臺灣板橋地方法院民事判決 101年度簡上字第154號
上 訴 人 連英宏
連紹閔
連冠閔
連宥翔
上 二 人
法定代理人 連承義
吳宛芳
上四人共同
訴訟代理人 王寶蒞律師
被 上訴人 楊明潭
訴訟代理人 田振慶律師
李詩詠律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國101年6月22日
本院三重簡易庭100 年度重簡字第574 號第一審判決提起上訴，
經本院於民國101 年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠上訴人上訴意旨指摘原判決「參加人」之訴訟指揮，判決違 背法令或有判決不備理由等語（見上訴卷第69頁-75 頁）， 查原審於此程序事項雖容有瑕疵，然並未涉及兩造間之審級 利益，僅屬受告知訴訟之人之利益（第三人撤銷訴訟之問題 ），且上訴人之上訴聲明為實體事項之爭執，本院自無庸就 上訴人前揭指摘程序事項為論駁，合先敘明。
㈡按於第二審程序，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；訴 狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第 1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。前開民事訴訟 法第446 條第1 項規定於簡易程序之上訴程序準用之，亦為 同法第436 條之1 第3 項所明定。查本件上訴人原上訴聲明 為：「㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人連豊彥新臺 幣（下同）212,500 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人 連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔各140,233 元及各自99年 12 月28 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」 上訴人提起上訴後，於101 年9 月24日具狀撤回上訴人連豊
彥之起訴（見本院卷第77頁、第97頁），並擴張上訴人連英 宏、連紹閔請求之金額，縮減上訴人連冠閔、連宥翔請求之 金額，變更聲明為：「㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上 訴人連英宏、連紹閔各257,811 元及各自99年12月28日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被上訴人應給付 上訴人連冠閔、連宥翔各128,906 元及各自99年12月28日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」核與前開規定 相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔及參加人連翔瑞、 連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，係新 北市○○區○○路00號1 樓1 之1 、1 之2 及3 樓之房屋共 有人，並於96年7 月1 日共同將前開1 樓之1 及11號1 樓之 2 全部（下稱系爭1 樓房屋），合計180 坪，出租予被上訴 人供其開設安親課輔班營業使用，租期自96年7 月1 日至99 年6 月30日，共計3 年，及於97年7 月1 日共同將前開3 樓 部分（下稱系爭3 樓房屋），共221 坪，出租予被上訴人供 其開設安親課輔班營業使用，租期自97年7 月1 日至99年6 月30日，共2 年。上訴人連豊彥與參加人連勝彥、連禎彥（ 嗣已歿）則係新北市○○區○○路00號2 樓之房屋共有人， 先後共同於94年7 月1 日將前開2 樓左側部分（下稱系爭2 樓房屋左側），共221 坪，出租予被告開設安親課輔班營業 使用，租期自94年7 月1 日起至99年6 月30日止，共5 年， 及於95年7 月1 日將前開2 樓右側部分（下稱系爭2 樓房屋 右側），共115 坪，出租予被告開設安親課輔班營業使用， 租期自95年7 月1 日起至99年6 月30日止，共4 年。 ㈡又前開租賃契約中之第2 條、第6 條及第7 條約定均相同， 分別為：「租賃期限：自民國__年__月日起至__年月__日止 （實際起迄年月日依不同契約而異）。雙方簽約後由甲方（ 即上訴人）同時交付乙方（即被上訴人）裝潢、使用，租約 期滿3 年前，若甲乙雙方中之任一方不欲續租時，應於租期 屆滿3 個月前，互為商討終止契約事宜，若雙方皆同意續約 時，雙方並應於租期屆滿前洽妥租金及其他租賃條件並另行 簽訂新約。」、「乙方因需要須改裝房屋設施時，乙方於簽 訂契約後得自行裝設，惟不得損害本租賃物之結構安全。終 止租約時應負責回復原狀，除經甲方書面同意不在此限，否 則甲方有權自押租金內扣恢復原狀之費用，乙方不得異議。 」、「乙方於租期屆滿不再續租時，應即將租賃房屋誠心按 照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不
依約遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍 之違約金至遷讓之日止，決無異議。」嗣前開4 份租賃契約 均於99年6 月30日到期，上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、 連宥翔分別以98年12月7 日三重中山路郵局第1737號存證信 函，99年6 月18日以三重中山路第825 號存證信函，通知被 上訴人於租期屆滿應恢復原狀並於租期屆至之時日搬離，並 重申被上訴人應遵守租賃契約第6 條、第7 條之意旨。被上 訴人雖於同年6 月19日及6 月28日分別委託律師來函請上訴 人及其他共有人同意延展租期，上訴人則於同年6 月30日以 臺北漢中街郵局第363 號存證信函表明不同意延展租期及再 次重申應依約處理之意旨。詎租期屆滿後，系爭3 樓及2樓 房屋右側竟遲至99年7 月21日方點交予上訴人，系爭1 樓及 2 樓房屋左側自被上訴人承租後，因其曾申請使用用途變更 、室內裝修及擅自以短期補習班立案等事項，被上訴人亦至 99年9 月20日始依約恢復原登記狀態。爰依兩造所訂租賃契 約內載第2 條、第6 條及第7 條之約定請求被告給付違約金 等語，並更正聲明如前揭程序事項所示。
二、被上訴人則以：
㈠被上訴人於原租約屆期前即完成搬遷，且展延租期全係為了 租賃物之回復原狀工程，而展延租期確實經過3 分之2 以上 之出租人同意。就系爭租賃標的，被上訴人已於99年6 月30 日前完成搬遷，而被上訴人向上訴人及參加人連祥瑞等出租 人請求展延租期，並非為了使用系爭租賃標的。反之，被上 訴人請求展延初期，全係為了善盡將系爭租賃標的回復原狀 之承租人義務。尚且，為利被上訴人完成系爭租賃標的之回 復原狀工程，出租人連禎彥、及參加人連勝彥、連兆維、連 啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等人即所 有人皆同意與被告展延租期，並分別簽立聲明書。 ㈡就本案租賃標的，被上訴人已於99年7 、8 月間分別與出租 人完成點交。承上，就系爭1 樓房屋部分，被上訴人已於99 年8 月6 日完成回復原狀工程、使用執照用途變更及結構變 更送件，且依上開約定與出租人等人完成點交；就系爭2 樓 及3 樓房屋部分，被上訴人已於99年7 月21日完成回復原狀 工程，並依上開約定與上訴人以外之其餘出租人完成點交。 ㈢上訴人以外之其餘出租人，皆已於99年10月間分別與被上訴 人結清展延租期之租金、並返還押金予被上訴人：其後，俟 被上訴人於99年9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更 ，連禎彥及參加人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建 銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等所有人與被上訴人於99年10 月結算延租本案租賃標的之租金。申言之，出租人連勝彥、
連禎彥、連祥瑞、連瑞宏、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建 仰、連建銘等人皆已於99年10月間分別與被上訴人結清展延 租期之租金、並返還押金予被上訴人。
㈣本案租賃契約3 分之2 以上之出租人暨所有人，皆同意展延 租期在先，且渠等就本案租賃標的之應有部份合計逾3 分之 2 ，則依民法第820 條第1 項規範意旨，系爭租賃契約確經 合法展延租期：
