臺灣板橋地方法院民事裁定 101年度事聲字第314號
異 議 人 長鴻營造股份有限公司
法定代理人 張淑絹
代 理 人 蔡德倫律師
上列異議人因債權人臺灣土地銀行股份有限公司與債務人歌林開
發股份有限公司間請求拍賣抵押物強制執行事件，對於本院司法
事務官於中華民國101 年10月17日所為本院100 年度司執字第79
883 號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
原裁定關於駁回異議人聲請重新鑑價部分廢棄。其餘異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3 條及法院組織法 第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關 係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書 記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程 序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為 聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之 。亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事 務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為 之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁 定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院 所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為 之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向 司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應 另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。 法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議 為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 之3 條及 第240 之4 條亦分別定有明文。本件異議人於民國101 年10 月24日收受本院民事執行處司法事務官於101 年10月17日所 為100 年度司執字第79883 號民事裁定，於10日不變期間內 之同年月29日對該裁定不服提出異議，司法事務官認其異議 為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨相 符，先予敍明。
二、本件異議意旨略以：
㈠本件司法事務官前於101 年度10月5 日駁回異議人之主張， 並載明救濟教示方法，已屬具體處分之一種。異議人既已於 同年月12日提出異議，該司法事務官受理後縱認聲明無理由
，依民事訴訟法第240 條之4 第1 、2 、3 項及司法院台廳 民二字第0000000000號之見解，應即送請所屬法院裁定之。 詎料該事務官竟於同年月24日逕予裁定駁回，形同僭越代替 行使法院職權而擅自駁回異議人請求。再對照本件拍賣第二 拍時間定於同年月31日，期日甚為迫緊，該事務官卻擅自再 以裁定方式駁回，無理要求異議人須重複提出一次異議，程 序亦將重來一次，而等待法院正式裁決具體結果之際，該二 拍拍賣時間勢必已然經過，不論其動機是否刻意滯延異議人 救濟機會，心態已有可議。另斯種重大違法情事，實已涉及 刑法枉法裁判及越權受理訴訟罪嫌（刑法第124 條、128 條 參照）。為此，異議人特以此狀再次聲明，促請該事務官儘 速將異議移送所屬法院裁定並暫緩該原定同年月31日拍賣期 日，否則異議人如因此違法執行而蒙受不利益，勢必依法訴 究相關民刑事責任。
