臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第2314號
原 告 謝文苑
訴訟代理人 何宗翰律師
被 告 閻維堤
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國101 年11
月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾叁萬元，及自民國一○一年八月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴之駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣柒拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件原告主張依兩造所簽訂之買 賣契約書請求被告返還已付之買賣價金及給付違約金，依買 賣契約書第12條約定：「本約其他未盡事宜，悉按中華民國 相關法令、習慣及誠信、公平原則協調處理之。如有爭議致 涉訟時，買、賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為 第一審管轄法院」，而本件系爭房地之門牌號碼為「臺北縣 板橋市○○○路000號14樓之1」，是本院就本件訴訟自有管 轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）緣原告向被告購買址位新北市板橋區○○○路000 號14樓 之1 之房地（下稱：系爭房地），經原告於簽約日即民國 98年3 月12日查閱產權狀況，竟發現該房屋遭土地銀行假 扣押扣封，經被告苦苦哀求後，表示其將於近日與土地銀 行協商，使系爭房地啟封，雙方於不動產買賣契約書上並 載明：「乙方（即被告）所出售之不動產標示目前土地銀 行之辦理查封登記，俟撤封後，地政士申報增值稅、契稅 」，前開不動產買賣契約第8條違約處罰第1項約定：「賣 方若未依約履行各項義務，每逾一日賣方應按已繳納買賣 價金千分之一計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完 成給付日止），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給
付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本 買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違 約賠償」，雙方並約定98年4月30日為最後交屋日，並委 託羅純清代書辦理系爭房地過戶事宜，被告並將系爭房地 權狀交原告，且同時簽收原告所給付之新臺幣（下同）17 3萬元簽約款。又原告見最後交屋日已屆，乃於98年6月24 日以臺北北門郵局第3173號存證信函函請被告儘速與土地 銀行協商啟封，然未獲回應。詎料被告竟於98年7月13日 委託郭隆偉律師發函予羅純清代書，表示：「本人於98年 3月12日簽訂不動產契約書，將本人所有新北市板橋區○ ○○路000號14樓之1出售予謝文苑，然因本件另有糾紛， 買賣已不成立，故交付予羅純清小姐處之不動產權狀等文 件正本，必須取回」，明示拒絕給付之意旨。更有甚者， 被告於99年1月7日以遺失為由，向新北市板橋地政事務所 申請補發權狀。原告無奈僅能於99年8月10日以臺北重南 郵局第000549號存證信函，解除系爭不動產買賣契約，並 函請被告履行違約之責任。
（二）查原告嗣後提起民事訴訟，經鈞院99年度訴字第2366號判 決被告應給付原告203 萬元，並自99年10月30日至清償日 止按週年利率5%計算之利息。因被告不服，上訴臺灣高等 法院，經臺灣高等法院100年上字第323號受理，該案件開 庭期間，被告仍多次表示不欲履約之意思，詎料臺灣高等 法院100年上字第323號判決認定，被告應負收受買賣價金 訂金173萬元之責任，惟該案受命法官於審理期間發現， 被告於98年12月8日已向土地銀行清償借款，啟封系爭房 屋，已履行原告98年6月24日以臺北北門郵局第3173號存 證信函催告之意旨，故原告99年8月10日之解除契約不合 法，系爭契約仍屬有效，原告請求返還買賣價金應屬無據 ，臺灣高等法院100年上字第323號判決乃撤銷鈞院99年度 訴字第2366號判決之判決，駁回原告於第一審之訴。經原 告上訴最高法院，經該院101年度臺上字第1218號裁定駁 回原告之上訴而確定，則被告收受原告173萬元之訂金與 系爭不動產買賣契約仍屬有效，為上開確定判決所認定之 事實。