⒈按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部份合計逾 三分之二者，其人數不予計算。」，民法第820條第1項訂有 明文。查，共有物之出租，即屬共有物之管理行為，當有前 揭條文之適用。
⒉承前所述，除上訴人等人，本案租賃契約3分之2以上之出租 人暨所有人，即連禎彥、及參加人連勝彥、連兆維、連啟瑞 、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等出租人皆同 意展延租期在先，且渠等就本案租賃標的之應有部份合計逾 3分之2，則依民法第820條第1項規範意旨，系爭租賃契約確 經合法展延租期。
⒊尚且，於被上訴人分別於99年7月21日、99年8月6 日依約完 成回復原狀等工作後，已與出租人代表連祥瑞完成點交，俟 被上訴人於99年9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更 ，渠等出租人皆已與被上訴人結算展延租期之租金，並將押 金確實返還被上訴人。即被上訴人如存有任何違反租約事由 ，上訴人以外之出租人豈會於99年10間將押金陸續返還被上 訴人? 由此可知被上訴人未有任何違反系爭租賃契約事由， 其理至明。
⒋另由連禎彥及參加人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連 建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等九名本案租賃標的所有人 所簽立之聲明書內容可知：①被上訴人於原租約屆期前即完 成搬遷，且展延租期全係為了租賃物之回復原狀工程，而展 延租期確實經過本案租賃標的3 分之2 以上之所有人暨出租 人同意。②就本案租賃標的，被上訴人已於99年7 、8 月間 分別與各所有人暨出租人完成點交。③上訴人以外之其餘本 案租賃標的所有人暨出租人，皆已於99年10月間與被上訴人 結清展延租期之租金、並返還全數押金予被上訴人。 ⒌若果本院仍認上訴人主張有理由，則依民法第250 條、第25 2 條，請求本院衡量上訴人未受任何損害，卻向被上訴人請 求相當租金5 倍之違約金，顯不相當，酌減本件違約金數額 等語置辯。
三、原審就上訴人之請求判決全部駁回。上訴人不服提起上訴，
並聲明如前揭程序事項更正聲明所示。被上訴人答辯聲明則 如主文第1項所示。
四、兩造所不爭執之事實：
㈠上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔及參加人連祥瑞、 連瑞玉、連瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，係新 北市○○區○○路00號1 樓1 之1 、1 之2 及3 樓之房屋共 有人，並於96年7 月1 日共同將系爭1 樓房屋全部（見補字 卷第17頁），合計180 坪，出租予被上訴人供其開設安親課 輔班營業使用，租期自96年7 月1 日至99年6 月30日，共計 3 年。嗣於97 年7月1 日共同將系爭3 樓房屋（見原審卷⑴ 第26頁），共221 坪，出租予被上訴人供其開設安親課輔班 營業使用，租期至97年7 月1 日至99年6 月30日，共2 年。 ㈡上訴人連豊彥與參加人連勝彥、及連禎彥（嗣已歿）則係新 北市○○區○○路00號2 樓之房屋共有人，先後共同於94年 7 月1 日將系爭2 樓房屋左側（見補字卷第23頁），共211 坪，出租予被上訴人開設安親課輔班營業使用，租期至94年 7 月1 日起至99年6 月30日止，共5 年，及於95年7 月1 日 將系爭2 樓房屋右側（見補字卷第28頁），共115 坪，出租 予被上訴人開設安親課輔班營業使用，租期至95年7 月1 日 起至99年6 月30日止，共4 年。