㈡本件異議人承包債務人歌林開發股份有限公司（下稱歌林公 司）位於新北市○○區○○段000 地號等土地（下稱系爭土 地）新建購物中心工程，歌林公司因財務困難無法支付應付 工程款項，為保全工區現場財產，包括建物本身以及其他屬 於異議人之財產，例如物料、機具、工務所等等，歌林公司 乃同意由異議人負責管理工區現場，並墊付保全費用，異議 人迄今仍繼續支付工區水電、話費及保全費用共約新台幣（ 下同）250 萬元。故可證明異議人早於查封前即有權占有工 區現場，且係依據異議人與歌林公司承攬契約關係而為占有 ，亦無民法941 條、942 條間接占有或占有輔助情形，當屬 自主占有無疑，依強制執行法第99條及最高法院50年台抗字 第284 號裁定之見解應不得點交。至於之後得否對拍定人主 張有權占有，已屬實體問題，更非執行法院所應審酌者（臺 灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第7 號見 解參照）。
㈢次就異議人與歌林公司間新建工程之承攬法律關係本質而言 ，工作內容多為分部交付而分期計價，本件因歌林公司財務 困難而停止估驗計價，其中牽涉未計價估驗動產數量龐大， 其所有權在承攬人未交付予歌林公司前，自然屬於承攬人即 異議人所有，更呼應前述異議人絕非僅居於占有輔助人地位 。就建物產權部分，依民法第505 條規定，報酬應在工作交 付時給付，本件地上建物產權因歌林公司未給付報酬，異議 人並未正式交付工作物予歌林公司，該地上物產權自屬異議 人所有，縱使進行併付拍賣，異議人自應立於自主占有地位 。而本件系爭執行標的既有重大糾紛，如強命點交僅徒生後 續更多紛爭，已屬不宜，況事實上亦無法進行點交，蓋勢必
拆毀建物分離並取回屬於異議人之動產，實屬困難。另工區 現場工程複雜，異議人於後期陸續投入進行中工程所設置之 假設工程包括支撐架、鋼筋模板、電扶梯、鋼管施工架材料 施工等，總金額高達3 億多元，如允點交，對異議人自屬嚴 重不公，且均為其他包商財產，而非歌林公司所有，如何一 併拍賣點交？且其中多有假設工程器材，如強命點交，因相 關假設工程機具確非歌林公司財產，勢必被迫拆離而導致建 物本身結構性危險甚至倒塌，有違物之經濟利用原則及拍賣 取償之本旨。是執行法院司法事務官卻未能細察上開系爭執 行標的產權歸屬爭議、異議人擁有其他動產權利以及現實上 根本不可能辦理點交之特殊情形，僅寥寥數語以非自主占有 帶過，及僅以產權歸屬問題屬實體上爭議而須另循訴訟救濟 云云，更未附具體理由即否決異議人所提相關實務見解，實 有違誤。
㈣關於建物重新鑑價一事，異議人前於101 年6 月20日民事陳 述意見狀即已表示，因鈞院民事執行處所委託之杜信宗建築 師事務所鑑定報告，其就建物部分多有不合理之處，其鑑定 物件價格選定範圍，係以：「以成本法、買賣實例比較法、 收益還原法等，採百分率法推估，以求取接近市場真實之標 的價格」。然鑑定報告中均無引述相關任何佐證數據說明， 即能得出一坪單價，形成過程顯然草率。且就地上建物已投 入將近10億元工程款項，估價結果卻為4 億多元，顯然不符 經濟成本及一般經驗法則。而就同一工區兩筆地上建物（第 761 、762 號建物）也未能說明為何第761 號建物每坪是2 萬元，第762 號建物卻是每坪6 千元？上開鑑價報告建物價 值內容多有疑慮，實不適合作為拍賣最低價額之參考。因此 ，建物實有重新鑑定之必要性。有鑑於此，鈞院司法事務官 遂於101 年7 月31日召開詢問庭，庭中亦肯認為建物部分重 新鑑價實有必要，乃同意由異議人自費為重新鑑價，並要求 異議人應先陳報工寮產權，以決定是否列入拍賣範圍及鑑定 其價格。異議人深表同意，乃於同年8 月6 日以陳述意見（ 三）狀，說明陳報事項。詎料，鈞院司法事務官事後卻僅以 調整拍賣總價方式進行拍賣（土地部分共計4,385,830,000 元，建物部分則是以414,170,000 元，二者總價48億元為公 告拍賣價格），完全忽略異議人申請重新鑑定請求，更置相 關工寮產權爭議不顧，侵害異議人權益甚鉅。另依臺灣高等 法院86年度抗字第612 號裁定，如聲請重新鑑價，原法院亦 顯有合理懷疑而准予重新鑑價後，自應以重新鑑價之結果為 基準以核定底價，如一方面認為第一次鑑價不合理，另一方 面在核定底價時又以該錯誤鑑價結果列為計算標準，顯有違
