，經查66永使字第 2549號使用執照（64永建字第903號建造執照），與卷內 原核准配置圖核對結果，屬該照申請範圍（法定空地）。 』。
8、新北市政府城鄉發展局101 年11月28日北城開字第 000000000 0 號函載明：『二、經查旨揭地號土地係屬98 年3 月17日發布實施「擬定永和都市計畫細部計畫案」之 市場用地，依都市計畫法第42條之規定（略以）：「都市 計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施 用地：一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用 航空站、停車場所、河道及港埠用地。二、學校、社教機 構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機構用地。三、上 下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。四、 本章規定之其他公共設施用地。... 。，故旨揭地號土地 屬上開規定所稱之公共設施用地。有關公共設施保留地認 定部分，按內政部87年6 月30日台內營字第0000000 號函
釋（略以）：「一、查都市計畫法所稱之『公共設施保留 地』... 留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮 、縣轄市公所取得者而言。已取得或非留供各事業機構、 各該管政府或鄉、鎮、現華市公所取得者，仍非屬公共設 施保留地。二、所列經都市計畫主管機關列冊... 應非屬 都市計畫法所稱之『公共設施保留地』。㈠經依都市計畫 法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共 設施用地。㈡依都市計畫法第61條第2 項規定，已由私人 或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公 共設施用地。㈢配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建 設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團 體取得興闢之公共設施用地。三、經各公用事業機構、各 該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所開闢使用，但尚未依法取 得之公共設施用地，依前述都市計畫法之立法意旨，仍屬 公共設施保留地。」另按內政部93年5 月17日台內營字第 00000000000 號函（略以）：「... 經政府機關協議價購 之土地... 依前開87年6 月30日函釋，已非保留供政府或 公用事業機構取得開闢，並已不具保留性質，尚難認定為 公共設施保留地。」。四、綜上所述，旨揭土地為公共設 施用地之市場用地，並經新北市永和區公所101 年11月21 日新北永工字第0000000000號函說明二所述（略以）：「 ... 所有權私有部分係屬『公共設施保留地』，... 」， 併予敘明。』，有何
9、系爭土地所有權范義博、范盛隆、范盛堯、范國光新北市 中和地政事務所101 年11月19日新北中地登字第00000000 0 0 號函檢送新北市○○區○○段00000 地號自66年起至 今登記簿及所有權異動資料，登記日期94年8 月29日，收 件字號094 年北中地登字第254940號，登記原因抵繳稅款 ，予新竹市、中華民國。
（二）爭執事項：
1、原告主張被告二人乃於101年5月16日將系爭土地所有權移 轉登記予原告名下(原證3)，嗣原告於101年6月13日向新 北市政府工務局函查系爭土地為66永使字第2549號使用執 照(64永建字第903號建造執照)留設之法定空地，應留設 之法定空地不得重複使用，系爭土地為法定空地，依照都 市計劃法不得為重複使用，則不惟其通常效用有所減少， 抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因 ，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息等 情。
2、被告主張原告於101年5月2日訂立系爭買賣契約書時即已
明確知悉系爭土地為公共設施保留地，此觀系爭買賣契約 書第4條之約定自明，加上系爭土地上在買賣契約成立之 前其上即已存在門牌號碼新北市○○區○○路00號之房屋 一棟多年(被証一號)，此觀原証四號新北市政府工務局函 說明二之記載內容，亦得証實，根本不可能再興建任何建 築物，可見，原告對於系爭土地無法作為建築使用乃至可 能係法定空地之事實，於買賣契約成立時即有所明知，從 而被告自不必負擔瑕疵擔保義務；再者，系爭土地於買賣 契約成立時全部公告現值為245萬1000元，但被告僅以百 分之45 即110萬2950元出售，實務上都是以低價買受此類 土地後作為抵繳稅款之用，藉此節稅，，由此足見兩造於 買賣之時都非常清楚系爭土地根本不可能重複作建築等高 度利用行為，才會以如此低價進行買賣等語置辯。四、本件應審酌為系爭土地移轉於原告時，有無瑕疵？（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前 條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不 負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」、買 賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負瑕疵擔保 之責者，買受人得解除其契約」，民法第354條第1項、第 355條、第359條分別定有明文。即民法上關於出賣人應負 物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而 設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此 責任，不得謂當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約， 出賣人即無此種責任，但買受人因明知或重大過失，而不 知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵 及無故意不告知其瑕疵時，不負擔保之責。