㈢前開租賃契約均約定：雙方簽約後由甲方（即上訴人）同時 交付乙方（即被上訴人）裝潢、使用，租約期滿3 前，若甲 乙雙方中之任一方不欲續租時，應於租期屆滿三個月前，互 為商討終止契約事宜，如雙方皆同意續約時，雙方並應於租 期屆滿前洽妥租金及其他租賃條件並另行簽訂新約」、「乙 方因需要須改裝房屋設施時，乙方於簽訂契約後得自行裝設 ，惟不得損害本租賃物之結構安全。終止租約時應負責回復 原狀，除經甲方書面同意不在此限，否則甲方有權自押租金 內扣抵恢復原狀之費用，乙方不得異議」、「乙方於租期屆 滿不再續租時，應即將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方 ，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不依約遷空交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓之日 止，決無異議。」嗣前開4 份租賃契約均於99年6 月30日到 期，上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔先後以98年12 月7 日三重中山路郵局第1737號存證信函、99年6 月18日以 三重中山路第825 號存證信函，通知被上訴人於租期屆滿應 恢復原狀並於租期屆至之時日搬離，並重申被上訴人應遵守 租賃契約第6 條、第7 條之意旨。
㈣被上訴人於前揭租賃契約屆滿前，為利被上訴人完成系爭租 賃標的物之回復原狀工程，出租人連兆維、連啟瑞、連建仰
、連建銘、連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉等7 名共有人，及連勝 彥、連禎彥二名共有人（合計9 人）同意與被上訴人展延租 期（見原審卷⑴第第66-72 頁、第156 頁）。但未經上訴人 同意。
㈤系爭1 樓房屋部分，被上訴人已於99年8 月6 日完成回復原 狀工程、及使用執照用途變更及結構變更送件，且依上開約 定與出租人等人完成點交；就系爭2 樓及3 樓房屋部分，被 上訴人已於99年7 月21日完成回復原狀工程，並依上開約定 與上訴人以外之其餘出租人完成點交。又上訴人以外之其餘 出租人，皆已於99年10月間分別與被上訴人結清展延租期之 租金、並返還押金予被上訴人：其後，俟被上訴人於99年9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更，連禎彥及參加人 連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連瑞 芬、連瑞玉等所有人與被上訴人於99年10月結算延租本案租 賃標的之租金（見原審卷⑴第94-96 頁、第156-159 頁）。 ㈥系爭1 樓房屋部分之租賃契約，其約定之租賃期限為自96年 7 月1 日起至99年6 月30日止。出租人為上訴人連英宏、連 紹閔、連冠閔、連宥翔，及參加人連祥瑞、連瑞玉、連瑞芬 、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，渠等並分別共有系爭 1 樓房屋部分之所有權，其中上訴人連英宏、連紹閔、連冠 閔、連宥翔之所有權應有部分合計3 分之1 ，其餘參加人之 所有權應有部分合計3 分之2 。
㈦系爭2 樓房屋左側部分之租賃契約，其約定之租賃期限為自 9 4 年7 月1 日起至99年6 月30日止；系爭2 樓房屋右側之 租賃契約，其約定租賃期限自95年7 月1 日起至99年6 月30 日止。系爭2 樓房屋左、右側之所有權原為上訴人連豊彥、 參加人連勝彥及連禎彥（嗣已歿）分別共有，嗣於93年至95 年間，由上訴人連豊彥（上訴後業已撤回起訴）、參加人連 勝彥及連禎彥以贈與為原因分別移轉所有權予上訴人連英宏 、連紹閔、連冠閔、連宥翔，及參加人連祥瑞、連瑞玉、連 瑞芬、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，其中上訴人連英 宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔之所有權應有部分合計3 分之 1 ，其餘參加人之所有權應有部分合計3 分之2 。 ㈧系爭3 樓房屋之租賃契約，其約定租賃期限為自97年7 月1 日起至99年6 月30日止。出租人為上訴人連英宏、連紹閔、 連冠閔、連宥翔，及參加人連祥瑞、連瑞玉、連瑞芬、連啟 瑞、連兆維、連建仰、連建銘，並分別共有系爭3 樓部分建 物所有權，其中上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔之 所有權應有部分合計3 分之1 ，其餘參加人之所有權應有部 分合計3 分之2 。