誤。鈞院司法事務官既然認為建物重新鑑價有其必要，實已 認為原本建物鑑價不合理，卻又在核定拍賣底價時，復以原 本不當建物鑑定價格為據，逕依職權調整，依上開實務見解 ，已屬重大違誤。
㈤法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之 估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務 人之利益而為最妥適之決定。如前述，異議人就地上建物已 投入將近10億元工程款項，估價結果卻為4 億多元，顯然不 符經濟成本及一般經驗法則。果如債權人臺灣土地銀行股份 有限公司（下稱土地銀行）所言，儘速拍定可減日益衍生利 息及違約金，但建物部分鑑定價額過低，如僅以4 億多元拍 賣，勢必嚴重損及異議人債權可得清償利益（按債權人土地 銀行抵押權效力僅限於土地優先受償，不及於地上物或其他 財產）。故鈞院司法事務官行使職權酌定拍賣價格，是否已 兼顧全體債權人利益，誠有疑問。原裁定認為，鑑價報告之 計算已包含工寮，該工寮亦屬拍賣範圍，並無侵害權益；第 762 號建號因只有鋼骨部分，故單價少於第761 號建物，洵 屬合理；並以沒有正式具函予聲明人同意辦理鑑價，實無認 為原鑑價不當，自無上開臺灣高等法院實務見解適用云云。 惟查：
⒈該鑑價報告內容全無提及工寮，僅可在報告中所附測量圖大 略得知其形狀，原鑑價報告計算面積及估價時，均以『主建 物』稱之，然該工寮其客觀並非主建物也非附屬物（屬於獨 立不相連建物，此觀測量圖自明），故鑑價報告究竟有無將 工寮計算估價，計算單價多少，均付之厥如，另從鈞院司法 事務官所定拍賣公告內容也無具體指明工寮是否為拍賣範圍 ，異議人避免將來拍定移轉糾紛，乃提出質疑，誠屬有據。 ⒉姑不論該第762 號建物是否屬於單純鋼骨部分故單價較低， 此段文字全無顯現於鑑定報告內容，該鑑定報告連基本說明 如何計算得出每坪金額都沒有，不知鈞院司法事務官以何種 標準判斷這種報告內容「洵屬合理」？
⒊在101 年7 月31日當日詢問庭，鈞院司法事務官早已同意重 送鑑定及要求異議人陳報工寮產權，以決定是否列入鑑價跟 拍賣範圍，可知工寮估價及拍賣均有爭議，相關筆錄與庭期 光碟均有記載，亦有到場人員可資證明，足見鈞院司法事務 官自認建物必須重新鑑價，原裁定卻完全否認，誠使異議人 無言以對，亦不知國家司法公權力行使可以如此故違自我拘 束原理而恣意專擅、反覆無常？
㈥綜上所述，原裁定於程序上及實體上均有重大違誤，本件異 議應有理由，原裁定應予廢棄等語。
三、就本件執行標的即系爭土地上之建物應否點交部分： ㈠按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或 對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制 執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執 行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1 項前段定有明文。次按第三人就執行標的物有足以排除強制 執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債 權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時，並得以債務 人為被告，同法第15條亦有明文。是聲明異議，乃係對於違 法執行程序所為之救濟，至於實體上權利義務之爭執，執行 法院並無審認之權，故在強制執行程序中，如涉及私權之爭 執，其權益關係未盡明確時，應由當事人另依民事訴訟程序 謀求救濟，要非強制執行法第12條第1 項聲明異議所能解決 （最高法院79年度台抗字第310 號裁定意旨參照）。又依強 制執行法第99條第1 、2 項規定：「債務人應交出之不動產 ，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應 解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他 情事時，得請警察協助。」、「第三人對其在查封前無權占 有不爭執或其占有為前條第2 項但書之情形者，前項規定亦 適用之。」是執行程序所為占有、使用權源之調查，旨在點 交條件之認定，並無實體終局之確定力，茍第三人就執行法 院所為之認定有所爭執，自應由第三人另循民事訴訟程序以 資確認。不動產拍賣標的占有狀況，為執行法院職權調查事 項，執行法院應為相當之調查後，依上開規定據以認定拍定 後是否點交。