（二）又最高法院49年台上字第376號判例意旨：「上訴人出賣 與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第 三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七 十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在 交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建 築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值 ，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契 約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九 條、第二百五十九條第一款第二款之所許。」（參照最高
法院49年台上字第376號判例）。最高法院49年台上字第 376號判例意旨，應認為出賣人出賣土地，登記之地目既 為建築用地，自負有擔保建築所用，交付前土地如非建築 用地，係運河碼頭用地或公共設施保留地等其他用途，因 不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低 經濟上之價值，符合民法第359條之規定；否則，出賣人 出賣土地，登記之地目非建築用地，係田，土地使用分區 為市場用地，所有權私有部分為公共設施保留地，顯然， 出賣人出賣土地，並無法建築所用，自不負有擔保建築所 用，因本不得為任何建築，則不惟其通常效用並無有所減 少，抑且並無減低經濟上之價值，並不符合民法第354條 之規定。
（三）經查，系爭土地登記之地目非建築用地，係田，土地使用 分區為市場用地，所有權私有部分為公共設施保留地，有 土地登記謄本、土地使用分區證明書在卷可按，足見，系 爭土地登記之地目係田，非建築用地，土地使用分區為市 場用地，所有權私有部分為公共設施保留地，顯然，系爭 土地，並無法建築所用，被告自不負有擔保建築所用甚明 。何況，二造於101年5月2日簽訂土地買賣契約書載明原 告知悉本案土地為公共設施保留地，並未約定原告是否知 悉本案土地為法定空地及能否建築所用等情，有101年5 月2日簽訂土地買賣契約書為證，原告於簽訂土地買賣契 約書時已明知系爭土地為公共設施保留地，並無法建築所 用，與是否法定空地無關，被告自不負有擔保建築所用更 明。
（四）原告主張被告二人乃於101年5月16日將系爭土地所有權移 轉登記予原告名下(原證3)，嗣原告於101年6月13日向新 北市政府工務局函查系爭土地是否為建築法第11條規定應 留設之法定空地，該局函復稱【經查核66永使字第2549 號使用執照(64永建字第903號建造執照)，與卷內原核准 配置圖核對結果，○○區○○段00000地號土地屬該照申 請範圍之建築基地(法定空地)】(原證3)，依照都市計劃 法不得為重複使用，則不惟其通常效用有所減少，抑且減 低經濟上之價值等語。然查，二造於101年5月2日簽訂土 地買賣契約書後，原告於僅1個月多於101年6月13日即向 新北市政府工務局函查系爭土地是否為建築法第11條規定 應留設之法定空地，原告如認為系爭土地是否為法定空地 係買賣之重要事項，在買賣之前應明確向被告詢問，再由 被告親自或授權原告向新北市政府發函查詢即可輕易查明 ，且應於二造於101年5月2日簽訂土地買賣契約書約定，
原告既不於土地買賣契約書約定，亦不事前向新北市政府 工務局函查，原告顯因重大過失，而不知為法定空地，被 告亦未保證其非法定空地，且無事證證明被告故意不告知 其非法定空地，被告自不負擔保其非法定空地之責昭明。（五）況且，二造於101年5月2日簽訂土地買賣契約書，載明： 「一、土地座落：新北市○○區○○段00000地號，面積 43.00 平方公尺、公告價值每平方公尺＄171,000、持分 2/6、總公告現值＄2,451,000。二、買賣總價款共計新台 幣：壹佰壹拾萬貳仟玖佰伍拾元整。雙方同意公定移轉契 約書買賣價格依簽約當時101年公告現值訂定之，並同時 授權雙方指定之地政士依法申報土地增值稅。」有二造於 101年5月2日簽訂土地買賣契約書在卷可按。可見，系爭 土地於買賣契約成立時之公告現值為每平方公尺171,000 元，系爭土地共43平方公尺，原告持分6分之2，故全部公 告現值為2,451,000元，但被告僅以百分之45即1,102,950 元出售，設若系爭土地係可供建築使用之土地，則以現今 都市土地價格高漲之程度，買賣價格又怎可能連公告現值 之半數都不到呢？
（六）又新北市中和地政事務所101年11月19日新北中地登字第 0000000 00 0號函檢送新北市○○區○○段00000地號自