㈨被上訴人對於上訴人於本院卷第79頁表列計算式，其損害金 額部分之計算依據及方式均不爭執（但抗辯違約金計算過高 且違約金計算末日有誤）。
五、本件爭點厥為：㈠上訴人以外之其他共有人就系爭1 、2 、 3 樓房屋之同意展延租期，是否有民法第820 條第1 項之適 用？㈡又若果上訴人主張為有理由，其得主張之違約金為何 ？茲分述如下：
㈠上訴人主張依系爭1 樓、3 樓之契約第2 條上訴人及其他共 有人係與被上訴人約定「... ，若甲乙雙方中之任一方不欲 續約時，應於租期屆滿三個月前，互為商議終止契約事宜； 如雙方皆同意續約時，雙方並應於租期屆滿前洽妥租金及其 他租賃條件並另行簽訂新租約」；而在前開契約第7 條約定 內容觀之，上訴人連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔與系爭 1 樓、3 樓房屋之其他共有人在契約初始已與被上訴人特別 約定在租期屆滿前回復原狀，且顯有別於系爭2 樓房屋之約 定（租期屆滿15日內回復即可），顯見上訴人與系爭1 樓、 3 樓房屋之其他共有人，就系爭1 樓、3 樓房屋之管理已有 特別約定，應無民法第820 條第1 項規定之適用云云。經查 ：所謂分管契約，係指全體共有人共同就各共有人對共有物 之特定部分為管理使用收益，約定其方式與範圍之契約。亦 即，係共有人就共有物管理方法所成立之協議。觀以前開系 爭1 樓、3 樓房屋租賃契約第2 、7 條約定之前後文義，乃 屬契約當事人間就續約與否應經出租人及承租人雙方合意， 及不續約時承租人應負原狀返還之義務等事項所為約定，要 難認係屬共有人間就爭1 樓、3 樓共有房屋之管理方法所為 之協議。從而，上訴人此部分主張，洵無可採。 ㈡上訴人另主張系爭1 、2 、3 樓租賃契約均於99年6 月30日 到期，被上訴人雖於同年6 月19日及6 月28日分別委託律師 來函請上訴人及其他共有人同意延展租期，上訴人則於同年 6 月30 日 發函表明不同意延展租期及重申應依租賃契約第 2 條、第6條 及第7 條處理。詎租期屆滿後，系爭3 樓及2 樓房屋右側竟遲至99年7 月21日方點交予上訴人，系爭1 樓 、2 樓房屋左側自亦至99年9 月20日始依約恢復原登記狀態 。被上訴人既遲延返還租賃物，上訴人自得對被上訴人主張 給付違約金、遲延之損害賠償。又租賃契約因期間屆滿於99 年6 月30日消滅，被上訴人無法律上原因，而繼續占有租賃 標的物，為無權占有人，受有相當於租金之占有利益，自應 返還相當於租金之不當得利等語。惟查：
①按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三
分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有明文 。又共有房地之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍。次按租賃契約於租賃期限屆 滿前，以同原租賃內容，延長其期限之情事，為租賃期限更 新。租賃期限之更新，仍須當事人有以同一契約內容，更新 租賃期限之合意，即期限之更新，非單方行為，須以雙方之 合意為必要。共有房地之租賃契約於租賃期限屆滿前，經部 分共有人同意展延租期者，應屬就共有房地所為之延長出租 之利用行為，自有民法第820 條第1 項規定之適用。 ②系爭1 、2 、3 樓房屋所有權係由上訴人連英宏、連紹閔、 連冠閔、連宥翔、及參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟 瑞、連兆維、連建仰、連建銘等11人分別共有，其中上訴人 連英宏、連紹閔、連冠閔、連宥翔之所有權應有部分合計3 分之1 ，其餘參加人之所有權應有部分合計3 分之2 ，此為 兩造所不爭執（見本院卷第89頁），且共有人即參加人連祥 瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘均 已同意於系爭1 、2 、3 樓房屋之原租賃契約租期屆滿後， 展延系爭1 、2 、3 樓房屋之租賃期限，此除有前開由渠等 所出具之被證15聲明書（見原審卷⑵第47-48 頁）為憑外， 並有與被證15聲明書上之印文或簽名相符之96年6 月29日、 30日同意書（見原審卷⑴第第66頁）所載「... 