㈡查本院100 年度司執字第79883 號強制執行事件，係執行債 權人土地銀行以本院98年度司拍字第2140號民事裁定、臺灣 臺北地方法院100 年2 月15日北院木98司執進字第3544號債 權憑證為執行名義，聲請強制執行債務人歌林公司所有之系 爭土地，並以新北市政府96莊建字第00502 號建造執照之起 造人為歌林公司，系爭土地上之建物為歌林公司所有，應併 付拍賣，以利提高拍定價格為由，聲請本院就系爭土地上未 辦保存登記之建物一併查封併付拍賣。本院民事執行處即於 100 年9 月30日會同土地銀行及地政機關測量人員至現場查 封測量，並經新北市新莊地政事務所於100 年10月11日以新 北莊地登字第0000000000號函覆辦理查封登記在案。而按「 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者 ，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對 於建築物之價金，無優先受清償之權。」民法第877 條第1 項定有明文。經查，本件執行債務人歌林公司為擔保執行債
權人土地銀行及各授信銀行於95年5 月24日簽訂授信總額度 35 億 元之聯合授信合約下所發生之合約義務與債務，提供 系爭土地為擔保物，設定最高限額抵押權42億元予土地銀行 ，並於95年6 月2 日辦畢抵押權設定登記，有抵押權設定契 約及土地建築改良物抵押權設定契約書其他約定事項、他項 權利證明書、土地建物登記謄本在卷可稽。再參土地銀行所 提出之新北市政府所核發96莊建字第00502 號建造執照影本 ，其上記載起造人為歌林公司、發照日期為96年7 月4 日、 領照日期為同年月11日，可認歌林公司係於系爭土地設定最 高限額抵押權予土地銀行後，始於該抵押之系爭土地上搭建 建物，依上開規定，土地銀行自得聲請將系爭土地上未辦保 存登記之建物併付拍賣。異議人雖陳稱：因歌林公司未給付 承攬報酬，異議人尚未交付工作物予歌林公司，故地上建物 之所有權應屬異議人所有等語，然此屬實體上之爭執，非執 行法院所得審究，且與執行標的物拍定後應否點交無涉，應 由異議人另提實體訴訟解決。是異議人以此為由，主張系爭 土地上之建物拍定後不應點交拍定人云云，洵屬無據。 ㈢又異議人陳稱：其迄今仍繼續支付工區水、電、話費及保全 費用共約250 萬元，故可證明異議人早於查封前即有權占有 工區現場云云。惟按占有乃對物事實上之管領力，係屬一種 事實狀態，應具備一占有之公示外觀，足以供他人辨識占有 人為何人，始足當之。又強制執行法第99條及第124 條所定 債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活 而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而 對之有管領之力者在內，此觀辦理強制執行事件應行注意事 項第57點第7 項規定即明。本件債務人歌林公司為於系爭土 地上營造歌林購物中心新建工程，而與異議人簽訂「歌林購 物中心新建工程承攬工程契約書」，嗣雙方於98年9 月11日 簽立協議書，協議終止上開承攬契約、確認工程款金額等事 項，並於第四條約定：「配合事項：為使歌林購物中心建物 及已進場相關原物料維持其應有價值，以利甲方（即歌林公 司）儘速覓得相關投資人或買主，俾清償乙方（即異議人） 及其他債權人之債務，甲乙雙方合意依下列方式辦理：⒈乙 方同意繼續聘用保全人員管理歌林購物中心工地，並墊付相 關保全費用，但每月金額不得高於100,000 元。⒉甲方承諾 於尋覓投資人或買主時，盡可能要求投資人或買方同意同意 由乙方繼續歌林購物中心新建工程；倘投資人或買方擬委由 他人續建時，乙方同意於甲方依本條第3 款協議應支付全部 欠款金額後，配合辦理承攬人變更相關手續之申請及用印， 甲方並應就本協議書簽署後乙方所有之代墊費用辦理結算付