（三）次查，原告乃以臺北重南郵局第000359號、第000370號與 第000371號存證信函，向被告定期催告履行系爭不動產買 賣契約，請其將偽造文書所補發之權狀、身分證明文件、 一年內印鑑證明交付予兩造委託之羅純清代書，並協同羅 純清代書蓋用印鑑於過戶文件，並告知系爭房地之貸款餘 額若干，以利履行契約，惟屆期被告仍置之不理，原告無
奈乃由100 年8 月23日臺北北門郵局營收股第003041號、 第003042號存證信函解除系爭不動產買賣契約，並請求被 告返還原告已給付之173 萬元買賣價金與給付懲罰性違約 金。又被告現戶籍地雖為基隆市○○區○○街000 巷000 號4 樓，惟原告對上開地址投遞催告履行契約之存證信函 ，由被告親收，另於被告就該址投遞解除契約與請求返還 買賣價金之存證信函，則因招領逾期，投遞未成功。然原 告向被告所有系爭房地之地址投遞，被告皆有收受。另原 告因本件對被告提起詐欺告訴之案件，被告向臺灣士林地 方法院檢察署與臺灣高等法院檢察署陳報之住所為基隆市 ○○區○○街000巷00弄00號3樓，原告向該址投遞催告與 解除契約之存證信函，被告皆有收受送達，顯見原告催告 與解除契約、請求返還買賣價金與給付違約金之意思表示 ，皆有合法送達。為求慎重，原告亦再以本起訴狀，對被 告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並請求被告返 還173萬元之買賣價金與給付同額之違約金。（四）按民法第254 條規定：「契約當事人之一方遲延給付者， 他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行 時，得解除其契約」；又按系爭不動產買賣契約第8 條違 約處罰第1 項約定：「賣方若未依約履行各項義務，每逾 一日賣方應按已繳納買賣價金千分之一計算懲罰性違約金 予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金 並應於房地點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍 不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項 加倍返還予買方，作為違約賠償」。經查，雙方既約定98 年4 月30日為最後交屋日，被告並同時簽收原告所給付之 173 萬元簽約款。原告因本件已屆最後交屋日，被告屆期 仍不履行，陷於給付遲延後，經限期催告仍不履行，原告 依法解除契約與請求返還買賣價金173 萬元與給付同額之 違約金，並自原告解除契約、請求被告返還173 萬元之買 賣價金與給付同額之違約金之意思表示到達（101 年8 月 26日）翌日起，請求法定利息，自屬有據。
（五）聲明：1.被告應給付原告346 萬元，及自101 年8 月27日 起至清償日為止，按年息5%之利息；2.原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以下開情詞置辯：緣被告因受原告以違法方式提出告 訴，請求被告賠償不應賠償之金額，被告經臺灣高等法院10 0年度上字第323號及最高法院101年度台上字第1218等判決 ，實際駁回原告之訴，然今原告仍以不實之言，再度聲請被 告給付相關金額及賠償，被告懇請鈞院參閱上開判決，駁回
原告之訴。又原告就刑案部分所提出之詐欺告訴，已經處分 不起訴確定，被告並未收取買賣價金173萬元，原告應舉證 以實其說。況系爭房地遭拍賣前，被告曾與原告聯絡，並請 仲介拿回權狀，原告原已答應，惟因訴訟代理人沒有同意， 權狀則一直未予返還被告，所以被告遂將系爭房地出售以撤 銷查封。併為聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回； ㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造於98年3月12日簽訂系爭不動產買賣契約書， 約定被告以總價1,423萬元之價格出賣系爭不動產予原告， 原告並已於簽約時依約給付第一期簽約款173萬元予被告， 雙方另約定最後交屋日為98年4月30日，惟因系爭不動產於 簽約時尚為第三人土地銀行聲請查封中，故兩造同時於契約 書第15條其他約定事項欄內約定：「乙方（即被告）所出售 之不動產標示目前由土地銀行辦理查封登記，俟撤封後，地 政士申報增值稅、契稅」等字，惟被告逾98年4月30日最後 交屋日仍未能將系爭不動產之查封登記予以塗銷及繼續履行 契約，原告乃於98年6月24日以存證信函催告被告於文到後3 日清償土地銀行欠款，並塗銷系爭不動產之查封登記，被告 逾期仍未為履行，原告復於99年8月10日以存證信函通知被 告解除系爭不動產之買賣契約關係，原告嗣後提起民事訴訟 ，經本院99年度訴字第2366號判決被告應給付原告203萬元 ，並自99年10月30日至清償日止按週年利率5%計算之利息， 經被告不服，上訴臺灣高等法院，經臺灣高等法院100年上 字第323號受理，該案件開庭期間，被告仍多次表示不欲履 約之意思，臺灣高等法院100年上字第323號判決認定被告應 負收受買賣價金訂金173萬元之責任，惟因被告於98年12月8 日已向土地銀行清償借款，啟封系爭房屋，已履行原告98年 6 月24日以臺北北門郵局第3173號存證信函催告之意旨，故 原告99年8月10日之解除契約不合法，系爭契約仍屬有效， 原告請求返還買賣價金應屬無據，臺灣高等法院100年上字 第323號判決乃撤銷本院99年度訴字第2366號判決之判決， 駁回原告於第一審之訴，經原告上訴最高法院，經該院101 年度臺上字第1218號裁定駁回原告之上訴而確定，則被告收 受原告173萬元之訂金與系爭不動產買賣契約仍屬有效，原 告其後乃以臺北重南郵局第000359號、第000370號與第0003 71號存證信函，向被告定期催告履行系爭不動產買賣契約， 請其將偽造文書所補發之權狀、身分證明文件、一年內印鑑 證明交付予兩造委託之羅純清代書，並協同羅純清代書蓋用 印鑑於過戶文件，並告知系爭房地之貸款餘額若干，以利履 行契約，惟屆期被告仍置之不理，原告無奈乃由100年8月23
日臺北北門郵局營收股第003041號、第003042號存證信函解 除系爭不動產買賣契約，並請求被告返還原告已給付之173 萬元買賣價金與給付懲罰性違約金等語，業據原告提出上述 不動產買賣契約書、存證信函暨回執及民事判決影本等件為 證，被告則以前詞置辯，是本件所應審究者，為兩造間就系 爭不動產是否成立買賣契約關係？被告是否已收受簽約金 173萬元？原告主張買賣契約已解除，而請求被告回復原狀 返還簽約金173萬元，有無理由？原告依系爭不動產買賣契 約第8條第1項前段之規定，請求被告給付違約金173萬元， 有無理由？茲分別敘述如下。
四、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345條定有明文。買賣契約為諾成契 約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為 成立。買賣契約係債權行為及負擔行為，而非處分行為，是 縱出賣人對買賣標的物無處分之權利，亦不影響債權契約之 有效成立，締約當事人間，仍應受買賣契約之拘束（最高法 院20年度上字第2202號判例、78年度台上字第2170號、83年 度台上字第1138、83年度台上字2828號判決參照）。又私文 書經本人簽名者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項亦 有明文。經查：
（一）本件原告主張兩造間就系爭不動產成立買賣契約之事實， 業據原告提出不動產買賣契約書影本1份為證，被告對於 該契約書上之簽名及印文均屬真正並不爭執，而辯以系爭 不動產真正所有權人為第三人柯雲柔，其僅係登記名義等 語，然查，被告既不否認買賣契約書其上之簽名及印文為 實，即應推定該文書為真正，是依系爭不動產買賣契約書 第1條已約定買賣不動產標示及權利範圍，於第2條亦約定 買賣價款為1,423萬元等語，顯見兩造已就買賣標的物及 其價金互相同意，兩造間就系爭不動產之買賣契約即已成 立及生效無誤。
（二）再按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定 人間發生法律上之效力。又債權債務之主體，應以締結契 約之當事人為準，故凡以自己名義與人結約為債務之負擔 者，即對於債權人當然負契約上當事人應有之責任，至其 實際享用債權金額之為何人，原非所問，不得以所借之款 係供給他人使用為詞，對於債權人主張免責（最高法院18 年度上字第1609號、19年度上字第382號判例意旨參照） ，是被告固抗辯系爭不動產所有權人為第三人柯雲柔，系 爭不動產買賣契約與其無關，其無履行買賣契約之義務， 且亦未收受簽約金173萬元等語，惟查，本件兩造間就系
爭不動產成立買賣契約關係之事實，已如前述，被告既為 締結買賣契約之當事人，自應對於債權人負契約上當事人 應有之責任，第三人柯雲柔並非契約當事人，自毋庸受其 拘束甚明。又原告主張已交付簽約款173萬元予被告之事 實，業據原告提出系爭不動產買賣契約書附件一之交款記 錄欄內，確實有記載98年3月12日交付現金173萬元等字， 並由被告於收訖簽章欄內簽名蓋印為證，被告雖辯稱未收 領該筆款項等語，惟其就此有利於己之事實，並未舉證以 實其說，自難為有利於被告之認定，是縱或該筆款項係由 第三人柯雲柔收領或為其他抵付債務之用，被告亦不得對 原告主張未收領及免責，則被告前開所辯，尚難憑採。