二、就本案 三租賃標的，本人同意展延租期：就1 樓及自94年7 月1 日 承租之2 樓部分之租賃標的，本人同意楊明潭先生自99年7 月1 日起至其完成租賃標的之回復原狀、並將租賃標的之使 用執照用途變更及結構變更申請文件送達台北縣政府工務局 之日止，得繼續使用；就自95年7 月1 日承租之樓部分、及 3 樓之租賃標的，本人同意楊明潭先生自99年7 月1 日起至 其完成回復原狀工程止，得繼續使用。... 」附卷可稽，揆 諸前揭說明，共有人即參加人連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連 啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘對系爭1 、2 、3 樓房屋同 意被上訴人展延租期部分，自屬渠等與被上訴人間合意更新 租賃期限，而屬就共有物之利用行為，是依民法第820 條第 1 項本文規定，同意展延租期之共有人，即參加人連祥瑞、 連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、連兆維、連建仰、連建銘，共計 7 人，已過全體共有人11人之半數，及上開參加人應有部分 合計過半數之同意行之，渠等基於該法律規定所為共有物之 管理即屬「有權代為管理」，系爭1 、2 、3 樓房屋之原租 賃契約因原租賃期限之合法展延，而繼續存續，且至合法展 延之期限屆至時，該租賃契約始消滅。從而，被上訴人即得 本於原租賃契約，於合法展延之期限屆至前，對系爭1 、2
、3 樓房屋為使用收益，被上訴人並非無權占用系爭1 、2 、3 樓房屋。
③另系爭1 樓房屋部分，被上訴人已於99年8 月6 日完成回復 原狀工程、及使用執照用途變更及結構變更送件，且依上開 約定與出租人等人完成點交；就系爭2 樓及3 樓房屋部分， 被上訴人已於99年7 月21日完成回復原狀工程，並依上開約 定與上訴人以外之其餘出租人完成點交。又上訴人以外之其 餘出租人，皆已於99年10月間分別與被上訴人結清展延租期 之租金、並返還押金予被上訴人：其後，俟被上訴人於99年 9 月20日完成前揭使用執照用途及結構變更，連禎彥及參加 人連勝彥、連兆維、連啟瑞、連建仰、連建銘、連祥瑞、連 瑞芬、連瑞玉等所有人與被上訴人於99年10月結算延租系爭 1 、2 、3 樓房屋之租金，此部分兩造並不爭執（見本院卷 第88頁），足見被上訴人已於99年6 月30日前完成騰空搬遷 ，確實依約於合法展延之期限屆至時返還系爭房地，並已給 付展延租期之租金予上訴人以外之其餘出租人，且完成系爭 1 、2 、3 樓房屋之回復原狀工程，要難謂被上訴人遲延返 還系爭1 、2 、3 樓房屋，且上訴人受有遲延之損害，則上 訴人主張渠等受有系爭1 、2 、3 樓房屋遲延返還之損害， 被上訴人應賠償遲延損害，且應給付遲延返還系爭1 、2 、 3 樓房屋之違約金云云，顯不足採。
六、綜上所述，系爭1、2、3樓房屋之原租賃契約原應於99年6月 30日租期屆滿而租賃關係消滅，惟被上訴人既已與系爭1、2 、3 樓房屋之共有人即連祥瑞、連瑞芬、連瑞玉、連啟瑞、 連兆維、連建仰、連建銘合法展延系爭1、2、3 樓房屋之租 賃期間，自得於合法展延期限內繼續租用系爭1、2、3 樓房 屋。是上訴人主張被上訴人有系爭1樓、2樓、3 樓房屋原租 賃契約第7 條所約定：「乙方於租期屆滿不再續租時，... 如不依約遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 五倍之違約金至遷讓之日止」之違約情事，容無足取。且被 上訴人並非無權占用系爭1、2、3 樓房屋，而受有相當於租 金之利益，復無給付遲延之情事；從而，上訴人連英宏、連 紹閔各請求被上訴人應賠償按租金5 倍計算之違約金及交還 房屋前因占用房屋所受相當於租金之損害金共257,811 元， 上訴人連冠閔、連宥翔各請求被上訴人應賠償按租金5 倍計 算之違約金及交還房屋前因占用房屋所受相當於租金之損害 金共128,906 元，為無理由。是原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
審酌後，或與本件之爭執無涉，或對本件判決結果不生影響 ，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 張紫能
法 官 邱景芬
法 官 吳振富
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 吳語杰