款。⒊..」，有異議人所提出上開協議書影本附於執行卷可 稽。是依上開協議，可認異議人縱有繼續支付工區水、電、 話費及保全費之情事，亦係基於上開協議代債務人歌林公司 所墊付，故異議人乃受歌林公司之指示對系爭土地上之建物 為管領，依前開說明，該地上建物仍屬強制執行法第99條所 規定之債務人占有之情形，其拍定後依法自應點交。因此， 異議人請求於拍賣公告上載明系爭土地上之建物拍定後不點 交云云，於法無據。至異議人另主張：其公司於歌林購物中 心新建工程所設置之假設工程，總額高達3 億元，且均為其 他包商財產，而非歌林公司所有，如何一併拍賣點交一節。 按假設工程係屬於工程進行中，應工程之需要而進行之「臨 時設施」，於承攬工作完成至一定階段後即予拆除，不發生 動產與不動產附合之情形，是本件歌林購物中心新建工程上 如有假設工程未拆除之情形，原則上該假設工程之材料等動 產固應屬承攬人所有（實際仍應依當事人間之約定為判斷） ，然本件執行標的並未包括上開假設工程（動產），是該假 設工程尚未拆除，並不影響系爭土地上建物應否點交之認定 。惟為免將來拍定後產生爭執，本件拍賣公告宜就執行標的 物上非屬拍賣標的之現有假設工程之項目、數量等項具體載 明，併此敘明。
四、就系爭土地上之建物應否重新鑑價部分：
㈠異議人主張：本件鑑價報告究竟有無將系爭土地上之工寮計 算估價，計算單價多少，均付之厥如，拍賣公告內容也無具 體指明工寮是否為拍賣範圍，且就地上建物已投入將近10億 元工程款項，估價結果卻為4 億多元，顯然不符經濟成本及 一般經驗法則，勢必嚴重損及異議人債權可得清償利益，鈞 院司法事務官行使執行酌定拍賣價格，是否已兼顧全體債權 人利益，誠有疑問。本件鑑價報告建物價值內容多有疑慮， 故建物實有重新鑑定之必要性等語。
㈡查本件執行事件，經執行法院於101 年7 月24日現場履勘結 果，系爭土地上除有前開新北市政府96莊建字第00502 號建 造執照所示之建物外，並另蓋有工寮，且異議人所派看管工 區之人員並居住於該工寮內。又該工寮有2 層樓，其外牆及 屋頂均為鐵架、鐵皮所搭設，設有外梯供2 樓出入，且2 樓 外牆亦設有冷氣等設備，有執行筆錄及土地銀行100 年10月 6 日民事陳報狀檢附該工寮之相片附卷可稽。是該工寮有牆 壁、屋頂、獨立之出入口，已足避風雨，而達經濟上使用之 目的，即屬土地之定着物，得獨立為交易及使用之客體。如 該工寮亦為本件執行併付拍賣之標的，執行法院即應依法先 踐行測量、查封、鑑價之程序，始得拍賣。惟本院民事執行
處未就該工寮先予測量、查封、鑑價，即逕予併付拍賣，且 拍賣公告關於拍賣標的之不動產附表上，亦無該工寮之任何 標示，僅於拍賣條件第一條關於系爭土地上建物之占有使用 情形記載：「本件建物（包含工寮及工地）查封時，據第三 人陳義正在場陳稱，伊係債權人長鴻營造股份有限公司聘請 居住於工寮處24小時看管工地，工地目前無人使用，... 」 等語，而拍賣公告關於建物部分所定最低拍賣價格，亦未含 上開工寮之價格在內，其拍賣程序即難謂無瑕疵。五、從而，原裁定遽以基於執行程序之經濟與效率，僅就建物部 分重新鑑價實有使執行程序延宕之弊為由，駁回異議人關於 重新鑑價之異議，容有未洽。異議人指摘原裁定此部分不當 ，求予廢棄，為有理由，應就此部分廢棄原裁定。至異議人 其餘異議，則無理由，原裁定予以駁回，並無不合。異議人 就其餘部分求予廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。據上論結：本件異議為一部有理由、一部無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項，裁定如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000元整。
中 華 民 國 101 年 12 月 26 日
書記官 李佳靜
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