（三）又本件其前經原告提起民事訴訟，經本院99年度訴字第23 66號判決被告應給付原告203萬元，並自99年10月30日至 清償日止按年息5%計算之利息，因被告不服上訴臺灣高等 法院，經臺灣高等法院以100年上字第323號廢棄原判決， 而駁回原告於第1審之訴，經原告上訴最高法院，終經最 高法院以101年度臺上字第1218號裁定駁回原告之上訴而 確定，此有本院99年度訴字第2366號民事判決、臺灣高等 法院以100年上字第323號民事判決、最高法院以101年度 臺上字第1218號民事裁定各1份在卷可稽，而上述事件就 被告確應負收受買賣價金訂金173萬元之責任，亦已認定 在案，益徵原告主張兩造間就系爭不動產已成立買賣契約 關係，及被告已收受簽約金173萬元等語，堪以採信。五、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 ；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之， 為民法第259條第1、2款所明定。而查，依兩造所簽訂之不 動產買賣契約第8條違約處罰第1項前段係約定：「賣方若未 依約履行各項義務，每逾1日賣方應按已繳納買賣價金千分 之1計算懲罰性違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止 ），該懲罰性違約金並應於房地點交時完全給付；經買方書 面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方 應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償」等語，則 查，原告其前提起民事訴訟，經本院以99年度訴字第2366號 判決被告應給付原告203萬元，並自99年10月30日至清償日 止按年息5%計算之利息，因被告不服上訴臺灣高等法院，經 臺灣高等法院認原告以之解約之事由已不存在，因認原告解 除契約不合法而以100年上字第323號廢棄原判決，並駁回原 告於第1審之訴，經原告上訴最高法院，終經最高法院以101 年度臺上字第1218號裁定駁回原告之上訴而確定，俱如前述
，是被告收受原告173萬元之訂金與系爭不動產買賣契約仍 屬有效，則查，原告於上開案件確定其後已另以臺北重南郵 局第000359號、第000370號與第000371號存證信函，向被告 定期催告履行系爭不動產買賣契約，請其將補發之權狀、身 分證明文件、一年內印鑑證明交付予兩造委託之羅純清代書 ，並協同羅純清代書蓋用印鑑於過戶文件，並告知系爭房地 之貸款餘額若干，以利履行契約，惟屆期被告仍未履行，原 告並於101年8月23日以臺北北門郵局營收股第003041號、第 003042號存證信函解除系爭不動產買賣契約，且請求被告返 還原告已給付之173萬元買賣價金與給付懲罰性違約金等情 ，業據原告提出上述存證信函暨回執1份為證，是兩造間系 爭不動產之買賣契約關係應已解除，原告依上開買賣契約條 款及民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還已付買賣 價金173萬元及違約金，並自原告催告返還期限翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息，洵屬正當。
六、又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後 始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減（最高法院79年度台上字第1612號判例要 旨參照）。且違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經 濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡量。另 不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最 高法院49年台上字第807號、51年臺上字第19號判例，及70 年台上字第3796號裁判意旨參照）。是當事人為違約金之約 定，係著重於違約金之嚇阻功能，促使契約當事人能致力於 契約之履行，以預防損害之發生，是酌定違約金之金額，應 不少於所受損害（含積極損害及消極損害）和主張權利成本 金額總和，如此方能使權利人願意主張違約金權利，義務人 為避免違約金之損失，而願盡最大努力履行契約義務，進而 達到違約金規範之目的，是前開最高法院認為違約金之酌定 ，除斟酌債權人受損害情形及債務人如能依約履行時，債權 人可享受之一切利益外，尚包括客觀事實、社會經濟狀況。 故本院審酌系爭不動產買賣契約如能履行，原告因而所能獲 得買賣價差之利益，及參以原告於98年3月12日依約支付簽 約金173萬元予被告起，直至101年8月23日解除契約日止之 所生之利息損害，另因被告未履行而所受損害，尚包括因締 結、解除買賣契約所花費之時間、勞力、費用等，並參酌系 爭不動產之買賣價金為1,423萬元，與目前不動產交易市場
情形、社會經濟情況及原告所受損害，被告若能如期履行簽 約事宜時，原告可得享受之一切利益等情事，認為原告所得 請求之懲罰性違約金以50萬元較為允當，是原告於此範圍之 違約金請求，應予准許，至逾此部分之請求，尚難准許。七、綜上所述，原告本於系爭不動產買賣契約第8條第1項前段及 民法第259條第1、2款之規定，請求被告返還已付買賣價金 173萬元及違約金50萬元，共計223萬元，並自101年8月27日 （原告解除契約之存證信函，被告於101年8月23日收受，而 該信函係限被告文到3日內返還價金，故應自原告催告返還 期限翌日即101年8月27日起算）起至清償日止，按年息5%計 算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求為無理 由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經 核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額分別 宣告之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即 失所附麗，併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造所為其餘之其他主張、陳述並所提 之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述 ，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
民事第三庭 法 官 邱靜琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
書記官 張傑琦
┌────────────────────────────────────────────────────────────┐
│不動產附表： │ │
├─┬─────────────────────────┬─┬──────┬───────┬───────────────┤
│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│權 利│ │
│ ├───┬────┬───┬───┬────────┤ ├──────┤ │ 備 考 │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小 段│ 地 號 │目│ 平方公尺 │範 圍│ │
├─┼───┼────┼───┼───┼────────┼─┼──────┼───────┼───────────────┤
│１│臺北縣│板橋市 │新興 │ │1092 │建│1815 │10000分之118 │ │
└─┴───┴────┴───┴───┴────────┴─┴──────┴───────┴───────────────┘
┌─┬───┬───────┬───────┬───────┬─────────────────┬───┬────────┐
│編│ │ │ │建 築 式 樣 主│ 建物面積（平方公尺） │ │ │
│ │ │ │ │ ├───────────┬─────┤權 利│ │
│ │建 號│基 地 坐 落│建 物 門 牌│要 建 築 材 料│ 樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ 備 考 │
│ │ │ │ │ │ │要建築材料│範 圍│ │
│號│ │ │ │及 房 屋 層 數│ 合 計 │及用途 │ │ │
├─┼───┼───────┼───────┼───────┼───────────┼─────┼───┼────────┤
│1 │3718 │臺北縣板橋市新│臺北縣板橋市館│鋼筋混凝土造21│14層：138.20 │陽台22.23 │全部 │含共有部分建號37│
│ │ │興段1092地號 │前西路275號14 │層樓 │合計：138.20 │ │ │70、3772、3774及│
│ │ │ │樓之1 │ │ │ │ │3776（含停車位編│
│ │ │ │ │ │ │ │ │號地下3層20號） │
└─┴───┴───────┴───────┴───────┴───────────┴─────┴───┴────────┘